Accertamento plusvalenza: no a presunzioni fiscali

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 3725/2024, ha annullato un accertamento plusvalenza che si basava esclusivamente sul valore definito ai fini dell’imposta di registro. In applicazione di una legge interpretativa con efficacia retroattiva, è stato stabilito che l’Agenzia delle Entrate deve fornire prove ulteriori e concrete per poter contestare il prezzo di vendita di un immobile, non potendo fare affidamento su una mera presunzione.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 30 ottobre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Accertamento plusvalenza: il valore per l’imposta di registro non è una prova sufficiente

L’accertamento plusvalenza derivante dalla vendita di un immobile non può basarsi sulla semplice presunzione che il prezzo di vendita sia uguale al valore definito ai fini dell’imposta di registro. Con la recente ordinanza n. 3725/2024, la Corte di Cassazione ha ribadito un principio fondamentale a tutela del contribuente, annullando una pretesa fiscale fondata su un automatismo privo di ulteriori prove. Questa decisione, basata su una norma interpretativa con efficacia retroattiva, impone all’Amministrazione finanziaria un onere probatorio più rigoroso.

I Fatti del Caso: La Controversia sulla Vendita del Terreno

Il caso nasce dalla vendita di un suolo edificabile. I venditori, eredi del proprietario originario, dichiaravano un corrispettivo di 400.000 euro. Successivamente, in sede di accertamento con adesione per l’imposta di registro, il valore del bene veniva rideterminato in oltre 1.065.000 euro. Forte di questo valore più alto, l’Agenzia delle Entrate emetteva un avviso di accertamento ai fini IRPEF, contestando una maggiore plusvalenza non dichiarata e recuperando a tassazione la differenza.

La Decisione dei Giudici di Merito

Sia la Commissione Tributaria Provinciale che quella Regionale davano ragione all’Agenzia delle Entrate. Secondo i giudici di merito, il valore rettificato ai fini dell’imposta di registro costituiva un valido elemento presuntivo. Di conseguenza, spettava ai contribuenti fornire la prova contraria, dimostrando che il prezzo effettivamente incassato era inferiore. Non avendo fornito tale prova, i ricorsi dei contribuenti venivano respinti.

L’Accertamento Plusvalenza e l’Intervento della Cassazione

I contribuenti hanno impugnato la decisione davanti alla Corte di Cassazione, lamentando la violazione di legge. Il loro motivo di ricorso principale si fondava su una norma fondamentale introdotta con il D.Lgs. 147/2015, che ha fornito un’interpretazione autentica e retroattiva della disciplina.

Il Principio di Diritto: Il D.Lgs. 147/2015

L’articolo 5, comma 3, del D.Lgs. 147/2015 ha stabilito in modo inequivocabile che, per le cessioni di immobili, l’esistenza di un maggior corrispettivo non può essere presunta soltanto sulla base del valore dichiarato, accertato o definito ai fini dell’imposta di registro. Questa norma ha cambiato radicalmente l’approccio giurisprudenziale precedente, che ammetteva tale presunzione.

Le Motivazioni

La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso dei contribuenti, affermando che la sentenza impugnata non si era attenuta a questo principio. I giudici di legittimità hanno chiarito che, a seguito dell’intervento legislativo, l’Amministrazione finanziaria non può più procedere a un accertamento induttivo della plusvalenza basandosi unicamente sul valore definito per l’imposta di registro. Per poter rettificare il reddito del contribuente, l’Ufficio deve individuare e fornire ulteriori indizi gravi, precisi e concordanti che supportino l’esistenza di un maggior corrispettivo. Il valore definito in altra sede fiscale non è, da solo, sufficiente a superare quanto dichiarato dalle parti nell’atto di compravendita.

Le Conclusioni

In conclusione, la Suprema Corte ha cassato la sentenza e ha rinviato la causa alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado per un nuovo esame. Questa dovrà attenersi al principio secondo cui la pretesa fiscale deve essere sostenuta da prove concrete, non da mere presunzioni basate su valori determinati per altre imposte. La decisione rappresenta un’importante affermazione dei diritti del contribuente, limitando il potere presuntivo dell’Amministrazione finanziaria e richiedendo un approccio all’accertamento più fondato e rigoroso.

L’Agenzia delle Entrate può presumere un maggior prezzo di vendita di un immobile basandosi solo sul valore definito per l’imposta di registro?
No. La Corte di Cassazione, applicando una norma di interpretazione autentica (art. 5, c. 3, d.lgs. 147/2015), ha stabilito che il valore definito ai fini dell’imposta di registro non è sufficiente, da solo, a presumere un maggior corrispettivo ai fini delle imposte sui redditi.

Cosa deve fare l’Agenzia delle Entrate per contestare il prezzo dichiarato in un atto di vendita?
L’Agenzia deve individuare e provare l’esistenza di ulteriori indizi gravi, precisi e concordanti che supportino la tesi di un maggior corrispettivo incassato dal venditore rispetto a quello dichiarato.

La legge che vieta questa presunzione si applica anche a casi sorti prima della sua entrata in vigore?
Sì. La norma contenuta nel d.lgs. 147/2015 è una “norma di interpretazione autentica”, il che significa che ha efficacia retroattiva e si applica a tutti i rapporti non ancora definiti, anche se sorti prima della sua emanazione.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 3725 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 5 Num. 3725 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: NOME COGNOME

Data pubblicazione: 09/02/2024

IRPEF AVVISO ACCERTAMENTO

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 9575/2016 R.G. proposto da:

NOME e COGNOME NOME, in qualità di eredi di NOME COGNOME, rappresentati e difesi dall’AVV_NOTAIO ed eletti vamente domiciliati in Roma, INDIRIZZO presso il suo studio,

-ricorrente –

contro

RAGIONE_SOCIALE, in persona del Direttore pro tempore,

-resistente – avverso la sentenza della COMM.TRIB.REG. LAZIO n. 5362/2015, depositata il 15 ottobre 2015;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 7 febbraio 2024 dal consigliere NOME COGNOME; lette le conclusioni rassegnate dal Sostituto Procuratore generale,

NOME COGNOME, che ha chiesto l’accoglimento del ricorso.

Rilevato che:

NOME e NOME COGNOME, entrambi eredi di NOME COGNOME, ricorrono nei confronti d ell’RAGIONE_SOCIALE avverso la sentenza in epigrafe . Con quest’ultima la C.t.r. ha rigettato l’appello dei due eredi avverso la sentenza della C.t.p. di Roma che aveva rigettato il ricorso spiegato dal contribuente avverso l’avviso di accertamento con il quale, per l’anno di imposta 2006, era stato recuperato a tassazione un maggior reddito derivante dalla plusvalenza realizzata con la vendita di un suolo edificabile.
A fronte di un corrispettivo dichiarato di euro 400.000,00 l’Ufficio rideterminava quest’ultimo in euro 1.065.154,00, parametrato sul valore rettificato ai fini dell’ imposta di registro a seguito di accertamento con adesione.

La C.t.r. affermava che il valore così rettificato costituiva valido elemento presuntivo e che il contribuente non aveva fornito adeguata prova contraria in odine alla veridicità del prezzo, inferiore, che aveva dichiarato di aver incassato.

L’ Avvocatura erariale ha depositato «atto di costituzione», dando atto di non aver proposto tempestivo controricorso, ai soli fini dell’eventuale partecipazione alla discussione orale .

Con memoria depositata il 1° febbraio 2024 i contribuenti hanno depositato documentazione relativi alla c.d. rottamazione quater di cui all’art. 1, commi da 231 a 252, legge 29 dicembre 2022, n. 197. Con istanza depositata il 5 febbraio 2024 hanno chiesto la sospensione del giudizio ex art. 1, comma 236, legge cit.

Considerato che:

Con il primo motivo i ricorrenti denunciano , in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ. la violazione e/o falsa applicazione dell’art. 38 d.P.R. 29 settembre 1973, n. 600, degli artt. 67, comma 1, lett b) e 68 t.u.i.r., dell’art. 5, comma3, d.lgs.14 settembre 2015, n. 147.

Censurano la sentenza impugnata per aver ritenuto legittima la rettifica della plusvalenza esclusivamente sulla scorta della definizione concordata dell’imposta di registro in sede di accertamento con adesione. Osservano che, dopo la pronuncia della C.t.r., è intervenuto l’art. 6, comma 3, d.lgs. n. 147 del 2015, che costitui sce norma di interpretazione autentica, la quale ha statuito che l’esistenza di un maggior corrispettivo non può presumersi sulla base del solo valore dichiarato accertato o definito ai fini dell’imposta di registro.
Con il secondo motivo denunciano , in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ., la violazione e falsa applicazione dell’art. 57 d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, dell’art. 1, comm a 2, d.lgs. 19 giugno 1997, n. 218, dell’art. 46 d.lgs. 31 dicembre 1992, n. 546, dell’art. 38 d.P.R. n. 600 del 1973, degli artt. 67 e 68 t.u.i.r., dell’art. 2697 cod. civ. e degli att. 24 e 111 Cost.

Censurano la sentenza impugnata per non aver ammesso il contribuente alla prova contraria e per aver affermato che occorresse l’impugnazione dell’accertamento in rettifica dell’imposta di registro.

Con il terzo motivo denunciano, in relazion e all’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ., la violazione e falsa applicazione degli artt. 115 e 116 cod. proc. civ., dell’art. 2697 cod. civ.. degli att. 24 e 111 Cost.

Censurano la sentenza impugnata per aver ritenuto che la prova contraria dovesse essere resa a mezzo perizia estimativa.

Con il quarto motivo denunciano , in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ., la violazione dell’art. 112 cod. proc. civ., dell’art. 36 d.lgs. n. 546 del 1992, degli att. 24 e 111 Cost.

Censurano la sentenza impugnata per non aver motivato in ordine all’ inadeguatezza della prova contraria.

Con il quinto motivo denunciano , in relazione all’art. 360, primo comma, n. 5, l’omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio oggetto di discussione tra le parti.

Censurano la sentenza impugnata per non aver preso in considerazione il minor valore RAGIONE_SOCIALE aree limitrofe.

Con il sesto motivo denunciano , in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ., la violazione dell’art. 2697 cod. civ. degli att. 24 e 111 Cost.

Censurano la sentenza impugnata per non aver ammesso il contribuente a provare il corrispettivo percepito a mezzo RAGIONE_SOCIALE risultanze del conto corrente.

In via preliminare va rilevato che i documenti prodotti con riferimento alla c.d. rottamazione quater non contengono alcun riferimento all’avviso di accertamento qui impugnato. Non vi è prova, di conseguenza, che tra i carichi tributari oggetto dell’istanza di rottamazione cui si riferiscono i documenti in atti vi sia anche quello oggetto del giudizio.

Pertanto, va rigettata l’istanza di sospensione ed il ricorso va deciso nel merito.

Il primo motivo è fondato, restando assorbiti gli ulteriori, proposti tutti in via subordinata.

8.1. La pregressa giurisprudenza di questa Corte affermava che nella fase di accertamento di una plusvalenza patrimoniale realizzata a seguito di cessione di titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria, l’Amministrazione finanziaria era legittimata

a procedere, in via presuntiva, sulla base dell’accertamento di valore effettuato in sede di applicazione dell’imposta di registro, restando a carico del contribuente l’onere di superare la presunzione di corrispondenza del prezzo incassato col valore di mercato accertato in via definitiva in sede di applicazione dell’imposta di registro, dimostrando di aver in concreto venduto ad un prezzo inferiore.

8.2. Successivamente è intervenuto l’art. 5, comma 3, d.lgs. 14 settembre 2015, n. 147 il quale, ha previsto, per quanto qui rileva, che gli articoli 58, 68, 85 e 86 t.u.i.r. si interpretano nel senso che per le cessioni di immobili e di aziende, nonché per la costituzione e il trasferimento di diritti reali sugli stessi, l’esistenza di un maggior corrispettivo non è presumibile soltanto sulla base del valore, anche se dichiarato, accertato o definito ai fini dell’imposta di registro.

A seguito dell’intervento legislativo, la cui norma costituisce interpretazione autentica della previgente disciplina con efficacia retroattiva, questa Corte ha affermato che, ai fini dell’accertamento RAGIONE_SOCIALE imposte sui redditi, l’art. 5 cit. esclude che l’Amministrazione possa ancora procedere ad accertare, in via induttiva, la plusvalenza realizzata a seguito di cessione di immobile o di azienda solo sulla base del valore dichiarato, accertato o definito ai fini dell’imposta di registro ipotecaria o catastale, dovendo l’Ufficio individuare ulteriori indizi, gravi, precisi e concordanti, che supportino l’accertamento del maggior corrispettivo rispetto a quanto dichiarato dal contribuente, su cui grava la prova contraria (Cass 27/05/2021, n. 14760, Cass. 08/05/2019, n. 12131, Cass. 09/05/2018, n. 11063).
L’interpretazione autentica della disciplina, laddove è previsto che il maggior corrispettivo ai fini dell’imposta di registro sia stato «dichiarato, accertato o definito», va intesa nel senso del l’ irrilevanza della sua determinazione, non solo in sede di accertamento, ma anche

in occasione di qualunque modalità di definizione (Cass. 09/06/2021, n. 16008).

8.3. La sentenza qui impugnata non si è attenuta a questi principi, laddove ha affermato la legittimità dell’accertamento della plusvalenza (non dichiarata), a i fini dell’Irpef, imperniato sulla rettifica del valore della cessione operata dall’Ufficio, ai fini dell’imposta di registro, ritenendo che fosse onere della parte fornire prova contraria.

In conclusione, in accoglimento del ricorso, la sentenza impugnata va cassata con rinvio alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado del Lazio, in diversa composizione, che si pronuncerà anche sulle spese del giudizio di legittimità.

P.Q.M.

La Corte accoglie il primo motivo del ricorso, assorbiti gli altri; cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado del Lazio, in diversa composizione, cui demanda di provvedere anche sulle spese del giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma, il 7 febbraio 2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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