Accertamento presuntivo: quando la prova non basta

Una società di costruzioni è stata oggetto di un accertamento presuntivo per maggiori ricavi non dichiarati. L’Agenzia delle Entrate ha basato la sua pretesa su una singola compravendita, avvenuta in un anno diverso da quello accertato, in cui l’importo del mutuo era superiore al prezzo dichiarato. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso dell’Agenzia, confermando l’annullamento dell’atto impositivo. La Corte ha ritenuto il metodo utilizzato dall’Amministrazione finanziaria viziato e le prove insufficienti, in quanto un singolo dato anomalo e decontestualizzato non può fondare una presunzione di evasione fiscale.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 28 settembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Accertamento Presuntivo: La Prova Deve Essere Solida, Non una Semplice Estrapolazione

L’accertamento presuntivo è uno strumento potente nelle mani dell’Amministrazione Finanziaria, ma il suo utilizzo deve rispettare rigorosi criteri di logica e correttezza probatoria. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ribadisce questo principio, annullando un avviso di accertamento perché basato su un singolo indizio, decontestualizzato e relativo a un periodo d’imposta diverso da quello in esame. Analizziamo insieme questa importante decisione.

I Fatti del Caso: Un Accertamento Basato su un Singolo Indizio

Una società di costruzioni edili veniva sottoposta a una verifica da parte della Guardia di Finanza. Al termine delle indagini, l’Agenzia delle Entrate notificava alla società un avviso di accertamento per l’anno 2010, contestando maggiori ricavi non contabilizzati per oltre 228.000 Euro, derivanti dalla vendita di alcuni appartamenti.

Il punto cruciale della pretesa fiscale era il metodo utilizzato: l’intero accertamento per le vendite del 2010 si fondava esclusivamente su quanto emerso da una singola compravendita, avvenuta però nel 2012. In quell’unica operazione, l’acquirente (un dipendente di banca che aveva beneficiato di condizioni agevolate) aveva stipulato un mutuo di importo superiore al prezzo di vendita dichiarato. Da questo singolo dato, l’Agenzia aveva estrapolato per presunzione un maggior reddito per tutte le altre vendite effettuate dalla società due anni prima.

Il Percorso Giudiziario: Dalla Condanna all’Annullamento

Inizialmente, la Commissione Tributaria Provinciale (CTP) dava ragione all’Agenzia delle Entrate. La società, tuttavia, non si arrendeva e proponeva appello.

La Commissione Tributaria Regionale (CTR) ribaltava completamente la decisione. I giudici di secondo grado ritenevano che l’Amministrazione Finanziaria non avesse fornito prove sufficienti a dimostrare l’evasione contestata e, di conseguenza, annullavano l’avviso di accertamento. Contro questa sentenza, l’Agenzia delle Entrate proponeva ricorso per cassazione, lamentando un’errata applicazione delle norme sulla prova presuntiva.

L’Accertamento Presuntivo Sotto la Lente della Cassazione

La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso dell’Agenzia, confermando la decisione della CTR. I giudici supremi hanno evidenziato la grave debolezza metodologica dell’accertamento. L’Amministrazione Finanziaria, pur disponendo dei dati specifici relativi alle compravendite concluse nel 2010, aveva scelto di ignorarli, così come aveva ignorato i valori OMI (i listini ufficiali del mercato immobiliare).

La pretesa fiscale era stata invece costruita su un unico elemento, peraltro anomalo: la vendita a un dipendente di banca in condizioni di favore, avvenuta in un anno diverso. Secondo la Corte, un singolo indizio, specialmente se non rappresentativo e decontestualizzato, non può costituire la base per una presunzione “grave, precisa e concordante”, come richiesto dalla legge (art. 2729 c.c.).

Le Motivazioni della Decisione

La Corte ha motivato la sua decisione sottolineando che l’onere della prova in un accertamento presuntivo spetta all’Amministrazione Finanziaria. Quest’ultima deve costruire un quadro indiziario solido, coerente e logico. Non può, invece, ricorrere a scorciatoie probatorie, estrapolando conclusioni generali da un singolo fatto isolato e non pertinente all’annualità oggetto di verifica. L’aver ignorato le prove dirette disponibili per il 2010 (contratti di compravendita, importi dei mutui relativi a quell’anno) a favore di un dato estemporaneo e anomalo del 2012 ha reso l’intero impianto accusatorio infondato. La presunzione dell’Agenzia era, in sostanza, viziata all’origine, perché priva dei requisiti di gravità, precisione e concordanza richiesti dalla normativa civile e tributaria.

Conclusioni: Implicazioni Pratiche per Imprese e Fisco

Questa ordinanza è un importante monito per l’Amministrazione Finanziaria e una garanzia per i contribuenti. Le conclusioni che possiamo trarre sono chiare:

1. Rigore Metodologico: L’accertamento fiscale, anche quando si basa su presunzioni, deve seguire un percorso logico e rigoroso, utilizzando tutti i dati pertinenti a disposizione.
2. Valore della Prova: Non tutti gli indizi hanno lo stesso peso. Un dato singolo, anomalo e relativo a un periodo diverso non è sufficiente a fondare un’accusa di evasione.
3. Tutela del Contribuente: Il contribuente ha diritto a un accertamento basato su fatti concreti e prove solide. Questa sentenza rafforza il principio secondo cui l’onere di dimostrare la pretesa fiscale spetta all’Ente impositore, che deve farlo in modo ineccepibile.

Può l’Agenzia delle Entrate basare un accertamento per un anno d’imposta su dati relativi a una singola vendita avvenuta in un anno diverso?
No. La Corte di Cassazione ha stabilito che un accertamento presuntivo deve fondarsi su elementi gravi, precisi e concordanti. Utilizzare un dato isolato e anomalo di un anno diverso (2012), ignorando le prove specifiche disponibili per l’anno oggetto di accertamento (2010), costituisce un vizio metodologico che rende l’accertamento illegittimo.

Quali prove deve fornire l’Amministrazione finanziaria in un accertamento presuntivo sul prezzo di vendita di immobili?
L’Amministrazione deve fornire un quadro probatorio solido. Non è sufficiente indicare una discrepanza tra prezzo dichiarato e mutuo in un singolo caso. Deve considerare elementi pertinenti come i dati specifici delle compravendite dell’anno in questione, i valori del mercato immobiliare (come i valori OMI) e altri fattori rilevanti, costruendo una presunzione basata su una pluralità di indizi coerenti.

Cosa significa che la prova presuntiva deve basarsi su elementi “gravi, precisi e concordanti”?
Significa che gli indizi utilizzati dall’Agenzia delle Entrate non possono essere vaghi, generici o contraddittori. Devono essere “gravi” (seri e consistenti), “precisi” (ben definiti e non suscettibili di interpretazioni ambigue) e “concordanti” (devono convergere logicamente verso la stessa conclusione), fornendo una dimostrazione ragionevolmente certa del fatto non dichiarato. In questo caso, l’unico indizio usato non possedeva tali caratteristiche.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 15286 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 15286 Anno 2025

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 09/06/2025

ORDINANZA

sul ricorso proposto da:

Agenzia delle Entrate , in persona del Direttore, legale rappresentante pro tempore , rappresentata e difesa, ex lege , dall’Avvocatura Generale dello Stato, e domiciliata presso i suoi uffici, alla INDIRIZZO in Roma ;

-ricorrente – contro

RAGIONE_SOCIALE in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentata e difesa, giusta procura speciale allegata al controricorso, dall’Avvocato NOME COGNOME del Foro di Catania, che ha indicato recapito Pec, ed elettivamente domiciliata presso lo studio dell’Avv. NOME Alberto COGNOME, al INDIRIZZO in Roma;

-controricorrente –

avverso

la sentenza n. 4286, pronunciata dalla Commissione Tributaria Regionale della Sicilia, sezione staccata di Catania, il 15.12.2016, e pubblicata il 27.10.2017;

ascoltata, in camera di consiglio, la relazione svolta dal Consigliere NOME COGNOME;

OGGETTO: Società costruttrice di immobili – Prezzo di vendita – Regime probatorio.

la Corte osserva:

Fatti di causa

A seguito di indagini svolte dalla Guardia di Finanza nei confronti della RAGIONE_SOCIALE, attiva nel settore delle costruzioni edili, con riferimento a più anni d’imposta, verifiche concluse con Processo Verbale di Costatazione consegnato alla contribuente, l’Agenzia delle Entrate notificava alla società, in relazione all’anno 2010, l’avviso di accertamento n. CODICE_FISCALE, con il quale contestava il maggior reddito percepito ai fini Ires ed Iva, dipendente da maggiori ricavi non contabilizzati in conseguenza della vendita di appartamenti, per un valore complessivo di Euro 228.873,59.
La contribuente impugnava l’atto impositivo innanzi alla Commissione Tributaria Provinciale di Catania, proponendo censure procedimentali e di merito, ed in particolare contestando le modalità con le quali il preteso maggior reddito era stato calcolato. La CTP riteneva infondate le difese della contribuente e rigettava il suo ricorso.

La RAGIONE_SOCIALE spiegava appello avverso la decisione sfavorevole conseguita dai primi giudici, innanzi alla Commissione Tributaria Regionale della Sicilia, sezione staccata di Catania, rinnovando le proprie critiche. La CTR riteneva che l’Amministrazione finanziaria non avesse assicurato la prova del conseguimento del maggior reddito societario che aveva contestato; pertanto, accoglieva l’impugnativa ed annullava l’avviso di accertamento.

Ha proposto ricorso per cassazione, avverso la pronuncia del giudice dell’appello, l’Agenzia delle Entrate, affidandosi ad un motivo di ricorso. Ha resistito mediante controricorso la Ga.RAGIONE_SOCIALE

Ragioni della decisione

Con il suo motivo di ricorso, proposto ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ., l’Amministrazione finanziaria contesta la violazione e/o falsa applicazione degli artt. 39 (in particolare, comma 1, lett. d), 40 e 41 bis del Dpr n. 600 del 1973, dell’art. 53 (in particolare, comma 2) del Dpr n. 633 del 1972, nonché degli artt. 2697, 2727 e 2729 cod. civ., e dell’art. 1, comma 265, della legge n. 244 del 2006, in combinato disposto con l’art. 35, comma 23, della legge n. 248 del 2006, oltre la violazione dell’art. 360, primo comma, n. 5, cod. proc. civ., per avere la CTR omesso l’esame di fatti decisivi per il giudizio che sono stati oggetto di discussione tra le parti, perché il giudice dell’appello non ha fatto corretta applicazione delle regole legali in materia di prova presuntiva, affermando che non era stata assicurata la dimostrazione dell’evasione fiscale contestata alla società.
La RAGIONE_SOCIALE ha replicato innanzitutto affermando l’inammissibilità del ricorso introdotto dall’Ente impositore, per non avere quest’ultimo contestato le precise affermazioni proposte nella sentenza impugnata, e non avere neppure indicato specificamente quale sia il fatto decisivo per il giudizio che la CTR non avrebbe esaminato.

Pur potendo riscontrarsi dei limiti nella formulazione tecnica del motivo di ricorso, lo stesso propone critiche agevolmente comprensibili che lamentano la pretesa erronea applicazione delle regole della prova presuntiva, non appare quindi inammissibile e può essere scrutinato.

La CTR rileva che l’accertamento dei redditi relativo al preteso maggior prezzo conseguito dalla società dalla vendita di più appartamenti nell’anno 2012 (sei), appare fondato esclusivamente sull’accertamento del maggior reddito conseguito dalla vendita di un solo appartamento (del medesimo complesso di undici) intervenuta nell’anno 2012, in cui si era registrato lo scostamento

tra il prezzo di vendita dichiarata ed il mutuo di maggior importo stipulato dall’acquirente per procurarsi la provvista. Questi elementi sono stati valutati dal giudice del gravame insufficienti al fine di poter validamente provare un’evasione fiscale in relazione alla vendita di una pluralità di appartamenti ceduti anni prima.

Contesta l’Agenzia delle Entrate che, in sede di verifica pluriennale, dall’esame dei mutui contratti dagli acquirenti per l’acquisto degli immobili dalla contribuente era emerso che ‘in alcuni casi il prezzo fatturato dalla società venditrice fosse inferiore a quello dichiarato nell’atto di compravendita e come alcuni mutui stipulati dagli acquirenti fossero più alti del valore dichiarato nell’atto di compravendita … anche il confronto con i mutui erogati per gli immobili ceduti nel 2010 e i corrispondenti importi fatturati evidenzia una notevole discrepanza’ (ric., p. 7, 9), ma l’Ente impositore non illustra in che cosa simili discrepanze consistessero, limitandosi a richiamare il PVC.
L’Amministrazione finanziaria opera , quindi, riferimento al termine di raffronto costituito dai valori OMI, ma non illustra quali essi fossero, e quale fosse la differenza riscontrata rispetto alle compravendite immobiliari oggetto di accertamento, e neppure chiarisce in qual modo i valori OMI siano stati utilizzati in sede di accertamento.

5. A sua volta la contribuente replica che i mutui contratti per l’acquisto degli appartamenti venduti nell’anno 2010 contraddice l’assunto della ricorrente, perché in più compravendite l’importo del mutuo è proprio pari al prezzo di acquisto dichiarato (due), in altre è addirittura inferiore (due), e quando l’importo del mutuo è maggiore la differenza è modesta (due), e l’esponente ha cura di indicare la fonte della propria affermazione, avendo riprodotto in fotocopia proprio l’estratto del PVC della Guardia di Finanza.
Inoltre, l’unica compravendita utilizzata dall’Ente impositore per calcolare il preteso maggior reddito proporzionalmente conseguito

da tutte le compravendite, non soltanto è relativa ad anno diverso (2012), ma si tratta pure di un’operazione particolare, perché l’immobile è stato pacificamente venduto ad un dipendente bancario, che ha potuto ottenere dal suo datore di lavoro condizioni agevolate.

Non solo. I valori OMI non sono stati tenuti in considerazione dall’Amministrazione finanziaria, tanto che è stata proprio la contribuente a richiamarli, perché assicurano supporto alla propria tesi, secondo cui gli appartamenti sono stati venduti al prezzo di mercato, che è stato quindi correttamente indicato pure nella dichiarazione dei redditi societari.

La valutazione operata ed illustrata dalla CTR, nell’esprimere il giudizio di merito che ad essa compete, appare conforme a diritto e merita perciò di essere confermata.

L’Amministrazione finanziaria, sebbene fossero state effettuate verifiche su numerose vendite immobiliari stipulate dalla contribuente che aveva costruito gli appartamenti, acquisendo dati specifici e circostanziati, ha ritenuto di fondare il suo accertamento dei maggiori redditi conseguiti dalla società nell’anno 2010, esclusivamente in relazione a quanto emerso con riferimento ad una sola compravendita stipulata in diverso anno d’imposta (2012), sebbene l’Agenzia delle Entrate disponesse di dati specifici relativi alle compravendite concluse nell’anno 2010, che però non ha ritenuto di valorizzare. Neppure ha dimostrato di aver tenuto conto dei valori OMI, o di qualsiasi altro elemento. La stessa analisi degli accertati valori dei mutui contratti per l’acquisto degli appartamenti nel 2010 e dei prezzi di vendita dichiarati, come estratti dallo stesso documento su cui si fonda l’atto impositivo impugnato, il PVC redatto dalla Guardia di Finanza, non assicura sostegno alle tesi dell’Ente impositore.
Il ricorso proposto dall’Agenzia delle Entrate risulta in definitiva infondato e deve, perciò, essere respinto.

Le spese del presente giudizio seguono l’ordinario criterio della soccombenza e sono liquidate in dispositivo, in considerazione prevalente della natura delle questioni affrontate e del valore della causa.

7.1. Rilevato che risulta soccombente parte ammessa alla prenotazione a debito del contributo unificato per essere Amministrazione pubblica difesa dall’Avvocatura Generale dello Stato, non si applica l’art. 13, comma 1 quater , del d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115.

La Corte di Cassazione,

P.Q.M.

rigetta il ricorso proposto dall’ Agenzia delle Entrate , che condanna al pagamento delle spese del presente giudizio in favore della costituita controricorrente, liquidandole in complessivi Euro 5.600,00 per compensi, oltre 15% per le spese generali, Euro 200,00 per esborsi ed accessori come per legge.

Così deciso in Roma, il 16.4.2025.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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