Accertamento valore immobile: la stima dell'Ufficio

Una società di costruzioni ha impugnato un avviso di accertamento basato sulla rideterminazione del valore di vendita di un immobile. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, confermando la legittimità dell’operato dell’Agenzia delle Entrate. La sentenza stabilisce che l’accertamento del valore di un immobile può basarsi su presunzioni gravi, precise e concordanti, come le indagini di mercato, e che spetta al contribuente l’onere di superare tale presunzione, dimostrando la congruità del prezzo dichiarato.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 9 novembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Accertamento valore immobile: quando la stima dell’Ufficio è legittima?

L’accertamento del valore di un immobile ai fini fiscali è una questione che spesso genera contenzioso tra contribuenti e Amministrazione Finanziaria. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha fornito importanti chiarimenti sulla legittimità delle rettifiche basate su stime e indagini di mercato, delineando i confini probatori a carico delle parti. Il caso analizzato riguarda un avviso di accertamento notificato a una società di costruzioni, al centro del quale vi era la rideterminazione del valore di cessione di un bene immobile.

I Fatti di Causa

Una società operante nel settore delle costruzioni edili vendeva un immobile per un corrispettivo di 1.024.000 euro. A seguito di un controllo, l’Agenzia delle Entrate notificava un avviso di accertamento per il periodo d’imposta 2004, rideterminando il valore di cessione a 1.440.000 euro. Tale rettifica comportava la contestazione di maggiori IRES, IRAP e IVA, con conseguente recupero delle imposte evase.

La società contribuente impugnava l’atto, ottenendo una prima vittoria presso la Commissione Tributaria Provinciale, la quale riteneva insufficiente la determinazione del valore basata sulla sola rendita catastale. Tuttavia, la Commissione Tributaria Regionale ribaltava la decisione, accogliendo l’appello dell’Ufficio. Secondo i giudici di secondo grado, la valutazione dell’Agenzia non si fondava sul valore catastale, bensì su una stima che teneva conto dell’andamento del mercato e delle specifiche caratteristiche dell’immobile.

L’impugnazione in Cassazione e l’accertamento valore immobile

Contro la sentenza d’appello, la società proponeva ricorso per cassazione, affidandosi a un unico motivo. Sostanzialmente, la ricorrente lamentava che la rettifica del valore fosse basata su una perizia di stima proveniente dall’Ufficio Tecnico Erariale (U.T.E.), ritenuta inattendibile. A sostegno della propria tesi, la società evidenziava come una propria perizia di parte, fondata su criteri scientifici, fosse più credibile e dovesse prevalere.

La difesa della società si concentrava sull’inidoneità della stima dell’U.T.E. a provare, in sede giudiziale, l’effettivo valore di cessione del bene, contestando la violazione di diverse norme tributarie e processuali.

Le Motivazioni della Decisione

La Corte di Cassazione ha dichiarato il ricorso in parte inammissibile e in parte infondato, rigettandolo integralmente. In primo luogo, i giudici hanno rilevato un’errata rappresentazione dei fatti da parte della ricorrente. La sentenza di appello, infatti, non aveva fondato la sua decisione su una stima dell’U.T.E., bensì su ‘indagini di territorio e di mercato oggettivi’, tenendo conto delle caratteristiche dell’immobile e del contesto di mercato nel periodo della compravendita.

La Corte ha sottolineato che l’accertamento dell’Ufficio era supportato da presunzioni gravi, precise e concordanti, tra cui anche le dichiarazioni ICI presentate dalla stessa società. Questi elementi, nel loro complesso, costituivano una base probatoria solida per giustificare la rettifica del valore.

La Cassazione ha poi ribadito un principio fondamentale: una volta che l’Amministrazione Finanziaria ha fornito elementi indiziari gravi, precisi e concordanti che supportano la presunzione di corrispondenza tra il valore di mercato e il prezzo incassato, l’onere della prova si sposta sul contribuente. Spetta a quest’ultimo, quindi, dimostrare che il prezzo dichiarato nell’atto di compravendita, sebbene inferiore al valore di mercato, fosse quello effettivamente pattuito e riscosso.

Infine, la Corte ha dichiarato inammissibile la censura relativa alla preferenza accordata dal giudice di merito ai dati dell’Ufficio rispetto alla perizia di parte. Tale scelta rientra nella valutazione discrezionale del materiale probatorio, che non è sindacabile in sede di legittimità.

Conclusioni

L’ordinanza in commento consolida l’orientamento secondo cui l’Amministrazione Finanziaria può legittimamente procedere all’accertamento di un maggior valore immobiliare basandosi non solo su stime peritali, ma anche su un insieme di elementi indiziari, quali dati di mercato, analisi territoriali e persino le dichiarazioni fiscali del contribuente. La decisione ribadisce che, di fronte a un quadro presuntivo solido, è il contribuente a dover fornire la prova contraria per superare la presunzione di maggior ricavo. Questa pronuncia rappresenta un importante monito per gli operatori del settore immobiliare sulla necessità di documentare adeguatamente le ragioni di un prezzo di vendita eventualmente inferiore ai valori medi di mercato.

L’Agenzia delle Entrate può accertare un valore di un immobile superiore a quello dichiarato nell’atto di vendita?
Sì, l’Agenzia può rideterminare il valore di cessione di un immobile se dispone di elementi che indicano un corrispettivo superiore a quello dichiarato. La rettifica può basarsi su presunzioni gravi, precise e concordanti.

Quali prove deve fornire l’Agenzia per giustificare un accertamento valore immobile più alto?
L’Agenzia non è obbligata a fornire una prova certa, ma può basarsi su elementi indiziari come ‘indagini di territorio e di mercato oggettivi’, le caratteristiche dell’immobile, l’andamento del mercato immobiliare e anche altre dichiarazioni fiscali del contribuente, come quelle relative all’ICI.

Su chi ricade l’onere di provare che il prezzo di vendita era corretto?
Una volta che l’Ufficio ha stabilito una presunzione di corrispondenza tra il valore di mercato e il prezzo incassato sulla base di elementi gravi, precisi e concordanti, l’onere della prova si sposta sul contribuente. Sarà quest’ultimo a dover dimostrare che il prezzo dichiarato, anche se inferiore al valore di mercato, era quello effettivo.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 8297 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 5 Num. 8297 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME FILIPPO

Data pubblicazione: 27/03/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 20870/2018 R.G. proposto da:

RAGIONE_SOCIALE in liquidazione (C.F. CODICE_FISCALE), in persona del liquidatore pro tempore , rappresentata e difesa dall’AVV_NOTAIO (C.F. CODICE_FISCALE) in virtù di procura speciale a margine del ricorso, elettivamente domiciliata presso lo studio dell’AVV_NOTAIO COGNOME in Roma, INDIRIZZO

-ricorrente – contro

RAGIONE_SOCIALE (C.F. CODICE_FISCALE), in persona del Direttore pro tempore , rappresentata e difesa ex lege dall’Avvocatura Generale dello Stato, presso la quale è domiciliata in Roma, INDIRIZZO

-controricorrente –

Oggetto: tributi accertamento -presunzioni

avverso la sentenza della Commissione tributaria regionale della Sicilia, Sezione staccata di Messina, n. 1843/10/17, depositata in data 8 maggio 2017

Udita la relazione svolta dal Consigliere NOME COGNOME nella camera di consiglio del 5 ottobre 2023.

RILEVATO CHE

La società contribuente RAGIONE_SOCIALE, esercente l’attività di costruzione di edifici, ha impugnato un avviso di accertamento, relativo al periodo di imposta 2004 con cui -a seguito di controllo della posizione fiscale – venivano accertate maggiori IRES, IRAP e IVA in relazione alla compravendita di un immobile sito in Comune di Capo d’Orlando , per la quale si era provveduto a rideterminare il valore di cessione da € 1.024.000,00 ad € 1.440.000,00, con conseguente emersione di maggiori redditi e recupero di imposte.
La CTP di Messina ha accolto il ricorso, ritenendo insufficiente la determinazione del bene immobile sulla base della rendita catastale.

La CTR della Sicilia, Sezione staccata di Messina, con sentenza qui impugnata, ha accolto l’appello dell’Ufficio , ritenendo che il valore di cessione da parte dell’Ufficio è stata effettuata sulla base di una « stima » che tiene conto dell’andamento del mercato e delle caratteristiche dell’immobile , indipendentemente dal valore catastale.

Propone ricorso per cassazione la società contribuente affidato a un unico motivo; resiste con controricorso l’Ufficio.

CONSIDERATO CHE

Con l’unico motivo si deduce, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ., violazione degli artt. 14, 39, 54, terzo comma, d.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633, dell’art. 9, terzo comma, d.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917 (TUIR), dell’art. 51 d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, dell’art. 7 l. 27 luglio 2000, n. 212, dell’art. 2697 cod.

civ., degli artt. 1 e 3, comma 1, l. 7 agosto 1990, n. 241, nonché degli artt. 24, 97 e 111 Cost., nella parte in cui la sentenza impugnata ha ritenuta fondata la rettifica del valore di cessione in base a una stima prodotta dall’Ufficio. Osserva parte ricorrente che la perizia di stima dell’Ufficio proviene dall’U.T.E. , riproducendone parte del contenuto. Il ricorrente, in primo luogo, evidenzia l’inconferenza della perizia prodotta dall’Ufficio al fine di ricostruire il valore di cessione dell’immobile e osserva che la propria perizia di parte -riprodotta anch’essa per specificità – fosse più attendibile, in quanto fondata su criteri di valutazione recepiti dalla letteratura scientifica. Deduce, ulteriormente, che la valutazione effettuata sulla base di una stima dell’U.T.E. non sia idonea, di per sé e in quanto tale, ad accertare in sede giudiziale l’effettivo valore di cessione di un bene immobile
Come emerge dalla sentenza impugnata, l’avviso di accertamento ha accertato il reddito sulla base del valore di cessione di un immobile, ricostruito in misura maggiore di quanto indicato nel contratto di compravendita sulla base di « indagini di territorio e di mercato oggettivi. Ciò tenendo in debito conto le caratteristiche dell’immobile e l’andament o del mercato immobiliare nel periodo della stipulazione dell’atto e nel territorio ». Da tali elementi emerge come il ricorso si rivela inammissibile nella parte in cui denuncia che l’accertamento sarebbe fondato sulla scorta di una stima U.T.E., laddove il giudice di appello ha fatto riferimento a indagini di mercato, tenuto conto delle caratteristiche del bene immobile la cui compravendita è stata oggetto di accertamento.
D’altro canto lo stesso ricorrente, nel trascrivere l’avviso di accertamento impugnato dà atto che l’Ufficio aveva valorizzato anche le dichiarazioni ICI presentate dalla società contribuente in relazione all ‘immobile di cui trattasi, che l’Ufficio aveva qualificato unitamente

alla stima UTE -quali presunzioni gravi precise e concordanti ai fini dell’accertamento.

Il ricorso è, in ogni caso, infondato, avendo il giudice di appello ha ritenuto l’esistenza di maggiori ricavi sulla base di elementi indiziari gravi, precisi e concordanti, rimanendo a carico del contribuente l’onere di superare la presunzione di corrispondenza tra il valore di mercato ed il prezzo incassato (Cass., Sez. VI, 5 dicembre 2022, n. 35713; Cass., Sez. V, 9 gennaio 2014, n. 245).

Il ricorso è, invece, inammissibile nella parte in cui censura la sentenza per non avere valorizzato la perizia di parte del contribuente in luogo dei dati provenienti dalla stima UTE, in quanto motivo volto a censurare la scelta del materiale probatorio del giudice del merito, scelta incensurabile in sede di legittimità.

Il ricorso va, pertanto, rigettato, con spese regolate dalla soccombenza e liquidate come da dispositivo, oltre al raddoppio del contributo unificato.

P. Q. M.

La Corte rigetta il ricorso; condanna il ricorrente al pagamento delle spese processuali in favore del controricorrente, che liquida in complessivi € 5.900,00, oltre spese prenotate a debito; dà atto che sussistono i presupposti processuali, a carico di parte ricorrente, ai sensi dell’art. 13 comma 1 -quater d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, inserito dall’art. 1, comma 17 della l. 24 dicembre 2012, n. 228, per il versamento di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1bis dello stesso articolo 13, se dovuto.
Così deciso in Roma, in data 5 ottobre 2023

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