Accertamento plusvalenza immobiliare: la Cassazione

La Corte di Cassazione si è pronunciata su un caso di accertamento plusvalenza immobiliare. Un contribuente aveva omesso di dichiarare la plusvalenza derivante dalla vendita di un terreno. L’Agenzia delle Entrate aveva emesso un avviso basando la quantificazione su un precedente accertamento di valore ai fini dell’imposta di registro. I giudici di merito avevano annullato l’atto. La Cassazione ha stabilito che, sebbene la quantificazione fosse discutibile, l’atto era valido riguardo all’esistenza della plusvalenza non dichiarata. Pertanto, il giudice di merito non avrebbe dovuto annullare l’avviso, ma rideterminare il corretto importo dovuto, cassando la sentenza con rinvio.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 19 novembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Accertamento Plusvalenza Immobiliare: Quando la Motivazione è Sufficiente

L’omessa dichiarazione di una plusvalenza derivante dalla vendita di un immobile è una situazione che porta inevitabilmente a un accertamento plusvalenza immobiliare da parte dell’Agenzia delle Entrate. Ma cosa succede se la motivazione di tale accertamento si basa su un precedente atto non noto al contribuente? La recente ordinanza della Corte di Cassazione fa luce su un punto cruciale: la distinzione tra l’esistenza del fatto imponibile (an) e la sua quantificazione (quantum), stabilendo un importante principio per la validità degli avvisi di accertamento.

I Fatti del Caso: La Cessione del Terreno e l’Avviso dell’Agenzia

La vicenda riguarda un contribuente che nel 2013 riceveva un avviso di accertamento ai fini IRPEF per l’anno d’imposta 2008. L’Agenzia delle Entrate contestava l’omessa dichiarazione di una plusvalenza generata dalla vendita di un terreno edificabile. Il prezzo dichiarato nell’atto di vendita era di 300.000,00 euro.

Il punto centrale della controversia risiede nel metodo utilizzato dall’Ufficio per calcolare la maggiore imposta. La quantificazione della plusvalenza si basava, infatti, su un precedente accertamento del valore del terreno, effettuato ai fini dell’imposta di registro, che aveva stabilito un valore venale di 661.400,00 euro. L’Ufficio aveva quindi accertato la plusvalenza basandosi su questo maggior valore, oltre a contestare la mancata compilazione del relativo quadro nella dichiarazione dei redditi.

Il Percorso Giudiziario e le Decisioni dei Giudici di Merito

Il contribuente impugnava l’avviso di accertamento, e la Commissione Tributaria Provinciale accoglieva il suo ricorso, annullando l’atto. Successivamente, anche la Commissione Tributaria Regionale, in sede di appello da parte dell’Agenzia, confermava la decisione di primo grado.

Secondo i giudici di merito, l’avviso era illegittimo perché la sua motivazione era lacunosa. Si fondava su un pregresso accertamento ai fini dell’imposta di registro del quale non era stata dimostrata la conoscenza da parte del contribuente. Di conseguenza, l’intero atto è stato ritenuto nullo.

L’Accertamento Plusvalenza Immobiliare secondo la Cassazione

L’Agenzia delle Entrate ha portato il caso dinanzi alla Corte di Cassazione, lamentando due vizi principali della sentenza d’appello.

Il primo motivo, con cui si denunciava un errore procedurale per aver annullato integralmente l’avviso anziché solo la parte eccedente, è stato respinto.

Il secondo motivo, invece, è stato accolto. La Cassazione ha ritenuto che la Commissione Tributaria Regionale avesse commesso un errore di diritto. Il fondamento dell’avviso di accertamento era duplice: l’omessa compilazione del quadro relativo ai redditi a tassazione separata e l’omessa dichiarazione della plusvalenza. L’esistenza di una plusvalenza, almeno per l’importo derivante dal prezzo dichiarato di 300.000,00 euro, era un fatto pacifico e non contestato. Il riferimento al maggior valore accertato per l’imposta di registro era rilevante solo ai fini della quantificazione (quantum) della pretesa, non della sua esistenza (an).

Le Motivazioni della Sentenza

La Corte ha chiarito un principio fondamentale. La motivazione di un avviso di accertamento deve essere valutata nella sua interezza. Nel caso di specie, la motivazione era idonea e sufficiente a giustificare la pretesa tributaria sull’esistenza (an) della plusvalenza, poiché la vendita era avvenuta e la plusvalenza non era stata dichiarata.

La questione del valore accertato ai fini dell’imposta di registro, e la sua mancata notifica, incideva solo sulla determinazione dell’importo (quantum). La Cassazione ha ricordato che, secondo la normativa (art. 5, comma 3, d.lgs. n. 147 del 2015), l’Amministrazione Finanziaria non può determinare la plusvalenza basandosi esclusivamente sul valore accertato per l’imposta di registro, ma deve fornire ulteriori indizi gravi, precisi e concordanti.

Tuttavia, questo non rende l’intero accertamento nullo. La Commissione Tributaria, in quanto giudice di merito, non poteva limitarsi ad annullare l’atto in toto. Avrebbe dovuto, invece, valutare la fondatezza della pretesa sull’esistenza della plusvalenza e procedere a determinare il corretto quantum dovuto, anche solo sulla base del prezzo dichiarato nell’atto di vendita, la cui esistenza era stata accertata.

Le Conclusioni: Principio di Diritto e Implicazioni Pratiche

In conclusione, la Suprema Corte ha cassato la sentenza impugnata e ha rinviato la causa alla Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado. Il principio di diritto che emerge è chiaro: un avviso di accertamento per omessa dichiarazione di plusvalenza è valido riguardo alla sua esistenza (an) se il fatto generatore (la vendita) è provato. Se la contestazione del contribuente riguarda solo la quantificazione (quantum) basata su elementi esterni (come un accertamento per l’imposta di registro), il giudice di merito ha il dovere di determinare il corretto importo della plusvalenza, senza poter annullare l’intero atto. Questa decisione rafforza la stabilità degli atti impositivi, tracciando una netta linea di demarcazione tra la legittimità della pretesa e la correttezza della sua quantificazione.

Un avviso di accertamento per plusvalenza immobiliare può basarsi solo sul valore accertato per l’imposta di registro?
No, la Corte chiarisce che la determinazione della plusvalenza non può basarsi esclusivamente sul valore definito ai fini dell’imposta di registro, ipotecaria o catastale, ma l’Ufficio deve individuare ulteriori indizi gravi, precisi e concordanti a supporto del maggior corrispettivo.

Se il contribuente non dichiara la plusvalenza derivante da una vendita, l’avviso di accertamento è sempre valido?
Sì, l’avviso è valido per quanto riguarda l’esistenza (an) della plusvalenza, che è un fatto incontestabile se la vendita è avvenuta e il relativo reddito non è stato dichiarato. La contestazione può legittimamente riguardare la quantificazione (quantum) di tale plusvalenza, ma non l’atto in sé.

Cosa deve fare il giudice tributario se ritiene errata la quantificazione della plusvalenza fatta dall’Agenzia delle Entrate?
Il giudice non deve annullare integralmente l’atto di accertamento. Essendo un giudice di “impugnazione-merito”, ha il potere e il dovere di accertare il corretto ammontare (quantum) della plusvalenza, basandosi sugli elementi di prova disponibili nel giudizio, e rideterminare l’imposta dovuta.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 14671 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 5 Num. 14671 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 27/05/2024

Avv. Acc. IRPEF 2008

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 29485/2017 R.G. proposto da:

RAGIONE_SOCIALE, in persona del Direttore pro tempore , con sede in Roma, INDIRIZZO, rappresentata e difesa dall’RAGIONE_SOCIALE, con domicilio legale in Roma, INDIRIZZO, presso l’RAGIONE_SOCIALE ,

– ricorrente –

contro

NOME COGNOME,

-intimato –

Avverso la sentenza della COMM.TRIB.REG. CAMPANIA -SEZIONE STACCATA DI SALERNO n. 4028/02/2017, depositata in data 5 maggio 2017.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 19 marzo 2024 dal Consigliere NOME COGNOME.

Rilevato che:

In data 4 luglio 2013 NOME COGNOME riceveva notifica di un avviso di accertamento ai fini IRPEF, n. NUMERO_DOCUMENTO, relativo all’anno d’imposta 2008. L’ RAGIONE_SOCIALE –RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE -procedeva ad accertare la plusvalenza da

cessione di terreno edificabile sito in RAGIONE_SOCIALE di RAGIONE_SOCIALE (Na), la cui quantificazione avveniva anche sulla base di precedente accertamento n. NUMERO_DOCUMENTO del maggior valore di vendita, effettuato dall’RAGIONE_SOCIALE, ai fini RAGIONE_SOCIALE imposte di registro e pari a € 661.400,00, a fronte del valore dichiarato in atto di vendita n. 12231 del 26 novembre 2008 pari a € 300.000,00; il controllo conseguiva alla segnalazione concernente la mancata compilazione del quadro relativo ai redditi soggetti a tassazione separata nel ModNUMERO_DOCUMENTO e all’omessa dichiarazione della plusvalenza da cessione di area edificabile.
Avverso l’ avviso di accertamento, dopo un infruttuoso tentativo di accertamento con adesione, il contribuente proponeva ricorso dinanzi alla C.t.p. di RAGIONE_SOCIALE; si costituiva in giudizio anche l’Ufficio , chiedendo rinvio stante la pendenza di giudizio avverso la cartella di pagamento emessa a seguito dell’avviso di rettifica del valore suddetto, n. NUMERO_DOCUMENTO.

La C.t.p., con sentenza n. 519/03/2015, accoglieva il ricorso del contribuent e, annullando l’avviso impugnato e compensando tra le parti le spese di lite.

Contro tale decisione proponeva appello l’RAGIONE_SOCIALE dinanzi la C.t.r. della Campania, con riferimento al mancato riconoscimento della pretesa impositiva nella più limitata misura discendente dal valore dichiarato nell’atto di vendita ; non si costituiva il contribuente.

Con sentenza n. 4028/02/2017, depositata in data 5 maggio 201 7, la C.t.r. adita rigettava il gravame dell’Ufficio, confermando quanto statuito in primo grado.

RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE

Avverso la sentenza della C.t.r. della Campania, l ‘ RAGIONE_SOCIALE ha proposto ricorso per cassazione affidato a due motivi.

Il contribuente è rimasto intimato.

La causa è stata trattata nella camera di consiglio del 19 marzo 2024 per la quale l’RAGIONE_SOCIALE Generale RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE ha depositato memoria.

Considerato che:

Con il primo motivo di ricorso, così rubricato: «Nullità della sentenza per motivazione apparente e contraddittoria. Violazione degli artt. 132 cod. proc. civ. e 36, comma secondo, del D.Lgs. 31 dicembre 1992, n. 546, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 4, cod. proc. civ.» l’Ufficio lamenta l’ error in procedendo nella parte in cui, nella sentenza impugnata , la C.t.r., pur avendo constatato (aderendo ai rilievi dell’Ufficio) l’omessa dichiarazione della plusvalenza come da prezzo di cessione convenuto in atti e la rilevanza dell’avviso di rettifica del valore (di vendita) ai soli fini del quantum , ha annullato integralmente l’avviso impugnato e non solamente per la parte d’imposta derivata dalla rettifica.
1.2. Con il secondo motivo di ricorso, così rubricato: «Violazione e falsa applicazione dell’art. 42 del d.P.R. 29 settembre 1973, n. 600 e dell’art. 7 della Legge 27 luglio 2000, n. 212, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ.» l’Ufficio lamenta l’ error in iudicando nella parte in cui, nella sentenza impugnata , la C.t.r. ha ritenuto lacunosa la motivazione dell’avviso impugnato , poiché dava per scontata la conoscenza dell’atto di accertamento in rettifica del valore di vendita (pari a € 661.400,00), che ne fungeva da presupposto ed era verosimilmente ignoto al soggetto verificato (così aderendo alla tesi del contribuente), nonostante la plusvalenza derivante dal suddetto valore rappresentasse solo un elemento aggiuntivo e autonomo di un avviso motivato anche (in RAGIONE_SOCIALE) con riferimento alla mancata dichiarazione di qualsivoglia plusvalenza come da prezzo di cessione convenuto nell’atto di vendita (pari a € 300.000,00).
Pregiudizialmente, giusta memoria depositata dalla difesa erariale, è pacifico che risulta perfezionata e tempestiva la notifica

fatta al contribuente personalmente, in data 5 dicembre 2017, presso il suo indirizzo di INDIRIZZO mentre per quella al difensore di primo grado risulta, una prima volta, restituito il plico senza esito, ma, ripetuta successivamente la notifica al nuovo indirizzo del difensore INDIRIZZO, essa aveva esito positivo perché il plico veniva consegnato al portiere RAGIONE_SOCIALE stabile, in data 26 febbraio 2018, per temporanea assenza del destinatario e veniva spedita la comunicazione di avvenuta notifica (CAN) con raccomandata 78333022243-9.
2.1. Con precipuo riferimento alla tematica della notifica del ricorso al contribuente rimasto contumace innanzi alla C.t.r., una nota pronuncia RAGIONE_SOCIALE S.U. (Sentenza n. n. 14916 del 20/07/2016) ha chiarito che: ‘ In tema di ricorso per cassazione avverso le sentenze RAGIONE_SOCIALE commissioni tributarie regionali, si applica, con riguardo al luogo della sua notificazione, la disciplina dettata dall’art. 330 c.p.c.; tuttavia, in ragione del principio di ultrattività dell’indicazione della residenza o della sede e dell’elezione di domicilio effettuate in primo grado, sancito dall’art. 17, comma 2, del d.lgs. n. 546 del 1992, è valida la notificazione eseguita presso uno di tali luoghi, ai sensi del citato art. 330, comma 1, seconda ipotesi, c.p.c., ove la parte non si sia costituita nel giudizio di appello, oppure, costituitasi, non abbia espresso al riguardo alcuna indicazione. Ancora, un importante arresto (Cass. n. 34252 del 21/12/2019) ha affermato che: ‘ Ai sensi dell’art.330, primo comma, c.p.c., l’impugnazione, quando non preceduta dalla notificazione della sentenza impugnata o dall’elezione di domicilio o dalla dichiarazione di residenza al momento di tale notificazione, può essere notificata alla parte in uno qualsiasi dei luoghi indicati nella citata disposizione, presso il procuratore costituito o nella residenza dichiarata o nel domicilio eletto per il giudizio, a scelta della parte impugnante, dovendosi escludere che la norma
prescriva un tassativo ordine di successione dei luoghi suddetti, anziché un concorso alternativo degli stessi. (In applicazione di tale principio, la RAGIONE_SOCIALE.C. ha ritenuto valida la notificazione del ricorso per cassazione eseguita presso la residenza dichiarata della parte intimata e non nel domicilio processuale eletto) ‘ .

Quanto alla disamina dei motivi di ricorso, il primo motivo è infondato.

3.1. Questa Corte ha più volte affermato che la mancanza della motivazione, rilevante ai sensi dell’art. 132, n. 4, cod. proc. civ. (e nel caso di specie dell’art. 36, secondo comma, n. 4, d.lgs. n. 546 del 1992) e riconducibile all’ipotesi di nullità della sentenza ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 4, si configura quando la motivazione  manchi del tutto – nel senso che alla premessa dell’oggetto del decidere risultante dallo svolgimento del processo segue l’enunciazione della decisione senza alcuna argomentazione -ovvero … essa formalmente esista come parte del documento, ma le sue argomentazioni siano svolte in modo talmente contraddittorio da non permettere di individuarla, cioè di riconoscerla come giustificazione del decisum. Tale anomalia si esaurisce nella “mancanza assoluta di motivi sotto l’aspetto materiale e grafico”, nella “motivazione apparente”, nel “contrasto irriducibile tra affermazioni inconciliabili” e nella “motivazione perplessa ed obiettivamente incomprensibile”, esclusa qualunque rilevanza del semplice difetto di “sufficienza” della motivazione, sempre che il vizio emerga immediatamente e direttamente dal testo della sentenza impugnata  (Cass., Sez. U., n. 8053/2014, con riferimento al nuovo testo dell’art. 360 cod. proc. civ., a seguito alla riforma di cui all’art. 54, comma 1, lett. b) del d.l. 22/06/2012, n. 83, conv. in l. 7/08/2012, n. 134, applicabile al caso in esame trattandosi di sentenza emessa dopo il 10 settembre 2012); successivamente tra le tante Cass. n. 6626/2022; Cass. n. 22598/2018).
3.2. Ancora, il giudice non può, nella motivazione, limitarsi ad enunciare il giudizio nel quale consiste la sua valutazione, perché questo è il solo contenuto “statico” della complessa dichiarazione motivazionale, ma deve impegnarsi anche nella descrizione del processo cognitivo attraverso il quale è passato dalla sua situazione di iniziale ignoranza dei fatti alla situazione finale costituita dal giudizio, che rappresenta il necessario contenuto “dinamico” della dichiarazione stessa: cfr. Cass. 23/01/2006, n. 1236; Cass. 29/07/2016, n. 15964; Cass. 20/12/2018, n. 32980; Cass. 08/10/2020, n. 21700)
3.3. Nella fattispecie in esame, la C.t.r, avvalendosi di un iter logico-giuridico assolutamente comprensibile, ha ritenuto che seppure, in astratto, l’argomento secondo cui il recupero a tassazione della plusvalenza non dichiarata ha presupposti autonomi rispetto a quelli dell’imposta di registro, tuttavia, in concreto, l’avviso andava considerato illegittimo con riferimento al quantum della maggiore pretesa impositiva, fondandosi sul solo pregresso accertamento dell’imposta di registro , del quale non risultava dimostrata la pregressa conoscenza del contribuente, a cagione della lacunosità della motivazione dell’avviso di accertamento.
Il secondo motivo di ricorso è, invece, fondato.

E’ indubbio che il fondamento dell’avviso di accertamento sopravvenuto (n. NUMERO_DOCUMENTO), ai fini IRPEF, fosse l’omessa compilazione del quadro relativo ai redditi soggetti a tassazione separata nel Mod. NUMERO_DOCUMENTO e l’omessa dichiarazione della plusvalenza da cessione di area edificabile, avendo l’ufficio utilizzato il precedente accertamento fiscale, condotto ai fini dell’imposta di registro, ai soli fini della determinazione della plusvalenza non dichiarata (maggior valore accertato in € 661.400,00, a fronte del valore dichiarato in atto di vendita n. 12231 del 26 novembre 2008 pari a € 300.000,00); quindi, è
pacifico che la motivazione dell’accertamento deduceva una plusvalenza derivante dal prezzo di cessione e non dichiarata, che poi quantificava sulla base della rettifica per l’imposta di registro.

4.1. Da molteplici arresti di questa Corte è stato affermato il principio secondo cui ‘ In tema di imposte sui redditi, la norma di interpretazione autentica di cui all’art. 5, comma 3, del d.lgs. n. 147 del 2015, avente efficacia retroattiva, esclude che l’Amministrazione finanziaria possa determinare, in via induttiva, la plusvalenza realizzata dalla cessione di immobili e di aziende solo sulla base del valore dichiarato, accertato o definito ai fini dell’imposta di registro, ipotecaria o catastale, dovendo l’Ufficio individuare ulteriori indizi, gravi, precisi e concordanti, che supportino l’accertamento del maggior corrispettivo rispetto a quanto dichiarato dal contribuente, su cui grava la prova contraria ‘ (Cass. 08/05/2019, n. 12131).
4.2. Quindi, nella fattispecie in esame, anche a prescindere dalla mancata precedente notifica al contribuente dell’avviso di rettifica dell’imposta di registro, quest’ultimo non avrebbe comunque determinato l’entità della plusvalenza . Tuttavia, va rilevato che la ricorrenza di una plusvalenza era stata accertata comunque, con riferimento al valore iniziale del terreno, anche considerando il valore dichiarato nella vendita e non rettificato. Pertanto, la motivazione dell’atto, sull’ an della plusvalenza accertata e non dichiarata, era idonea e sufficiente a prescindere dalla rettifica ai fini del registro.
La C.t.r., innanzi alla quale si svolge un giudizio di ‘ impugnazionemerit o’ , non poteva pertanto limitarsi ad annullare integralmente l’accertamento, dovendo piuttosto accertare il co rretto quantum della plusvalenza, la cui esistenza era stata accertata.

In conclusione, rigettato il primo motivo di ricorso, va accolto il secondo motivo, la sentenza impugnata va cassata ed il giudizio va rinviato innanzi al giudice a quo affinché, in diversa composizione,

proceda a nuovo e motivato esame nonché provveda alla liquidazione RAGIONE_SOCIALE spese del giudizio di legittimità.

P.Q.M.

La Corte accoglie il secondo motivo di ricorso e, rigettato il primo motivo, cassa la sentenza impugnata con rinvio del giudizio innanzi alla Corte di Giustizia tributaria di secondo grado della Campaniasezione staccata di Salerno, affinché, in diversa composizione, proceda a nuovo e motivato esame nonché provveda alla liquidazione RAGIONE_SOCIALE spese del giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma il 19 marzo 2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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