Accertamento valore immobile: Cassazione su comparabili

Una società ha impugnato un avviso di accertamento relativo alla vendita di un immobile, contestando l’utilizzo di beni comparabili non idonei da parte dell’Agenzia delle Entrate. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, confermando la legittimità del metodo “Market Comparison Approach” anche in presenza di immobili disomogenei, a condizione che vengano applicati corretti coefficienti di rettifica per armonizzarne le differenze. La sentenza ribadisce la distinzione tra motivazione dell’atto e prova processuale, validando la procedura di accertamento valore immobile seguita dal Fisco.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 25 agosto 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Accertamento Valore Immobile: Legittimo l’Uso di Comparabili non Omogenei

La Corte di Cassazione, con una recente ordinanza, è tornata a pronunciarsi su un tema cruciale in materia fiscale: le modalità di accertamento del valore di un immobile da parte dell’Agenzia delle Entrate. La decisione chiarisce la legittimità del cosiddetto “Market Comparison Approach”, anche quando i beni utilizzati per il confronto non sono perfettamente identici a quello oggetto di stima, a patto che vengano applicati specifici correttivi. Analizziamo la vicenda e i principi di diritto affermati.

I Fatti del Contenzioso: La Vendita e la Rettifica Fiscale

Una società immobiliare vendeva un grande fabbricato a Roma per un prezzo di 12 milioni di euro. L’Agenzia delle Entrate, ritenendo il valore dichiarato inferiore a quello di mercato, notificava un avviso di rettifica e liquidazione. Attraverso una perizia basata sul metodo comparativo, l’Ufficio rideterminava il valore del bene in oltre 13,5 milioni di euro, richiedendo il pagamento di maggiori imposte di registro, ipotecarie e catastali per circa 143.000 euro.

La società contribuente ha impugnato l’atto, dando il via a un contenzioso che, dopo due gradi di giudizio sfavorevoli, è giunto dinanzi alla Corte di Cassazione.

L’Accertamento Valore Immobile: I Motivi del Ricorso

Il ricorso della società si fondava principalmente su tre motivi, volti a contestare la correttezza del procedimento di accertamento seguito dall’Agenzia.

La Contestazione sul Metodo Comparativo

La ricorrente sosteneva che l’Ufficio avesse violato la legge utilizzando, per la comparazione, immobili con caratteristiche intrinseche e condizioni non analoghe a quelle del bene venduto. A suo dire, i “comparables” scelti non erano idonei a fondare una corretta stima, rendendo l’accertamento illegittimo.

La Motivazione Contraddittoria della Sentenza d’Appello

In secondo luogo, si lamentava una motivazione contraddittoria da parte dei giudici di secondo grado. Questi, pur riconoscendo che nel campione di confronto erano presenti “immobili disomogenei” rispetto a quello oggetto di stima, avevano comunque confermato la validità dell’accertamento.

L’Omesso Esame di un Fatto Decisivo

Infine, la società denunciava che i giudici non avessero tenuto in debita considerazione lo stato di conservazione non ottimale di una porzione significativa dell’immobile (pari a circa il 18% della superficie), che avrebbe dovuto comportare una riduzione del valore accertato.

Le Motivazioni della Cassazione sull’Accertamento Valore Immobile

La Corte di Cassazione ha rigettato tutti i motivi del ricorso, confermando la legittimità dell’operato dell’Agenzia delle Entrate e delle sentenze dei gradi precedenti.

La Legittimità del Metodo “Market Comparison Approach”

Sul primo punto, la Corte ha chiarito che l’assenza di immobili perfettamente identici da utilizzare come termine di paragone non impedisce all’Ufficio di utilizzare il metodo comparativo. È infatti prassi consolidata e corretta “ritoccare” i valori dei beni comparabili applicando specifici coefficienti per armonizzare e adeguare la stima alle caratteristiche dell’immobile alienato. Nella fattispecie, l’Agenzia aveva correttamente utilizzato coefficienti per tenere conto delle differenze di localizzazione (coefficiente Kl) e del momento della compravendita (coefficiente Ke), rendendo così la comparazione attendibile. La Corte ha ribadito che la motivazione dell’atto di accertamento deve indicare gli elementi di fatto e le ragioni giuridiche della pretesa, mentre la prova di tali elementi è demandata al processo.

L’Inammissibilità dei Motivi Successivi

La Corte ha ritenuto infondato anche il secondo motivo, spiegando che non vi è alcuna contraddizione nel riconoscere la disomogeneità dei comparables e, al contempo, validare la stima. L’applicazione dei coefficienti di adeguamento serve proprio a superare tale disomogeneità. Infine, il terzo motivo, relativo allo stato di conservazione, è stato dichiarato inammissibile in applicazione del principio della “doppia conforme”. Essendo le decisioni di primo e secondo grado giunte alla medesima conclusione, non era possibile in sede di legittimità riesaminare il fatto. Ad ogni modo, la Corte ha evidenziato che i giudici d’appello avevano comunque valutato la perizia di parte, ritenendola generica e non sufficientemente provata.

Le Conclusioni: Principi Chiave per Contribuenti e Professionisti

Questa ordinanza consolida importanti principi in materia di accertamento del valore immobile. In primo luogo, conferma la piena validità del “Market Comparison Approach” come strumento di stima fiscale. In secondo luogo, chiarisce che la presenza di differenze tra l’immobile accertato e i beni utilizzati per il confronto non invalida la procedura, a condizione che l’Amministrazione Finanziaria applichi coefficienti correttivi logici e trasparenti per rendere la comparazione omogenea. Per il contribuente che intende contestare un accertamento, diventa quindi fondamentale non limitarsi a eccepire la diversità dei comparables, ma dimostrare in modo puntuale e documentato l’incongruità dei coefficienti applicati o la mancata considerazione di fattori specifici e decisivi che incidono sul valore del proprio bene.

L’Agenzia delle Entrate può utilizzare immobili non perfettamente identici per l’accertamento del valore di un bene?
Sì, la Corte di Cassazione ha confermato che è legittimo, a condizione che l’Ufficio applichi appositi coefficienti correttivi (ad esempio, per epoca o localizzazione) per armonizzare le differenze e rendere la stima attendibile e coerente.

In cosa consiste la differenza tra ‘motivazione’ dell’avviso di accertamento e ‘prova’ della pretesa fiscale?
La ‘motivazione’ è finalizzata a informare il contribuente degli elementi di fatto e delle ragioni giuridiche su cui si basa la pretesa, e deve essere contenuta nell’atto. La ‘prova’ di tali elementi, invece, riguarda la dimostrazione della fondatezza della pretesa nel corso dell’eventuale processo tributario.

Cosa significa che un motivo di ricorso è inammissibile per ‘doppia conforme’?
Significa che se i giudici di primo e secondo grado sono giunti alla stessa decisione basandosi sulla medesima ricostruzione dei fatti, non è possibile contestare nuovamente tale ricostruzione davanti alla Corte di Cassazione, la quale può giudicare solo sulla corretta applicazione delle norme di diritto (violazioni di legge).

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 19973 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 19973 Anno 2025

Presidente: COGNOME RAGIONE_SOCIALE

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 17/07/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 23288/2023 R.G., proposto

RAGIONE_SOCIALE con sede in Roma, in persona dell’amministratore unico pro tempore , rappresentata e difesa dall’Avv. NOME COGNOME con studio in Roma, ove elettivamente domiciliata (indirizzo p.e.c. per notifiche e comunicazioni: EMAIL, giusta procura in allegato al ricorso introduttivo del presente procedimento;

RICORRENTE

CONTRO

Agenzia delle Entrate, con sede in Roma, in persona del Direttore pro tempore , rappresentata e difesa dall’Avvocatura Generale dello Stato, con sede in Roma, ove per legge domiciliata (indirizzo p.e.c. per notifiche e comunicazioni: EMAIL );

CONTRORICORRENTE

avverso la sentenza depositata dalla Corte di giustizia tributaria di secondo grado del Lazio il 18 aprile 2023, n. 2245/16/2023;

IMPOSTA DI REGISTRO ACCERTAMENTO FABBRICATO RELAZIONE DI STIMA

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio non partecipata del 13 febbraio 2025 dal Dott. NOME COGNOME.

RILEVATO CHE:

RAGIONE_SOCIALE ha proposto ricorso per la cassazione della sentenza depositata dalla Corte di giustizia tributaria di secondo grado del Lazio il 18 aprile 2023, n. 2245/16/2023, che, in controversia su impugnazione di avviso di rettifica e liquidazione n. NUMERO_DOCUMENTO per le maggiori imposte di registro, ipotecaria e catastale in relazione alla compravendita, con rogito notarile del 18 settembre 2017, di un fabbricato sito in Roma alla INDIRIZZO sviluppato su otto livelli fuori terra e censito in catasto con la particella 318 sub. 501 del folio 853, per il prezzo di € 12.000.000,00, rettificandosi il valore nella misura di € 13.595.000,00 sulla base di perizia estimativa dell’Agenzia del Territorio secondo il criterio del c.d. ‘ Market Comparison Approach ‘ e recuperandosi le maggiori imposte nella misura di € 143.550,00, ha rigettato l’appello proposto dalla medesima nei confronti d ell’Agenzia delle Entrate avverso la sentenza depositata dalla Commissione tributaria provinciale di Roma il 28 gennaio 2021, n. 880/09/2021, con condanna alla rifusione delle spese giudiziali.
Il giudice di appello ha confermato la decisione di prime cure – che aveva rigettato il ricorso originario della contribuente, apprezzando « l’assoluta ragionevolezza e congruenza del valore accertato sia con il concreto stato conservativo e con la consistenza dell’immobile, sia con i valori di trasferimento desumibili in zona dalla banca dati dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare (…) » -sul presupposto che, « (…) pur configurando la valutazione risultante dall’O.m.i. soltanto una
presunzione semplice, correttamente il giudice di prime cure ha rilevato la presenza di ulteriori elementi, precisi e concordanti, a sostegno delle ragioni dell’ufficio e a suffragio della correttezza del metodo utilizzato. Infatti, dall’esame della stima posta a fondamento dell’avviso di rettifica oggetto di giudizio viene testualmente rappresentato che l’Agenzia delle Entrate-territorio, nella propria perizia, “ha calcolato le consistenze commerciali ragguagliate e applicato il cosiddetto metodo comparativo, con riferimento ai valori correnti di mercato (…) ».
L ‘Agenzia delle Entrate ha resistito con controricorso.

La ricorrente ha depositato memoria ex art. 380bis .1 cod. proc. civ.

CONSIDERATO CHE:

Il ricorso è affidato a tre motivi.

Con il primo motivo, si denuncia violazione e falsa applicazione dell’art . 51, comma 3, del d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, nonché dell’art . 2697 cod. civ., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3), cod. proc. civ., per essere stato erroneamente ritenuto dal giudice di appello che « dall’esame della stima posta a fondamento dell’avviso di rettifica oggetto di giudizio viene testualmente rappresentato che l’Agenzia delle Entrate-territorio, nella propria perizia, “ha calcolato le consistenze commerciali ragguagliate e applicato il cosiddetto metodo comparativo, con riferimento ai valori correnti di mercato. Nell’ambito dei procedimenti comparativi, si è scelto di adottare il Market Comparison Approach (MCA), un procedimento comparativo pluriparametrico, A tale scopo si è utilizzato lo stesso set di comparables paragonabile, per caratteristiche intrinseche, all’immobile in esame costituito da
immobili ubicati nel Comune di Roma e similari per caratteristiche architettoniche e destinazione d’uso… ‘ ».

Secondo la ricorrente: « i Giudici dell’appello, nell’affermare che ‘…A tale scopo (di valutazione del valore venale dell’Immobile, n.d.r.) si è utilizzato lo stesso set di comparables paragonabile, per caratteristiche intrinseche, all’immobile in esame costituito da immobili ubicati nel Comune di Roma e similari per caratteristiche architettoniche e destinazione d’uso…’, hanno erroneamente e falsamente applicato la disposizione in titolo. Invero, pur in presenza dell’oggettiva dimostrazione offerta dalla ri corrente già nell’ambito del primo grado di giudizio dell’evidente ed insanabile incomparabilità tra i vari immobili assunti a riferimento dall’Ufficio a fini rettificativi e l’Immobile oggetto di compravendita, i Giudici di seconde cure hanno confermato l ‘orientamento dei primi Giudici secondo cui i predetti comparables fossero invero rispondenti agli indefettibili presupposti individuati dalla legge, e cioè dotati di caratteristiche e condizioni ‘analoghe’ a quelle possedute dall’Immobile trasferito. L’er roneità della predetta affermazione viene ad evidenza dal mero raffronto tra le caratteristiche dei cinque comparables come sotto individuati (cfr. pagg. 12-1314 della perizia estimativa dell’Ufficio Provinciale di Roma -Territorio, v. fascicolo 1° grado Società -doc 1 fasc. Cassazione cit.) e quelle dell’immobile oggetto di valutazione (che, si rammenta per meri fini di immediatezza espositiva, era un immobile classato D/8, avente superficie di 5.405mq, ubicato in zona OMI D34 ‘Montagnola – INDIRIZZO della Mirandola’) ». A suo dire: « ciascuno dei cinque comparables, contrariamente a quanto affermato dai Giudici dell’appello, present(a) caratteristiche assolutamente non comparabili con quelle dell’Immobile oggetto di compravendita ».
2.1 Il predetto motivo è infondato.

2.2 C ome è noto, l’art. 51, commi 1, 2 e 3, del d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, dispone che: « 1. Ai fini dei precedenti articoli si assume come valore dei beni o dei diritti, salvo il disposto dei commi successivi, quello dichiarato dalle parti nell’atto e, in mancanza o se superiore, il corrispettivo pattuito per l’intera durata del contratto. 2. Per gli atti che hanno per oggetto beni immobili o diritti reali immobiliari e per quelli che hanno per oggetto aziende o diritti reali su di esse, si intende per valore il valore venale in comune commercio. 3. Per gli atti che hanno per oggetto beni immobili o diritti reali immobiliari l’ufficio del registro, ai fini dell’eventuale rettifica, controlla il valore di cui al comma 1 avendo riguardo ai trasferimenti a qualsiasi titolo e alle, divisioni e perizie giudiziarie, anteriori di non oltre tre anni alla data dell’atto o a quella in cui se ne produce l’effetto traslativo o costitutivo, che abbiano avuto per oggetto gli stessi immobili o altri di analoghe caratteristiche e condizioni, ovvero al reddito netto di cui gli immobili sono suscettibili, capitalizzato al tasso mediamente applicato alla detta data e nella stessa località per gli investimenti immobiliari, nonché ad ogni altro elemento di valutazione, anche sulla base di indicazioni eventualmente fornite dai Comuni ».
I noltre, l’art. 52, commi 1, 2 e 2 -bis , del d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, prevede che: « 1. L’ufficio, se ritiene che i beni o i diritti di cui ai commi 3 e 4 dell’articolo 51 hanno un valore venale superiore al valore dichiarato o al corrispettivo pattuito, provvede con lo stesso atto alla rettifica e alla liquidazione della maggiore imposta, con gli interessi e le sanzioni. 2. L’avviso di rettifica e di liquidazione della maggiore imposta deve contenere l’indicazione del valore attribuito a ciascuno dei beni o diritti in esso descritti, degli elementi di cui all’articolo 51 in
base ai quali è stato determinato, l’indicazione delle aliquote applicate e del calcolo della maggiore imposta, nonché dell’imposta dovuta in caso di presentazione del ricorso. 2-bis. La motivazione dell’atto deve indicare i presupposti di fatto e le ragioni giuridiche che lo hanno determinato. Se la motivazione fa riferimento ad un altro atto non conosciuto né ricevuto dal contribuente, questo deve essere allegato all’atto che lo richiama salvo che quest’ultimo non ne riproduca il contenuto essenziale. L’accertamento è nullo se non sono osservate le disposizioni di cui al presente comma ».
2.3 Premesso che la stessa ricorrente dà atto che « il predetto avviso di liquidazione rimandava per relationem alla perizia di stima allo stesso allegata, perizia predisposta dall’Ufficio Provinciale di Roma -Territorio, prot. n. 11031 e parte integrante dell’avviso stesso » (pagina 3 del ricorso), i criteri adottati nella stima sono pienamente conformi alla previsione degli artt. 51 e 52 del d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131.

Peraltro, la sentenza impugnata mette in risalto come l’assenza di immobili perfettamente omogenei per la comparazione ha indotto l’ufficio a ‘ ritoccare ‘ i valori dei comparables con l’applicazione di coefficienti per armonizzare ed adeguare la stima alle caratteristiche specifiche dell’immobile alienato.

2.4 A ben vedere, s i ha l’impressione che il mezzo incorra in una palese confusione tra la ‘ motivazione ‘ dell’avviso di liquidazione, che è finalizzata alla conoscenza da parte del contribuente degli elementi di fatto e delle ragioni di diritto della pretesa impositiva, e la ‘ prova ‘ della pretesa impositiva (o della sua infondatezza), che va riferita al documento, quale mezzo da far valere nel processo. Questa distinzione tra piano della motivazione e piano della prova trova conferma normativa nell’art. 7, comma 1, della legge 27 luglio 2000, n.
212 (nel testo novellato dall’art. 1, comma 1, lett. f ), del d.lgs. 30 dicembre 2023, n. 219), che, mentre richiede l’allegazione dell’atto a cui l’avviso si riferisce, sempre che non sia già stato portato a conoscenza dall’interessato o l’avviso ne riproduca il contenuto essenziale, prevede soltanto l’indicaz ione dei mezzi di prova, che potranno essere prodotti o acquisiti nell’eventuale processo a seguito dell’impugnazione dell’atto impositivo (in termini: Cass., Sez. Trib., 25 marzo 2024, n. 8016 -vedasi anche: Cass., Sez. Trib., 12 gennaio 2025, n. 799).
3. Con il secondo motivo, si denuncia nullità della sentenza impugnata per specifico vizio di omessa, carente e/o contraddittoria motivazione in relazione alla violazione dell’art . 51, comma 3, del d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, e dell’art . 132, secondo comma, n. 4), cod. proc. civ., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 4), cod. proc. civ., per essere stato erroneamente ritenuto dal giudice di appello che fossero « integrati gli specifici ed indefettibili presupposti di comparabilità degli immobili prescelti dall’Ufficio (comparables) nell’ambito dell’adottato processo estimativo del valore dell’immobile compravenduto, salvo poi dare atto dell’insussistenza, in capo agli stessi comparables, di quelle ‘caratteristiche e condizioni analoghe’ la cui ricorrenza è necessaria ai fini della rettifica di valore operata tramite il metodo della c.d. ‘comparazione diretta’ ».
Secondo la ricorrente, la sentenza de qua è nulla in quanto viziata da omessa, carente e/o contraddittoria motivazione, atteso che il giudice di appello, se da un lato, ha affermato che « L’appello è infondato e non può essere accolto … Infatti, dall’esame della stima posta a fondamento dell’avviso di rettifica oggetto di giudizio viene testualmente rappresentato che l’Agenzia delle Entrate-territorio, nella propria perizia, “ha

calcolato le consistenze commerciali ragguagliate e applicato il cosiddetto metodo comparativo, con riferimento ai valori correnti di mercato. Nell’ambito dei procedimenti comparativi, si è scelto di adottare il Market Comparison Approach (MCA), un procedimento comparativo pluriparametrico, A tale scopo si è utilizzato lo stesso set di comparables paragonabile, per caratteristiche intrinseche, all’immobile in esame … Applicando ai valori di mercato dei comparables le correzioni di prezzo imputabili alle differenze delle caratteristiche possedute, si è rideterminato il valore venale in comune commercio per il compendio in esame ‘ » , dall’altro lato , ha dato atto della circostanza che: « ‘ Nel campione selezionato sono presenti immobili disomogenei rispetto all’immobile oggetto di stima per epoca di riferimento del prezzo di scambio e/o per localizzazione. Per omogeneizzare il campione rispetto alle due caratteristiche “epoca del dato” e “localizzazione dell’immobile” si effettuano le seguenti operazioni: riallineamento cronologico del prezzo unitario dei comparabili risultati disomogenei per data di riferimento tramite il coefficiente Ke, che tiene conto dell’andamento del mercato locale secondo le quotazioni immobiliari registrate dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare. Il coefficiente Ke, infatti, rappresenta il rapporto tra il valore centrale OMI riferito all’epoca della stima e il valore centrale OMI riferito all’epoca del dato del comparabile; riallineamento del prezzo unitario dei comparabili situati in zone OMI diverse da quelle dell’immobile da stimare, mediante il coefficiente Kl, che rappresenta il rapporto tra il valore centrale OMI della zona dell’immobile in stima ed il valore centrale OMI della zona in cui ricade il comparabile, entrambi riferiti all’epoca della stima » .
3.1 Il predetto motivo è infondato.

3.2 Come è noto l’art. 36, comma 2, n. 4), del d.lgs. 31 dicembre 1992, n. 546, sulla falsariga dell’art. 132, secondo comma, n. 4), cod. proc. civ. (nel testo modificato dall’art. 45, comma 17, della legge 18 giugno 2009, n. 69), dispone che la sentenza: « (…) deve contenere: (…) 4) la concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione; (…) ».

Per costante giurisprudenza, invero, la mancanza di motivazione, quale causa di nullità della sentenza impugnata, va apprezzata, tanto nei casi di sua radicale carenza, quanto nelle evenienze in cui la stessa si dipani in forme del tutto inidonee a rivelare la ratio decidendi posta a fondamento dell’atto, poiché intessuta di argomentazioni fra loro logicamente inconciliabili, perplesse od obiettivamente incomprensibili (tra le tante: Cass., Sez. 5^, 30 aprile 2020, n. 8427; Cass., Sez. 6^-5, 15 aprile 2021, n. 9975; Cass., Sez. Trib., 20 dicembre 2022, n. 37344; Cass., Sez. Trib., 18 aprile 2023, n. 10354; Cass., Sez. Trib., 22 maggio 2024, n. 14337; Cass., Sez. Trib., 5 marzo 2025, n. 5882).
Peraltro, si è in presenza di una tipica fattispecie di ‘ motivazione apparente ‘, allorquando la motivazione della sentenza impugnata, pur essendo graficamente (e, quindi, materialmente) esistente e, talora, anche contenutisticamente sovrabbondante, risulta, tuttavia, essere stata costruita in modo tale da rendere impossibile ogni controllo sull’esattezza e sulla logicità del ragionamento decisorio, e quindi tale da non attingere la soglia del ‘ minimo costituzionale ‘ richiesto dall’art. 111, sesto comma, Cost. (tra le tante: Cass., Sez. 1^, 30 giugno 2020, n. 13248; Cass., Sez. 6^-5, 25 marzo 2021, n. 8400; Cass., Sez. 6^-5, 7 aprile 2021, n. 9288; Cass., Sez. 5^, 13 aprile 2021, n. 9627; Cass., Sez. 6^-5, 24 febbraio
2022, n. 6184; Cass., Sez. Trib., 18 aprile 2023, n. 10354; Cass., Sez. Trib., 22 maggio 2024, n. 14337; Cass., Sez. Trib., 5 marzo 2025, n. 5882).

In particolare, poi, il vizio di motivazione contraddittoria o perplessa è rinvenibile soltanto in presenza di un contrasto insanabile ed inconciliabile tra le argomentazioni addotte nella sentenza impugnata, che non consenta la identificazione del procedimento logico-giuridico posto a base della decisione (tra le tante: Cass., Sez. Lav., 17 agosto 2020, n. 17196; Cass., Sez. 6^-5, 14 aprile 2021, n. 9761; Cass., Sez. 5^, 26 novembre 2021, n. 36831; Cass., Sez. 6^-5, 14 dicembre 2021, n. 39885; Cass., Sez. 5^, 27 aprile 2022, nn. 13214, 13215 e 13220; Cass., Sez. Trib., 23 agosto 2023, n. 25079; Cass., Sez. Trib., 2 settembre 2024, n. 23530).
3.3 Nella specie, tuttavia, non si può ritenere che la sentenza impugnata sia insufficiente ed incoerente sul piano della logica giuridica, non ravvisandosi antinomie o incongruenze motivazionali.

In realtà, non si denota alcuna contraddizione tra i due argomenti in questione , perché l’assenza di immobili perfettamente omogenei per la comparazione ha reso necessario adeguare i valori con l’applicazione di coefficienti per conformare la stima alle caratteristiche dell’immobile alienato.

Con il terzo motivo, si denuncia omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti , in relazione all’art. 360, primo comma, n. 5), cod. proc. civ., per essere stato omesso dal giudice di appello di valutare il fatto costituito dalla sussistenza di uno stato di non ordinaria conservazione dell’immobile compravenduto.

A dire della ricorrente, a fronte della puntuale prova fornita in giudizio (mediante l’ allegazione di perizia di parte) del fatto che « la porzione ancora utilizzata, che sarà anch’essa oggetto di ristrutturazione terminata la parte in corso d’opera, si articola in 5 vani uso ufficio, ripostigli e servizi » e che, quindi, le superfici oggetto di future opere di ristrutturazione non potessero giammai essere valutate al prezzo unitario al mq. di euro 2.515,26 così come determinato dall’Ufficio nell’ambito dell’ operata rettifica di valore (effettuata peraltro limitandosi ad un mero sopralluogo visivo esterno dell’ immobile), il giudice di appello ha omesso qualsivoglia riferimento a detto parziale non ordinario stato manutentivo dell’ immobile, così mancando di pronunciarsi sulla specifica richiesta della ricorrente circa la congrua e più corretta valutazione da attribuire a dette superfici da ristrutturare, pari a circa il 18% della superficie complessiva dell’Immobile (e ciò in ragione del fatto che gli uffici insistenti al 6° piano avevano una superficie di 662 mq. rispetto ad una superficie complessiva di mq. 3.771,91 dei locali adibiti ad ufficio, così come assunta dall’Agenzia delle Entrate.
4.1 Il predetto motivo è inammissibile.

4.2 Difatti, la preclusione derivante dalla c.d. ‘ doppia conforme ‘ (per la soccombenza in primo grado ed in secondo grado) non consente di censurare l’omesso esame di fatti decisivi oggetto di discussione tra le parti ex art. 360, primo comma, n. 5), cod. proc. civ.; difatti, in siffatta ipotesi, prevista dall’art. 348 -ter , quinto comma, cod. proc. civ. (applicabile, ai sensi dell’art. 54, comma 2, del d.l. 22 giugno 2012, n. 83, convertito, con modificazioni, dalla legge 7 agosto 2012, n. 134, ai giudizi di appello introdotti con ricorso depositato o con citazione di cui sia stata richiesta la notificazione dal giorno 11
settembre 2012; detta norma è stata mantenuta, anche dopo l’abrogazione disposta dall’art. 3, comma 26, lett. e), del d.lgs. 1 ottobre 2022, n. 149, per i giudizi introdotti prima dell’1 gennaio 2023, dall’art. 35, comma 5, del d.lgs. 1 ottobre 2022, n. 14 9, quale modificato dall’art. 380, lett. a), della legge 29 dicembre 2022, n. 197), il ricorrente in cassazione – per evitare l’inammissibilità del motivo di cui all’art. 360, primo comma, n. 5) , cod. proc. civ. (nel testo riformulato dall’art. 54, comma 3 , del d.l. 22 giugno 2012, n. 83, convertito, con modificazioni, dalla legge 7 agosto 2012, n. 134, ed applicabile alle sentenze pubblicate dall’11 settembre 2012) – deve indicare le ragioni di fatto poste a base, rispettivamente, della decisione di primo grado e della sentenza di rigetto dell’appello, dimostrando che esse sono tra loro diverse (tra le tante: Cass., Sez. 1^, 22 dicembre 2016, n. 26774; Cass., Sez. Lav., 6 agosto 2019, n. 20994; Cass., Sez. 5^, 12 luglio 2021, n. 19760; Cass., Sez. 5^, 1 aprile 2022, n. 10644; Cass., Sez. 5^, 11 aprile 2022, n. 11707; Cass., Sez. 6^-5, 28 aprile 2022, n. 13260; Cass., Sez. Trib., 13 dicembre 2023, n. 34902; Cass., Sez. Trib., 27 giugno 2024, n. 17782). Nella specie, però, a fronte della soccombenza nel doppio grado di merito, la ricorrenti non ha indicato le ragioni di fatto differenti a seconda del giudizio; ne discende che le questioni sono state esaminate e decise in modo uniforme dai giudici del doppio grado di merito, per cui non ne è possibile alcun sindacato da parte del giudice di legittimità in relazione alla violazione dell’art. 360, primo comma, n. 5), cod. proc. civ. (art. 348ter , quinto comma, cod. proc. civ.).
4.3 In ogni caso, la circostanza era stata ampiamente vagliata dal giudice di appello, che ne aveva ritenuto l’ininfluenza ai fini estimativi col rilievo che: « Invero, (…) la consulenza tecnica di

parte versata in atti (peraltro non asseverata) si appalesa assai generica, e ciò perché nella arte conclusiva dell’elaborato ‘considerata un’oscillazione di mercato da euro 1950,00 a 3200,00, tenuto conto della superficie del bene in oggetto e del suo stato di conservazione e di finitura si ritiene congruo un valore di mercato pari circa ad euro 1950, con conseguente valutazione dell’immobile per cui è causa in complessivi euro 11.500.000,00. Il tecnico di parte, pertanto, in modo generico, individua un va lore dell’immobile addirittura inferiore a quello dichiarato nell’atto di compravendita, senza, peraltro, specificare in base a quale valutazione concreta e specifica abbia individuato il valore al metro quadro nel suo importo minimo, pari ad euro 1950,00 ».
I n conclusione, valutandosi l’in fondatezza del primo motivo e del secondo motivo, nonché l’in ammissibilità del terzo motivo, alla stregua delle suesposte argomentazioni, il ricorso deve essere rigettato.

Le spese giudiziali seguono la soccombenza e sono liquidate nella misura fissata in dispositivo.

A i sensi dell’ art. 13, comma 1quater , del d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, si dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1bis dello stesso art. 13, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso; condanna la ricorrente alla rifusione delle spese giudiziali in favore della controricorrente, liquidandole nella misura di € 6.500,00 per compensi, oltre a spese prenotate a debito; dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte della ricorrente,

dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, se dovuto.

Così deciso a Roma nella camera di consiglio del 13 febbraio

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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