Accertamento valore immobile: quando è legittimo?

Una società contesta un accertamento del valore di un immobile ai fini dell’imposta di registro. L’Agenzia delle Entrate aveva utilizzato atti comparativi per stabilire un prezzo maggiore. La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso, confermando la legittimità dell’operato dell’Ufficio e chiarendo i requisiti di motivazione dell’atto impositivo e l’uso flessibile del metodo comparativo.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 17 dicembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Accertamento Valore Immobile: la Cassazione Chiarisce i Limiti

L’accertamento del valore di un immobile da parte dell’Agenzia delle Entrate è una fase cruciale nelle compravendite, spesso fonte di contenzioso. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha fornito importanti chiarimenti sui poteri dell’Ufficio e sui requisiti di legittimità dell’avviso di rettifica, in particolare riguardo all’uso di atti comparativi per la stima del valore venale.

I Fatti del Caso: La Rettifica del Valore

Una società unipersonale acquistava un terreno dichiarando un prezzo di 80.000 euro. L’Agenzia delle Entrate, ritenendo tale valore non congruo, emetteva un avviso di rettifica e liquidazione, rideterminando il valore del bene in 145.032 euro. La stima si basava sul metodo sintetico-comparativo, prendendo a riferimento altre compravendite di terreni simili nella stessa area. La Commissione Tributaria Regionale confermava la legittimità dell’atto, spingendo la società a ricorrere in Cassazione.

I Motivi del Ricorso: Perché l’Azienda ha Contestato l’Accertamento Valore Immobile

La società contribuente ha basato il proprio ricorso su tre principali argomentazioni:

1. Motivazione apparente della sentenza: La decisione dei giudici d’appello sarebbe stata generica, incomprensibile e non avrebbe adeguatamente esposto le ragioni della conferma dell’accertamento.
2. Violazione delle norme sulla motivazione dell’atto: L’avviso di rettifica era ritenuto illegittimo perché fondato su atti comparativi non idonei. In particolare, uno era anteriore al triennio consentito dalla legge e l’altro non indicava un valore di mercato, bensì un valore a sua volta rettificato dall’Ufficio e successivamente annullato in un altro giudizio.
3. Errata applicazione del metodo comparativo: L’Ufficio avrebbe utilizzato un metodo scorretto, basandosi su dati non comparabili e introducendo nel corso del giudizio elementi non presenti nell’atto originario, come la vicinanza del terreno a un complesso alberghiero.

La Decisione della Corte: La Legittimità dell’Accertamento Valore Immobile

La Corte di Cassazione ha rigettato integralmente il ricorso, fornendo spiegazioni dettagliate su ciascun punto sollevato.

La Motivazione della Sentenza: Oltre l’Apparenza

In primo luogo, i giudici hanno escluso che la sentenza d’appello avesse una motivazione meramente apparente. Secondo la Corte, una motivazione è nulla solo se è graficamente inesistente o talmente illogica da non far comprendere la ratio decidendi. Nel caso di specie, i giudici di merito avevano argomentato, seppur sinteticamente, sulle ragioni della loro decisione, ritenendo l’atto impositivo adeguatamente motivato in base ai valori comparativi e alle caratteristiche dell’area. Tale ragionamento, per quanto non condiviso dalla ricorrente, superava la soglia del “minimo costituzionale” richiesto.

La Validità degli Atti Comparativi e la Motivazione per Relationem

Sul punto centrale della controversia, la Corte ha ribadito la validità della cosiddetta “motivazione per relationem“. Un atto fiscale può fare riferimento a documenti esterni (come gli atti di compravendita usati per la comparazione) a due condizioni: o che tali documenti siano allegati all’atto, oppure che l’atto ne riproduca il contenuto essenziale. Nel caso specifico, l’avviso di rettifica, pur non allegando le compravendite, ne riportava gli elementi identificativi (data, notaio, numero di repertorio, ubicazione), consentendo al contribuente di individuarli e difendersi. Questo è stato ritenuto sufficiente.

Inoltre, la Corte ha mostrato flessibilità riguardo al limite temporale dei tre anni. La circostanza che uno degli atti comparativi fosse di poco anteriore al triennio non invalidava di per sé l’accertamento, poiché questo poteva basarsi validamente sull’altro atto, pienamente rientrante nel periodo di legge. La normativa, infatti, permette di considerare “ogni altro elemento di valutazione”, conferendo all’Ufficio un margine di discrezionalità.

Le Motivazioni

La Corte di Cassazione ha fondato la sua decisione su principi consolidati in materia tributaria. Innanzitutto, ha riaffermato che il requisito della motivazione di un atto impositivo non impone all’Agenzia delle Entrate di allegare fisicamente ogni documento richiamato, purché fornisca al contribuente tutti gli elementi necessari per identificarlo e comprenderne la rilevanza. La descrizione sintetica ma completa degli atti comparativi è stata giudicata idonea a garantire il diritto di difesa.

In secondo luogo, la Corte ha precisato che la valutazione della congruità del valore di un immobile è un’attività estimativa che si basa su un insieme di parametri. La presenza di un atto comparativo leggermente fuori dal triennio di riferimento non inficia la valutazione complessiva se questa è sorretta da altri elementi validi e coerenti, come un’altra compravendita pienamente conforme ai requisiti di legge. Infine, è stato chiarito che il contribuente che contesta la validità di un atto comparativo (ad esempio, sostenendo che il relativo accertamento sia stato annullato) ha l’onere di fornire la prova piena e definitiva di tale circostanza, producendo la sentenza passata in giudicato.

Le Conclusioni

Questa ordinanza consolida l’orientamento giurisprudenziale favorevole a un’interpretazione pragmatica degli obblighi motivazionali dell’Amministrazione Finanziaria. Per i contribuenti, la lezione è chiara: contestare un accertamento di valore richiede argomentazioni solide e prove concrete. Non è sufficiente eccepire vizi formali se, nella sostanza, l’atto fornisce gli elementi per comprendere il percorso logico seguito dall’Ufficio. La decisione sottolinea inoltre l’importanza di dichiarare valori di mercato realistici, poiché l’Agenzia dispone di ampi strumenti e di una certa flessibilità per rettificare le dichiarazioni ritenute anomale.

Un avviso di accertamento fiscale è valido anche se non allega gli atti di compravendita usati come paragone?
Sì, è valido a condizione che l’avviso riproduca il contenuto essenziale di tali atti (come data, notaio, numero di repertorio, ubicazione e altri dati identificativi), in modo da permettere al contribuente di reperirli e verificare la correttezza della comparazione.

L’Agenzia delle Entrate può usare come termine di paragone un atto di vendita stipulato più di tre anni prima?
La legge indica il triennio come periodo di riferimento principale. Tuttavia, la Corte ha chiarito che se l’accertamento si basa anche su altri atti validi interni al triennio, la presenza di un atto leggermente più datato non rende automaticamente illegittimo l’intero procedimento, poiché la valutazione può fondarsi su una pluralità di elementi.

La motivazione di una sentenza tributaria è considerata nulla se non risponde punto per punto a tutte le critiche del contribuente?
No. La motivazione non è nulla se espone in modo chiaro e comprensibile il ragionamento logico-giuridico che ha portato alla decisione (ratio decidendi), raggiungendo così il “minimo costituzionale” richiesto. Non è necessario che il giudice confuti espressamente ogni singolo argomento difensivo.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 24204 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 5 Num. 24204 Anno 2024

Presidente: PAOLITTO LIBERATO

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 09/09/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 7265/2020 R.G. proposto da: RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliata in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE) rappresentato e difeso dall’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE);

-ricorrente-

contro

RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliata in INDIRIZZO, presso l’AVVOCATURA GENERALE DELLO STATO (P_IVA) che la rappresenta e difende;

-controricorrente-

avverso SENTENZA della COMM.TRIB.REG. della CAMPANIA n. 6090/2019;

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 13/06/2024 dal Consigliere NOME COGNOME.

RILEVATO CHE

la società RAGIONE_SOCIALE propone, sulla base di tre motivi, ricorso per la cassazione della sentenza n. 6090/17/2019, con la quale la Commissione tributaria regionale della Campania, a conferma della decisione di primo grado, aveva ritenuto legittimo l’avviso di rettifica e liquidazione con il quale l’RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE aveva accertato un maggior valore, ai fini dell’imposta registro, di un terreno sito nel Comune di Palma Campania, INDIRIZZO.da Fusaro da essa acquistato al prezzo dichiarato di euro 80.000,00, rettificato dall’Ufficio in euro 145.032,00;
1.1. la Commissione tributaria regionale, in particolare, aveva accertato che l’avviso era adeguatamente motivato poiché indicava le fonti della maggiore stima, basata su alcuni atti comparativi di compravendita presi a parametro di riferimento in relazione al valore più basso pari ad euro 24,00 mq., e valutate anche le caratteristiche della zona;

l’RAGIONE_SOCIALE resiste con controricorso .

CONSIDERATO CHE

con il primo motivo la società contribuente deduce, ai sensi dell’art. 360, primo comma, nn. 3 e 4, cod. proc. civ., violazione dell’art. 36, comma 2, del d.lgs. 546/1992 nonchè degli artt. 132, primo comma, n. 4 cod. proc. civ. e 118 disp. att. cod. proc. civ, nullità della sentenza per carenza o mera apparenza della motivazione ovvero per motivazione perplessa ed incomprensibile in quanto i giudici di appello avevano omesso di indicare le ragioni delineate dalla C.T.P. ed i motivi di censura, limitandosi ad adottare argomentazioni del tutto generiche ed apodittiche;
con il secondo motivo lamenta, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ., violazione dell’art. 7 legge 21/2000 nonché degli artt. 52, comma 2 e 2-bis del d.P.R. 131/1986 per

avere la C.T.R. ritenuto l’atto impositivo adeguatamente motivato sebbene non fossero indicate le effettive caratteristiche dei terreni oggetto di comparazione né specificati i criteri ed i parametri sui quali era stata fondata l’attribuzione del maggior v alore dei beni in sede di rettifica. Rileva che la C.T.R. non aveva considerato che il richiamato atto del 2012 non era utilizzabile ai fini comparazione in quanto anteriore ai tre anni consentiti dalla norma mentre l’atto del 2014 non conteneva l’indicazi one del valore di mercato in quanto, in tale caso, l’RAGIONE_SOCIALE aveva operato un accertamento del maggior valore indicato dalle parti;
3. con il terzo motivo deduce, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3 e 5, cod. proc. civ., violazione degli artt. 51, commi 1 e 3, 52, comma 3 del d.P.R. 131/1986 e 2697 cod. civ., assumendo che la C.T.R., senza in alcun modo esaminare le contestazioni formulate dalla parte contribuente, aveva ritenuto corretto il metodo sinteticocomparativo adottato dall’ufficio sebbene gli atti richiamati non erano comparabili in quanto uno era anteriore ai tre anni indicati dalla norma e l’altro non conteneva l’indi cazione del valore venale che l’RAGIONE_SOCIALE aveva rettificato con provvedimento, peraltro, oggetto di annullamento. Osserva che il valore indicato era, quindi, meramente indiziario e che la stessa amministrazione aveva richiamato, nel corso del giudizio, elementi -quali la vicinanza ad un complesso alberghiero ed al RAGIONE_SOCIALE metropolitano di RAGIONE_SOCIALE -non menzionati nell’atto di rettifica e, peraltro, frutto di mere congetture. Assume che, a parte la violazione RAGIONE_SOCIALE richiamate disposizioni normative di cui al TUR e la inosservanza degli oneri probatori incombenti sull’ufficio, era ravvisabile anche un vero e proprio un errore di fatto nella ricostruzione della vicenda, risultante dagli atti ed avente carattere decisivo, in quanto la C.T.R. non aveva considerato che il richiamato valore di cui all’atto in AVV_NOTAIO re. 15871/12175 -asseritamente pari ad euro 24,00 mq. – non era quello indicato in atti ma bensì quello oggetto di rettifica annullata
dalla C.T.R. Campania con la pronunzia n. 1297/2018, passata in giudicato nei confronti del medesimo Ufficio.

il ricorso deve essere rigettato per le ragioni appresso specificate;

il primo motivo è infondato;

5.1. deve, invero, escludersi che si possa ravvisare una motivazione assente o apparente della sentenza impugnata. Per costante giurisprudenza, invero, la mancanza di motivazione, quale causa di nullità della sentenza, va apprezzata, tanto nei casi di sua radicale carenza, quanto nelle evenienze in cui la stessa si dipani in forme del tutto inidonee a rivelare la ratio decidendi posta a fondamento dell’atto, poiché intessuta di argomentazioni fra loro logicamente inconciliabili, perplesse od obiettivamente incomprensibili ( ex plurimis : Cass., Sez. 5, 30 aprile 2020, n. 8427; Cass., Sez. 6-5, 15 aprile 2021, n. 9975). Peraltro, si è in presenza di una tipica fattispecie di ‘motivazione apparente’, allorquando la motivazione della sentenza impugnata, pur essendo graficamente (e, quindi, materialmente) esistente e, talora, anche contenutisticamente sovrabbondante, risulta, tuttavia, essere stata costruita in modo tale da rendere impossibile ogni controllo sull’esattezza e sulla logicità del ragionamento decisorio, e quindi tale da non attingere la soglia del “minimo costituzionale” richiesto dall’art. 111, sesto comma, Cost. (tra le tante: Cass., Sez. 1, 30 giugno 2020, n. 13248; Cass., Sez. 6-5, 25 marzo 2021, n. 8400; Cass., Sez. 6-5, 7 aprile 2021, n. 9288; Cass., Sez. 5, 13 aprile 2021, n. 9627; Cass., Sez. 6-5, 24 febbraio 2022, n. 6184). Come è dato desumere dal tenore della sentenza impugnata il decisum raggiunge la soglia del minimo costituzionale, avendo i giudici di appello, comunque, argomentato in rel azione alle specifiche deduzioni e censure, ritenendo l’atto impositivo adeguatamente motivato tenuto conto dei valori comparativi di stima indicati dall’ufficio e RAGIONE_SOCIALE menzionate caratteristiche dell’area;
5.2. giova, del resto, ricordare che il giudice del merito non deve dar conto di ogni argomento difensivo sviluppato dalla parte, essendo, invece, necessario e sufficiente, in base all’art. 132, secondo comma, n. 4, cod. proc. civ., che esponga, in maniera concisa, gli elementi in fatto e di diritto posti a fondamento della sua decisione, dovendo in tal modo ritenersi disattesi, per implicito, tutti gli argomenti non espressamente esaminati, ma subvalenti rispetto alle ragioni della decisione (cfr., ex multis, Cass., Sez. T, 2 febbraio 2022, n. 3108, che richiama Cass., Sez. 2, 25 giugno 2020, n. 12652; Cass., Sez. 1, 26 maggio 2016, n. 10937; Cass., Sez. 6, 17 maggio 2013, n. 12123);
5.3. alla luce dell’apparato argomentativo della sentenza impugnata deve allora ritenersi la sussistenza di una motivazione nel suo complesso intellegibile, laddove il motivo di impugnazione intende far impropriamente transitare, sotto il suddetto profilo, le ragioni di una non condivisione della sentenza impugnata;

il secondo motivo è privo di fondamento;

6.1. secondo il costante insegnamento di questa Corte (Cass., Sez. 5, 25 luglio 2012, n. 13110; Cass., Sez. 5, 20 febbraio 2019, n. 4176; Cass., Sez. 5^, 19 novembre 2019, n. 29968), l’obbligo di motivazione degli atti tributari – fermo restando l’onere della prova della maggior pretesa gravante sulla Amministrazione – può essere adempiuto anche per relationem , ovverossia mediante il riferimento ad elementi di fatto risultanti da altri atti o documenti, a condizione, però, che questi ultimi siano allegati all’atto notificato oppure che lo stesso ne riproduca il contenuto essenziale, per tale dovendosi intendere (Cass.n. 9323/17) l’insieme di quelle parti (oggetto, contenuto e destinatari) dell’atto o del documento che risultino necessari e sufficienti per sostenere il contenuto del provvedimento adottato, e la cui indicazione consente al contribuente – ed al giudice in sede di eventuale sindacato giurisdizionale – di individuare i luoghi specifici dell’atto richiamato nei quali risiedono quelle parti del
discorso che formano gli elementi della motivazione del provvedimento, o, ancora, che gli atti richiamati siano già conosciuti dal contribuente per effetto di precedente notifica. Con specifico riguardo all’imposta di registro, ed in fattispecie del tutto sovrapponibili alla presente, questa Corte ha, altresì, stabilito che: l’ avviso di rettifica e di liquidazione della maggiore imposta, riguardante atti che hanno ad oggetto beni immobili, adottato a seguito di comparazione con beni simili, deve ritenersi adeguatamente motivato, ove contenga la riproduzione del contenuto essenziale dell’atto utilizzato come parametro di riferimento, e cioè RAGIONE_SOCIALE parti utili a far comprendere il parametro impiegato per la rettifica, essendo anche in questo modo adempiuto l’obbligo di allegare all’avviso l’atto tenuto in considerazione ai fini della comparazione (vedi Cass. nn. 381/22; n. 3388/19; n. 21066 del 2017 ed altre);
6.2. nel caso in esame risulta pacifica la mancata allegazione all’avviso di rettifica degli atti di vendita offerti in comparazione ma, nello stesso tempo, risulta la completezza della descrizione sintetica ivi contenuta in riferimento agli atti utilizzati in termini parametrici. Infatti secondo quanto riconosciuto dalla stessa contribuente per ciascuna compravendita erano stati riportati il numero di repertorio e di raccolta, oltre che la data del rogito e del nominativo del notaio rogante, con indicazione della estensione della loro ubicazione e zona ‘E, agricola normale’, uno dei quali acquistato sempre dalla società contribuente. Trattandosi, secondo quanto indicato, di terreni siti nella stessa zona e nel medesimo Comune ed adeguatamente individuati (uno dei quali giova ribadire acquistato dalla medesima contribuente) non vale ad inficiare la validità dell’atto impositivo sotto il profilo della assenza di motivazione -l’affermazione secondo cui non risulterebbero indicate tutte le specifiche caratteristiche dei terreni;
6.3. quanto, infine, alla affermazione secondo cui relativamente all’atto in AVV_NOTAIO rep. N. 15871/12175 occorreva considerare che il valore preso quale parametro di riferimento non il valore venale quello indicato in atti ma bensì quello oggetto di rettifica annullata dalla C.T.R. Campania con la pronunzia n. 1297/2018 passata in giudicato nei confronti del medesimo Ufficio, trattasi di una mera allegazione della parte non comprovata, apparendo sul punto il ricorso priva del requisito di autosufficienza. Infatti chi eccepisce un giudicato ha, infatti, l’onere di fornirne la prova, non soltanto producendo la sentenza emessa in altro procedimento, ma anche corredandola della idonea certificazione ex art. 124 disp. att. c.p.c., dalla quale risulti che la stessa non è soggetta ad impugnazione, non potendosi ritenere che la mancata contestazione di controparte sull’affermato passaggio in giudicato significhi ammissione della circostanza, né che sia onere della controparte medesima dimostrare l’impugnabilità della sentenza (Cass. ord. n. 6868/22);
il terzo motivo non coglie nel segno;

7.1. in relazione al quadro normativo di riferimento va evidenziato che in base all’art. 51 d.P.R. 131/86 : <>. L’ art. 52 del TUR, poi stabilisce: <>;
7.2. nel caso di specie le norme in questione risultano essere state correttamente applicate dal giudice di merito, dal momento che la congruità del maggior valore accertato dall’Ufficio doveva qui desumersi dai prezzi praticati in altre compravendite di immobili catastalmente e tipologicamente similari a quello oggetto di rettifica. Il convincimento del giudice di merito – sicuramente non rivedibile, nel suo sostrato valutativo e specificatamente estimativo, nella presente sede di legittimità -è basato sugli atti notarili di compravendita descritti nell’avviso medesimo, uno dei quali – come riconosciuto anche dalla società ricorrente – pacificamente rientrante nel triennio di legge. La circostanza che un altro atto comparativo fosse, invece, anteriore al triennio ( peraltro per pochi mesi) non implicava, di per sé, la violazione della norma menzionata, dal
momento che la suddetta valutazione di congruità poteva, appunto, sufficientemente basarsi, nella valutazione che ne ha dato il giudice di merito, anche soltanto su un atto comparativo rientrante nel triennio, in quanto anch’esso relativo ad immobili comparabili. Né la rilevanza valutativa dell’atto eccedente il triennio doveva ritenersi di per sé totalmente esclusa, posto che la norma su riportata espressamente prevede – nell’ambito di uno spettro di parametri estimativi pari ordinati -che il maggior valore venale possa essere accertato con riguardo , e dunque anche ad elementi eventualmente diversi dalla comparazione relativa al triennio antecedente all’atto. La circostanza, poi, che il giudice del gravame abbia valorizzato dati non esposti nell’avviso di liquidazione (<>) non ha implicato una immutazione della causa petendi dell’atto impositivo, trattandosi di valutazione ‘meramente corroborativa’ di un giudizio estimativo altrimenti fondato secondo il giudice del gravame sul metodo comparativo e sugli altri elementi di valutazione indicati dall’art. 51 TUR. La parte ricorren te, peraltro, con il terzo motivo, fa riferimento, in modo del tutto inammissibile, ad un errore di fatto di natura revocatoria che andava fatto valere davanti al giudice del gravame, e certamente non poteva essere dedotto come vizio di violazione di legge in questa sede;
sulla scorta RAGIONE_SOCIALE considerazioni che precedono il ricorso va, dunque, respinto;

8.1. le spese giudiziali seguono la soccombenza e vanno liquidate nella misura fissata in dispositivo.

P.Q.M.

la Corte rigetta il ricorso e condanna la ricorrente al pagamento RAGIONE_SOCIALE spese del presente grado di giudizio che liquida, in favore dell’RAGIONE_SOCIALE, nella somma di 2.500,00 oltre spese

prenotate a debito; visto l’art. 13, comma 1 quater , d.P.R. n. 115 del 2002, come modificato dalla legge n. 228 del 2012, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, a carico della parte ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso principale, a norma del comma 1bis dello stesso art.13, se dovuto.

Così deciso nella camera di consiglio della sezione tributaria, in data

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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