Acconti immobiliari: quando si tassano? La Cassazione

Una società di costruzioni ha ricevuto un avviso di accertamento per maggiori ricavi non dichiarati, inclusi acconti per vendite immobiliari non ancora finalizzate. La Corte di Cassazione ha chiarito che, in base al principio di competenza, gli acconti immobiliari sono tassabili solo nell’anno in cui avviene il trasferimento di proprietà dell’immobile, non al momento dell’incasso. La Corte ha inoltre annullato la sentenza di secondo grado per carenza di motivazione su un altro punto della controversia.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 27 settembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Acconti Immobiliari: Quando Vanno Tassati? La Cassazione Fa Chiarezza

Il settore immobiliare è spesso al centro di complesse questioni fiscali. Una delle più dibattute riguarda la corretta tassazione degli acconti immobiliari incassati da un’impresa di costruzioni prima della vendita definitiva. Un’ordinanza recente della Corte di Cassazione ha fornito un chiarimento fondamentale, ribadendo un principio cardine del diritto tributario: il principio di competenza. Analizziamo insieme questo caso per capire le implicazioni pratiche per le imprese e i professionisti del settore.

I Fatti di Causa

Una società operante nel settore delle costruzioni edili si è vista recapitare un avviso di accertamento da parte dell’Amministrazione Finanziaria. L’atto contestava maggiori ricavi per l’anno d’imposta 2007, basandosi su quattro diverse rettifiche.

Le contestazioni principali riguardavano:
1. Una differenza tra i ricavi dichiarati dalla società e quelli che alcuni clienti affermavano di aver pagato.
2. Un importo di 30.000 Euro ricevuto a titolo di acconto per vendite immobiliari, fatturato ai fini IVA ma non considerato come ricavo imponibile per le imposte sui redditi in quell’anno.
3. Una presunta evasione di 170.500 Euro, calcolata confrontando i prezzi di vendita dichiarati con i valori medi di mercato.
4. Un’ulteriore rettifica di oltre 2,3 milioni di Euro, determinata in via induttiva sulla base dei valori OMI e di mercato per immobili simili.

Il caso, dopo vari gradi di giudizio, è giunto all’attenzione della Corte di Cassazione, che si è concentrata su due aspetti cruciali: la tassazione degli acconti e la validità della motivazione della sentenza del giudice di secondo grado.

La Decisione della Cassazione sugli Acconti Immobiliari

La Corte di Cassazione ha accolto due dei motivi di ricorso presentati dalla società, annullando con rinvio la sentenza impugnata. I punti chiave della decisione sono due.

1. Il Principio di Competenza per gli Acconti Immobiliari

Il cuore della controversia era stabilire il corretto momento impositivo per gli acconti ricevuti. L’Amministrazione Finanziaria sosteneva che dovessero essere tassati nell’anno in cui venivano incassati (2007). La società, al contrario, affermava che tali somme diventano ricavo imponibile solo quando la vendita dell’immobile viene perfezionata con l’atto notarile definitivo.

La Cassazione ha dato piena ragione alla società costruttrice. Ha richiamato l’articolo 109, comma 2, del TUIR, che stabilisce una regola chiara per la cessione di beni immobili: i corrispettivi si considerano conseguiti, e quindi diventano tassabili, alla data di stipulazione dell’atto o, se successiva, alla data in cui si verifica l'”effetto traslativo”, cioè il passaggio di proprietà. Poiché nel 2007 il trasferimento di proprietà non era ancora avvenuto, l’acconto incassato non poteva essere considerato un ricavo di competenza di quell’anno.

2. La Carenza di Motivazione

Il secondo punto accolto dalla Corte riguarda la rettifica di 170.500 Euro. La società aveva lamentato che la sentenza del giudice di merito non conteneva neanche una parola per spiegare perché avesse confermato quella specifica contestazione. La Cassazione ha rilevato che questa omissione costituisce un grave vizio di “carenza di motivazione”. Un giudice ha l’obbligo di esporre le ragioni logico-giuridiche che lo hanno portato a una certa decisione. L’assenza totale di motivazione su un punto specifico della controversia rende la sentenza nulla su quel punto, poiché impedisce di comprenderne il fondamento e di esercitare un corretto diritto di difesa.

Le Motivazioni

La motivazione della Suprema Corte si fonda su principi consolidati del diritto tributario e processuale. Per quanto riguarda gli acconti immobiliari, il principio di competenza prevale su quello di cassa. Non basta l’incasso di una somma per generare un ricavo imponibile; è necessario che il fatto economico che genera quel ricavo (in questo caso, il trasferimento della proprietà) si sia giuridicamente verificato nell’anno d’imposta di riferimento. L’incasso di un acconto, prima del rogito, rappresenta solo un’anticipazione finanziaria e non un ricavo definitivo.

Sul piano processuale, la Corte ha ribadito l’importanza fondamentale dell’obbligo di motivazione delle sentenze. Una decisione non motivata è una decisione arbitraria, che viola il diritto delle parti a un giusto processo. La motivazione è ciò che permette di controllare la correttezza del ragionamento del giudice e costituisce il presupposto per ogni successiva impugnazione.

Le Conclusioni

La sentenza della Corte di Cassazione offre due importanti lezioni pratiche:
– Per le imprese edili: Gli acconti incassati per la vendita di immobili su cui non è stato ancora perfezionato il trasferimento di proprietà non concorrono a formare il reddito imponibile nell’anno dell’incasso. Diventeranno ricavo solo al momento del rogito notarile. Questa regola è cruciale per una corretta pianificazione fiscale.
– Per i processi tributari: È sempre fondamentale verificare che la sentenza del giudice di merito motivi adeguatamente ogni punto della controversia. L’omessa motivazione su una specifica contestazione è un vizio grave che può portare all’annullamento della decisione.

La Corte ha quindi cassato la sentenza e rinviato la causa a un’altra sezione della Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado, che dovrà riesaminare il caso attenendosi ai principi di diritto stabiliti.

Quando diventano tassabili gli acconti ricevuti per la vendita di un immobile?
Gli acconti ricevuti per la vendita di un immobile diventano fiscalmente imponibili, e quindi tassabili, non al momento del loro incasso, ma solo nell’anno d’imposta in cui si verifica il trasferimento della proprietà, cioè con la stipulazione dell’atto definitivo di compravendita.

Una sentenza può essere annullata se il giudice non spiega le ragioni di una parte della sua decisione?
Sì, una sentenza può essere annullata per “carenza di motivazione”. Se il giudice omette completamente di argomentare su uno specifico punto della controversia (come una delle rettifiche fiscali contestate), la decisione è viziata e può essere cassata.

L’amministrazione finanziaria può basare un accertamento solo sulle dichiarazioni di terzi (es. i clienti)?
No. Nel caso di specie, la Corte Tributaria Regionale aveva annullato una rettifica fiscale perché basata esclusivamente sulle dichiarazioni rese da terzi (i clienti della società), e questa parte della decisione non è stata messa in discussione dalla Cassazione.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 22858 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 22858 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 07/08/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 29745/2019 R.G. proposto da : RAGIONE_SOCIALE in persona del legale rappresentante pro tempore , elettivamente domiciliato in NAPOLI INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato NOME COGNOME (CODICE_FISCALE (EMAIL

-ricorrente-

contro

RAGIONE_SOCIALE, domiciliata in ROMA INDIRIZZO presso l’AVVOCATURA GENERALE DELLO STATO (NUMERO_DOCUMENTO) che la rappresenta e difende

-controricorrente-

avverso la SENTENZA della COMMISSIONE TRIBUTARIA REGIONALE della CAMPANIA n. 2362/2019 depositata il 15/03/2019. Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 12/06/2025

dalla Consigliera NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

La Commissione tributaria regionale della Campania ( hinc: CTR), con la sentenza n. 2362/2019 depositata in data 15/03/2019, nell’ambito del giudizio di rinvio conseguito all’ordinanza di questa Corte n. 17505/2016, in parziale accoglimento dell’appello proposto contro la sentenza n. 571/2012 emessa dalla Commissione tributaria provinciale di Caserta, ha annullato il recupero a tassazione di Euro 43.130, confermando le altre riprese indicate nell’atto impositivo impugnato.

Il presente giudizio scaturisce da un avviso di accertamento relativo all’anno d’imposta 2007, con cui sono state realizzate quattro riprese per maggiori ricavi:

Euro 43.130 quale differenza tra i ricavi dichiarati e quelli riferiti dai clienti;

Euro 30,000 per acconti su vendite fatturati ai fini IVA, ma non tassati ai fini reddituali nell’anno accertato;

Euro 170.500 di differenza tra ricavi non tassati -rilevati a seguito del confronto tra i corrispettivi dichiarati per talune vendite e i prezzi mediamente applicati sul mercato;

Euro 2.348.013 di maggiori ricavi, accertati in via induttiva, per vendite di altri immobili determinati sulla base di un valore medio tra i valori OMI e quelli rilevati sul mercato per immobili similari.

La CTR ha ritenuto che:

l’accertamento dei maggiori ricavi per Euro 43.130 basato su indicazioni ricevute da sei clienti che avevano dichiarato il pagamento di un prezzo superiore a quello fatturato non poteva

essere confermato, in quanto fondato esclusivamente sulle dichiarazioni di terzi;

b) in merito al l’accertamento di maggiori ricavi per acconti non fatturati pari a Euro 30.000 la società contribuente non ha provato che l’acconto ricevuto fosse compreso nella fatturazione;

c) con riferimento ai maggiori ricavi accertati in via induttiva per Euro 2.348.013 la contestazione è avvenuta sulla base dei valori medi OMI e quelli relativi a immobili similari. Si legge nella sentenza che: « In particolare, risulta che, in sede di p.v.c. (vedi allegato a memoria del 29.10.2014 ricevuta S29988/14) è stata specificata l’origine di dati utilizzati per il raffronto che l ‘Ufficio ha ricavato dai contratti preliminari di compravendita e dalle indicazioni recuperate da agenzie immobiliari di rilievo nazionale (specificate nel p.v.c.) relativamente a stime immobiliari ed a prezzi praticati nelle compravendite fra privati con riferimento ad immobili siti nella medesima via innanzi indicata. Viene anche precisato che oltre ad aver determinato un valore medio tra quelli indicativamente ricavabili dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare (O.M.I.) e quelli rilevati nelle modalità sopra esposte, è stato anche applicato una ulteriore riduzione in favore della Società facendo riferimento al prezzo del solo appartamento laddove la compravendita aveva riguardato appartamento e box auto oppure il prezzo rilevato per immobili di superfici maggiori utilizzato -in sede di accertamento -per quelli di superfici minori ».
La CTR ha, quindi, rilevato che il discostamento dai valori OMI è stato usato solo come presunzione, per giungere – unitamente a ulteriori elementi indiziari gravi, precisi e concordanti – alla contestazione nei confronti della società contribuente. In relazione alla perizia di parte la CTR ha, poi, rilevato che il prezzo degli immobili è determinato dal mercato e che la comparazione con i valori di mercato (sia quelli

medi OMI, sia quelli ricavati dai siti di vendita) degli immobili posti in una medesima via di quelli oggetto di accertamento è esente da vizi logici e ancorato a elementi di riscontro non superati dalla perizia di parte.

La CTR ha, poi, rilevato che la presenza di scritture formalmente regolari non esclude l’ammissibilità dell’accertamento ex art. 39, primo comma, lett. d), d.P.R. n. 600 del 1973 e l’indicazione del responsabile del procedimento negli atti dell’amminist razione finanziaria non è richiesta dall’art. 7 legge n. 212 del 2000.

Ha poi evidenziato che le sanzioni applicate sono conformi alle disposizioni di legge e che le questioni non espressamente riproposte in sede di appello sono da intendersi come espressamente rinunciate.

Contro la sentenza della CTR la società contribuente ha proposto ricorso in cassazione con nove motivi.

L’Agenzia delle Entrate ha resistito con controricorso.

…

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo di ricorso è stata denunciata la violazione dell’art. 115 cod. proc. civ., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ., evidenziando che la CTR ha deciso sulla base di prove non acquisite agli atti (PVC).

1.1. La ricorrente rileva che il PVC del 02/02/2012, pur rappresentando l’unico mezzo di prova a supporto delle richieste fiscali, non è stato prodotto in giudizio. Rileva che nella motivazione dell’avviso di accertamento sono riportate solamente le conclusioni del ragionamento sviluppato nel PVC, richiamando i contenuti di tale motivazione a pag. 9 ss. del ricorso in cassazione, con particolare riferimento al recupero di Euro 30,000 per acconti su vendite fatturati ai fini IVA, ma non tassati ai fini reddituali ne ll’anno
accertato (dove l’avviso riferisce che « il controllo relativo agli acconti, non fatturati è stato eseguito con l’acquisizione di documentazione riguardante acconti non fatturati e ricavi non dichiarati, riferiti ad atti traslativi non ancora ratificati. È così emersa l’omessa contabilizzazione di ricavi per i seguenti importi: … omissis.. € 30.000,00 per l ‘anno 2007 ») e per il recupero relativo alla differenza di ricavi non tassati per Euro 170.500 (per il quale si legge nell’avviso impugnato: « per alcuni immobili ubicati nella città di Caserta, in INDIRIZZO, in INDIRIZZO, e in INDIRIZZO, confrontando i prezzi di vendita dichiarati con quelli mediamente praticati, accertando così maggiori ricavi e vasi di € 170.500 per l’anno 2007» ).
Ad avviso della ricorrente, in assenza della produzione del PVC, il giudice di rinvio avrebbe dovuto annullare tutti i recuperi, perché i fatti sottostanti non possono essere considerati provati.

1.2. In via preliminare, occorre rilevare che dalla motivazione della sentenza impugnata, come risulta anche dall’illustrazione del motivo di ricorso, risultano rigettate le censure svolte dal contribuente in relazione alla ripresa di Euro 30.000,00 relativa agli acconti non fatturati. Nondimeno, il dispositivo reca l’indic azione che, in parziale accoglimento del ricorso, è annullato il recupero a tassazione di Euro 43.130,00 e di Euro 30.000.

Sul punto deve essere richiamato l’orientamento di questa Corte, secondo il quale in tema di giudicato l’esatto contenuto della sentenza va individuato non alla stregua del solo dispositivo, bensì integrando questo con la motivazione nella parte in cui la medesima riveli l’effettiva volontà del giudice. Ne consegue che va ritenuta prevalente la parte del provvedimento maggiormente attendibile e capace di fornire una giustificazione del “dictum” giudiziale (Cass., 21/08/2023, n. 24867).

Di conseguenza, è da ritenere prevalente la parte della decisione che motiva in termini di rigetto le censure svolte dalla contribuente con riferimento alla ripresa di Euro 30.000,00, in questi termini d’altronde intesa dalla parte ricorrente, che, a pag. 6 del ricorso in cassazione, riferisce che la CTR ha disposto l’annullamento del solo recupero di Euro 43.130,00.

Deve, quindi, escludersi che la carenza di interesse di parte ricorrente possa essere ricondotta all’assenza di soccombenza con riferimento alla questione relativa alla ripresa di Euro 30.000,00.

1.3. Diversamente, la carenza di interesse della ricorrente emerge in relazione al contenuto del motivo di ricorso relativo agli acconti di Euro 30.000,00 dal momento che – impregiudicata la fondatezza della censura svolta in ordine criterio di competenza oggetto del secondo motivo di ricorso, v. infra, sub 2.3.- la ricorrente non ha espressamente negato di aver ricevuto tali acconti; anzi, riferisce che « Come si legge nella motivazione dell’accertamento (riportata in nota”), il recupero in esame è riferito ai corrispettivi incassati dalla Russo nel 2007 a titolo di acconto in relazione a preliminare di vendita di immobile il cui atto di trasferimento non è stato perfezionato nell’anno accertato» (punto 2.1. di pag. 13 del ricorso).
1.4. Il primo motivo di ricorso è, invece, da ritenere assorbito con riferimento alle censure svolte in merito alla ripresa di Euro 170.500 (relativa ai maggiori ricavi evasi), in conseguenza della fondatezza del terzo motivo di ricorso relativo alla medesima ripresa (v. infra, sub 3.).

Con il secondo motivo di ricorso -riguardante la ripresa relativa agli acconti di Euro 30.000 -la ricorrente ha denunciato che: « la CTR nel pretendere la prova che l’acconto abbia questa natura con la dimostrazione del suo collegamento alla vendita cui fa

riferimento viola il principio del riparto dell’onere della prova ex art. 2697, denunciato ai sensi dell’art. 360 n. 3 cpc, ed il principio di corrispondenza tra il chiesto e il pronunciato ex art. 112, denunciato ai sensi del 360, n. 4 cpc. Inoltre la decisione si pone in contrasto con l’art. 109, comma 2, del TUIR secondo cui i corrispettivi delle vendite immobiliari rilevano ai fini della determinazione del reddito nell’esercizio (di competenza) in cui si verifica l’effetto traslativo (violazione denunci ata ai sensi dell’art. 360, n. 3 cpc ).»
2.1. La ricorrente rileva che la contestazione interessata dal motivo riguarda i corrispettivi incassati dalla società nel 2007 a titolo di acconto in relazione al preliminare di vendita dell’immobile il cui trasferimento non è stato perfezionato nell’anno interessato dall’accertamento. L’Agenzia considera l’acconto come ricavo e pretende di tassarlo nel 2007, sebbene non fosse intervenuto l’atto di trasferimento.

2.2. La CTR -nel riformare la decisione del giudice di prime cure che aveva ritenuto fondati i rilievi del contribuente in base a quanto previsto nell’art. 109, comma 2, lett. a), t.u.i.r. ha rilevato come la società contribuente limitasse le proprie difese a una mera affermazione di principio senza dare la prova che l’acconto ricevuto è compreso nella fatturazione relativa alla compravendita cui lo stesso si riferirebbe e ciò a tener conto dell’eccezione relativa al momento della rilevanza fiscale dell’ introito.
In tal modo, ad avviso di parte ricorrente, la CTR ha violato le regole di ripartizione dell’onere della prova, che faceva carico al l’amministrazione finanziaria, tanto più che la natura di acconto della somma incassata non è controversa tra le parti. Sul punto la CTR è incorsa anche nella violazione dell’art. 112 cod. proc. civ., pronunciandosi su una domanda diversa rispetto a quella avanzata:

l’Agenzia ha, infatti chiesto di tassare come ricavo di competenza del 2007, quello che la stessa ha qualificato come acconto.

2.3. Il motivo è fondato, in quanto i proventi derivanti dalla cessione degli immobili si intendono conseguiti alla data in cui l’alienante si spoglia della proprietà . L’art. 109, comma 2, lett. a), t.u.i.r. prevede, infatti, che ai fini della determinazione dell’esercizio di competenza i corrispettivi delle cessioni di immobili si considerano conseguiti alla data di stipulazione dell’atto ovvero, se diversa e successi va, alla data in cui verifica l’effetto traslativo o costitutivo della proprietà. Nella specie la sentenza impugnata non ha tenuto conto, ai fini del principio di competenza, della previsione contenuta nella disposizione appena enunciata, con la conseguenza che il motivo di ricorso è da ritenere fondato.
Con il terzo motivo di ricorso la sentenza è stata censurata nella parte in cui conferma il recupero di Euro 170.500 -a seguito del confronto tra corrispettivi dichiarati per alcune vendite e prezzi di mercato -ed è stata denunciata la violazione degli artt. 132 cod. proc. civ. e 36 d.lgs. n. 546 del 1992, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 4, cod. proc. civ.

3.1. Il motivo di ricorso riguarda la differenza di ricavi di Euro 170.500, rilevati a seguito del confronto tra corrispettivi dichiarati per talune vendite e prezzi mediamente applicati sul mercato. Nella motivazione della sentenza impugnata non c’è una s ola parola dedicata a tale ripresa.

3.2. Il motivo è fondato. Come rilevato dalla parte ricorrente, sebbene il dispositivo annulli la ripresa di Euro 43.130,00, confermando per il resto l’accertamento impugnato (dovendosi ritenere come errore materiale il riferimento alla ripresa di Euro 30.000, v. supra, sub 1.2.), nessuna argomentazione viene spesa in

ordine alla ripresa di Euro 170.500,00 relativa alla differenza dei ricavi non tassati.

Il quarto motivo di ricorso è stato così intitolato: « La CTR nel valutare lo stralcio del PVC allegato dalla contribuente è incorsa in un travisamento processuale. Essa ha ritenuto il recupero relativo ai maggior ricavi di €. 2.348.013 fosse fondato su elementi riportati nel PVC, invece non presenti. Travisamento delle prove e fatti processuali con conseguente violazione dell’art. 116 cpc, denunciata ai sensi dell’art. 360, c.1, n. 4, cpc.»

4.1. La ricorrente rileva che la ripresa per maggiori ricavi di Euro 2.348.013 è stata fatta sulla base del confronto tra i prezzi di vendita dichiarati e quelli ottenuti sulla base della media tra valori OMI e valori rilevati per la vendita di immobili similari. Questi ultimi, tuttavia, non sono i prezzi rilevati dagli atti di trasferimento, ma sono i prezzi proposti per la vendita richiesti dai proprietari degli immobili e indicati dalle agenzie immobili ari all’atto del conferimento dell’incarico per la v endita. La contribuente ha, quindi, impugnato l’accertamento censurando l’utilizzabilità dei dati OMI e di quelli rilevati per immobili similari non significativi, perché influenzati soggettivamente dalla richiesta del venditore. La CTP aveva accolto il ricorso, annullando il recupero de quo . L’Agenzia delle Entrate aveva proposto appello cui aveva resistito la società contribuente, che nel giudizio di rinvio aveva eccepito come il raffronto dei prezzi di vendita dichiarati dalla contribuente stessa con quelli indicati dalle agenzie immobiliari per immobili simili non evidenziasse il criterio adottato per la comparazione. La sentenza della CTR (per i cui contenuti v. supra, nella parte espositiva sub 3., al punto c) -nel ritenere che costituissero elementi gravi, precisi e concordanti, unitamente ai valori medi OMI, l’esistenza di contratti preliminari, le indicazioni recuperate da agenzie immobiliari relative a stime
immobiliari e i prezzi praticati nelle compravendite -ha travisato il contenuto dello stralcio del PVC, perché nello stesso non sono riportati gli elementi considerati. Riporta, quindi, a pag. 22 ss. del ricorso in cassazione, lo stralcio del PVC, per rilevare che dalla sua lettura emerge che i verbalizzanti non fanno riferimento a contratti preliminari, le indicazioni delle agenzie immobiliari non sono relative a stime immobiliari, i prezzi considerati e riferiti a immobili siti nella medesima strada sono il corrispettivo richiesto dai venditori (senza indicazione se l’immobile sia stato venduto per tale importo), i prezzi di compravendita sono indicati solo per due immobili.
4.2. Il motivo è inammissibile.

Secondo le Sezioni Unite di questa Corte, infatti, il travisamento del contenuto oggettivo della prova – che ricorre in caso di svista concernente il fatto probatorio in sé e non di verifica logica della riconducibilità dell’informazione probatoria al fatto probatorio – trova il suo istituzionale rimedio nell’impugnazione per revocazione per errore di fatto, laddove ricorrano i presupposti richiesti dall’art. 395, n. 4, cod. proc. civ., mentre – se il fatto probatorio ha costituito un punto controverso sul quale la sentenza ebbe a pronunciare e, cioè, se il travisamento rifletta la lettura del fatto probatorio prospettata da una delle parti – il vizio va fatto valere ai sensi dell’art. 360, n. 4, o n. 5, c.p.c., a seconda che si tratti di fatto processuale o sostanziale (Cass., Sez. U, 05/03/2024, n. 5792). Altrimenti, hanno sottolineato le Sezioni Unite (con riguardo all’art. 115 c.p.c., ma analogo ragionamento vale in relazione all’art. 116 c.p.c., il riferimento al quale è speso nell’odierno giudizio), « il giudizio di cassazione obbiettivamente scivolerebbe verso un terzo grado destinato a svolgersi non sulla decisione impugnata, ma sull’intero compendio delle «carte» processuali, sicché la latitudine del giudizio di legittimità neppure ripristinerebbe l’assetto ante riforma del 2012,
ma lo espanderebbe assai di più, consentendo appunto l’ingresso a censure concernenti il menzionato vizio extratestuale ».

Il quinto motivo di ricorso è stato così intitolato: « gli elementi che secondo la CTR dovrebbero corroborare i valori OMI non sono dotati delle caratteristiche di gravità, precisione e concordanza. Il recupero dei maggiori ricavi di €. 2.348.013 è illegittimo perché risulta fondato solo sui valori OMI. Violazione art. 39 dpr 600/1973 in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3 cpc.»

5.1. Nell’illustrazione di tale motivo di ricorso la ricorrente richiama i contenuti del quarto motivo di ricorso, proponendo il seguente ragionamento: secondo la CTR gli elementi che corroborano i valori OMI sono i contratti preliminari, le indicazioni recuperate da agenzie immobiliari relative a stime immobiliari e i prezzi praticati nelle compravendite similari. Di conseguenza, una volta dimostrato che tali elementi non sono presenti nel PVC e che i dati indicati dalle agenzie immobiliari non sono altro che i prezzi indicati dai venditori vengono meno gli indizi gravi, precisi e concordanti necessari per legittimare l’uso dei valori OMI.
5.2. Il motivo di ricorso è inammissibile (non solo perché ricollegato, in parte, al quarto motivo di ricorso ritenuto, a sua volta inammissibile, ma anche) perché i suoi contenuti involgono valutazioni di merito sottratte al sindacato di legittimità di questa Corte. È stato, infatti, precisato che è inammissibile il ricorso per cassazione che, sotto l’apparente deduzione del vizio di violazione o falsa applicazione di legge, di mancanza assoluta di motivazione e di omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio miri, in realtà, ad una rivalutazione dei fatti storici operata dal giudice di merito (Cass., Sez. U, 27/12/2019, n. 34476).
Il sesto motivo di ricorso è stato così intitolato: « La CTR nel valutare la perizia di parte è incorsa in un travisamento, perché ha

ritenuto che essa non considerasse gli elementi da essa reputati rilevanti per la determinazione del prezzo di mercato, quali la posizione e la divisione degli interni. Travisamento delle prove e fatti processuali con conseguente violazione dell’art. 116 c pc, denunciata ai sensi dell’art. 360, c. 1, n. 4 c.p.c.

6.1. Con tale motivo di ricorso la sentenza impugnata viene censurata nella parte in cui ha ritenuto che la controprova fornita dalla contribuente non fosse sufficiente a vincere quella di natura presuntiva allegata dall’amministrazione finanziaria. Richiama, quindi, a pag. 28 ss. del ricorso in cassazione i contenuti della perizia di parte, per poi concludere che: « è chiaro che il perito di parte abbia considerato come rilevanti per la determinazione del prezzo di mercato quelle stesse caratteristiche apprezzate dalla CTR. I giudici regionali, nel valutare la perizia, sono incorsi in un grave travisamento di un mezzo di prova, in violazione dell’art. 116 cpc.»
6.2. Il motivo è inammissibile, in quanto il travisamento evocato dalla parte ricorrente riguarda il fatto probatorio in sé e non di verifica logica della riconducibilità dell’informazione probatoria al fatto probatorio (si richiamano le osservazioni sub 4.2. tratte da Cass., Sez. U, 05/03/2024, n. 5792, cit. ).

Il settimo motivo di ricorso è stato così intitolato: « La CTR ha omesso di pronunciare in ordine al difetto di motivazione dell’accertamento per recepimento acritico delle conclusioni del PVC. Violazione art. 112 cpc in relazione all’art. 360, comma 1, n. 4 cpc. Nel caso si ritenga che la CTR abbia rigettato implicitamente la domanda, si denuncia la violazione dell’art. 43 Dpr 600/73, ai sensi dell’art. 360 n. 3 cpc.»

7.1. La ricorrente rileva di aver censurato l’operato dell’ufficio per essersi limitato a recepire, in modo acritico, le risultanze del PVC, abdicando alla sua funzione di organo accertatore. La CTR aveva

rigettato tale motivo di ricorso, affermando che: « L’Ufficio, dopo aver esaminato il processo verbale di constatazione della Guardia di Finanza, l’ha condiviso e, successivamente, ha emesso l’avviso di accertamento.» La ricorrente rileva di aver proposto appello incidentale, denunciando la nullità della rettifica per assoluta carenza di motivazione. La CTR ha, tuttavia, omesso di pronunciare sul punto.

7.2. La parte ricorrente ha poi precisato che, p er l’ipotesi in cui si dovesse ravvisare l’esistenza di una pronuncia implicita di rigetto, la richiesta di riforma della decisione è avanzata per la violazione dell’art. 43 d.P.R. n. 600 del 1973.

7.3. Il motivo è infondato, nella parte articolata in thesi, in quanto deve ritenersi che la CTR abbia ritenuto correttamente motivato l’avviso di accertamento. Questa Corte (Cass., 14/01/2020, n. 435) ha, infatti, precisato che costituisce violazione della corrispondenza tra il chiesto ed il pronunciato, e configura il vizio di cui all’art. 112 cod. proc. civ., l’omesso esame di specifiche richieste o eccezioni fatte valere dalla parte e rilevanti ai fini della definizione del giudizio, che va fatto valere ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 4 cod. proc. civ. (Cass. 27/10/2014, n. 22759; Cass. 16/03/2017, n. 6835). In particolare, il vizio di omessa pronuncia ricorre quando vi sia omissione di qualsiasi decisione su un capo della domanda, intendendosi per capo di domanda ogni richiesta delle parti che abbia un contenuto concreto formulato in conclusione specifica, sulla quale deve essere emessa pronuncia di accoglimento o di rigetto (Cass. 30/10/2018, n. 27566; Cass., 27/11/2017, n. 28308).
Il motivo è infondato anche in relazione alla censura prospettata in relazione a ll’art. 42 d.P.R. n. 600 del 1973 essendo da riqualificare il richiamo normativo, anche alla luce del rinvio ai contenuti dell’atto

introduttivo riportato sub nota 16 della pag. 30 del ricorso in cassazione -dal momento che, anche recentemente, questa Corte ha affermato che, in tema di avviso di accertamento, la motivazione per relationem , con rinvio alle conclusioni contenute nel verbale redatto dalla Guardia di Finanza dell’esercizio dei poteri di polizia tributaria, non è illegittima, per mancanza di autonoma valutazione da parte dell’Ufficio degli elementi da quella acquisiti, significando semplicemente che l’Ufficio stesso, condividendone le conclusioni, ha inteso realizzare una economia di scrittura che, avuto riguardo alla circostanza che si tratta di elementi già noti al contribuente, non arreca alcun pregiudizio al corretto svolgimento del contraddittorio (Cass., 12/02/2025, n. 3610).
L ‘ottavo motivo di ricorso è così intitolato: « La CTR ha omesso di pronunciare in ordine alla violazione dell’art. 53 Cost. per essere stato accertato un reddito non rappresentativo della reale capacità contributiva della società Russo. Violazione art. 112 cpc in relazione all’art. 360, comma 1, n. 4, cpc.»

8.1. La ricorrente rileva -con riferimento all’accertamento dei maggiori ricavi in rettifica -che la CTP, accogliendo il ricorso del contribuente aveva ritenuto assorbita tale eccezione oggetto di appello incidentale e riproposto nel giudizio in riassunzione. La CTR ha omesso di pronunciarsi sul punto, incorrendo nel vizio denunciabile ex art. 360, primo comma, n. 4, cod. proc. civ.

8.2. Il motivo di ricorso deve considerarsi assorbito in ragione dell’accoglimento del secondo e del terzo motivo di ricorso.

Il nono motivo di ricorso è stato così intitolato: « La sentenza nella parte in cui conferma la legittimità delle sanzioni è nulla perché presenta una motivazione apparente e dunque inesistente. Violazione dell’art. 132 cpc e 36 d.lgs. 546/1992 ai sensi dell’art. 360, n. 4 cpc.»

9.1. La contribuente rileva di aver denunciato l’illegittimità della sanzione in ordine al rilievo confermato in primo grado di Euro 43.130. La CTR ha così deciso sul motivo di impugnazione: « Quanto, infine, alle sanzioni irrogate, le stesse sono conformi alle specifiche disposizioni normative richiamate dall’Accertatore.»

9.2. Il motivo -nonostante la carenza di specificità in relazione all’omessa indicazione delle censure proposte contro le sanzioni relative alla ripresa di Euro 43.130, sia in primo grado che in appello -è da ritenere assorbito, in conseguenza dell’accoglimento del secondo e del terzo motivo di ricorso, essendo rimessa, comunque, al giudice del rinvio, la verifica circa le sanzioni applicate, una volta accertato l’ an e il quantum della pretesa impositiva, alla luce di quanto precisato da questa Corte in relazione ai motivi di ricorso accolti.
In conclusione, devono essere accolti il secondo e il terzo motivo di ricorso, con il conseguente assorbimento dell’ottavo e del nono motivo, mentre devono essere rigettati gli altri motivi di ricorso.

La sentenza impugnata deve essere, pertanto, cassata con rinvio alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Campania che, in diversa composizione, deciderà anche sulle spese del presente giudizio.

…

P.Q.M.

accoglie il secondo e il terzo motivo di ricorso, con il conseguente assorbimento dell’ottavo e del nono motivo e rigetta gli altri motivi di ricorso;

cassa la sentenza impugnata in relazione ai motivi accolti, con rinvio alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Campania che,

in diversa composizione, deciderà anche sulle spese del presente giudizio.

Così deciso in Roma, il 12/06/2025.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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