Affitto d'azienda simulato: la prova spetta al Fisco

L’Agenzia delle Entrate contestava la legittimità di un contratto di affitto d’azienda, sostenendo che si trattasse di un affitto d’azienda simulato per mascherare una cessione. Dopo due sentenze favorevoli al contribuente, la Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso del Fisco, stabilendo che l’onere di provare la simulazione spetta all’Amministrazione Finanziaria. La Corte ha inoltre ribadito la propria impossibilità di riesaminare nel merito le prove, confermando la decisione dei giudici di appello che avevano ritenuto il contratto pienamente valido ed efficace.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 10 ottobre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Affitto d’azienda simulato: la Cassazione conferma che l’onere della prova è a carico del Fisco

Con l’ordinanza n. 33151 del 2024, la Corte di Cassazione torna a pronunciarsi su un tema cruciale nei rapporti tra Fisco e contribuente: la riqualificazione dei contratti. Il caso in esame riguarda un presunto affitto d’azienda simulato, che secondo l’Agenzia delle Entrate nascondeva una vera e propria cessione. La decisione ribadisce un principio fondamentale: spetta all’Amministrazione Finanziaria dimostrare, con prove concrete, l’esistenza della simulazione, non potendosi limitare a semplici presunzioni.

I Fatti di Causa

La vicenda trae origine da avvisi di accertamento notificati a una società unipersonale e a un imprenditore individuale. Secondo il Fisco, il contratto di affitto d’azienda stipulato tra i due era fittizio e celava una cessione d’azienda. Di conseguenza, l’Agenzia contestava alla società la deduzione dei canoni di affitto ai fini IRES e IRAP e la detrazione dell’IVA. All’imprenditore, invece, venivano contestati maggiori ricavi e l’indebita detrazione dell’IVA.

Sia la Commissione Tributaria Provinciale che quella Regionale avevano dato ragione ai contribuenti. I giudici di merito avevano ritenuto che il contratto fosse un effettivo affitto d’azienda, riconoscendo la legittimità delle deduzioni e detrazioni operate. In particolare, la Commissione Regionale aveva sottolineato come l’Ufficio non avesse fornito prove adeguate a sostegno della tesi della simulazione, basando le proprie conclusioni anche su elementi emersi da una procedura di concordato preventivo che aveva coinvolto l’imprenditore. Da tale procedura emergeva chiaramente la natura genuina del contratto di affitto, tanto che al termine dello stesso i beni aziendali erano tornati nella piena disponibilità dell’imprenditore.

L’Affitto d’Azienda Simulato e il Ricorso in Cassazione

L’Agenzia delle Entrate, non soddisfatta dell’esito dei primi due gradi di giudizio, ha presentato ricorso per cassazione, basandolo su due motivi principali:

1. Travisamento della prova: L’Agenzia sosteneva che i giudici di merito avessero interpretato erroneamente la relazione del commissario giudiziale della procedura concorsuale, la quale, a suo dire, avrebbe invece confermato la natura simulata del contratto.
2. Violazione delle norme sulle presunzioni: L’Ufficio lamentava che la Corte d’Appello avesse ignorato, in modo apodittico, gli indizi forniti a sostegno della simulazione, senza spiegare le ragioni della propria decisione.

In sostanza, il Fisco chiedeva alla Suprema Corte di riconsiderare il quadro probatorio per far emergere la presunta dissimulazione del contratto di affitto.

Le Motivazioni della Corte di Cassazione

La Corte di Cassazione ha dichiarato entrambi i motivi inammissibili, rigettando il ricorso dell’Agenzia. La decisione si fonda su un principio cardine del nostro ordinamento processuale: la distinzione tra la valutazione dei fatti, riservata in via esclusiva ai giudici di merito, e il controllo di legittimità, proprio della Cassazione.

I giudici supremi hanno chiarito che, dietro l’apparente denuncia di violazione di legge, l’Agenzia delle Entrate stava in realtà tentando di ottenere una nuova e diversa valutazione delle prove, un’operazione preclusa in sede di legittimità. La Corte ha affermato che i giudici d’appello avevano correttamente accertato che il contratto di affitto non nascondeva una cessione, fondando la loro decisione su prove concrete, inclusa la già citata relazione del commissario giudiziale. Da tale relazione emergeva un dato decisivo: alla fine del contratto, i beni aziendali erano tornati nella disponibilità dell’impresa concedente, tanto che quest’ultima li aveva successivamente rivenduti in parte alla stessa società affittuaria e in parte a terzi. Questo elemento, secondo la Corte, smentiva la tesi della cessione mascherata.

Conclusioni

La pronuncia in esame rafforza un principio di garanzia per il contribuente: chi accusa di simulazione ha l’onere di provarlo. Non è sufficiente per l’Amministrazione Finanziaria avanzare sospetti o fornire meri indizi, ma è necessario presentare un quadro probatorio solido, preciso e concordante. Inoltre, la decisione conferma che la Corte di Cassazione non può sostituirsi al giudice di merito nell’apprezzamento delle prove. Se la sentenza di appello è motivata in modo logico e coerente, senza violazioni di legge, la sua valutazione dei fatti è insindacabile. Per le imprese, ciò significa che la corretta strutturazione dei contratti e la chiara documentazione delle operazioni commerciali sono strumenti essenziali per difendersi da contestazioni fiscali basate sulla riqualificazione degli atti.

Chi deve provare che un contratto di affitto d’azienda è in realtà una cessione?
Secondo la Corte di Cassazione, l’onere di provare che un contratto di affitto d’azienda è simulato e nasconde una cessione spetta all’Amministrazione Finanziaria (Agenzia delle Entrate) che avanza tale accusa.

La Corte di Cassazione può riesaminare le prove e i fatti di una causa?
No, la Corte di Cassazione non può effettuare una nuova valutazione dei fatti o delle prove. Il suo compito è limitato a verificare la corretta applicazione delle norme di legge e la logicità della motivazione della sentenza impugnata, senza entrare nel merito della decisione.

Quale valore può avere la relazione di un commissario giudiziale in un processo tributario?
La relazione di un commissario giudiziale, redatta nell’ambito di una procedura concorsuale, può costituire un’importante fonte di prova anche in un processo tributario. Nel caso specifico, è stata utilizzata dai giudici di merito per confermare la natura effettiva del contratto di affitto, dimostrando che i beni aziendali erano rientrati nella disponibilità del locatore alla scadenza del contratto.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 33151 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 5 Num. 33151 Anno 2024

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 18/12/2024

Oggetto:

Tributi

ordinanza

sul ricorso iscritto al n. 16900/2016 R.G. proposto da Agenzia delle entrate , rappresentata e difesa dall’Avvocatura Generale dello Stato, presso la quale è domiciliata in Roma, INDIRIZZO

– ricorrente –

contro

RAGIONE_SOCIALE e COGNOME COGNOME , rappresentati e difesi dagli avvocati NOME COGNOME e NOME COGNOME come da procura speciale in calce al controricorso (PEC: EMAIL; EMAIL);

-controricorrenti – avverso la sentenza della Commissione tributaria regionale del l’Emilia – Romagna n. 3189/14/2017, depositata il 27.11.2017.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 9 ottobre 2024

dal Consigliere NOME COGNOME.

RILEVATO CHE

La CTR del l’Emilia Romagna rigettava l’ appello proposto dall ‘Agenzia delle entrate avverso la sentenza della CTP di Piacenza, che aveva accolto parzialmente i ricorsi riuniti proposti dalla RAGIONE_SOCIALE e da COGNOME Mauro, quale titolare dell’omonima impresa individuale, avverso i rispettivi avvisi di accertamento relativi all’anno d’imposta 2006, con i quali era stata contestata nei confronti della società l’indebita deduzione ai fini IRES ed IRAP di canoni di affitto e la conseguente indebita detrazione dell’IVA , mentre nei confronti del COGNOME erano stati recuperati a tassazione maggiori ricavi di esercizio ed era stata ritenuta indebitamente detratta l’IVA ;
dalla sentenza impugnata si evince, per quanto ancora qui rileva, che:

il recupero si fondava sul fatto che il contratto di affitto d’azienda stipulato tra la società e l’impresa del COGNOME simulava e occultava una cessione d’azienda;

il primo giudice aveva accolto il ricorso proposto dalla società ritenendo che il contratto stipulato tra le parti fosse un contratto di affitto di azienda e riconoscendo la legittimità della deduzione dei canoni di locazione e della relativa detrazione dell’IVA , mentre aveva accolto parzialmente il ricorso proposto dal COGNOME riconoscendo solo la legittimità delle deduzioni relative alla nota di debito, emessa a parzial e rimborso dei canoni di locazione relativi all’anno 2005 con la conseguente detrazione dell’IVA ;
-la sentenza impugnata andava confermata, in quanto l’Ufficio non aveva provato la ritenuta simulazione contrattuale, limitandosi a ribadire quanto già dedotto nel giudizio di primo grado;

-l’effettività del contrato di affitto di azienda era dimostrata anche sulla base di quanto era emerso all’esito della procedura concordataria che aveva coinvolto l’impresa del Frascaro, atteso che

dai dati esposti nella relazione del commissario giudiziale in riferimento alla richiesta di concordato preventivo si evinceva la sussistenza di un effettivo contratto di affitto, essendo l’impresa rientrata nella disponibilità dei beni aziendali alla conclusione del contratto e questi erano a disposizione della procedura;

-l’Agenzia delle entrate impugnava la sentenza della CTR con ricorso per cassazione, affidato a due motivi;

la società RAGIONE_SOCIALE e COGNOME NOME resistevano con controricorso, illustrato con memoria.

CONSIDERATO CHE

– Con il primo motivo, l ‘Agenzia ricorrente deduce , in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3 cod. proc. civ., la violazione e falsa applicazione degli artt. 115 e 116 cod. proc. civ., per avere la CTR travisato la prova, laddove ha attribuito portata decisiva agli elementi emersi nella procedura concordataria e desumibili dalla relazione del commissario giudiziale, in quanto dalla stessa si evinceva che: il nomen iuris del contratto di affitto era solo un escamotage per consentire al COGNOME (che era l’unico socio della RAGIONE_SOCIALE) di mantenere in vita l’impresa individuale (esercente l’attività di commercio al minuto di fiori, piante e articoli da giardinaggio); la cessione dei beni strumentali era già eseguita e perfezionata al momento della conclusione del contratto di affitto e la sua asserita cessazione era avvenuta senza il rientro in capo all’affittante dei contratti in essere i cui oneri arretrati rimanevano a totale carico dell’affittuario, senza conguaglio in denaro da nessuna della parti a favore dell’altra; i predetti beni erano stati già ammortizzati, in quanto acquistati in epoca remota; l’impresa individuale, avendo nel frattempo cessato l’attività e ceduto tutte le rimanenze di magazzino, aveva rivenduto i beni strumentali in parte a Evergreens e in parte a terzi;
– con il secondo motivo, deduce, in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3 cod. proc. civ., la violazione e falsa applicazione degli artt. 2727 e 2729 cod. civ., per avere escluso, in modo apodittico, la valenza probatoria degli indizi forniti dall’Ufficio e per non avere spiegato le ragioni della propria decisione, in presenza di un quadro fattuale quale quello esposto negli avvisi impugnati;

-entrambi i motivi, che vanno esaminati unitariamente per connessione, sono inammissibili, in quanto la ricorrente deduce solo apparentemente una violazione di norme di legge, ma in realtà mira alla rivalutazione dei fatti, operata dal giudice di merito, al fine di provare la dissimulazione del contratto di affitto; la predetta censura prospetta, infatti , non l’analisi e l’applicazione delle norme, bensì l’apprezzamento delle prove, rimesso alla esclusiva valutazione del giudice di merito ( ex multis , Cass. n. 3340 del 5/02/2019; Cass. n. 640 del 14/01/2019; Cass. n. 24155 del 13/10/2017);
il giudice di appello ha accertato che il contratto di affitto non occultava una cessione di azienda o ramo di azienda, fondando la propria decisione anche sui dati ricavabili dalla relazione del commissario giudiziale, dalla quale si evinceva che, alla conclusione del contratto di affitto, i beni erano rientrati nella disponibilità dell’impresa del Frascaro, tanto che, come risulta dallo stralcio di detta relazione (riportata per autosufficienza a p. 10 e ss. dello stesso ricorso per cassazione), il COGNOME li aveva rivenduti in parte alla stessa RAGIONE_SOCIALE e in parte a terzi;
in conclusione, il ricorso va rigettato e le spese, liquidate in dispositivo, seguono la soccombenza.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna l’Agenzia delle entrate al pagamento, in favore dei controricorrenti, delle spese del giudizio di legittimità, che liquida in complessivi € 5.800,00, per compensi, oltre

alle spese forfettarie nella misura del 15%, agli esborsi liquidati in euro 200,00 ed agli accessori di legge.

Così deciso in Roma, nell’adunanza camerale del 9 ottobre 2024

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