Accertamento induttivo: mutuo > prezzo, cosa decide?

La Corte di Cassazione ha stabilito che la differenza tra il prezzo di vendita di un immobile e il maggior importo del mutuo concesso all’acquirente costituisce una presunzione grave, precisa e concordante per un accertamento induttivo da parte dell’Amministrazione Finanziaria. La Corte ha annullato la decisione di merito che aveva svalutato tale indizio, ritenendo erroneo l’uso del ‘fatto notorio’ secondo cui le perizie per i mutui sono spesso sovrastimate. Il caso è stato rinviato per un nuovo esame.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 20 dicembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Accertamento induttivo: il mutuo superiore al prezzo di vendita è prova sufficiente?

L’accertamento induttivo è uno degli strumenti più incisivi a disposizione dell’Amministrazione Finanziaria per contrastare l’evasione fiscale. Ma quali sono i limiti del suo utilizzo? Con la recente Ordinanza n. 25854 del 27 settembre 2024, la Corte di Cassazione torna su un tema di grande attualità: la validità dello scostamento tra il prezzo dichiarato in un atto di compravendita immobiliare e il maggior importo del mutuo ottenuto dall’acquirente come elemento presuntivo per rettificare i ricavi di una società.

I Fatti di Causa

Una società operante nel settore della compravendita immobiliare riceveva un avviso di accertamento con cui l’Amministrazione Finanziaria contestava maggiori ricavi non dichiarati ai fini delle imposte dirette e dell’IVA per l’anno d’imposta 2005. L’accertamento si fondava su un’indagine che aveva evidenziato come, per alcune cessioni immobiliari, gli acquirenti avessero ottenuto mutui bancari di importo significativamente superiore al prezzo di vendita ufficialmente dichiarato negli atti notarili. Secondo l’Ufficio, questa discrepanza, unita alle perizie bancarie che attestavano un valore più elevato degli immobili, costituiva una presunzione sufficiente per ritenere che parte del prezzo fosse stata pagata ‘in nero’.

La società contribuente impugnava l’atto, ma la Commissione Tributaria Provinciale respingeva il ricorso. In appello, la Commissione Tributaria Regionale ribaltava la decisione, accogliendo le ragioni della società. I giudici di secondo grado avevano sminuito il valore probatorio dello scostamento, affermando che fosse ‘fatto notorio’ che le perizie immobiliari redatte per l’accensione dei mutui fossero spesso sovrastimate per permettere agli acquirenti di ottenere maggiore liquidità.

L’Accertamento Induttivo e la Decisione della Cassazione

Contro la sentenza d’appello, l’Amministrazione Finanziaria proponeva ricorso in Cassazione, basandolo su due motivi principali: la violazione delle norme sull’accertamento (artt. 39 e 41-bis d.P.R. 600/1973) e l’errata applicazione delle norme sulla prova e sul ‘fatto notorio’ (artt. 115 cod. proc. civ. e 2697 cod. civ.).

Lo Scostamento Prezzo-Mutuo come Presunzione Grave

La Corte di Cassazione ha accolto entrambi i motivi, ritenendoli fondati. Gli Ermellini hanno ribadito un principio consolidato nella loro giurisprudenza: lo scostamento tra il minor prezzo indicato nell’atto di compravendita e il maggior importo del mutuo erogato all’acquirente non è un elemento che può essere ignorato. Al contrario, costituisce un elemento indiziario dotato dei requisiti di gravità, precisione e concordanza richiesti dalla legge per giustificare un accertamento induttivo.

L’Uso Errato del ‘Fatto Notorio’ da parte dei Giudici

Il punto cruciale della decisione riguarda la critica all’uso del cosiddetto ‘fatto notorio’. La Corte ha censurato la sentenza di secondo grado per aver liquidato l’indizio probatorio offerto dall’Amministrazione Finanziaria sulla base della generica affermazione che ‘le perizie sono spesso gonfiate’.

La Cassazione ha chiarito che il ricorso alle nozioni di comune esperienza (il fatto notorio, appunto) deve essere inteso in senso rigoroso. Può riguardare solo fatti acquisiti dalla collettività con un grado di certezza tale da renderli incontestabili. Non rientrano in questa categoria le acquisizioni di natura tecnica, come la valutazione di una perizia immobiliare, né le convinzioni personali del giudice, anche se derivate da casi simili. Affermare che le perizie sono sistematicamente sovrastimate è una generalizzazione che non può assurgere a fatto notorio e, se usata, viola il principio del contraddittorio, introducendo nel processo elementi di prova non forniti dalle parti.

Le Motivazioni

Le motivazioni della Corte si fondano sulla necessità di garantire il corretto funzionamento del sistema probatorio tributario, basato sulle presunzioni. Ignorare un dato oggettivo come la documentazione bancaria (contratto di mutuo e perizia allegata) significa svuotare di significato le norme che consentono all’Amministrazione di ricostruire il reddito sulla base di elementi indiretti. La Corte afferma che il giudice di merito avrebbe dovuto valutare concretamente gli elementi portati dall’Ufficio, anziché neutralizzarli con un’affermazione generica e non provata. In sostanza, il fatto che un acquirente si indebiti con una banca per una somma superiore a quella che dichiara di pagare al venditore è un indizio troppo forte per essere liquidato senza un’analisi approfondita.

Le Conclusioni

In conclusione, la Corte di Cassazione ha cassato la sentenza impugnata e ha rinviato la causa alla Corte di Giustizia Tributaria competente in diversa composizione. Quest’ultima dovrà riesaminare il caso attenendosi ai principi espressi: lo scostamento tra prezzo e mutuo è un elemento presuntivo valido per un accertamento induttivo, e l’ipotesi di perizie sovrastimate non può essere considerata un ‘fatto notorio’ tale da annullare il valore di tale indizio. La decisione rafforza gli strumenti a disposizione del Fisco per la lotta all’evasione nel settore immobiliare e chiarisce i confini entro cui un giudice può utilizzare il proprio bagaglio di esperienze comuni senza invadere il campo delle prove.

L’Amministrazione Finanziaria può basare un accertamento sulla differenza tra il prezzo di vendita dichiarato e il mutuo ottenuto dall’acquirente?
Sì. Secondo la Corte di Cassazione, questo scostamento costituisce un elemento presuntivo grave, preciso e concordante, idoneo a giustificare un accertamento induttivo per maggiori ricavi non dichiarati.

La prassi di ‘gonfiare’ le perizie per i mutui può essere usata come difesa per invalidare l’accertamento?
No. La Corte ha stabilito che questa non può essere considerata un ‘fatto notorio’. Si tratta di una generalizzazione che non ha il grado di certezza richiesto per essere usata come prova in un processo, e il suo utilizzo da parte del giudice è stato ritenuto un errore.

Qual è stata la decisione finale della Corte di Cassazione in questo caso?
La Corte ha accolto il ricorso dell’Amministrazione Finanziaria, ha annullato (cassato) la sentenza della Commissione Tributaria Regionale e ha rinviato il caso a un altro giudice per un nuovo esame, che dovrà tenere conto dei principi di diritto affermati.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 25854 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 5 Num. 25854 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 27/09/2024

IRES, IVA, IRAP, ACCERTAMENTO INDUTTIVO

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 15536/2017 R.G. proposto da:

RAGIONE_SOCIALE, domiciliata ex lege in RomaINDIRIZZO INDIRIZZO, presso l’Avvocatura generale dello Stato che la rappresenta e difende

-ricorrente –

Contro

RAGIONE_SOCIALE, in persona del legale rappresentante p.t.;

-intimata -avverso la sentenza della COMM.TRIB.REG. d ell’Emilia – Romagna n. 3580/14/2016 depositata il 12/12/2016, non notificata; udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio delll’11 settembre 2024 dal consigliere NOME COGNOME;

Rilevato che:

Con l’atto di accertamento NUMERO_DOCUMENTO notificato alla RAGIONE_SOCIALE in relazione all’anno di imposta 2005 l’RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE recuperava a tassazione maggiori ricavi non dichiarati con conseguente maggiori imposte dirette e Iva e irrogava le sanzioni collegate. In particolare l’RAGIONE_SOCIALE contestava alla società, gerente attività di compravendita immobiliare, che per l’anno in questione e per alcune cessioni immobiliari erano indicati prezzi di vendita che, a seguito di indagini bancarie, si erano
rivelati inferiori all’importo dei mutui accesi dagli acquirenti e alle perizie redatte per l’accensione dei mutui.

RAGIONE_SOCIALE impugnava l’atto impositivo innanzi alla Commissione Tributaria Provinciale di Reggio Emilia contestando gli addebiti mossi dall’Ufficio e l’insufficienza RAGIONE_SOCIALE presunzioni utilizzate dalla Amministrazione. La CTP di Reggio Emilia, con la sentenza n. 40/04/12 del 19/04/2012 respingeva il ricorso.

La società contribuente impugnava la sentenza innanzi alla CTR di Bologna insistendo nelle critiche recate all’accertamento; l’RAGIONE_SOCIALE si costituiva in giudizio chiedendo il rigetto dell’impugnazione.

3.1. La CTR d ell’Emilia -Romagna, con la sentenza n. 3580/14/2016 depositata il 12/12/2016, ha accolto l’impugnazione e ha compensato le spese di giudizio.

Avverso la pronuncia della CTR, l’RAGIONE_SOCIALE ha proposto ricorso per cassazione articolato su due motivi. La RAGIONE_SOCIALE è rimasta intimata. L’RAGIONE_SOCIALE ha depositato memoria illustrativa ai sensi dell’art. 380 -bis 1, cod. proc. civ..

Il ricorso è stato trattato dal RAGIONE_SOCIALE nella camera di consiglio dell’11/09/2024.

Considerato che:

Con il primo motivo di ricorso l’RAGIONE_SOCIALE deduce la violazione e falsa applicazione degli artt. 39 e 41bis del d.P.R. 29/09/1973, n. 600 e dell’articolo 54 del d.P.R. 26/10/1972, n. 633 in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3 cod. proc. civ.. Secondo l’Ufficio ricorrente la sentenza non avrebbe valutato adeguatamente gli elementi presuntivi offerti dall’Ufficio circa l’inattendibilità del prezzo indicato nelle compravendite, in particolare avrebbe svalutato la circostanza che i mutui accesi dagli acquirenti riguardavano somme ben superiori al prezzo in questione.
Con il secondo motivo di ricorso l’RAGIONE_SOCIALE deduce violazione e falsa applicazione degli artt. 39 e 41-bis d.P.R. 600/1973 e dell’art. 54 d.P.R. 633/1972 nonché dell’art. 115 cod. proc. civ. e dell’art. 2697 cod. civ. in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ.; in particolare la sentenza è censurata per il passaggio in cui si considera fatto notorio che gli acquirenti ottengano perizie sovrastimate per conseguire somme maggiori a titolo di mutuo.

I due motivi di ricorso vanno esaminati congiuntamente e sono fondati.

3.1. Con riguardo alle compravendite e agli immobili all’origine dell’accertamento, come incontestato tra le parti, è stata acquisita la documentazione bancaria e la perizia di stima redatta ai fini della erogazione del mutuo e detti documenti recano un valore superiore a quello dichiarato negli atti di trasferimento. Tale elemento non può essere pretermesso al fine di valutare il quadro indiziario come caratterizzato da gravità, precisione e concordanza e idoneo a giustificare l’accertamento dell’Ufficio ai sensi dell’articolo 39, comma 1, lett. d), del d.P.R. 600 del 1973; in tal senso questa Corte si è espressa con indirizzo costante (Cass. civ. 28/02/2017, n. 5190; Cass. civ. 09/06/2017, n. 14388; Cass. civ. 18/02/2020, n. 4076) e per questa ragione ha errato la sentenza impugnata non rettamente procedendo alla sussunzione degli elementi della fattispecie come documentalmente emersi in atti. In tale prospettiva il vizio è denunciabile in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ. competendo alla Corte di cassazione controllare se la norma dell’art. 2729 c.c., oltre ad essere applicata esattamente a livello di declamazione astratta, lo sia stata anche sotto il profilo dell’applicazione concreta (Cass. civ. 30/06/2021, n. 18611; Cass. civ. 16/11/2018, n. 29635). Va, ancora, richiamato il principio di diritto, secondo il quale: «in tema di accertamento induttivo del reddito d’impresa, l’accertamento di
un maggior reddito derivante dalla cessione di beni immobili può essere fondato anche soltanto sull’esistenza di uno scostamento tra il minor prezzo indicato nell’atto di compravendita e l’importo del mutuo erogato all’acquirente, ciò non comportando alcuna violazione RAGIONE_SOCIALE norme in materia di onere della prova» (Cass. 09/06/2017, n. 14388).

3.2. La sentenza impugnata ha errato anche nell’utilizzo del fatto notorio, come rilevato nel secondo motivo di ricorso, perché ha attribuito tale natura al «dato di comune esperienza che vengano effettuate perizie che sovrastimano l’immobile per consentire la stipulazione di contratti di mutuo di maggior importo». Per questa via la motivazione ha violato i principi di diritto costantemente affermati da questa Corte, come di seguito sintetizzati:« Il ricorso alle nozioni di comune esperienza (fatto notorio), comportando una deroga al principio dispositivo ed al contraddittorio, in quanto introduce nel processo civile prove non fornite dalle parti e relative a fatti dalle stesse non vagliati né controllati, va inteso in senso rigoroso, e cioè come fatto acquisito alle conoscenze della collettività con tale grado di certezza da apparire indubitabile ed incontestabile. Ne consegue che restano estranei a tale nozione le acquisizioni specifiche di natura tecnica, gli elementi valutativi che implicano cognizioni particolari o richiedono il preventivo accertamento di particolari dati, nonché quelle nozioni che rientrano nella scienza privata del giudice, poiché questa, in quanto non universale, non rientra nella categoria del notorio, neppure quando derivi al giudice medesimo dalla pregressa trattazione d’analoghe controversie» (Cass. 19/03/2014, n. 6299).
4. In conclusione, il ricorso va accolto; la sentenza impugnata deve essere cassata, con rinvio alla Corte di giustizia tributaria competente, in diversa composizione cui va demandata anche la regolazione RAGIONE_SOCIALE spese del giudizio di legittimità.

P.Q.M.

accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado d ell’Emilia – Romagna, in diversa composizione, cui demanda di provvedere anche per le spese del giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio dell’11 settembre

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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