Accertamento fiscale immobile: quando vince il Fisco

La Corte di Cassazione ha confermato un accertamento fiscale immobile a carico di un contribuente per redditi da locazione non dichiarati. Nonostante il proprietario sostenesse l’esistenza di un contratto preliminare di vendita, la Corte ha ritenuto più credibili le dichiarazioni iniziali del locatario alla Guardia di Finanza, che ammetteva il pagamento di un canone. La decisione sottolinea come una motivazione logicamente coerente del giudice di merito sia sufficiente a superare il vaglio di legittimità, rigettando il ricorso del contribuente.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 17 novembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Accertamento Fiscale Immobile: Le Dichiarazioni Spontanee Pesano Più dei Contratti

Quando si concede un immobile in uso a terzi, la formalizzazione del rapporto è cruciale per evitare conseguenze fiscali. Un recente caso esaminato dalla Corte di Cassazione illustra perfettamente i rischi legati a contratti non registrati o a situazioni poco chiare, che possono portare a un gravoso accertamento fiscale immobile. La vicenda dimostra come, in sede di verifica, le dichiarazioni rese nell’immediatezza possano avere un peso determinante, superando anche la documentazione prodotta in seguito dal contribuente. Analizziamo questa importante ordinanza per capire come tutelarsi.

I Fatti di Causa

Tutto ha inizio quando l’Agenzia delle Entrate notifica a un proprietario di immobili un avviso di accertamento per l’anno d’imposta 2013. L’Amministrazione Finanziaria contesta un maggior reddito di fabbricati per 60.000 euro, ritenendo che il proprietario avesse concesso in locazione un immobile a un imprenditore senza dichiarare il relativo canone.

L’accertamento scaturiva da una verifica della Guardia di Finanza a carico dell’imprenditore, il quale aveva dichiarato di aver preso in affitto l’immobile fin dal 2012, pur in assenza di un contratto formale. Il proprietario, invece, si difendeva sostenendo una versione diversa: affermava di aver stipulato un contratto preliminare di vendita nel 2012, che concedeva il godimento dell’immobile, e che solo nel 2014, a seguito della risoluzione del preliminare, era stato firmato un vero e proprio contratto di locazione, i cui canoni erano stati regolarmente dichiarati. A supporto della sua tesi, produceva il contratto preliminare e una dichiarazione dell’imprenditore.

Nonostante le prove fornite, sia la Commissione Tributaria Provinciale che quella Regionale davano ragione al Fisco, portando il contribuente a ricorrere in Cassazione.

La Decisione della Corte di Cassazione sull’Accertamento Fiscale Immobile

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza in esame, ha rigettato il ricorso del contribuente, confermando in via definitiva la legittimità dell’accertamento. Il motivo principale del ricorso si basava sulla presunta nullità della sentenza di secondo grado per omesso esame delle prove documentali prodotte. Tuttavia, i giudici di legittimità hanno ritenuto tale motivo infondato, trasformandolo in un tentativo inammissibile di ottenere un nuovo giudizio sui fatti della causa.

Le Motivazioni

La Corte ha chiarito un principio fondamentale del processo tributario e del giudizio di legittimità. Il ricorso in Cassazione per vizio di motivazione è ammissibile solo quando la motivazione della sentenza impugnata è totalmente assente, meramente apparente, contraddittoria o oggettivamente incomprensibile. Non è sufficiente una motivazione ritenuta semplicemente ‘insufficiente’ dal ricorrente.

Nel caso specifico, la Corte ha stabilito che i giudici di merito avevano, al contrario, costruito un iter logico chiaro e completo. Essi avevano:
1. Valorizzato le dichiarazioni iniziali: È stato dato maggior peso alla dichiarazione che l’imprenditore aveva reso spontaneamente alla Guardia di Finanza nel 2018, ritenendola più attendibile perché resa nell’immediatezza e senza interessi di parte. Le successive dichiarazioni e documenti sono stati considerati meno credibili, quasi come una ‘interessata elaborazione’.
2. Rilevato l’inverosimiglianza della tesi difensiva: I giudici hanno ritenuto del tutto inverosimile che il proprietario avesse concesso l’uso di un immobile per un’attività commerciale (un ostello) senza percepire alcun corrispettivo fino al 2014. Tale tesi era ulteriormente smentita dal fatto che l’attività era iniziata già nel 2012 e che nel 2013 l’impresa contava già quattro dipendenti e utenze attive.
3. Sottolineato la mancanza di data certa: Il contratto preliminare di compravendita, non essendo registrato, era privo di data certa e, quindi, non opponibile al Fisco.

In sostanza, la Corte non ha riesaminato le prove, ma ha verificato che la decisione dei giudici di merito fosse basata su un ragionamento logico e non viziato.

Le Conclusioni

Questa ordinanza offre due lezioni pratiche di grande importanza. La prima è che le dichiarazioni rese durante una verifica fiscale hanno un valore probatorio molto elevato; ciò che viene detto ‘a caldo’ è spesso considerato più genuino di ciò che viene documentato in seguito. La seconda è un monito sulla necessità di formalizzare e registrare sempre qualsiasi accordo che conceda a terzi il godimento di un immobile. L’assenza di un contratto di locazione registrato non solo non protegge da un accertamento fiscale immobile, ma può addirittura ritorcersi contro il proprietario, la cui versione dei fatti potrebbe essere giudicata ‘inverosimile’ di fronte a prove concrete che dimostrino l’effettivo utilizzo economico del bene.

Un contratto preliminare non registrato può giustificare l’uso di un immobile senza canone ai fini fiscali?
No, la Corte ha ritenuto inverosimile che un immobile fosse concesso in uso per un’attività commerciale senza corrispettivo, soprattutto se il contratto preliminare non ha data certa e vi sono prove contrarie come l’avvio di un’attività economica nell’immobile.

Quanto valgono le dichiarazioni rese alla Guardia di Finanza durante una verifica fiscale?
Hanno un alto valore probatorio. La Corte ha dato maggior peso alle dichiarazioni spontanee rese dall’imprenditore nell’immediatezza della verifica, ritenendole più attendibili rispetto a documenti o dichiarazioni prodotte in un secondo momento dal contribuente.

La Corte di Cassazione può riesaminare le prove e i fatti di una causa?
No, la Cassazione svolge un giudizio di legittimità. Non può riesaminare nel merito le prove, ma si limita a verificare se la sentenza impugnata ha rispettato le norme di diritto e se la sua motivazione è logica, coerente e non meramente apparente.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 14408 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 5 Num. 14408 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 23/05/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 9672/2022 R.G. proposto da:

COGNOME NOME, domiciliato ex lege in ROMA, INDIRIZZO presso la CANCELLERIA della CORTE di CASSAZIONE, rappresentato e difeso dall’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE)

-ricorrente-

contro

RAGIONE_SOCIALE, domiciliata ex lege in INDIRIZZO, presso l’AVVOCATURA GENERALE DELLO STATO (P_IVAP_IVA che la rappresenta e difende

-controricorrente-

avverso SENTENZA di COMM.TRIB.REG. CAMPANIA SEZ.DIST. SALERNO n. 7195/2021 depositata il 11/10/2021.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 08/05/2024 dal Consigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

NOME impugnava l’avviso di accertamento n. NUMERO_DOCUMENTO, notificatogli in data 21 settembre 2018, con il quale RAGIONE_SOCIALERAGIONE_SOCIALE accertava, per l’anno di imposta 2013, ai sensi dell’art. 41 bis del D.P.R. 600/73 un maggior reddito di fabbricati pari ad € 60.000,00 rilevante ai fini RAGIONE_SOCIALE imposte dirette.

L’atto traeva origine da un controllo eseguito a carico della impresa RAGIONE_SOCIALE, ad esito del quale la RAGIONE_SOCIALE accertava che NOME COGNOME, proprietario di un immobile, sito in RAGIONE_SOCIALE alla RAGIONE_SOCIALE, lo aveva concesso in locazione al sig. COGNOME dalla data di inizio dell’attività di quest’ultimo (12/06/2012) senza un formale contratto di locazione, ad eccezione per l’anno 2014 per il quale il contratto di locazione era stato sottoscritto ma non registrato.
Le ragioni del contribuente non trovavano riscontro nei gradi merito.

Avverso la sentenza della CTR della Toscana indicata in epigrafe ricorre NOME COGNOME con unico motivo.

Resiste l’Amministrazione con controricorso.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con l’unico motivo di ricorso si denuncia, ai sensi dell’art. 360, n. 4 cod. proc. civ., la «Nullità della sentenza in relazione agli art. 112 e 132 c.p.c. e ss. nonché art. 7 e 36 D.Lgs. n. 546/1992».

Lamenta il ricorrente che il Giudice di secondo grado avrebbe totalmente omesso di esaminare le doglianze del contribuente e la documentazione prodotta, e precisamente: -) l’originale del contratto preliminare del 2012 con cui è stato concesso il godimento RAGIONE_SOCIALE unità immobiliari, e che costituisce la ragione per la quale le utenze dell’immobile erano intestate al sig. COGNOME anche nell’anno 2013, -) il contratto di locazione del 2014, nel quale il contribuente aveva indicato correttamente il reddito di fabbricati riveniente dal contratto d’affitto, -) la dichiarazione di atto notorio sottoscritta dal COGNOME. Sostiene il contribuente che la Commissione Tributaria Regionale avrebbe omesso di valutare che il contratto di locazione era stato stipulato nel gennaio del 2014 dopo la risoluzione del contratto preliminare, che solo da tale data il sig. COGNOME aveva provveduto ad effettuare pagamenti
mediante il circuito bancario e che il ricorrente ha dichiarato al fisco il relativo canone di locazione.

2. Il motivo è infondato.

L’assenza della motivazione, la sua mera apparenza, o ancora la sua intrinseca illogicità, implicano una violazione di legge costituzionalmente rilevante e, pertanto, danno luogo ad un error in procedendo, la cui denuncia è ammissibile dinanzi al giudice di legittimità ai sensi del n. 4 dell’art. 360, ponendosi come violazione RAGIONE_SOCIALE norme poste a presidio dell’obbligo motivazionale (Cass. S.U. sentenze 7 aprile 2014, nn. 8053 e 8054). In sostanza, il vizio di motivazione che solo può dar luogo alla cassazione della sentenza è quello che attinge il nucleo fondamentale della sentenza, il cosiddetto minimo costituzionale di esplicitazione RAGIONE_SOCIALE ragioni poste a base della sentenza.
2.1. Va ancora rammentato che ‘La riformulazione dell’art. 360, primo comma, n. 5, cod. proc. civ., disposta dall’art. 54 del d.l. 22 giugno 2012, n. 83, conv. in legge 7 agosto 2012, n. 134, deve essere interpretata, alla luce dei canoni ermeneutici dettati dall’art. 12 RAGIONE_SOCIALE preleggi, come riduzione al “minimo costituzionale” del sindacato di legittimità sulla motivazione. Pertanto, è denunciabile in cassazione solo l’anomalia motivazionale che si tramuta in violazione di legge costituzionalmente rilevante, in quanto attinente all’esistenza della motivazione in sé, purché il vizio risulti dal testo della sentenza impugnata, a prescindere dal confronto con le risultanze processuali. Tale anomalia si esaurisce nella “mancanza assoluta di motivi sotto l’aspetto materiale e grafico”, nella “motivazione apparente”, nel “contrasto irriducibile tra affermazioni inconciliabili” e nella “motivazione perplessa ed obiettivamente incomprensibile”, esclusa qualunque rilevanza del semplice difetto di “sufficienza” della motivazione.’ (Cass., Sez. U., 07/04/2014, n. 8053; Cass. Sez. 1, 03/03/2022 n. 7090).
Nessuna di tali fattispecie ricorre nel caso in esame, in quanto dalla lettura della motivazione della sentenza impugnata emerge l’iter logico seguito dalla CTR, peraltro esaminato in dettaglio tutti gli elementi che il ricorrente afferma essere stati pretermessi, evidenziando in particolare: «- che in data 20.3.2018 il COGNOME ha dichiarato alla G.D.F. di avere affittato l’immobile “già nell’anno 2012, all’inizio del mese di gennaio” e di avere pagato il fitto “fin dall’inizio dei nostri rapporti commerciali”; – che la chiarezza di tali dichiarazioni esclude che esse si potessero prestare ad equivoci, nel mentre che appaiono ben più attendibili le dichiarazioni rese nell’immediatezza della verifica che quelle, che ben si prestavano ad una interessata elaborazione, fatte successivamente pervenire; -che, per contro, il dedotto contratto preliminare di compravendita non risulta registrato e, pertanto, non è nemmeno assistito da data certa; – che, peraltro, appare del tutto inverosimile che il ricorrente abbia concesso in uso l’immobile per una attività commerciale senza corrispettivo fino al 2014, laddove risulta incontestatamente dalla suddetta verifica fiscale che il RAGIONE_SOCIALE aveva iniziato attività di ostello della gioventù già nel 2012 nell’immobile dotandolo di fornitura elettrica ed idrica e di utenza telefonica, e già nel 2013 disponeva di 4 dipendenti.»
Il motivo manifesta inoltre profili di evidente inammissibilità laddove contesta, esclusivamente e nella sostanza, la valutazione RAGIONE_SOCIALE risultanze RAGIONE_SOCIALE prove offerte.

In conclusione, il ricorso deve essere rigettato, con conseguente condanna del ricorrente al rimborso, in favore la controricorrente, RAGIONE_SOCIALE spese del giudizio di legittimità, che si liquidano come in dispositivo.

P.Q.M .

La Corte rigetta il ricorso.

Condanna il ricorrente al pagamento, in favore della controricorrente, RAGIONE_SOCIALE spese del giudizio di legittimità che liquida in euro 2.300,00 per compensi, oltre spese prenotate a debito.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater , del d.P.R. n. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1bis dello stesso articolo 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, il 08/05/2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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