Affitto d'azienda: quando si distingue dalla locazione

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso dell’Agenzia Fiscale, confermando che la qualificazione di un contratto come affitto d’azienda o locazione immobiliare dipende dalla volontà delle parti e dalla prevalenza del bene immobile rispetto al complesso aziendale. Nel caso di specie, è stata ritenuta corretta la classificazione come locazione, poiché l’immobile era l’elemento centrale del contratto, non un complesso di beni organizzati per l’esercizio d’impresa.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 28 settembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Affitto d’azienda o locazione? La Cassazione fissa i paletti

La corretta qualificazione giuridica di un contratto ha importanti conseguenze, soprattutto in ambito fiscale. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione è tornata sul tema, chiarendo i criteri per distinguere un affitto d’azienda da una semplice locazione di immobile. La pronuncia sottolinea come l’interpretazione del contratto sia un’attività riservata al giudice di merito e come la Corte di legittimità non possa sostituire la propria valutazione a quella dei gradi precedenti, se non in casi specifici di violazione di legge o vizio logico della motivazione.

I Fatti di Causa: Dalla Verifica Fiscale al Ricorso in Cassazione

La vicenda trae origine da due avvisi di accertamento emessi dall’Agenzia Fiscale nei confronti di due società agricole e dei relativi soci per l’anno d’imposta 2012. L’amministrazione finanziaria aveva riqualificato un contratto, considerato dalle parti come locazione di terreni, in un affitto d’azienda, con conseguenti maggiori imposte dovute.

Le società contribuenti hanno impugnato gli atti impositivi dinanzi alla Commissione Tributaria Provinciale, che ha accolto i loro ricorsi. La decisione è stata confermata anche in secondo grado dalla Commissione Tributaria Regionale, la quale ha ribadito la correttezza dell’operato dei contribuenti, escludendo la sussistenza di un contratto di affitto d’azienda.

L’Agenzia Fiscale, non soddisfatta, ha proposto ricorso per cassazione, basandolo su due motivi: il primo, un presunto vizio di motivazione della sentenza d’appello; il secondo, un’errata interpretazione e qualificazione del contratto da parte dei giudici di merito.

La qualificazione del contratto e il ruolo del giudice

Il cuore della controversia risiede nella distinzione tra due figure contrattuali: la locazione di immobile e l’affitto d’azienda. La prima ha per oggetto il godimento di un bene specifico (un terreno, un capannone), considerato nella sua individualità. Il secondo, invece, ha per oggetto un “complesso di beni organizzati dall’imprenditore per l’esercizio dell’impresa”. Il discrimine fondamentale è il rapporto di prevalenza tra gli elementi: nella locazione, l’immobile è l’elemento centrale e prevalente; nell’affitto d’azienda, l’immobile è solo uno degli elementi di un insieme più vasto e organizzato, che cede per importanza rispetto al complesso dei beni aziendali finalizzati a uno scopo produttivo.

La Corte d’Appello aveva stabilito che nel caso specifico si trattava di locazione, in quanto alla società utilizzatrice erano stati messi a disposizione solo beni immobili (fondi rustici) per la coltivazione, senza alcun altro elemento organizzato (personale, macchinari, ecc.) che potesse configurare un’azienda preesistente. La volontà delle parti, come emerso dal contratto e dai fatti, era quella di separare l’attività di coltivazione da altre attività amministrative e patrimoniali.

Le motivazioni della Corte di Cassazione

La Suprema Corte ha dichiarato il ricorso dell’Agenzia Fiscale in parte infondato e in parte inammissibile.

La Motivazione della Sentenza Impugnata: Non Apparente ma Sufficiente

Sul primo motivo, relativo al vizio di motivazione, la Cassazione ha chiarito che la nullità di una sentenza per motivazione mancante o apparente si verifica solo in casi estremi: quando la motivazione manca del tutto o è talmente contraddittoria da non permettere di comprendere il ragionamento del giudice. Nel caso in esame, la Corte ha ritenuto che la decisione della Commissione Tributaria Regionale, pur sintetica, rispettasse il “minimo costituzionale”, esponendo in modo logico e compiuto le ragioni per cui il contratto andava qualificato come locazione, valorizzando la volontà delle parti e la natura dei beni trasferiti.

L’Interpretazione del Contratto: un Compito del Giudice di Merito

Il secondo motivo di ricorso è stato giudicato inammissibile. La Corte ha ribadito un principio consolidato: l’interpretazione di un contratto è un tipico accertamento di fatto riservato al giudice di merito. Il sindacato della Cassazione è limitato alla verifica del rispetto dei criteri legali di ermeneutica contrattuale (come l’art. 1362 c.c. sulla comune intenzione delle parti) e all’assenza di vizi logici evidenti nel ragionamento. L’Agenzia Fiscale, secondo la Corte, non stava denunciando una violazione di legge, ma tentava di ottenere una nuova e diversa valutazione dei fatti, cosa non consentita in sede di legittimità. In sostanza, la Cassazione non può sostituire la propria interpretazione a quella del giudice d’appello solo perché un’altra interpretazione sarebbe stata possibile.

Conclusioni

La pronuncia conferma che la distinzione tra affitto d’azienda e locazione si gioca sull’oggetto del contratto e sulla comune intenzione delle parti. Se l’elemento prevalente è un bene immobile, considerato nella sua individualità e non come parte di un complesso organizzato, si ricade nell’ambito della locazione. Questa ordinanza rafforza inoltre il principio della separazione tra giudizio di merito e giudizio di legittimità, ricordando che la Corte di Cassazione non è un terzo grado di giudizio dove poter ridiscutere i fatti della causa, ma un organo di controllo sulla corretta applicazione del diritto.

Qual è il criterio decisivo per distinguere un affitto d’azienda da una locazione di immobile?
Il criterio decisivo è l’oggetto del contratto e la volontà delle parti. Si ha affitto d’azienda quando viene concesso in godimento un complesso di beni organizzati per l’esercizio di un’impresa. Si ha locazione quando l’oggetto è un bene immobile considerato nella sua individualità, con una funzione prevalente rispetto ad altri eventuali elementi accessori.

La Corte di Cassazione può riesaminare l’interpretazione di un contratto fatta dai giudici dei gradi precedenti?
No, di norma non può. L’interpretazione del contratto è un accertamento di fatto riservato al giudice di merito (primo e secondo grado). La Cassazione può intervenire solo se viene denunciata una violazione dei criteri legali di interpretazione contrattuale o se la motivazione della sentenza impugnata è illogica o contraddittoria, ma non può sostituire la propria valutazione dei fatti a quella del giudice d’appello.

Una notifica di un ricorso tramite PEC inviata dopo le ore 21:00 dell’ultimo giorno utile è valida?
Sì, è valida. A seguito di una sentenza della Corte Costituzionale (n. 75/2019), si applica il principio della scindibilità degli effetti della notificazione. Per il notificante, la notifica si perfeziona al momento della generazione della ricevuta di accettazione, purché ciò avvenga entro le ore 23:59:59 dell’ultimo giorno utile, indipendentemente dall’orario di ricezione da parte del destinatario.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 15389 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 15389 Anno 2025

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 09/06/2025

Avv. Acc. IRES 2012

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 21172/2018 R.G. proposto da:

RAGIONE_SOCIALE, in persona del Direttore pro tempore , rappresentata e difesa dall’Avvocatura generale dello Stato, presso i cui uffici in Roma, INDIRIZZO è domiciliata ex lege ,

-ricorrente –

contro

SOCIETA’ AGRICOLA RAGIONE_SOCIALE. SOCIETA’ RAGIONE_SOCIALE, RAGIONE_SOCIALE. SOCIETA’ SEMPLICI, MERCATI VALENTINO, COGNOME, COGNOME, MERCATI MASSIMO, MERCATI STENO, MERCATI VALENTINA, rappresentati e difesi dagli Avvocati NOME COGNOME, NOME COGNOME e NOME COGNOME ed elettivamente domiciliati presso lo studio di quest’ultimo sito in INDIRIZZO Roma.

-controricorrenti –

Avverso la sentenza della COMM.TRIB.REG. UMBRIA n. 34/2018, depositata in data 18 gennaio 2018.

Udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 16 aprile 2025 dal Consigliere dr.ssa NOME COGNOME

Rilevato che:

L’Agenzia delle Entrate emetteva due avvisi di accertamento a carico della RAGIONE_SOCIALE e RAGIONE_SOCIALE e ai relativi soci, riferito al periodo di imposta 2012.

Avverso gli avvisi di accertamento, le società proponevano ricorso dinanzi alla C.t.p. di Perugia; si costituiva l’Agenzia delle Entrate, che ribadiva la legittimità del proprio operato.

La C.t.p. di Perugia, con sentenza n. 303/2015, accoglieva i ricorsi riuniti, ritenendo corretto l’operato dei contribuenti.

Contro tale sentenza proponeva appello l’Ufficio dinanzi alla C.t.r. dell’Umbria; gli appellati si costituivano in giudizio chiedendo il rigetto dell’appello.

Con sentenza n. 34/2018, depositata in data 18 gennaio 2018, la C.t.r. rigettava l’appello, confermando la sentenza di prime cure.

Avverso la sentenza della C.t.r. dell’Umbria l’Ufficio ha proposto ricorso per cassazione affidato a due motivi mentre i contribuenti hanno resistito con controricorso.

La causa è stata trattata nella camera di consiglio del 16 aprile 2025 per la quale i contribuenti hanno depositato memoria.

Considerato che:

Con il primo motivo di ricorso, così rubricato: «Nullità della sentenza per mancanza del requisito della concisa esposizione dello svolgimento del processo e per motivazione apparente. Violazione dell’art. 36, secondo comma, n. 2 e 4, d.lgs. 31 dicembre 1992, n. 546 (ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 4, cod. proc. civ)», l’Ufficio lamenta l’ error in procedendo nella parte in cui, nella sentenza impugnata, la C.RAGIONE_SOCIALE. ha argomentato la propria decisione con motivazione apparente, in quanto priva del requisito della concisa esposizione dello svolgimento del processo.
1.2. Con il secondo motivo di ricorso, così rubricato: «violazione degli artt. 1362, 1363 e 1367 cod. civ. e dell’art. 20, d.P.r. 26 aprile 1986, n. 131 con violazione consequenziale dell’art. 67,

primo comma, lett. h), d.P.r. 22 dicembre 1987, n. 917 (ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ)», l’Ufficio lamenta l’ error in iudicando nella parte in cui, nella sentenza impugnata, la C.t.r. non ha qualificato il contratto come locazione. In particolare, la C.t.r. non ha proceduto nell’interpretare il contratto ad indagare la comune intenzione delle parti anche alla luce del comportamento complessivo di esse, reso evidente dalla totale obliterazione degli elementi di fatto addotti in sede di verifica.
Preliminarmente, deve essere disattesa l’eccezione di inammissibilità del ricorso proposta dai controricorrenti: il ricorrente sarebbe decaduto dal potere di impugnare in quanto ha notificato il presente ricorso via PEC oltre le ore 21.00 dell’ultimo giorno utile e, ai sensi dell’art. 16 septies Legge 17 dicembre 2012, n. 221, tale notifica doveva considerarsi perfezionata alle ore 7.00 del giorno successivo; essa è inammissibile.

2.1. Invero, questa Corte ha avuto modo di chiarire come: «In tema di notifica del ricorso per cassazione a mezzo PEC, a seguito della sentenza della Corte costituzionale n. 75 del 2019 -che ha dichiarato l’illegittimità del D.L. n. 179 del 2012, art. 16 -septies conv. in L. n. 221 del 2012 nella parte in cui tale norma prevedeva che la notifica eseguita con modalità telematiche, la cui ricevuta di accettazione è generata dopo le ore 21 ed entro le ore 24 dell’ultimo giorno utile ad impugnare, si perfeziona, per il notificante, alle ore 7 del giorno successivo, anziché al momento di generazione della predetta ricevuta -l’applicazione della regola generale di scindibilità soggettiva degli effetti della notificazione per notificante e destinatario implica che la stessa ricevuta di accettazione deve essere generata, al più tardi, entro la ventiquattresima ora del predetto ultimo giorno utile, ossia entro le ore 23:59:59 (UTC), giacché, con l’ insorgere del secondo immediatamente successivo, alle ore 00:00:00 (UTC), il termine di impugnazione deve intendersi irrimediabilmente scaduto, per
essere già iniziato il nuovo giorno, restando irrilevante che il ricorso sia stato già avviato alla spedizione dal mittente prima di tale momento» (Cass. n. 1519/2023).

Il primo motivo di ricorso proposto è infondato.

3.1. Con riguardo al vizio di motivazione occorre dire che la mancanza della stessa, rilevante ai sensi dell’art. 132, secondo comma, n. 4, cod. proc. civ. e, nel caso di specie, dell’art. 36, comma 2, n. 4, D.Lgs. n. 546/1992, riconducibile all’ipotesi di nullità della sentenza ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 4, cod. proc. civ., si configura quando questa manchi del tutto -nel senso che alla premessa dell’oggetto del decidere, risultante dallo svolgimento del processo, segue l’enunciazione della decisione, senza alcuna argomentazione -ovvero nel caso in cui essa formalmente esista come parte del documento, ma le sue argomentazioni siano svolte in modo talmente contraddittorio da non permettere di individuarla, cioè di riconoscerla come giustificazione del decisum (Cass., SS. UU., sent. 7 aprile 2014 n. 8053; successivamente, tra le tante, Cass. n. 6626/2022 e Cass. n. 22598/2018).
3.2. Ebbene, una volta sancita questa riduzione al «minimo costituzionale» del sindacato che questa Corte può effettuare sulla motivazione, risulta evidente come la decisione della C.t.r. qui impugnata non possa dirsi affetta dal vizio in discussione.

Essa, infatti, compiutamente e con logicità statuisce che: «Conformemente a quanto previsto dall’art. 1362 del codice civile è decisiva la volontà delle parti e non certo il nomen iuris. Nell’affitto d’azienda il bene immobile non viene considerato nella sua individualità ma come uno degli elementi costitutivi del complesso di beni mobili ed immobili legati tra loro da vincoli di interdipendenza e complementarietà per conseguire un determinato fine produttivo. Nella locazione di immobile con pertinenze, il bene viene considerato secondo la sua consistenza
effettiva con funzione prevalente rispetto agli altri elementi che assumono caratteri di accessorietà e vengono collegati funzionalmente posizioni di subordinazione. Il discrimine è dunque il rapporto di prevalenza anzidetto e dunque, conclusivamente, nell’affitto d’azienda il bene immobile cede per importanza rispetto all’insieme dei beni collegati per perseguire le finalità aziendali. Nel caso di specie, la sentenza di primo grado ha qualificato il rapporto in termini di locazione di terreni eretti in fondi rustici attrezzati facendo buon governo delle risultanze di fatto dei principi di diritto sopra richiamati: ed in particolare non è revocabile in dubbio che, prima dell’operazione, vi è stata una reale scissione tra società allo scopo di separare la coltivazione delle spezie dalle attività amministrative e più strettamente patrimoniali. Di conseguenza, alla società RAGIONE_SOCIALE sono stati messi a disposizione solo beni immobili (fondi rustici) da destinare alla coltivazione delle piante officinali necessarie per la preparazione di cosmetici, integratori, dispositivi medici, in aderenza a quanto stabilito dal contratto sociale. Tutto il resto (scambi di personale, acquisti di trattori) non è evocativo di alcuna altra finalità di tipo sostanzialmente elusivo». 3.3. Pertanto, la C.RAGIONE_SOCIALE.r ha ritenuto di escludere l’esistenza di un contratto di affitto di azienda tra la RAGIONE_SOCIALE e la RAGIONE_SOCIALE ed ha affermato la sussistenza di un contratto di locazione di immobile, con una motivazione della quale è agevole scorgere l’iter logico -argomentativo sottostante.
Il secondo motivo di ricorso è inammissibile.

4.1. Invero, la complessiva censura si risolve nella sollecitazione ad effettuare una nuova valutazione di risultanze di fatto come emerse nel corso dei precedenti gradi del procedimento, cosi mostrando di anelare ad una surrettizia trasformazione del giudizio di legittimità in un nuovo, non consentito giudizio di merito, nel quale ridiscutere tanto il contenuto di fatti e vicende processuali, quanto ancora gli apprezzamenti espressi dal giudice di appello non condivisi e per

ciò solo censurati al fine di ottenerne la sostituzione con altri più consone ai propri desiderata, quasi che nuove istanze di fungibilità nella ricostruzione dei fatti di causa potessero ancora legittimamente porsi dinanzi al giudice di legittimità.

Come precisato a più riprese dalla Suprema Corte, il sindacato di legittimità sull’interpretazione degli atti di autonomia privata, governata da criteri giuridici cogenti e tendente alla ricostruzione del significato del contratto in conformità alla comune volontà dei contraenti, costituisce un tipico accertamento di fatto riservato al giudice di merito, censurabile, in sede di legittimità, solo per violazione dei criteri legali di ermeneutica contrattuale e nel caso di riscontro di una motivazione contraria a logica ed incongrua, e cioè tale da non consentire il controllo del procedimento logico seguito per giungere alla decisione in sé.
4.2. Inoltre, il ricorso è inammissibile per violazione della regola della specificità dei motivi di cui all’art. 366, primo comma, n. 4, cod. proc. civ., secondo il quale il ricorso per cassazione deve contenere, a pena di inammissibilità, i motivi per i quali si richiede la cassazione, aventi carattere di specificità, completezza e riferibilità alla decisione impugnata; ciò comporta l’esatta individuazione del capo di pronuncia impugnata e l’esposizione di ragioni che illustrino in modo intelligibile ed esauriente le dedotte violazioni di norme o principi di diritto, ovvero le carenze della motivazione, restando estranea al giudizio di cassazione qualsiasi doglianza non riguardante il decisum della sentenza gravata. (Cass. 21/07/2020, n. 15517). Infatti, l’esercizio del diritto d’impugnazione di una decisione giudiziale può considerarsi avvenuto in modo idoneo soltanto qualora i motivi con i quali è esplicato si traducano in una critica della decisione impugnata e, quindi, nell’esplicita e specifica indicazione delle ragioni per cui essa è errata, le quali, per essere enunciate come tali, debbono concretamente considerare le ragioni che la sorreggono e da esse
non possono prescindere, dovendosi, dunque, il motivo che non rispetti tale requisito considerarsi nullo per inidoneità al raggiungimento dello scopo. In riferimento al ricorso per cassazione tale nullità, risolvendosi nella proposizione di un «non motivo», è espressamente sanzionata con l’inammissibilità (Cass. 20/10/2016, n. 21296).

4.3. Più in particolare, si è ribadito che ‘L’interpretazione del contratto e degli atti di autonomia privata costituisce un’attività riservata al giudice di merito, ed è censurabile in sede di legittimità soltanto per violazione dei criteri legali di ermeneutica contrattuale ovvero per vizi di motivazione, qualora la stessa risulti contraria a logica o incongrua, cioè tale da non consentire il controllo del procedimento logico seguito per giungere alla decisione. Ai fini della censura di violazione dei canoni ermeneutici, non è peraltro sufficiente l’astratto riferimento alle regole legali di interpretazione, ma è necessaria la specificazione dei canoni in concreto violati, con la precisazione del modo e delle considerazioni attraverso i quali il giudice se ne è discostato, nonchè, in ossequio al principio di specificità ed autosufficienza del ricorso, con la trascrizione del testo integrale della regolamentazione pattizia del rapporto o della parte in contestazione, ancorchè la sentenza abbia fatto ad essa riferimento, riproducendone solo in parte il contenuto, qualora ciò non consenta una sicura ricostruzione del diverso significato che ad essa il ricorrente pretenda di attribuire. La denuncia del vizio di motivazione dev’essere invece effettuata mediante la precisa indicazione delle lacune argomentative, ovvero delle illogicità consistenti nell’attribuzione agli elementi di giudizio di un significato estraneo al senso comune, oppure con l’indicazione dei punti inficiati da mancanza di coerenza logica, e cioè connotati da un’assoluta incompatibilità razionale degli argomenti, sempre che questi vizi emergano appunto dal ragionamento logico svolto dal giudice di merito, quale risulta dalla sentenza. In ogni caso, per
sottrarsi al sindacato di legittimità, non è necessario che quella data dal giudice sia l’unica interpretazione possibile, o la migliore in astratto, sicchè, quando di una clausola siano possibili due o più interpretazioni, non è consentito alla parte, che aveva proposto l’interpretazione disattesa dal giudice, dolersi in sede di legittimità del fatto che ne sia stata privilegiata un’altra (Cass. 22/02/2007, n. 4178).

4.4. Infine, si è pi ù̀ volte sottolineato come compito della Corte di Cassazione non sia quello di condividere o non condividere la ricostruzione dei fatti contenuta nella decisione impugnata, né quello di procedere ad una rilettura degli elementi di fatto posti a fondamento della decisione, al fine di sovrapporre la propria valutazione delle prove a quella compiuta dai giudici del merito (Cass. 12/02/2008, n. 3267), dovendo invece la Corte di legittimità limitarsi a controllare se costoro abbiano dato conto delle ragioni della loro decisione e se il ragionamento probatorio, da essi reso manifesto nella motivazione del provvedimento impugnato, si sia mantenuto entro i limiti del ragionevole e del plausibile; ciò che nel caso di specie è dato riscontrare. La valutazione delle prove più idonee a sorreggere la motivazione involge apprezzamenti di fatto riservati al giudice di merito, il quale è libero di formare il suo convincimento utilizzando gli elementi che ritenga più attendibili, senza essere tenuto ad un’esplicita confutazione degli altri elementi probatori non accolti, anche se allegati dalle parti, essendo limitato il controllo del giudice della legittimità alla sola congruenza della decisione dal punto di vista dei principi di diritto che regolano la prova.
In conclusione, il ricorso va rigettato.

Le spese seguono il criterio della soccombenza e sono liquidate in dispositivo.

Rilevato che risulta soccombente parte ammessa alla prenotazione a debito del contributo unificato per essere amministrazione

pubblica difesa dall’Avvocatura generale, non si applica l’art. 13, comma 1quater , d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso.

Condanna l’Agenzia delle Entrate alla rifusione delle spese di lite che liquida in € 7.000,00 oltre € 200,00 per esborsi, rimborso forfettario nella misura del 15 % oltre ad IVA e c.p.a. come per legge.

Così deciso in Roma il 16 aprile 2025.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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