Accertamento valore immobile: prova e motivazione

La Corte di Cassazione si è pronunciata su un caso di accertamento del valore di un immobile ai fini dell’imposta di registro. A seguito di una compravendita, l’Amministrazione Finanziaria aveva rettificato il valore dichiarato, basandosi sul criterio comparativo. I contribuenti si opponevano, sostenendo che lo stato di degrado dell’edificio giustificasse il prezzo inferiore. La Suprema Corte ha rigettato il ricorso, chiarendo che non può riesaminare nel merito la valutazione delle prove (come perizie e fatture) operata dai giudici di secondo grado. Ha inoltre precisato che, per atti antecedenti alle nuove norme, l’obbligo di motivazione dell’accertamento è assolto con l’indicazione del criterio usato, senza necessità di una confutazione analitica delle argomentazioni del contribuente.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 28 agosto 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Accertamento del valore immobile: quando la prova del contribuente non basta

L’accertamento del valore di un immobile da parte dell’Amministrazione Finanziaria è una questione che tocca da vicino molti cittadini e imprese. Quando il prezzo dichiarato in un atto di compravendita viene ritenuto troppo basso, scatta la rettifica. Ma quali sono i limiti del potere del Fisco e quali le armi a disposizione del contribuente? Un’ordinanza della Corte di Cassazione fa luce su aspetti cruciali, in particolare sull’onere della prova e i limiti del sindacato di legittimità sulla valutazione dei fatti.

I fatti del caso: la compravendita e l’accertamento fiscale

Una società e alcuni privati vendevano un intero fabbricato per un corrispettivo di 300.000 euro. L’Amministrazione Finanziaria, ritenendo il valore incongruo, notificava un avviso di rettifica, rideterminando il valore del bene in 401.500 euro. La valutazione si basava sul cosiddetto “criterio comparativo”, confrontando la vendita con altre due compravendite di immobili simili avvenute nella stessa zona e con i valori dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI).

I contribuenti impugnavano l’atto, sostenendo che il prezzo più basso era giustificato dal pessimo stato di conservazione dell’immobile, che richiedeva ingenti lavori di ristrutturazione. A sostegno della loro tesi, producevano una perizia tecnica e la valutazione effettuata dall’istituto di credito che aveva concesso il mutuo. Mentre la Commissione Tributaria Provinciale accoglieva il ricorso, la Commissione Tributaria Regionale ribaltava la decisione, dando ragione all’Ufficio. I contribuenti si rivolgevano quindi alla Corte di Cassazione.

La decisione della Corte di Cassazione e l’analisi dei motivi

La Suprema Corte ha rigettato il ricorso del contribuente, ritenendo i motivi di impugnazione inammissibili o infondati. L’analisi dei giudici si è concentrata su due aspetti principali: uno procedurale, relativo alla riproposizione delle eccezioni in appello, e uno sostanziale, riguardante i limiti del giudizio di Cassazione in materia di valutazione delle prove.

Primo motivo: la questione procedurale sulla motivazione dell’atto

I ricorrenti lamentavano che il giudice d’appello avesse erroneamente omesso di esaminare la loro doglianza sulla carenza di motivazione dell’avviso di accertamento. Secondo la CTR, tale questione avrebbe dovuto essere sollevata con un appello incidentale. La Cassazione, pur riconoscendo l’errore procedurale della CTR (le eccezioni “assorbite” in primo grado possono essere semplicemente riproposte in appello), ha rigettato il motivo nel merito. Ha infatti chiarito che, per gli atti del periodo in esame, l’obbligo di motivazione dell’Ufficio si considerava adempiuto con la semplice indicazione del criterio di valutazione utilizzato (in questo caso, quello comparativo), senza che fosse necessario confutare analiticamente le osservazioni presentate dal contribuente in fase di contraddittorio preventivo. L’obbligo di una “motivazione rafforzata” è stato introdotto solo successivamente e non ha efficacia retroattiva.

Secondo e terzo motivo: i limiti al sindacato della Cassazione sull’accertamento valore immobile

Con gli altri motivi, i contribuenti contestavano la valutazione delle prove operata dal giudice di secondo grado. Sostenevano che la CTR avesse ignorato le loro perizie, che dimostravano lo stato di degrado, e dato peso a comparazioni con immobili in buono stato. La Corte di Cassazione ha dichiarato questi motivi inammissibili. Ha ribadito un principio fondamentale: il giudizio di legittimità non è un “terzo grado di merito”. La Corte non può sostituire la propria valutazione dei fatti e delle prove a quella compiuta dal giudice delle istanze precedenti. Criticare la persuasività del ragionamento del giudice di merito o proporre una lettura alternativa delle prove (come la perizia di parte o la proposta di mediazione dell’Agenzia) equivale a chiedere un nuovo esame del fatto, attività preclusa in sede di Cassazione.

Le motivazioni in diritto

La Corte ha fondato la sua decisione su principi consolidati. In primo luogo, ha riaffermato che il contribuente che contesta un accertamento del valore di un immobile basato sul criterio comparativo non può limitarsi a criticare genericamente le scelte dell’Ufficio, ma deve fornire prove concrete e decisive in grado di dimostrare un valore inferiore. La valutazione di tali prove (perizie, fatture, fotografie) spetta esclusivamente al giudice di merito, il cui apprezzamento è insindacabile in Cassazione se logicamente motivato.

Inoltre, la Corte ha sottolineato che la proposta di mediazione formulata dall’Agenzia delle Entrate in fase pre-processuale non ha alcun valore probatorio nel successivo giudizio. Si tratta di un atto finalizzato a una definizione conciliativa della lite, che, se non accettato, resta del tutto irrilevante ai fini della decisione della causa.

Infine, è stato chiarito che la violazione dell’onere della prova (art. 2697 c.c.) è censurabile in Cassazione solo se il giudice ha erroneamente invertito tale onere, e non quando la critica riguarda il modo in cui le prove sono state valutate. La scelta di ritenere più attendibili le comparazioni dell’Ufficio rispetto alle perizie del contribuente è un tipico esempio di apprezzamento di merito.

Conclusioni: cosa insegna questa ordinanza

Questa pronuncia offre importanti spunti pratici. Per il contribuente, emerge la necessità di presentare, fin dal primo grado di giudizio, prove documentali forti, dettagliate e inequivocabili per contrastare l’accertamento del valore di un immobile. Non basta produrre perizie o preventivi generici; è necessario dimostrare in modo puntuale come le specifiche condizioni dell’immobile (es. necessità di rifacimento strutturale, impianti non a norma) incidano concretamente sul suo valore di mercato, differenziandolo dai beni usati per la comparazione. Per l’Amministrazione Finanziaria, la sentenza conferma la legittimità del ricorso al criterio comparativo, pur sottolineando che la motivazione dell’atto, pur non dovendo essere “rafforzata” per i contenziosi più datati, deve comunque indicare con chiarezza i presupposti di fatto e di diritto della pretesa. Infine, la decisione ribadisce il perimetro invalicabile del giudizio di Cassazione: un controllo di legittimità sulle norme applicate, non una nuova valutazione dei fatti.

Se il giudice di primo grado accoglie il mio ricorso ma ignora una mia specifica argomentazione, devo presentare un appello formale (incidentale) per riproporla se la controparte appella?
No. Secondo la Corte di Cassazione, la parte che è risultata pienamente vittoriosa in primo grado non ha l’onere di proporre appello incidentale per le questioni o le eccezioni che il giudice ha ritenuto ‘assorbite’ (cioè non esaminate perché superate dalla decisione principale). È sufficiente riproporle espressamente nel primo scritto difensivo in appello (le controdeduzioni).

Posso contestare in Cassazione un accertamento di valore sostenendo che il giudice d’appello ha sbagliato a valutare le mie prove (es. una perizia)?
No. La Corte di Cassazione ha chiarito che non può fungere da giudice di ‘terzo grado’ per riesaminare i fatti o la valutazione delle prove. La critica su come il giudice di merito ha apprezzato una perizia, delle fatture o altre prove documentali è una questione di fatto, non di diritto, e quindi non può essere oggetto del ricorso per Cassazione, a meno che non si configuri un vizio di omesso esame di un fatto storico decisivo, cosa che in questo caso è stata esclusa.

Una proposta di mediazione fatta dall’Agenzia delle Entrate prima della causa ha valore di prova nel processo tributario?
No. La proposta conciliativa fatta dall’Ufficio in fase di mediazione è finalizzata a evitare la lite e, se non viene accettata, non ha alcuna valenza probatoria nel successivo processo. Non può essere utilizzata come un’ammissione da parte del Fisco che il valore accertato inizialmente era eccessivo.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 20001 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 20001 Anno 2025

Presidente: COGNOME RAGIONE_SOCIALE

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 17/07/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 21951/2023 R.G. proposto da:

RAGIONE_SOCIALE in persona del legale rappresentate, nonchè COGNOME NOME e COGNOME NOME, elettivamente domiciliati in ROMA INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE rappresentati e difesi dall’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE);

-ricorrenti- contro

RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliato in ROMA INDIRIZZO presso l’AVVOCATURA GENERALE DELLO STATO (NUMERO_DOCUMENTO) che la rappresenta e difende;

-controricorrente-

avverso SENTENZA di CORTE DI GIUSTIZIA TRIBUTARIA II GRADO CALABRIA n. 1116/2023 depositata il 14/04/2023.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 13/02/2025 dal Consigliere NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

1.Con atto pubblico rogato dal notaio COGNOME, registrato in data 28/02/2017 a Reggio Calabria, i Sigg.ri NOME COGNOME, NOME COGNOME e NOME COGNOME, alienavano, in ragione di un terzo ciascuno, alla società RAGIONE_SOCIALE l’intera proprietà di un fabbricato, costituito da tre unità immobiliari di categoria A/3 ed un locale deposito, per il corrispettivo di € 300.000,00. Successivamente l’Agenzia delle Entrate invitava gli odierni ricorrenti ad instaurare il contraddittorio preventivo al fine di eventualmente definire in adesione l’atto sottoposto a controllo. Nel corso del contraddittorio, le parti producevano sia l’elaborato tecnico – dal quale emergeva il pessimo stato di conservazione dell’intero fabbricato, costruito in data antecedente il 1942, che imponeva quindi l’effettuazione di lavori di ristrutturazione riguardanti tutte le opere di finitura, impianti tecnologici, infissi interni ed esterni, i pavimenti ecc. – che la valutazione dei beni effettuata dall’istituto di credito che aveva erogato il mutuo fondiario necessario all’acquisto.
L’Ufficio dava corso all’esercizio dell’azione accertatrice rettificando con l’atto impositivo il valore del fabbricato da € 300.000,00 ad € 401.500,00, utilizzando il criterio comparativo di cui all’art. 51, comma 3, del d.P.R. 131/86 e richiamando allo scopo due distinte compravendite avvenute nel triennio precedente di immobili asseritamente similari.

Avverso l’avviso di rettifica, i contraenti proponevano ricorso alla C.T.P. di Reggio Calabria la quale, con sentenza n. 3892/2021, lo accoglieva.

Sull’appello dell’Agenzia delle Entrate la Commissione tributaria regionale della Calabria accoglieva il gravame, condannando i contribuenti alle spese del giudizio, affermando di non potersi pronunciare sulla questione rimasta assorbita in merito al difetto di motivazione dell’avviso opposto, assumendo allo scopo che la

questione andava devoluta mediante la proposizione di apposito appello incidentale. Rilevava, poi, che la rettifica si fondava su due atti presi a comparazione e sui valori OMI la cui valutazione non poteva ritenersi scalfita né dalla perizia di parte né dalla stima redatta dalla società di consulenza dell’Istituto di credito che aveva erogato il mutuo. Aggiungeva inoltre, che le fatture, in uno ai preventivi di spesa, non provavano il dedotto pessimo stato di conservazione degli immobili.
Avverso, la sentenza indicata in epigrafe, i contribuenti propongono ricorso per Cassazione svolgendo tre motivi.

Replica l’amministrazione finanziaria con controricorso, confermando la legittimità della motivazione dell’avviso di liquidazione e di rettifica opposto dalla società.

MOTIVI DI DIRITTO

1. La prima censura deduce violazione e falsa applicazione art. 56 d.lgs 546/92, in relazione all’art. 360, primo comma, n.3, c.p.c.; per avere il giudice di seconde cure erroneamente ritenuto di non dovere delibare in merito all’eccezione, espressamente riproposta con l’atto di controdeduzioni dai contribuenti, relativa alla nullità dell’avviso di accertamento per difetto di motivazione, ritenendo che detta difesa doveva essere proposta con apposito appello incidentale. In particolare, con il motivo proposto in primo grado, gli odierni ricorrenti avevano dedotto il difetto di motivazione dell’atto impugnato in ragione della circostanza che nel corso del contraddittorio preventivo, azionato su iniziativa dell’Ufficio, erano state sollevate circostanze giustificative del minor valore accertato che imponevano l’obbligo di una motivazione cd. rafforzata.
Si obietta che . Tuttavia, nell’ipotesi di accoglimento integrale del ricorso introduttivo la

questione sollevata in primo grado e rimasta assorbita non deve essere proposta con l’appello incidentale, posto che tale mezzo di impugnazione è richiesto solo per le domande ed eccezioni esaminate e rigettate dal primo Giudice, ma può essere reiterata in maniera specifica con l’atto di controdeduzioni in appello.

2.Il secondo motivo di ricorso, introdotto ai sensi dell’art. 360, primo comma, n.3), c.p.c., denuncia la violazione e falsa applicazione artt. 51 d.P.R. 131/86 e 2697 c.c.

Si afferma che il Giudice di seconde cure ha fatto malgoverno delle disposizioni di cui agli artt. 51 del d.P.R. 131/86 e 2697, limitandosi ad assumere che gli elaborati peritali prodotti dalla parte contribuente ; affermazioni che risultano inadeguate rispetto alle contestazioni mosse alla rideterminazione della valutazione, in quanto l’adozione del criterio comparativo non è idoneo a legittimare l’avviso di rettifica poichè gli atti di trasferimento immobiliare, utilizzati come parametro di riferimento del valore, riguardavano immobili in buono stato manutentivo, nel mentre l’immobile oggetto di compravendita versava in pessime condizioni tanto da esigere importanti opere di ristrutturazione.
A riprova dell’inattendibilità dei parametri prescelti dall’Ufficio per rettificare il valore dell’immobile si rappresenta la circostanza che l’Ufficio in sede di mediazione aveva proposto la rideterminazione del valore nel minore importo di € 360.000,00, non accettata dalle parti.

Si obietta, pertanto, che la determinazione del decidente di dare piena pregnanza ai dati dell’OMI nonché ai valori degli immobili adottati come parametro di riferimento, a fronte di elementi

probatori di segno contrario versati in atti dagli odierni ricorrenti, si pone in pieno contrasto con i principi di diritto affermati da questa Corte secondo cui i dati dall’Osservatorio Immobiliare e quelli relativi agli immobili presi a comparazione ben possono essere neutralizzati sulla scorta di documentate circostanze idonee a dimostrare il minor valore dell’immobile.

3.Il terzo strumento di ricorso prospetta l’omesso esame di un fatto decisivo oggetto di discussione tra le parti in relazione all’art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c.; per avere i giudici distrettuali trascurato di esaminare le emergenze probatorie costituite dagli elaborati peritali e comunque dalla proposta di mediazione dell’Agenzia delle Entrate che aveva riconosciuto l’eccessività del valore accertato.

4. Il primo motivo non coglie nel segno.

Questa Corte ha elaborato il seguente condivisibile principio di diritto secondo cui la devoluzione al giudice del gravame dell’eccezione di merito, respinta in primo grado, formulata dalla parte comunque vittoriosa, esige la proposizione dell’appello incidentale, ma se la parte ripropone tale eccezione contestando la statuizione sul punto, può procedersi alla sua riqualificazione, in applicazione del principio dell’idoneità dell’atto al raggiungimento dello scopo, tenuto anche conto che, nel contenzioso tributario, l’appello incidentale non deve essere notificato, ma è contenuto nelle controdeduzioni, depositate nel termine di costituzione dell’appellato, venendo così ad affievolirsi la distinzione tra appello incidentale, riproposizione dei motivi e difesa del resistente (Cass., 31 gennaio 2022, n. 2805; Cass., 24 giugno 2021, n. 18119); dunque, anche nei casi in cui deve ritenersi necessario l’appello incidentale, il giudice del merito deve riqualificare l’atto di controdeduzioni (come appello incidentale) se reca esplicita censura della statuizione sulla quale v’era soccombenza ( S.U. n. 927/2022).
Sotto altro versante, la giurisprudenza della Corte ha ribadito il principio per cui nell’ipotesi in cui le domande e/o eccezioni ‘non sono state accolte’ (ossia non decise poiché superate o assorbite), si ha soccombenza teorica della parte che le ha dedotte perché questa è vittoriosa nel merito, sicché non ha interesse ad impugnarle ma, in ipotesi di gravame interposto dalla soccombente effettiva, può decidere di rimetterle in discussione limitandosi a riproporle ex art. 346 cod. proc. civ. nel primo scritto difensivo in appello, trattandosi di fatti già rientranti nel thema probandum e nel thema decidendum del giudizio di primo grado (cfr. Cass. Civ., 7940/2019; conf. Cass. civ., 20451/2017: ‘Indubbiamente, in materia di impugnazioni, la parte pienamente vittoriosa nel merito in primo grado, non ha l’onere di proporre, in ipotesi di gravame formulato dal soccombente, appello incidentale per richiamare in discussione le eccezioni o le questioni superate o assorbite, difettando di interesse al riguardo, ma è soltanto tenuta a riproporle espressamente, in modo tale da manifestare la volontà di chiederne il riesame, al fine di evitare la presunzione di rinuncia derivante da un comportamento omissivo ai sensi dell’art. 346 c.p.c. ( v. S.U. n. 13195 del 25/05/2018 ; S.U. n. 7940/2019; Cass. 25840/21; Cass. n. 11653 del 2020; Cass. n. 33649 del 01/12/2023).
La sentenza della CTR ha dunque errato nel ritenere necessaria la proposizione dell’impugnazione incidentale da parte dell’appellato, omettendo, conseguentemente, di esaminare l’eccezione dedotta dalla appellata con riferimento al deficit contenutistico dell’avviso di accertamento opposto.

Ciò nondimeno, il motivo è privo di pregio, atteso che l’eccezione concernente la carenza motivazionale dell’atto impositivo opposto era rivolta alla mancanza di una motivazione cd. rafforzata, alla luce delle circostanze giustificative del minor valore accertato rappresentate nell’ambito della procedura del contraddittorio

preventivo tra le parti. Carenza motivazionale che non trova conferma nella consolidata giurisprudenza di questa Corte secondo cui in tema di determinazione dell’imposta di registro, l’obbligo di motivazione dell’avviso di accertamento in rettifica, avendo la funzione di delimitare l’ambito delle ragioni deducibili dall’Ufficio nell’eventuale successiva fase contenziosa e, al contempo, di consentire l’esercizio del diritto di difesa del contribuente, deve ritenersi adempiuto mediante l’enunciazione del criterio astratto, in base al quale la rettifica è stata operata, poiché solo nella fase contenziosa l’Amministrazione ha l’onere di provare l’effettiva sussistenza dei presupposti fattuali per l’applicazione del criterio prescelto (Cass ord n. 17249/23; Cass. n. 7211/23; Cass. n. 24449/22). L’obbligo di motivazione rafforzata ha trovato la sua realizzazione solo nell’art. 6 -bis dello Statuto del contribuente introdotto dall’art. 1, comma 1, lettera e) del d.lgs. 30 dicembre 2023, n. 219, che, all’ultimo comma, prescrive , norma che non ha applicazione retroattiva.
Del resto, anche nei recenti arresti di questa Corte (Cass. n. 31726 del 10 dicembre 2024) si è ribadito l’orientamento giurisprudenziale in tema di motivazione dell’avviso di accertamento, il quale deve contenere i presupposti di fatto e le ragioni giuridiche che hanno determinato la rettifica, non gravando sull’ente impositore l’obbligo di indicare anche l’esposizione delle ragioni giuridiche relative al mancato riconoscimento di ogni possibile esenzione prevista dalla legge ed astrattamente applicabile, poiché è onere del contribuente dedurre e provare l’eventuale ricorrenza di una causa di esclusione dell’imposta (Cass. civ., sez. V, 24 gennaio 2018, n. 1694) e, dunque, nemmeno
l’obbligo di valutare le argomentazioni esposte dal contribuente nella fase endoprocedimentale.

5.La seconda censura non supera il vaglio di ammissibilità.

Il Collegio d’appello non ha escluso la rilevanza della perizia prodotta dalla parte contribuente facendo leva esclusivamente sui valori Omi pure indicati quali parametri di riferimento dall’Agenzia, ma ha attribuito rilevanza ai valori dichiarati dalle parti in altre due atti di trasferimento immobiliare relativi a beni che ricadono nella medesima zona e sostanzialmente collimanti con il fabbricato oggetto dell’avviso opposto, escludendo la rilevanza delle fatture relative a spese edili in quanto genericamente compilate e contenenti attestazioni di pagamenti in contanti e preventivi del tutto insignificanti.
Occorre premettere che il comma terzo dell’art. 51, d.p.r. n. 131/86 detta le linee guida per il controllo sulla congruità dell’imposta per l’ufficio del registro, ora inglobato nell’ufficio delle Entrate.

La norma summenzionata stabilisce che per gli atti che hanno per oggetto beni immobili o diritti reali immobiliari, ai fini dell’eventuale rettifica, l’ufficio controlla il valore di cui al comma primo (ovvero il valore indicato in atto dalle parti) avendo riguardo ” ai trasferimenti a qualsiasi titolo e alle divisioni e perizie giudiziarie, anteriori di non oltre tre anni alla data dell’atto o a quella in cui se ne produce l’effetto traslativo o costitutivo, che abbiano avuto per oggetto gli stessi immobili o altri di analoghe caratteristiche e condizioni, ovvero al reddito netto di cui gli immobili sono suscettibili, capitalizzato al tasso mediamente applicato alla detta data e nella stessa località per gli investimenti immobiliari, nonché ad ogni altro elemento di valutazione, anche sulla base di indicazioni eventualmente fornite dai comuni” (art. 51 comma 3 del d.p.r. n. 131/86).
Questa Corte ha affermato che i predetti criteri di valutazione sono assolutamente pariordinati (cfr. Cass. n. 4221 del 2006; n. 963/2018), ed, in riferimento al criterio comparativo, ha, in particolare, rilevato che la circostanza secondo cui deve aversi riguardo ai trasferimenti a qualsiasi titolo ed alle divisioni e perizie giudiziarie, anteriori di non oltre tre anni, non implica l’immodificabilità del valore risultante da detti atti, ma si limita ad indicare un parametro certo di confronto, in base al quale l’Ufficio deve determinare il valore del bene in comune commercio (Cass. n. 4363 del 2011).
I giudici regionali nel motivare la fondatezza dell’avviso opposto si sono attenuti ai criteri sopra indicati ed adottati dalla amministrazione al fine di accertare il valore in comune commercio del cespite compravenduto.

5.1.Non si configurano, nella fattispecie sub iudice, le violazioni di legge denunciate, soltanto enunciate nella rubrica ( violazione dell’art. 51 T.U.I.R.), non proponendo le censure una diversa interpretazione delle norme, né una questione di falsa applicazione della legge consistente nella sussunzione della fattispecie concreta in una qualificazione giuridica che non le si addice; né la società si duole delle conseguenze giuridiche tratte dalla norma applicata che ne contraddicano la pur corretta interpretazione (Cass. 30 aprile 2018, n. 10320; Cass. 25 settembre 2019, n. 23851).
6.Ebbene, nel motivo in esame, in chiave di apparente deduzione del vizio di violazione o falsa applicazione di diverse norme di diritto, la ricorrente in realtà, da un lato, critica l’apprezzamento probatorio compiuto dalla Corte di merito e, dall’altro, ne propone uno alternativo, in particolare riguardo alla perizia di parte, alla valutazione del perito della azienda di credito presso cui vene stipulato il mutuo ed infine alla proposta di mediazione da parte dell’ente finanziario in sede di contraddittorio. Le critiche che la ricorrente rivolge alla sentenza si risolvono, in effetti, al di là
dell’apparente deduzione di vizi di violazione di legge, in una contestazione del cattivo esercizio del potere di apprezzamento delle prove (non legali) da parte del giudice di merito e non è, pertanto, inquadrabile né nel paradigma introdotto dalla ricorrente né ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 5, cod. proc. civ. (che attribuisce rilievo all’omesso esame di un fatto storico, principale o secondario, la cui esistenza risulti dal testo della sentenza o dagli atti processuali, abbia costituito oggetto di discussione tra le parti e presenti carattere decisivo per il giudizio), né in quello del precedente n. 4, disposizione che – per il tramite dell’art. 132, n. 4, cod. proc. civ. – dà rilievo unicamente all’anomalia motivazionale che si tramuta in violazione di legge costituzionalmente rilevante (Cass., sez. 1, 26/09/2018, n. 23153; Cass., sez. 3, 10/06/2016, n. 11892); e ciò sia perché la contestazione della persuasività del ragionamento del giudice di merito nella valutazione delle risultanze istruttorie attiene alla sufficienza della motivazione, non più censurabile secondo il nuovo parametro di cui all’art. 360, primo comma, n. 5, cod. proc. civ., sia perché con il ricorso per cassazione la parte non può rimettere in discussione, contrapponendovi la propria, la valutazione delle risultanze processuali e la ricostruzione della fattispecie operate dai giudici del merito, trattandosi di accertamento di fatto, precluso in sede di legittimità (Cass., sez. 6-5, 15/05/2018, n. 11863; Cass., sez. 6-5, 17/12/2017, n. 29404; Cass., sez. 1, 02/08/2016, n. 16056). Infatti, ammettere in sede di legittimità la verifica della sufficienza o della razionalità della motivazione in ordine alle quaestiones facti significherebbe consentire un inammissibile raffronto tra le ragioni del decidere espresse nella decisione impugnata e le risultanze istruttorie sottoposte al vaglio del giudice del merito (Cass., sez. U, del 6.11. 2018, n. 28220).
6.1.Le censure di cui al secondo motivo si risolvono, in sostanza, nella sollecitazione ad effettuare una nuova valutazione di

risultanze di fatto come emerse nel corso del procedimento, così mostrando il ricorrente di anelare ad una impropria trasformazione del giudizio di legittimità in un nuovo, non consentito, giudizio di merito, nel quale ridiscutere tanto il contenuto di fatti e vicende processuali, quanto ancora gli apprezzamenti espressi dalla Corte di merito non condivisi e per ciò solo censurati al fine di ottenerne la sostituzione con altri più consoni ai propri desiderata; quasi che nuove istanze di fungibilità nella ricostruzione dei fatti di causa possano ancora legittimamente porsi dinanzi al giudice di legittimità (Cass. del 12.03.2018, n. 5939;Cass. del 16.04.2018, nr. 9275).
6.2.D’altra parte, la violazione dell’art. 2697 c.c. è censurabile per cassazione ai sensi dell’art. 360 c.p.c., primo comma, n. 3, soltanto nell’ipotesi in cui il giudice abbia attribuito l’onere della prova ad una parte diversa da quella che ne fosse onerata secondo le regole di scomposizione delle fattispecie basate sulla differenza tra fatti costitutivi ed eccezioni e non invece laddove oggetto di censura sia la valutazione che il giudice abbia svolto delle prove proposte dalle parti, e che, in tema di valutazione delle prove, il principio del libero convincimento, posto a fondamento degli artt. 115 e 116 c.p.c., opera sul piano dell’apprezzamento di merito, insindacabile in sede di legittimità, pertanto, la denuncia della violazione delle predette regole da parte del giudice del merito non configura un vizio di violazione o falsa applicazione di norme, ma, piuttosto, un errore di fatto, che deve essere censurato nei limiti consentiti dall’art. 360 c.p.c., primo comma, n. 5 ( Cass. n. 14482/2024, in motiv.; Cass. n. 78/2024; Cass., sez. VI, 3.3.2023, n. 6374; sez. I, 28.6.2022, n. 20751; sez. I, 3.11.2021, n. 31510).
7.E, ovviamente, la proposta di mediazione dell’Erario, la quale inserita in un procedimento con finalità meramente deflattive -non assume alcuna valenza probatoria all’interno del successivo processo tributario che si instaura a seguito della non accettazione

della controparte; in quanto proposta, non si è perfezionata tra le parti, e integra ex se non un dato probatorio sul valore venale quanto piuttosto un dato del procedimento di mediazione volto alla definizione non contenziosa della lite.

Nemmeno l’ultimo strumento di ricorso può trovare ingresso.

La commissione regionale, diversamente da quanto deduce parte ricorrente, ha esaminato la documentazione prodotta dalla parte contribuente, affermando che, pur considerando le dedotte condizioni dell’immobile, occorreva considerare l’ubicazione del cespite nel centro cittadino, nonchè i valori dichiarati in altre compravendite per immobili collimanti ed i valori OMI; per poi escludere motivatamente la rilevanza delle fatture e dei preventivi di spesa.

Non si configura, dunque, l’omesso esame di alcun ‘fatto storico’, principale o secondario, consistendo il motivo piuttosto nella deduzione di una insussistente mancata valutazione delle risultanze processuali, estraneo, peraltro, all’ambito devolutivo dell’art. 360, primo comma, n. 5 c.p.c., riformulato dall’art. 54 d.l. 83/2012, conv. in legge n. 134/2012 (Cass. s.u. 7 aprile 2014, n. 8053; Cass. 12 ottobre 2017, n. 23940), pure privo del carattere di decisività proprio per la deduzione di una pluralità di fatti, atti e documenti, che esclude ex se la portata risolutiva di ciascuno (Cass. 5 luglio 2016, n. 13676; Cass. 28 maggio 2018, n. 13264); le ultime due censure convergono, dunque, sotto profili diversi, in una diversa interpretazione e valutazione delle risultanze processuali e di ricostruzione della fattispecie operata dal giudice del gravame, esclusivamente spettanti al giudice del merito, autore di un accertamento in fatto, argomentato in modo pertinente e adeguato a giustificare il ragionamento logico-giuridico alla base della decisione, insindacabili in sede di legittimità (Cass. 7 dicembre 2017, n. 29404; Cass. s.u. 27 dicembre 2019, n. 34476; Cass. 4 marzo 2021, n. 5987).
Segue il rigetto del ricorso.

Le spese del presente giudizio sono regolate dal criterio della soccombenza.

P.Q.M.

La Corte

-Rigetta il ricorso;

-condanna i ricorrenti alla refusione delle spese sostenute dall’Agenzia che liquida in euro 3.000,00, oltre spese prenotate a debito.

–v.to l’art. 13, comma 1 quater, d.P.R. n. 115 del 2002, come modificato dalla L. n. 228 del 2012, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, a carico delle parti ricorrenti, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso principale, a norma del comma 1 bis dello stesso art.13, se dovuto.

Così deciso nella camera di consiglio della sezione tributaria della

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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