Accertamento tributario: la perizia UTE non basta

Un contribuente contesta un accertamento tributario relativo alla rivalutazione di un immobile. La Corte di Cassazione annulla la decisione del giudice di secondo grado, stabilendo che il semplice rinvio a una perizia dell’Ufficio Tecnico Erariale (UTE) non costituisce una motivazione sufficiente. Il giudice deve valutare autonomamente la correttezza della stima, soprattutto se contestata. Inoltre, la Corte ha riaffermato il diritto dei coobbligati solidali di intervenire nel processo e produrre prove, un diritto che era stato erroneamente negato.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

Prenota un appuntamento

Per una consulenza legale o per valutare una possibile strategia difensiva prenota un appuntamento.

La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza.

PRENOTA

02.37901052

8:00 – 20:00
(Lun - Sab)

Pubblicato il 9 novembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Accertamento Tributario: Perché la Semplice Stima dell’UTE non è Sufficiente

Un recente pronunciamento della Corte di Cassazione ribadisce principi fondamentali in materia di accertamento tributario immobiliare. L’ordinanza in esame chiarisce i limiti della motivazione di un avviso di rettifica basato su una perizia dell’Ufficio Tecnico Erariale (UTE) e delinea i diritti processuali dei soggetti coobbligati, come venditore e acquirente, nel giudizio tributario. La decisione offre spunti cruciali per i contribuenti che si trovano a contestare la valutazione di un immobile da parte del Fisco.

I Fatti del Caso

La vicenda trae origine da un avviso di liquidazione per imposta di registro, ipotecaria e catastale, notificato a seguito di una compravendita immobiliare. L’Agenzia delle Entrate aveva rettificato il valore dichiarato dalle parti per un terreno con sovrastante manufatto, basando il maggior valore accertato su una perizia di stima del proprio ufficio tecnico (UTE). Il contribuente, parte venditrice, impugnava l’atto, ottenendo ragione in primo grado. Tuttavia, la Commissione Tributaria Regionale ribaltava la decisione, accogliendo l’appello dell’Amministrazione Finanziaria. Il caso giungeva così all’attenzione della Corte di Cassazione.

L’Onere della Prova nell’Accertamento Tributario

Il ricorrente lamentava, tra i vari motivi, che l’atto impositivo non fosse adeguatamente motivato, limitandosi a un generico rinvio alla stima dell’UTE senza esplicitare i criteri utilizzati per determinare il maggior valore. La Corte Suprema ha accolto questa doglianza, riaffermando un principio consolidato: nel contesto di un accertamento tributario, la perizia dell’UTE ha il valore di una semplice perizia di parte.

Di conseguenza, non può essere considerata di per sé sufficiente a supportare la pretesa fiscale. Il giudice di merito ha il dovere di verificarne l’idoneità a superare le contestazioni mosse dal contribuente. Non può limitarsi a prenderne atto, ma deve esaminare nel dettaglio gli elementi della stima e spiegare nella propria sentenza le ragioni per cui la ritiene fondata e convincente. L’omissione di questa valutazione critica rende la sentenza viziata.

Il Diritto di Intervento dei Coobbligati

Un altro punto cruciale della controversia riguardava il ruolo degli acquirenti dell’immobile, coobbligati in solido per il pagamento dell’imposta di registro. Essi erano intervenuti nel giudizio di primo grado producendo documenti a sostegno delle ragioni del venditore, ma il giudice d’appello aveva ritenuto il loro intervento una “surrettizia rimessione in termini”.

La Cassazione ha corretto questa impostazione. Pur escludendo la sussistenza di un litisconsorzio necessario in materia di imposta di registro, la Corte ha chiarito che l’intervento dei coobbligati è pienamente legittimo come intervento adesivo dipendente. Chi interviene deve accettare lo stato del processo, ma può produrre documenti, a condizione di rispettare i termini processuali. Nel caso di specie, i coobbligati si erano costituiti nel termine di venti giorni prima dell’udienza, come previsto dalla legge, e pertanto la documentazione da loro prodotta (una perizia stragiudiziale) avrebbe dovuto essere ammessa e valutata.

Le motivazioni

La Corte di Cassazione ha cassato la sentenza impugnata, basando la sua decisione su due pilastri. In primo luogo, ha censurato la mancata valutazione critica, da parte del giudice d’appello, della perizia dell’UTE. I giudici di merito avevano fondato la legittimità dell’atto impositivo sulla sola congruità della sua motivazione formale (il rinvio alla perizia), senza entrare nel merito della correttezza della stima del valore del terreno, nonostante le specifiche contestazioni del contribuente. Questo, secondo la Corte, costituisce un errore di diritto, poiché il giudice deve sempre verificare la fondatezza della pretesa fiscale. In secondo luogo, la Corte ha ritenuto errata la decisione di non considerare i documenti prodotti dagli intervenuti. La qualificazione del loro intervento come adesivo dipendente non ne preclude la facoltà di attività difensiva, inclusa la produzione di prove documentali, se esercitata nel rispetto dei termini perentori stabiliti dalla normativa processuale tributaria. L’erronea esclusione di tali prove ha viziato il processo decisionale del giudice di secondo grado.

Le conclusioni

La sentenza rappresenta un importante monito per l’Amministrazione Finanziaria e una tutela per i contribuenti. Un accertamento tributario sul valore di un immobile deve essere fondato su una motivazione sostanziale e non meramente formale. Il Fisco non può limitarsi a richiamare una propria stima interna; deve essere pronto a difenderla in giudizio con elementi concreti. Per i contribuenti, la decisione conferma che il giudice ha l’obbligo di valutare tutte le prove prodotte, comprese quelle degli intervenuti, e di motivare in modo approfondito le ragioni della sua decisione. Infine, viene riaffermato il principio che i coobbligati, come acquirenti e venditori, hanno pieno diritto di partecipare al processo per difendere le proprie ragioni, potendo introdurre elementi utili alla decisione finale.

Un avviso di accertamento tributario può basarsi solo su una stima dell’Ufficio Tecnico Erariale (UTE)?
No. Secondo la Corte di Cassazione, la stima dell’UTE ha valore di una semplice perizia di parte. Pertanto, il giudice investito dell’impugnazione deve verificarne l’idoneità a superare le contestazioni del contribuente e non può considerarla di per sé sufficiente a provare la pretesa del Fisco.

Nel processo tributario, l’acquirente di un immobile può intervenire nella causa iniziata dal venditore contro un accertamento di valore?
Sì. La Corte ha stabilito che i coobbligati in solido (come l’acquirente) possono legittimamente intervenire nel processo. Il loro è un intervento adesivo dipendente, che consente di sostenere le ragioni di una delle parti e di produrre documenti, a condizione che ciò avvenga nel rispetto dei termini processuali.

Quale valore ha la perizia di stima dell’UTE in un processo tributario?
Ha il valore di una perizia di parte. Questo significa che non è una prova vincolante per il giudice, ma un’allegazione difensiva dell’Amministrazione Finanziaria. Il giudice deve valutarla criticamente, confrontandola con le contestazioni e le prove fornite dal contribuente, e deve esplicitare le ragioni per cui la ritiene o meno attendibile.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 29323 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 29323 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

AVV_NOTAIO: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 05/11/2025

ORDINANZA

sul ricorso nr. 28848-2018 R.G. proposto da:

COGNOME NOME , rappresentato e difeso dall’ AVV_NOTAIO giusta procura speciale in atti

-ricorrente-

contro

RAGIONE_SOCIALE , in persona del Direttore pro tempore, elettivamente domiciliata in ROMA, presso l’RAGIONE_SOCIALE, che la rappresenta e difende ope legis

-controricorrente-

SCHIAVONI NOME

-intimati- avverso la sentenza n. 2427/2018 della COMMISSIONE TRIBUTARIA REGIONALE DEL LAZIO, depositata il 17/4/2018; udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio non partecipata del 30/10/2025 dal AVV_NOTAIO

COGNOME‘COGNOME

FATTI DI CAUSA

NOME COGNOME propone ricorso, affidato a cinque motivi, per la cassazione della sentenza indicata in epigrafe, con cui la Commissione tributaria regionale del Lazio aveva accolto l’appello erariale avverso la sentenza n.

, in accoglimento del ricorso proposto avverso avviso di liquidazione relativo ad imposta di registro, ipotecaria e catastale relativamente alla rettifica del valore di un terreno, con sovrastante manufatto, sito nel Comune di Fiumicino, oggetto di compravendita tra l’odierno ricorrente e NOME e NOME COGNOME.

RAGIONE_SOCIALE resiste con controricorso, NOME e NOME COGNOME sono rimasti intimati.

RAGIONI COGNOMEA DECISIONE

1.1. Con il primo motivo il ricorrente denuncia, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 4), c.p.c., in rubrica, nullità della sentenza per manifesta contraddittorietà della motivazione in relazione alla lamentata «antinomia tra quanto nella sentenza d’appello dedotto e quanto invece risultante dalla motivazione della sentenza di primo grado e dai motivi di ricorso della parte ricorrente in primo grado, da cui si evince(rebbe)… che i Giudici di primo grado abbiano accolto il ricorso, rilevando la nullità dell’avviso di rettifica e liquidazione impugnato per carenza di motivazione, sulla base RAGIONE_SOCIALE censure espresse dal ricorrente, a prescindere da quelle avanzate dalle parti intervenute».
1.2. Con il secondo motivo il ricorrente denuncia, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3), c.p.c., violazione degli artt. 51) e 52) del D.P.R. n. 131186, 7) della L. n. 212/2000 e 2697 c.c., e lamenta che la Commissione

tributaria regionale avrebbe omesso di valutare che l’Ufficio non aveva indicato ed adeguatamente motivato il criterio astratto per determinare il maggior valore del bene rilevato non assolvendo, dunque, all’onere della prova di dimostrare la congruità dell’atto impositivo.

1.3. Con il terzo motivo il ricorrente denuncia, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 4), c.p.c. nullità della sentenza per motivazione apparente essendosi limitata, la Commissione tributaria regionale, per giustificare la legittimità dell’atto impositivo impugnato, a dedurre genericamente che gli atti dell’amministrazione finanziaria dovessero ritenersi motivati allorquando avessero indicato i presupposti di fatto e le ragioni giuridiche che hanno determinato la decisione dell’Amministrazione e che fosse necessario e sufficiente che l’avviso enunciasse il criterio astratto in base al quale è stato rilevato il maggior valore.
1.4. Con il quarto motivo il ricorrente denuncia, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 4), c.p.c., violazione degli artt. 14) e 32) del D. Lgs. n. 546/1992, in relazione all’art. 360, comma l, n. 4) c.p.c., avendo la Commissione tributaria regionale omesso di rilevare che i Giudici di primo grado avrebbero potuto utilizzare, ai fini di giudizio, la documentazione prodotta dagli intervenuti NOME e NOME COGNOME, essendo stato il deposito effettuato nel rispetto dei termini e RAGIONE_SOCIALE modalità ex art. 32 del D. Lgs. n. 546/1992.
1.5. Con il quinto motivo il ricorrente denuncia, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 4), c.p.c. violazione degli artt. 14), 32) e 58) del D. Lgs. n. 546/1992, e lamenta che «quand’anche debba considerarsi che l’irritualità per tardività abbia riguardato non solo la costituzione in giudizio in primo grado degli intervenuti … COGNOME, ma abbia coinvolto anche la documentazione da costoro depositata, in ogni caso, i Giudici d’Appello avrebbero potuto e dovuto utilizzare in secondo grado tale documentazione ai fini del decidere, in quanto essa, ai sensi del D.P.R. n. 546 del 1992, art. 25, comma 2, …(era)… confluita automaticamente e “ritualmente” nel procedimento di appello ed anche in virtù del disposto ex art. 58, comma II, del D. Lgs. n. 546/92, considerando, inoltre, la rituale costituzione in appello …(degli intervenuti) …».
2.1. Vanno preliminarmente esaminato il primo ed il terzo motivo, in quanto pregiudiziali, che sono infondati.

2.2. Per costante giurisprudenza di questa Corte (cfr., tra le molte, Cass. n. 15883 del 2017; Cass. n. 9105 del 2017; Cass. Sez. Unite n. 22232 del 2016; Cass. n. 9113 del 2012; Cass. n. 16736 del 2007), ricorre il vizio di omessa o apparente motivazione della sentenza allorché il giudice di merito ometta di indicare gli elementi da cui ha tratto il proprio convincimento, ovvero li indichi senza un’approfondita disamina logica o giuridica, rendendo, in tal modo, impossibile ogni controllo sull’esattezza e sulla logicità del suo ragionamento.
2.3. Nella fattispecie in esame la sentenza impugnata esplicita in maniera sufficiente la ratio decidendi circa la congruità ed idoneità della motivazione dell’atto impugnato, né sussiste alcuna effettiva incoerenza logico-giuridica della motivazione consentendo il controllo del percorso logico -giuridico che ha portato alla decisione, tant’è che, con i restanti motivi, il ricorrente ha potuto censurare compiutamente gli errori di diritto che, a suo avviso, giustificano comunque la richiesta cassazione dell’impugnata sentenza.
3.1. A seguire, il secondo motivo può essere esaminato e deciso con priorità per ragioni di ordine logico -giuridico.

3.2. Il ricorrente lamenta in primo luogo che «l’atto impositivo non avesse indicato compiutamente i criteri di stima siccome previsti dall’art. 51 del D.P.R. n. 131/86», limitandosi a «rinviare genericamente alle risultanze della stima dell’UTE».

3.3. La doglianza va disattesa.

3.4. Questa Corte ha, invero, in più occasioni affermato che in tema di imposta di registro, l’obbligo di motivazione dell’avviso di accertamento in rettifica del valore risulta assolto quando l’Ufficio enunci il petitum ed indichi le relative ragioni in termini sufficienti a definire la materia del contendere, con la conseguenza che va considerato adeguatamente motivato l’avviso di accertamento che rinvii ai dati contenuti in una stima effettuata dall’UTE ( cfr. Cass. nn. 25559/2014, 6928/2011, 21515/2005).
3.5. L’accertamento e, quindi, il giudizio sull’accertamento può essere motivato legittimamente con riferimento ad elementi extra testuali che il contribuente è in grado di conoscere (quale la relazione di stima UTE), posto che, pure in tali casi, il contribuente è messo in condizioni di identificarne compiutamente i termini e le ragioni dell’accertamento in questione, e quindi di approntare la propria difesa, mentre dal canto suo, l’Amministrazione non può addurre in giudizio altre diverse ragioni di accertamento (cfr. Cass. n. 25559/2014, 5106/2001, 793/2000, 10969 del 1996).
3.6. Ne consegue che l’atto impugnato, che , come nel caso in esame, fa rinvio alla perizia di stima effettuata dall’UTE, ad esso allegata (come riportato nell’avviso di liquidazione, trascritto in ricorso) deve ritenersi adeguatamente motivato.

3.7. Il ricorrente ha altresì lamentato che «l’RAGIONE_SOCIALE non avesse … assolto all’onere della prova ex art. 2697 c.c. di dimostrare la congruità dell’atto impositivo» , essendo onere dell’Ufficio « provare in contraddittorio gli elementi di fatto giustificativi della propria pretesa».

3.8. La sentenza impugnata ha, invero, del tutto omesso di esaminare l a questione se la valutazione effettuata dall’UTE e, quindi, inserita nella motivazione dell’atto impositivo, fosse idonea a sostenere la pretesa avanzata dall’RAGIONE_SOCIALE, a fronte RAGIONE_SOCIALE contestazioni espresse dal contribuente nei giudizi di merito circa la «contraddittorietà nella valutazione della stima dei terreni » da parte dell’Ufficio, come riportato nelle premesse della sentenza impugnata.

3.9. I Giudici d’appello hanno dunque fondato la legittimità dell’atto impugnato sul solo presupposto della congruità della sua motivazione, senza valutare, al contempo, la corretta stima del valore del terreno sulla base degli elementi riportati nella citata stima dell’UTE.

3.10. Come più volte affermato da questa Corte, tuttavia, in tema di accertamenti tributari, qualora la rettifica del valore di un immobile si fondi sulla stima dell’UTE o di altro ufficio tecnico, che ha il valore di una semplice perizia di parte, il giudice investito della relativa impugnazione, pur non potendo ritenere tale valutazione inattendibile solo perché proveniente da

un’articolazione dell’Amministrazione finanziaria, non può considerarla di per sé sufficiente a supportare l’atto impositivo, dovendo verificare la sua idoneità a superare le contestazioni dell’interessato ed a fornire la prova dei più alti valori pretesi ed essendo, altresì, tenuto ad esplicitare le ragioni del proprio convincimento (cfr. Cass. nn. 6139/2021, 9357/2015).

3.10. Il secondo motivo va dunque accolto nei limiti dianzi illustrati.

4.1. A seguire va esaminato il quarto motivo, che è fondato, con assorbimento del quinto motivo, formulato in subordine.

4.2. Come già affermato da questa Corte, nel processo tributario, è inapplicabile l’istituto del litisconsorzio necessario alle controversie in tema di imposta di registro, con riferimento alle posizioni dei soggetti solidalmente coobbligati, poiché il rapporto di solidarietà non realizza un presupposto dell’indicato istituto, ma, più che determinare l’inscindibilità della causa tra più soggetti nel senso inteso dal d.lgs. 31 dicembre 1992, n. 546, art. 14, comma 1 – il quale postula che la fattispecie costitutiva dell’obbligazione, risultante dai contenuti concreti dell’atto autoritativo impugnato, sia connotata da elementi comuni ad una pluralità di soggetti e che l’impugnazione proposta da uno o più degli obbligati investa direttamente siffatti elementi -, pone problemi relativi al rapporto tra giudicati (e, eventualmente, legittima un intervento nel processo, ai sensi del citato art. 14, comma 3) (Cass. n. 24063/2011).
4.3. Nel processo tributario, il soggetto potenzialmente inciso dal tributo può dunque proporre intervento adesivo dipendente, limitandosi a chiedere l’accoglimento della domanda già proposta dal contribuente, senza ampliare in alcun modo il thema decidendum con autonomi motivi di ricorso (cfr. Cass. n. 9567/2013).

4.4. È opportuno peraltro precisare anche che in tema di solidarietà tributaria, la facoltà per il coobbligato, destinatario di un atto impositivo, di avvalersi del giudicato favorevole formatosi in un giudizio promosso da altro coobbligato, secondo la regola generale stabilita dall’art. 1306 c.c., non è preclusa per il solo fatto di avere autonomamente impugnato l’avviso di accertamento, essendo di ostacolo al suo esercizio solo la definitiva conclusione del giudizio da lui

instaurato con sentenza sfavorevole passata in giudicato atteso che, ex 324 c.c., il giudicato stacca il rapporto tra il contribuente ed il fisco dalla propria causa originaria, integrandone una nuova, riguardante esclusivamente la parte a cui la decisione definitiva si riferisce (cfr. Cass. n. 6411/2011).

4.5. Pur dovendo dunque essere esclusa la sussistenza, nel caso di specie, di un’ipotesi di litisconsorzio necessario, la quale pacificamente non ricorre nel caso di solidarietà tributaria (cfr. Cass. n. 24098/2014; n. 24063/2011; 13800/2000), come correttamente affermato nella sentenza impugnata, ciò non di meno la partecipazione al giudizio degli acquirenti dei cespiti immobiliari di cui all’impugnato avviso di rettifica era comunque legittima, potendosi ad essa attribuire natura di intervento adesivo dipendente, in forza del D.Lgs. n. 546 del 1992, art. 14, comma 3, il quale stabilisce che possono intervenire volontariamente o essere chiamati in giudizio solo i soggetti che, insieme al ricorrente, siano destinatari dell’atto impugnato o parti nel rapporto controverso, e gli intervenuti, nel caso di specie, risultano essersi limitata, nel concludere, a sostenere le ragioni del contribuente senza sostanziale ampliamento dell’oggetto del processo, come emerge anche dalla sentenza impugnata.
4.6. L ‘intervento volontario soggiace dunque alle decadenze e preclusioni già formatesi in giudizio, nel momento in cui l’intervento viene spiegato, secondo il disposto dell’art. 268, comma 2 c.p.c., applicabile al processo tributario ai sensi dell’art. 1, comma 2 , d.lgs. n. 546/1992 (cfr. Cass. n. 14445/2025 in motiv.)

4.7. Si pone, infatti, l’obbligo per l’interventore di accettare il processo nello stato in cui si trova al momento della sua costituzione, in relazione alle preclusioni istruttorie già verificatesi per le parti originarie, non essendo consentito -ove sia già intervenuta la relativa preclusione- dedurre nuove prove costituende o produrre documenti.

4.8. Nel caso di specie, i coobbligati in solido risultano essersi costituiti in giudizio entro il termine di venti giorni prima rispetto all’udienza di trattazione, previsto dall’art. 32 d.lgs. n. 546/1992, come emerge dalla documentazione prodotta in giudizio dal ricorrente, il che pertanto

consentiva loro di produrre ulteriori documenti (nel caso di specie, «una perizia stragiudiziale attestante il presunto effettivo valore dell’immobile scambiato», pag. 3 controricorso) a sostegno RAGIONE_SOCIALE domande del ricorrente.

4.9. Ne consegue l’erroneità della sentenza impugnata laddove , dopo aver escluso la sussistenza di un’ipotesi di litisconsorzio necessario, ha poi affermato che «l’intervento ha consentito una surrettizia rimessione in termini per impugnare e non ha tenuto conto del disposto di cui all’ art. 14 del D.L.vo n. 546/92».

Il ricorso va dunque accolto quanto al secondo e quarto motivo nei limiti di cui in motivazione, assorbito il quinto motivo e respinti i rimanenti motivi, con conseguente cassazione dell’impugnata sentenza in relazione ai motivi accolti e rinvio per nuovo esame alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado del Lazio in diversa composizione, cui resta demandata anche la pronuncia sulle spese del giudizio di legittimità.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso quanto al secondo e quarto motivo nei limiti di cui in motivazione, assorbito il quinto motivo e respinti i rimanenti motivi; cassa la sentenza impugnata e rinvia in relazione ai motivi accolti alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado del Lazio in diversa composizione, cui demanda di pronunciare anche sulle spese del giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio, tenutasi in modalità da remoto, della Corte di Cassazione, Sezione Tributaria, in data 30.10.2025.

Il Presidente (NOME COGNOME)

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

Desideri approfondire l'argomento ed avere una consulenza legale?

Prenota un appuntamento. La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza / conference call e si svolge in tre fasi.

Prima dell'appuntamento: analisi del caso prospettato. Si tratta della fase più delicata, perché dalla esatta comprensione del caso sottoposto dipendono il corretto inquadramento giuridico dello stesso, la ricerca del materiale e la soluzione finale.

Durante l’appuntamento: disponibilità all’ascolto e capacità a tenere distinti i dati essenziali del caso dalle componenti psicologiche ed emozionali.

Al termine dell’appuntamento: ti verranno forniti gli elementi di valutazione necessari e i suggerimenti opportuni al fine di porre in essere azioni consapevoli a seguito di un apprezzamento riflessivo di rischi e vantaggi. Il contenuto della prestazione di consulenza stragiudiziale comprende, difatti, il preciso dovere di informare compiutamente il cliente di ogni rischio di causa. A detto obbligo di informazione, si accompagnano specifici doveri di dissuasione e di sollecitazione.

Il costo della consulenza legale è di € 150,00.