Accertamento induttivo mutuo: quando è legittimo?

Un’impresa edile ha venduto immobili a un prezzo inferiore rispetto ai mutui ottenuti dagli acquirenti. L’Agenzia delle Entrate ha emesso un avviso di accertamento per maggiori ricavi, basandosi su questa differenza. Sebbene i giudici di merito avessero dato ragione al contribuente, la Corte di Cassazione ha ribaltato la decisione. Con l’ordinanza in esame, ha stabilito che la discrepanza tra il valore del mutuo e il prezzo dichiarato è sufficiente per legittimare un accertamento induttivo mutuo, in quanto costituisce una presunzione di sottofatturazione.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 6 ottobre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Accertamento Induttivo Mutuo: la Cassazione Conferma la Legittimità

L’accertamento induttivo mutuo rappresenta uno degli strumenti più efficaci a disposizione dell’Amministrazione Finanziaria per contrastare i fenomeni di evasione fiscale nel settore immobiliare. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha ribadito un principio ormai consolidato: la semplice differenza tra il prezzo di vendita dichiarato nell’atto e l’importo del mutuo concesso all’acquirente è sufficiente a giustificare una rettifica del reddito del venditore. Analizziamo insieme i dettagli di questa importante pronuncia.

I Fatti di Causa

Un contribuente, operante nel settore delle costruzioni, impugnava un avviso di accertamento con cui l’Agenzia delle Entrate aveva rettificato la sua dichiarazione dei redditi per l’anno d’imposta 2005. L’Ufficio contestava l’omissione di ricavi per oltre 200.000 euro, derivanti dalla cosiddetta “sottofatturazione” nella vendita di quattro unità abitative. La contestazione si basava interamente sulla significativa discrepanza tra i corrispettivi dichiarati negli atti di compravendita e i valori dei mutui stipulati dagli acquirenti per finanziare l’acquisto.

La Decisione nei Gradi di Merito

Sia la Commissione Tributaria Provinciale (CTP) che la Commissione Tributaria Regionale (CGT) accoglievano le ragioni del contribuente. I giudici di merito ritenevano che la sola discordanza tra prezzo e mutuo non fosse di per sé sufficiente a giustificare una rideterminazione induttiva dei ricavi. Sostenevano, inoltre, che in presenza di una contabilità formalmente corretta, come quella del contribuente, l’Ufficio avrebbe dovuto basare la propria pretesa su presunzioni “gravi, precise e concordanti”, che nel caso di specie erano state ritenute mancanti. A rafforzare la tesi del contribuente, la CGT evidenziava che i valori immobiliari risultanti dall’Osservatorio dell’Agenzia dei Territori erano sostanzialmente conformi ai prezzi dichiarati negli atti.

Le Motivazioni della Corte di Cassazione

La Corte di Cassazione, accogliendo il ricorso dell’Agenzia delle Entrate, ha completamente ribaltato la prospettiva dei giudici di merito. La Suprema Corte ha affermato, richiamando la propria giurisprudenza costante (tra cui le sentenze n. 14388/2017 e n. 26485/2016), che l’accertamento induttivo mutuo è legittimo e fondato anche sulla sola esistenza di uno scostamento tra il prezzo di vendita e il valore del finanziamento.

Secondo gli Ermellini, tale scostamento non è un mero indizio, ma integra una presunzione grave, precisa e concordante di un maggior corrispettivo versato “in nero”. Il ragionamento logico è semplice: è improbabile che un istituto di credito eroghi un mutuo per un importo superiore al valore effettivo del bene che ne costituisce la garanzia. Pertanto, se la banca finanzia una cifra più alta del prezzo dichiarato, è altamente probabile che il valore reale della transazione (e quindi il ricavo del venditore) sia almeno pari all’importo del mutuo. Questa presunzione è così forte da poter superare anche le risultanze di una contabilità formalmente corretta.

La Corte ha quindi cassato la sentenza impugnata, rinviando la causa alla Commissione Tributaria Regionale in diversa composizione, che dovrà riesaminare i fatti attenendosi a questo principio di diritto. Toccherà ora al contribuente, nel nuovo giudizio, fornire la prova contraria, ovvero dimostrare perché gli acquirenti avessero necessità di un mutuo superiore al prezzo di acquisto (ad esempio, per finanziare contestuali lavori di ristrutturazione).

Le Conclusioni

L’ordinanza in esame consolida un orientamento giurisprudenziale di grande rilevanza pratica. Essa conferma che la discrepanza tra il valore del mutuo e il prezzo dichiarato in atto è un elemento sufficiente, di per sé, a fondare un accertamento per maggiori ricavi a carico del venditore. Per le imprese e i privati che vendono immobili, ciò significa che la pratica della sottofatturazione, anche se supportata da una contabilità apparentemente ineccepibile, è estremamente rischiosa. L’Amministrazione Finanziaria ha uno strumento presuntivo potente che inverte l’onere della prova, ponendo a carico del contribuente il compito, spesso arduo, di giustificare la differenza tra i due valori. Questo principio serve da monito per garantire maggiore trasparenza e correttezza nelle transazioni immobiliari.

La differenza tra il prezzo di vendita di un immobile e il mutuo ottenuto dall’acquirente può giustificare un accertamento fiscale?
Sì. Secondo la Corte di Cassazione, uno scostamento significativo tra il minor prezzo indicato nell’atto di compravendita e il maggior importo del mutuo erogato all’acquirente è di per sé sufficiente a fondare un accertamento induttivo per maggiori ricavi, poiché costituisce una presunzione grave, precisa e concordante.

Se la contabilità dell’impresa venditrice è formalmente corretta, l’accertamento basato su questa differenza è comunque valido?
Sì. La Corte ha stabilito che la presunzione derivante dalla discrepanza tra prezzo e mutuo è così forte da poter superare le risultanze di una contabilità formalmente corretta e attendibile, ai sensi dell’art. 39, comma 1, lettera d) del d.P.R. n. 600/1973.

In questi casi, su chi ricade l’onere della prova?
Una volta che l’Amministrazione Finanziaria ha dimostrato lo scostamento tra prezzo e mutuo, l’onere della prova si inverte e passa al contribuente. Sarà quest’ultimo a dover dimostrare le ragioni specifiche per cui l’acquirente ha richiesto un mutuo di importo superiore al prezzo di acquisto dichiarato.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 9584 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 9584 Anno 2025

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 12/04/2025

RAIMONDO CABIDDU

– intimato – per la cassazione della sentenza della Commissione tributaria regionale della Sardegna n. 940/02/2023 depositata in data 27/12/2022;

Udita la relazione della causa svolta nell’adunanza camerale del 27/03/2025 dal Consigliere NOME COGNOME

Rilevato che:

Oggetto: accertamento difformità tra valori in atto e mutui acquirenti.

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 24527/2023 R.G. proposto da AGENZIA DELLE RAGIONE_SOCIALE in persona del Direttore pro tempore rappresentata e difesa come per legge dall’Avvocatura Generale dello Stato (con indirizzo PECEMAIL

-ricorrente – contro

–NOME COGNOME impugnava l’avviso di accertamento con il quale l’Ufficio aveva rettificato la dichiarazione dei redditi per il periodo d’imposta 2005 accertando maggiori ricavi per 213.000,00 euro; l’Amministrazione finanziaria riteneva, infatti, vi fosse stata una omissione di ricavi per c.d. ‘sottofatturazione’ con riferimento a quattro diverse unità abitative vendute nel Comune di San Sperate sulla scorta della differenza tra i valori dichiarati in atto dal contribuente e i contratti di mutuo stipulati dagli acquirenti;
-la CTP accoglieva il ricorso; appellava l’Ufficio;

-con la sentenza gravata la CGT di secondo grado sarda ha confermato la decisione di prime cure in quanto ha ritenuto che la semplice discordanza tra l’ammontare dei mutui erogati e i prezzi di vendita dichiarati in atto non sia di per sé sufficiente a giustificare la rideterminazione induttiva dei maggiori ricavi per 213.000,00 euro, soprattutto in presenza di un impianto contabile corretto e attendibile le cui risultanze possono essere superate, ai sensi dell’art. 39 comma 1 lettera d) del d.P.R. n. 600 del 1973, solo in presenza di presunzioni gravi, precise e concordanti che, nel caso in esame, mancano;
-ancora, secondo la statuizione di appello, non esiste un legame diretto tra l’importo del mutuo erogato e il valore di vendita; in più, nella fattispecie di cui è causa, i valori degli immobili risultanti dall’Osservatorio dell’Agenzia dei Territori, utilizzati dall’Amministrazione finanziaria, risultano sostanzialmente conformi ai valori indicati negli atti di compravendita;

-ricorre quindi a questa Corte l’Agenzia delle Entrate con atto affidato a un solo motivo;

-il contribuente è rimasto intimato nella presente sede di Legittimità;

Considerato che:

-con l’unica censura proposta, l’Amministrazione Finanziaria lamenta la violazione e falsa applicazione degli artt. 39 e 41-bis del d.P.R. n. 600/73, dell’art. 54 c. 2 del D.P.R. 633/72 e dell’art. 35 d.L. 223/2006 convertito in L. n. 248/2006 in relazione all’art. 360 c. 1 n. 3) c.p.c. per avere la pronuncia di merito erroneamente ritenuto che la semplice discordanza tra l’ammontare dei mutui erogati e i prezzi di vendita dichiarati in atto non sia di per sé sufficiente a giustificare la rideterminazione induttiva dei maggiori ricavi per 213.000,00 euro, soprattutto in presenza di un impianto contabile corretto e attendibile le cui risultanze possono essere superate, ai sensi dell’art. 39 comma 1 lettera d) d.P.R. n. 600 del 1973 solo in presenza di presunzioni gravi, precise e concordanti che, nel caso in esame, mancano; né, affermano i giudici del merito, esiste un legame diretto tra l’importo del mutuo erogato e il valore di vendita;
-il motivo è fondato;

-questa Corte costantemente ritiene (per tutte, Cass. Sez. 5, Ordinanza n. 14388 del 09/06/2017 ma anche Cass. n. 26485/2016) che in tema di accertamento induttivo del reddito d’impresa, l’accertamento di un maggior reddito derivante dalla cessione di beni immobili può essere fondato anche soltanto sull’esistenza di uno scostamento tra il minor prezzo indicato nell’atto di compravendita e l’importo del mutuo erogato all’acquirente, ciò non comportando alcuna violazione delle norme in materia di onere della prova;
-pertanto, in accoglimento del ricorso, la sentenza va cassata con rinvio al giudice di merito che si atterà, nella rivalutazione dei fatti, ai ridetti principi di diritto;

p.q.m.

accoglie il ricorso; cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Sardegna in diversa composizione che provvederà anche alla liquidazione delle spese processuali del presente giudizio di Legittimità.

Così deciso in Roma, il 27 marzo 2025.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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