Accertamento induttivo: mutui e valore OMI sono prove

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 22146/2024, ha stabilito che un accertamento induttivo per redditi non dichiarati dalla vendita di immobili è legittimo se fondato su un insieme di prove presuntive. In particolare, la stipula di mutui da parte degli acquirenti per un importo superiore al prezzo di vendita dichiarato, unita alla discrepanza con le quotazioni OMI, costituisce un quadro di indizi gravi, precisi e concordanti, che il giudice di merito non può ignorare. La Corte ha quindi cassato la decisione precedente che aveva svalutato tali elementi probatori.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 14 dicembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Accertamento Induttivo: Quando il Mutuo Svela il Reale Prezzo di Vendita

L’accertamento induttivo rappresenta uno degli strumenti più efficaci a disposizione dell’Amministrazione Finanziaria per contrastare l’evasione fiscale. Con la recente sentenza n. 22146 del 6 agosto 2024, la Corte di Cassazione è tornata a fare chiarezza sui presupposti che legittimano tale metodo di verifica, in particolare nel settore delle compravendite immobiliari. La decisione sottolinea come la stipula di un mutuo per un importo significativamente superiore al prezzo dichiarato nell’atto di vendita costituisca un indizio fondamentale per presumere l’esistenza di un corrispettivo maggiore, versato “in nero”.

I fatti di causa

Il caso trae origine da un avviso di accertamento notificato dall’Agenzia delle Entrate a una società che aveva venduto diverse unità immobiliari. Secondo l’Ufficio, i prezzi dichiarati negli atti di compravendita erano inferiori a quelli effettivamente pattuiti. A sostegno della propria tesi, l’Agenzia non si era limitata a evidenziare la discrepanza tra i prezzi dichiarati e le quotazioni dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI), ma aveva prodotto un elemento probatorio ben più concreto: i contratti di mutuo stipulati dagli acquirenti. Tali mutui, garantiti da ipoteca sugli stessi immobili, erano stati concessi per importi notevolmente superiori ai corrispettivi ufficiali, suggerendo che le banche avessero valutato i beni per un valore più alto, verosimilmente quello reale di mercato.

La Commissione Tributaria Regionale (CTR), tuttavia, aveva annullato l’accertamento, svalutando il quadro indiziario presentato dall’Agenzia e ritenendolo insufficiente a superare le dichiarazioni rese negli atti pubblici.

La decisione della Corte di Cassazione sull’accertamento induttivo

L’Agenzia delle Entrate ha impugnato la decisione della CTR dinanzi alla Corte di Cassazione, lamentando la violazione e l’errata applicazione delle norme in materia di prova presuntiva (artt. 39 del d.P.R. 600/1973 e 2727 cod. civ.). La Suprema Corte ha accolto il ricorso, cassando la sentenza impugnata e rinviando la causa a una diversa sezione della Corte di giustizia tributaria di secondo grado.

Le motivazioni

I giudici di legittimità hanno ribadito un principio consolidato nella giurisprudenza tributaria: sebbene le quotazioni OMI, da sole, non costituiscano una prova sufficiente per un accertamento, in quanto hanno un valore puramente orientativo e di larga massima, esse possono diventare un elemento cruciale se inserite in un contesto probatorio più ampio.

La vera chiave di volta della decisione risiede nell’importanza attribuita agli altri elementi indiziari. La Corte ha affermato che il giudice di merito ha errato nel non considerare il valore dei mutui stipulati dagli acquirenti. Questo dato, incrociato con lo scostamento del prezzo dichiarato rispetto ai valori OMI, integra quei requisiti di gravità, precisione e concordanza che la legge richiede per fondare un accertamento induttivo. L’erogazione di un finanziamento per un importo superiore al prezzo di acquisto è un fatto oggettivo che, secondo una logica di comune esperienza, difficilmente si giustifica se non nell’ottica di un prezzo reale più elevato. La CTR aveva indebitamente svalutato questo compendio probatorio, limitandosi a una valutazione atomistica degli indizi senza leggerli in maniera coordinata.

Le conclusioni

La sentenza n. 22146/2024 rafforza gli strumenti a disposizione del Fisco per combattere l’evasione nel settore immobiliare. Il messaggio è chiaro: la congruità di un prezzo di vendita non può essere valutata solo sulla base di quanto dichiarato formalmente nell’atto. Elementi esterni e oggettivi, come i finanziamenti bancari richiesti e ottenuti dagli acquirenti, assumono un ruolo di prova presuntiva di primaria importanza. Per i contribuenti, ciò significa che la pratica di dichiarare un prezzo inferiore a quello reale, anche a fronte di un atto notarile, è estremamente rischiosa se esistono altri documenti (come i contratti di mutuo) che possono far emergere la verità. Il giudice del rinvio dovrà ora riesaminare il caso, tenendo conto del corretto valore probatorio da attribuire all’insieme degli indizi raccolti dall’Agenzia delle Entrate.

Un accertamento fiscale può basarsi solo sulla differenza tra il prezzo di vendita di un immobile e le quotazioni OMI?
No, la Corte di Cassazione ha ribadito che le quotazioni OMI da sole non sono sufficienti a giustificare un accertamento, poiché hanno solo un valore orientativo e non costituiscono una prova piena del valore di mercato di un singolo bene.

La stipula di un mutuo di importo superiore al prezzo dichiarato può essere usata come prova contro il venditore?
Sì, secondo la sentenza, questo elemento costituisce un indizio grave che, unito ad altri elementi (come lo scostamento dai valori OMI), può formare un quadro di presunzioni “gravi, precise e concordanti” idoneo a fondare un accertamento per redditi non dichiarati a carico del venditore.

Cosa significa che le presunzioni devono essere “gravi, precise e concordanti” in un accertamento induttivo?
Significa che gli indizi raccolti dall’Agenzia delle Entrate non possono essere generici o isolati. Devono essere seri (gravi), specifici per il caso in esame (precisi) e logicamente coerenti tra loro (concordanti), in modo da condurre in maniera ragionevole alla conclusione che il reddito dichiarato sia inferiore a quello reale.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 22146 Anno 2024

Civile Sent. Sez. 5 Num. 22146 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 06/08/2024

cod. proc. civ., non accoglibile in quanto il ricorso contiene gli elementi essenziali dei fatti di causa posti a fondamento della sentenza impugnata, inclusa una sintesi delle difese della contribuente (cfr. pp.5 e ss.) e alle pagg.10 e 11 viene anche riportato il contenuto della sentenza impugnata.

Con il primo motivo parte ricorrente ai fini dell’art.360 primo comma n.3 cod. proc. civ. -deduce la violazione ed errata applicazione degli artt. 39 comma 1 lett. d) del d.P.R. 600/1973, 54 d.P.R. 633/1972, 2697 e 2727 cod. civ. da parte della CTR. Si censura che il giudice, dopo un excursus normativo, non prende in alcuna considerazione i numerosi indizi di prova offerti dall’Agenzia delle Entrate , in particolare il valore dei mutui stipulati per l’acquisto degli immobili, così come la dichiarazione degli acquirenti in ordine alla sotto-fatturazione ai fini di valutare se il compendio sia idoneo ad integrare i requisiti delle presunzioni gravi, precise e concordanti idonee a fondare l’accertamento analitico -induttivo.
La controricorrente eccepisce anche l’inammissibilità del motivo in quanto, a suo dire, da un lato sarebbe indebitamente diretto ad ottenere un riesame del l’apprezzamento della gravità, precisione e concordanza degli indizi e, dall’altro, mirerebbe ad una rivalutazione della prova. Le eccezioni non possono essere accolte in quanto l’Agenzia non chiede alla Corte una rinnovata valutazione del quadro probatorio né un riesame dell’idoneità del materiale probatorio a fondare idonee presunzioni, ma di verificare la correttezza dell’applicazione del canone di riparto della prova in materia da parte del giudice d’appello.
4. Il motivo è fondato.

4.1. La Corte rammenta che in tema di accertamento dei redditi d’impresa, in seguito alla sostituzione dell’art. 39 del d.P.R. n. 600 del 1973

ad opera dell’art. 24, comma 5, della l. n. 88 del 2009, che, con effetto retroattivo, stante la sua finalità di adeguamento al diritto dell’Unione europea, ha eliminato la presunzione legale relativa (introdotta dall’art. 35, comma 3, del d.l. n. 223 del 2006, conv., con modif., dalla l. n. 248 del 2006) di corrispondenza del corrispettivo della cessione di beni immobili al valore normale degli stessi (Cass. Sez. 5, n. 9474 del 12/04/2017). E’ stato così ripristinato il precedente quadro normativo in base al quale, in generale, l’esistenza di attività non dichiarate può essere desunta ‘anche sulla base di presunzioni semplici, purché queste siano gravi, precise e concordanti’ . L ‘accertamento di un maggior reddito derivante dalla predetta cessione di beni immobili non può essere fondato soltanto sulla sussistenza di uno scostamento tra il corrispettivo dichiarato nell’atto di compravendita ed il valore normale del bene quale risulta dalle quotazioni OMI, ma richiede la sussistenza di ulteriori elementi indiziari gravi, precisi e concordanti (Cass. Sez. 5, n. 2155 del 25/01/2019).
4.2. Si è così costantemente stabilito che -ferma la legittimit à del criterio di stima sintetico-comparativo –

la rettifica del valore di un

bene immobile non pu ò basarsi esclusivamente sugli indici dell’Osservatorio dei valori medi di mercato di immobili similari siti nella medesima zona di quello considerato (OMI). Infatti, tali indici hanno una valenza puramente orientativa e di larga massima

, cos ì da necessitare di adeguati riscontri probatori mirati su evenienze estimative di tipo non generale e statistico, ma concreto e specificamente concernente l’immobile oggetto di rettifica (da ultimo, v. Cass., Sez. 5, n.3202 del 5/2/2024).

4.3. In applicazione dei principi di diritto che precedono, servono ulteriori elementi indiziari per corroborare l’eventuale discrepanza tra il

prezzo dichiarato e i valori OMI, ma questi sono stati indicati dall’Agenzia nell’avviso di accertamento riprodotto per autosufficienza in ricorso. Essi consistono nella stipula da parte degli acquirenti dei cespiti, contestualmente ai contratti di compravendita, di mutui garantiti da ipoteca per un importo ben superiore al prezzo di acquisto. Tali elementi di prova sono stati indebitamente svalutati dalla CTR e non sono stati letti ad incrocio con il rilevante scostamento del prezzo dichiarato dai valori RAGIONE_SOCIALE, in contrasto con la giurisprudenza che precede.
Di tale compendio il giudice del rinvio terrà conto nel valutare il contenuto della prova dedotta nel processo, secondo il canone indicato nei principi di diritto sopra richiamati.

L’accoglimento del primo motivo comporta l’assorbimento del secondo con il quale in relazione alla medesima ratio decidendi viene prospettata l’omessa pronuncia con riferimento ai motivi di appello relativi alla gravità del quadro indiziario a carico della società resistente, che invece è stato completamente ridotto, dopo la lunga dissertazione giuridica, alla semplice osservazione della insufficienza delle dichiarazioni degli acquirenti. Resta assorbito anche il terzo motivo che introduce il vizio motivazionale circa le medesime circostanze già oggetto delle prime due censure.
In conclusione, la sentenza impugnata dev’essere cassata, con rinvio alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Sicilia, in diversa composizione, in relazione al profilo accolto e per le spese.

P.Q.M.

la Corte:

accoglie il primo motivo ricorso, assorbiti i restanti, cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Sicilia, in diversa composizione, anche per le spese.

Roma, così deciso in data 11 giugno 2024

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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