Accertamento presuntivo: OMI non basta, serve altro

La Cassazione conferma la legittimità di un accertamento presuntivo a carico di un imprenditore per la vendita di immobili a prezzo ritenuto inferiore a quello di mercato. La decisione si fonda non solo sui valori OMI, ma su un elemento presuntivo cruciale: la vendita di appartamenti simili, da parte dello stesso contribuente, a un prezzo superiore a una società terza. Questo confronto è stato ritenuto prova grave, precisa e concordante, sufficiente a giustificare la pretesa fiscale e a invertire l’onere della prova sul contribuente.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 31 agosto 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Accertamento Presuntivo su Immobili: Quando i Valori OMI Non Bastano

L’accertamento presuntivo rappresenta uno degli strumenti più incisivi a disposizione dell’Amministrazione finanziaria per contrastare l’evasione. Tuttavia, il suo utilizzo è subordinato a rigorosi limiti, specialmente nel settore immobiliare. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha ribadito un principio fondamentale: lo scostamento del prezzo di vendita di un immobile rispetto ai valori dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) non è, da solo, sufficiente a giustificare una rettifica del reddito. Servono ulteriori elementi probatori, che devono essere gravi, precisi e concordanti.

I Fatti del Caso: La Vendita di Immobili a Prezzo “Sospetto”

Un contribuente, imprenditore edile, riceveva un avviso di accertamento per IRPEF, IRAP e IVA relativo all’anno d’imposta 2008. L’Agenzia delle Entrate contestava la vendita di sei appartamenti a un prezzo considerato inferiore a quello di mercato, ipotizzando la presenza di ricavi non dichiarati. La base della pretesa fiscale era duplice: da un lato, il confronto con i valori OMI; dall’altro, un elemento ritenuto decisivo. Lo stesso imprenditore, infatti, aveva venduto altri immobili simili a una società terza a un prezzo significativamente più alto.

Il caso, dopo i primi due gradi di giudizio che avevano confermato la legittimità dell’operato del Fisco, è approdato in Corte di Cassazione.

La Decisione della Cassazione e l’Accertamento Presuntivo

La Corte Suprema ha rigettato il ricorso del contribuente, confermando la validità dell’avviso di accertamento. La decisione non si pone in contrasto con il consolidato orientamento secondo cui i soli valori OMI non sono sufficienti, ma ne chiarisce la portata pratica, valorizzando la presenza di altri elementi indiziari.

Il Principio Giuridico: Oltre i Valori OMI

La Cassazione ha ricordato che, a seguito delle modifiche normative volte ad adeguare la legislazione italiana al diritto dell’Unione Europea, è stata superata la presunzione legale assoluta di corrispondenza tra il valore normale di un immobile e il corrispettivo della cessione. Oggi, l’accertamento di un maggior reddito può basarsi su presunzioni semplici, a condizione che queste siano “gravi, precise e concordanti”.

Lo scostamento del prezzo dichiarato rispetto ai valori OMI costituisce un semplice indizio, che da solo non soddisfa i requisiti richiesti dalla legge. È necessario che l’Amministrazione finanziaria fornisca ulteriori elementi a supporto della sua tesi.

L’Elemento Chiave del caso sull’accertamento presuntivo

Nel caso specifico, l’elemento che ha trasformato un semplice indizio in una presunzione valida è stato il confronto con le vendite effettuate dallo stesso contribuente a una società acquirente. I giudici hanno ritenuto questo confronto particolarmente significativo perché la società, agendo in un contesto commerciale, non avrebbe avuto alcun interesse a dichiarare un prezzo superiore a quello effettivamente pagato. Questa transazione, avvenuta a condizioni di mercato, ha fornito un parametro di riferimento concreto e attendibile, molto più forte del dato astratto dei valori OMI.

Le Motivazioni della Corte

La Corte ha ritenuto che le presunzioni poste a base dell’accertamento fossero pienamente legittime. La combinazione del dato OMI con il prezzo di vendita di immobili analoghi praticato a un terzo soggetto commerciale ha costituito un quadro probatorio sufficientemente solido. Questo ha permesso di legittimare non solo l’emissione dell’atto impositivo, ma anche l’inversione dell’onere della prova.

Una volta che l’Amministrazione ha fornito prove gravi, precise e concordanti, spetta al contribuente dimostrare l’esistenza di circostanze specifiche che giustifichino il prezzo di vendita inferiore (ad esempio, lo stato di conservazione dell’immobile, la necessità di una vendita rapida, ecc.). Nel caso di specie, il contribuente non è riuscito a fornire tale prova contraria.

La Corte ha inoltre respinto i motivi di ricorso che miravano a una rivalutazione dei fatti, ricordando che il giudizio di legittimità non è un terzo grado di merito e non può sostituire la propria valutazione a quella del giudice di appello, se questa è logicamente motivata.

Conclusioni

L’ordinanza in esame offre un’importante lezione pratica. Per i contribuenti, è fondamentale essere consapevoli che la determinazione del prezzo di una compravendita immobiliare deve essere congrua e, se inferiore ai valori di mercato, supportata da valide ragioni documentabili. Per l’Amministrazione finanziaria, viene confermata la necessità di non limitarsi a un approccio meccanicistico basato sui valori OMI, ma di ricercare attivamente ulteriori elementi probatori che possano sostenere un accertamento presuntivo in modo solido e inattaccabile, come il confronto con altre operazioni omogenee effettuate dallo stesso soggetto.

L’Agenzia delle Entrate può basare un accertamento solo sulla differenza tra il prezzo di vendita di un immobile e i valori OMI?
No. Secondo la giurisprudenza consolidata della Corte di Cassazione, un accertamento non può essere fondato soltanto sullo scostamento tra il corrispettivo dichiarato e il valore normale del bene risultante dalle quotazioni OMI. È necessaria la sussistenza di ulteriori elementi indiziari gravi, precisi e concordanti.

Cosa si intende per “ulteriori elementi indiziari gravi, precisi e concordanti” in un accertamento immobiliare?
Nel caso specifico, un elemento di questo tipo è stato individuato nel confronto tra il prezzo delle vendite oggetto di accertamento e il prezzo di vendita di immobili simili che lo stesso contribuente aveva praticato nei confronti di una società. Quest’ultima, non avendo interesse a dichiarare un prezzo superiore al reale, ha fornito un valido termine di paragone.

In caso di accertamento presuntivo legittimo, su chi ricade l’onere di provare la congruità del prezzo?
Una volta che l’Amministrazione finanziaria ha costruito un quadro presuntivo basato su elementi gravi, precisi e concordanti, l’onere della prova si inverte e passa al contribuente. Sarà quest’ultimo a dover dimostrare l’esistenza di circostanze particolari che giustificano la differenza di prezzo e la congruità di quello dichiarato.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 18158 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 18158 Anno 2025

Presidente: COGNOME

Relatore: NOME

Data pubblicazione: 03/07/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 29797/2017 R.G. proposto da :

COGNOME elettivamente domiciliato in ROMA, INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE, rappresentato e difeso dagli avvocati COGNOME (CODICE_FISCALE, COGNOME (CODICE_FISCALE

-ricorrente-

RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliata in ROMA, INDIRIZZO presso l’AVVOCATURA GENERALE DELLO STATO (NUMERO_DOCUMENTO), che la rappresenta e difende

-resistente- avverso SENTENZA di COMM.TRIB.REG. LOMBARDIA n. 6856/24/16 depositata il 14/12/2016.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 25/06/2025 dal Consigliere NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

Con la sentenza n. 6856/24/16 del 14/12/2016, la Commissione tributaria regionale della Lombardia (di seguito CTR)

rigettava gli appelli proposti da NOME COGNOME e dall’Agenzia delle entrate (di seguito AE) avverso la sentenza n. 798/02/14 della Commissione tributaria provinciale di Bergamo (di seguito CTP), che aveva accolto parzialmente il ricorso proposto dal contribuente avverso un avviso di accertamento per IRPEF, IRAP e IVA relative all’anno d’imposta 200 8.

1.1. Come emerge dalla sentenza impugnata, l’atto impositivo veniva emesso, per quanto ancora interessa, in ragione di ricavi non dichiarati conseguenti alla vendita di sei appartamenti, ceduti ad un prezzo asseritamente inferiore a quello di mercato.

1.2. La CTR respingeva l’appello del sig. COGNOME evidenziando che: a) la scelta di privilegiare, in sede di accertamento, le quotazioni indicate dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) piuttosto che le quotazioni risultanti da altre pubblicazioni era giustificata dalla concordanza dei prezzi ivi indicati con quelli praticati dallo stesso venditore ad RAGIONE_SOCIALE, che non aveva interesse ad un acquisto a prezzo inferiore; b) non erano state comprovate dal contribuente quelle circostanze che avevano giustificato la differenza di prezzo; c) la questione concernente il vizio di sottoscrizione dell’avviso di accertamento era inammissibile.
Avverso la sentenza di appello il sig. COGNOME proponeva ricorso per cassazione, affidato a quattro motivi.

AE si costituiva al solo fine dell’eventuale partecipazione all’udienza di discussione orale ai sensi dell’art. 370 primo comma, cod. proc. civ.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Il ricorso di NOME COGNOME è affidato a quattro motivi, di seguito riassunti.

1.1. Con il primo motivo di ricorso si deduce, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ., violazione e/o falsa

applicazione degli artt. 2727 e 2729 cod. civ., dell’art. 39, primo comma, lett. d), del d.P.R. 29 settembre 1973, n. 600 e dell’art. 54, secondo comma, del d.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633 (decreto IVA), per avere la CTR fatto malgoverno delle norme che disciplinano il ragionamento presuntivo con riferimento alla ritenuta infedeltà dei corrispettivi dichiarati. In particolare, il giudice di appello avrebbe erroneamente dato prevalenza ai corrispettivi di due delle otto vendite effettuate dal contribuente e non avrebbe preso in considerazione le ragioni giustificative dallo stesso addotte, che inducevano a ritenere l’insussistenza di una vendita sottocosto.
1.2. Con il secondo motivo di ricorso si contesta, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ., violazione e falsa applicazione dell’art. 2697 cod. civ., per avere la CTR fatto malgoverno delle norme che disciplinano l’onere della prova, in ragione dell’affidamento della CTR su di una indicazione di valore normale dall’insufficiente valore presuntivo.

1.3. Con il terzo motivo di ricorso si lamenta, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 4, cod. proc. civ., la violazione del principio di non contestazione in relazione ai fatti dedotti dal contribuente per giustificare la differenza di prezzo delle vendite oggetto di accertamento e non contestati dall’Amministrazione finanziaria.

1.4. Con il quarto motivo di ricorso si deduce , in relazione all’art. 360, primo comma, n. 4, cod. proc. civ., violazione degli artt. 24 e 111 Cost., nonché dell’art. 116 cod. proc. civ. per non avere la CTR valutato le prove fornite dalla contribuente, peraltro relative a fatti non oggetto di contestazione da parte dell’Amministrazione finanziaria.

I quattro motivi, involgenti sotto distinti profili la medesima questione (la congruità del prezzo di vendita degli appartamenti

oggetto di ripresa), possono essere unitariamente esaminati e vanno disattesi.

2.1. Costituisce orientamento consolidato di questa Corte quello per il quale « in tema di accertamento dei redditi d’impresa, in seguito alla sostituzione dell’art. 39 del d.P.R. n. 600 del 1973 ad opera dell’art. 24, comma 5, della l. n. 88 del 2009, che, con effetto retroattivo, stante la sua finalità di adeguamento al diritto dell’Unione europea, ha eliminato la presunzione legale relativa (introdotta dall’art. 35, comma 3, del d.l. n. 223 del 2006, conv., con modif., dalla l. n. 248 del 2006) di corrispondenza del corrispettivo della cessione di beni immobili al valore normale degli stessi (così ripristinando il precedente quadro normativo in base al quale, in generale, l’esistenza di attività non dichiarate può essere desunta ‘anche sulla base di presunzioni semplici, purché queste siano gravi, precise e concordanti’), l’accertamento di un maggior reddito derivante dalla predetta cessione di beni immobili non può essere fondato soltanto sulla sussistenza di uno scostamento tra il corrispettivo dichiarato nell’atto di compravendita ed il valore normale del bene quale risulta dalle quotazioni OMI, ma richiede la sussistenza di ulteriori elementi indiziari gravi, precisi e concordanti » (così Cass. n. 9474 del 12/04/2017; conf. Cass. n. 2155 del 25/01/2019; Cass. n. 24550 del 04/11/2020; Cass. n. 16957 del 16/06/2021).
2.2. Nel caso di specie, la CTR si è puntualmente uniformata al superiore principio di diritto in quanto ha chiarito che l’avviso di accertamento si fonda non solo sulle indicazioni derivanti dalle quotazioni OMI, ma anche su elementi fattuali ritenuti particolarmente significativi, quali le vendite effettuate in favore di RAGIONE_SOCIALE società che non ha alcun interesse a dichiarare un prezzo diverso e inferiore a quello effettivamente corrisposto (il che giustifica

di per sé l’opzione di considerare più attendibili dette alienazioni rispetto alle altre).

2.3. Le presunzioni poste a base dell’avviso di accertamento sono, dunque, sicuramente gravi precise e concordanti, così legittimando l’emissione dell’atto impositivo e l’inversione dell’onere della prova che, correttamente, è stato posto a carico del contribuente.

2.4. Le superiori considerazioni giustificano il rigetto dei primi due motivi di ricorso, i quali si rivelano altresì inammissibili nella parte in cui il ricorrente, pur deducendo apparentemente, una violazione di norme di legge, mira, in realtà, alla rivalutazione dei fatti operata dal giudice di merito, così da realizzare una surrettizia trasformazione del giudizio di legittimità in un nuovo, non consentito, terzo grado di merito (Cass. n. 3340 del 05/02/2019; Cass. n. 640 del 14/01/2019; Cass. n. 24155 del 13/10/2017; Cass. n. 8758 del 04/07/2017; Cass. n. 8315 del 05/04/2013).
2.5. La motivazione resa dalla sentenza impugnata resiste anche alle censure procedimentali poste con i motivi terzo e quarto.

2.5.1. In primo luogo, non possono ritenersi non contestati i fatti dedotti dal ricorrente a sostegno delle proprie ragioni, posto che la contestazione è insita nel diverso percorso argomentativo sviluppato dall’Amministrazione finanziaria, che ha ritenuto il prezzo praticato dal sig. COGNOME inferiore al valore normale. Il che è sufficiente per ritenere infondato il terzo motivo di ricorso.

2.5.2. Secondariamente, e con riferimento al quarto motivo, va ricordato che, secondo la giurisprudenza di questa Corte, « una censura relativa alla violazione e falsa applicazione degli artt. 115 e 116 c.p.c. non può porsi per una erronea valutazione del materiale istruttorio compiuta dal giudice di merito, ma solo se si alleghi che quest’ultimo abbia posto a base della decisione prove non dedotte dalle parti, ovvero disposte d’ufficio al di fuori dei limiti legali, o abbia
disatteso, valutandole secondo il suo prudente apprezzamento, delle prove legali, ovvero abbia considerato come facenti piena prova, recependoli senza apprezzamento critico, elementi di prova soggetti invece a valutazione » (Cass. n. 6774 del 01/03/2022; Cass. n. 1229 del 17/01/2019; Cass. n. 27000 del 27/12/2016).

2.5.3. Ne consegue che il vizio lamentato con il quarto motivo è inammissibile, perché, senza incorrere nelle sopra elencate violazioni, il giudice di appello ha correttamente provveduto ad individuare le fonti del proprio convincimento, a controllarne l’attendibilità e la concludenza e a scegliere, tra le complessive risultanze del processo, quelle ritenute maggiormente idonee a dimostrare la veridicità dei fatti ad esse sottesi, dando così liberamente prevalenza all’uno o all’altro dei mezzi di prova acquisiti, salvo i casi tassativamente previsti dalla legge (cfr. Cass. n. 331 del 13/01/2020; Cass. n. 19547 del 04/08/2017; Cass. n. 24679 del 04/11/2013; Cass. n. 27197 del 16/12/2011; Cass. n. 2357 del 07/02/2004).
In conclusione, il ricorso va rigettato.

3.1. Nulla per le spese in ragione della mancata difesa in giudizio di RAGIONE_SOCIALE

3.2. Poiché il ricorso è stato proposto successivamente al 30 gennaio 2013 ed è rigettato, sussistono le condizioni per dare atto -ai sensi dell’art. 1, comma 17, della legge 24 dicembre 2012, n. 228, che ha aggiunto il comma 1 quater dell’art. 13 del testo unico di cui al d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115 -della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per la stessa impugnazione, ove dovuto.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1 quater , del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. 1, comma 17, della l. n. 228 del 2012, dichiara la sussistenza dei presupposti processuali per il versamento da parte del ricorrente del contributo unificato previsto per il ricorso a norma dell’art. 1 bis dello stesso art. 13, ove dovuto.

Così deciso in Roma, il 25/06/2025.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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