Accertamento catastale: motivazione e stima diretta

In un caso di accertamento catastale su un immobile commerciale, la Cassazione ha chiarito la differenza tra motivazione dell’atto e onere della prova. La Corte ha stabilito che la motivazione è sufficiente anche se sintetica e basata su un metodo comparativo, specialmente se l’accertamento segue una procedura DOCFA. L’Agenzia delle Entrate non è tenuta a includere tutte le prove nell’avviso, potendole presentare in giudizio. La sentenza del giudice d’appello, che aveva annullato l’atto per motivazione insufficiente, è stata cassata con rinvio.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 1 ottobre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Accertamento Catastale: Quando la Motivazione è Sufficiente?

Un recente provvedimento della Corte di Cassazione fa luce su un tema cruciale per proprietari di immobili e operatori del settore: i requisiti di validità di un accertamento catastale. La decisione analizza in profondità la differenza tra l’obbligo di motivazione dell’atto impositivo e l’onere della prova in giudizio, stabilendo principi importanti sulla legittimità delle valutazioni basate su metodi comparativi, specialmente per gli immobili a destinazione speciale. La sentenza chiarisce i confini entro cui l’operato dell’Agenzia delle Entrate può essere considerato legittimo.

I Fatti di Causa

La vicenda ha origine dall’impugnazione, da parte di una società proprietaria di un immobile all’interno di un grande centro commerciale, di un avviso di accertamento catastale. L’Agenzia delle Entrate aveva rettificato la rendita catastale proposta dalla società a seguito di una procedura DOCFA, aumentandola sulla base di una stima diretta che utilizzava un metodo comparativo con un’altra unità immobiliare simile.

La società contribuente ha contestato l’atto, e sia la Commissione Tributaria Provinciale che quella Regionale le hanno dato ragione. In particolare, il giudice d’appello ha ritenuto l’avviso di accertamento nullo per difetto di motivazione, giudicando il richiamo all’immobile comparabile come vago e generico, e quindi insufficiente a spiegare le ragioni della rettifica. L’Agenzia delle Entrate ha quindi proposto ricorso per cassazione contro questa decisione.

L’Accertamento Catastale e i Principi della Cassazione

Il ricorso dell’amministrazione finanziaria si fondava su due motivi principali, entrambi accolti dalla Suprema Corte. Il punto centrale della controversia riguardava la sufficienza della motivazione dell’atto e la legittimità del metodo di stima utilizzato.

La Distinzione tra Motivazione dell’Atto e Onere della Prova

La Corte ha ribadito un principio fondamentale: il piano della motivazione dell’atto e quello della prova in giudizio sono distinti.
– La motivazione ha lo scopo di informare il contribuente sulle ragioni della pretesa fiscale, consentendogli di esercitare pienamente il suo diritto di difesa.
– L’onere della prova, invece, riguarda la dimostrazione in sede processuale della fondatezza di tali ragioni.

Secondo la Cassazione, l’avviso di accertamento non deve contenere l’intera documentazione probatoria, ma solo gli elementi essenziali per comprendere la pretesa. La documentazione completa, come la perizia di stima comparativa, può essere prodotta successivamente in giudizio. Aver ritenuto l’atto illegittimo solo perché la motivazione era sintetica è stato un errore del giudice di merito, che ha confuso i due piani.

Validità del Metodo Comparativo nella Stima Diretta

Un altro aspetto cruciale riguardava la metodologia di valutazione. Per gli immobili a destinazione speciale (gruppi catastali D ed E), la legge prevede una “stima diretta”. Il giudice d’appello aveva implicitamente considerato incompatibile questo metodo con un approccio comparativo.

La Cassazione ha chiarito che la stima diretta può avvenire tramite un procedimento “indiretto”, che si basa sul valore di mercato dell’immobile. Questo valore viene determinato proprio attraverso un confronto con beni simili (compravendite, canoni di locazione, ecc.). Pertanto, il ricorso a un metodo sintetico-comparativo non solo è legittimo, ma è intrinseco alla stima diretta quando non si basa sul reddito locativo. L’affermazione del giudice di secondo grado sull’inconciliabilità dei due metodi è stata quindi giudicata erronea.

Le Motivazioni della Corte di Cassazione

La Corte Suprema ha sottolineato che, in tema di classamento di immobili a seguito di procedura DOCFA, l’obbligo di motivazione dell’avviso è soddisfatto con l’indicazione dei dati oggettivi (categoria, classe, consistenza, ecc.) quando l’amministrazione non contesta i dati forniti dal contribuente ma ne dà una diversa valutazione tecnica. In questo contesto, il contribuente è già a conoscenza degli elementi di fatto, e la controversia verte solo sulla loro qualificazione tecnica.

Inoltre, la stima diretta eseguita dall’ufficio, anche se basata su un confronto, costituisce un atto noto al contribuente, in quanto parte di un procedimento (il DOCFA) a forte carattere partecipativo. La sua mancata allegazione integrale all’avviso non costituisce un vizio di motivazione. Il riferimento a “valori riferibili ad immobili ubicati nella stessa zona, aventi analoghe caratteristiche” è stato ritenuto sufficiente ai fini della motivazione dell’avviso, pur non bastando, da solo, a soddisfare l’onere della prova in giudizio, per il quale è necessaria la produzione della documentazione specifica.

Le Conclusioni

In conclusione, la Corte di Cassazione ha accolto il ricorso dell’Agenzia delle Entrate, cassando la sentenza impugnata e rinviando la causa alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado. Il provvedimento stabilisce che un accertamento catastale non è illegittimo per difetto di motivazione se indica gli elementi essenziali della rettifica e si basa su un metodo comparativo, che è pienamente compatibile con la stima diretta. La distinzione tra l’obbligo informativo della motivazione e l’onere probatorio in giudizio viene rafforzata, offrendo un’importante guida per la gestione del contenzioso tributario in materia catastale.

Quando è considerata sufficiente la motivazione di un accertamento catastale?
La motivazione è considerata sufficiente quando indica i dati oggettivi e la classe attribuita, soprattutto se l’Agenzia delle Entrate non contesta i fatti dichiarati dal contribuente (es. tramite DOCFA) ma ne fa una diversa valutazione tecnica. Una motivazione più approfondita è richiesta solo se l’amministrazione contesta gli elementi di fatto presentati dal contribuente.

È legittimo usare un metodo comparativo per la ‘stima diretta’ di immobili speciali?
Sì. La Corte di Cassazione ha chiarito che la ‘stima diretta’, prevista per gli immobili a destinazione speciale (gruppi D ed E), può essere effettuata con un procedimento indiretto che si basa sul valore di mercato. Tale valore viene determinato proprio attraverso un raffronto comparativo con immobili simili, rendendo il metodo pienamente legittimo.

Che differenza c’è tra la ‘motivazione’ dell’avviso e la ‘prova’ in giudizio?
La ‘motivazione’ dell’avviso serve a informare il contribuente delle ragioni della pretesa fiscale per garantirgli il diritto di difesa. La ‘prova’ consiste invece negli elementi e documenti che l’amministrazione finanziaria deve produrre in tribunale per dimostrare la fondatezza della sua pretesa. L’avviso non deve contenere tutte le prove, che possono essere presentate nel corso del processo.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 24331 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 24331 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 01/09/2025

sul ricorso iscritto al n. 12252/2022 R.G., proposto

Agenzia delle Entrate, con sede in Roma, in persona del Direttore pro tempore , rappresentata e difesa dall’Avvocatura Generale dello Stato, con sede in Roma, ove per legge domiciliata (indirizzo pec per notifiche e comunicazioni: EMAIL );

RICORRENTE

CONTRO

RAGIONE_SOCIALE, con sede in Bologna, in persona del presidente del consiglio di amministrazione pro tempore , rappresentata e difesa dall’Avv. NOME COGNOME e dall’Avv. NOME COGNOME entrambi con studio in Bologna, ove elettivamente domiciliata (indirizzi pec per notifiche e comunicazioni: EMAIL e avvEMAIL ), giusta procura in margine al controricorso di costituzione nel presente procedimento;

CONTRORICORRENTE

CATASTO ACCERTAMENTO GIUDICATO ESTERNO STIMA DIRETTA E METODO COMPARATIVO

avverso la sentenza depositata dalla Commissione tributaria regionale per il Lazio il 22 febbraio 2022, n. 761/17/2022, notificata il 4 marzo 2022;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio non partecipata del 25 giugno 2025 dal Dott. NOME COGNOME

RILEVATO CHE:

L’ Agenzia delle Entrate ha proposto ricorso per la cassazione della sentenza depositata dalla Commissione tributaria regionale per il Lazio il 22 febbraio 2022, n. 761/17/2022, notificata il 4 marzo 2022, che, in controversia su impugnazione di avviso di accertamento catastale n. RM471412/2016, all’esito di procedura DOCFA, a rettifica – in via di autotutela – del precedente avviso di accertamento catastale n. RM0147487/2018, in relazione ad immobile compreso nel centro commerciale sito in Roma alla località Castel Romano con la denominazione ‘ Castel RAGIONE_SOCIALE ‘ , del quale la ‘ S.RAGIONE_SOCIALE ‘ era proprietaria, essendosene rettificata la rendita da € 1.344,00 ad € 1.916,00 , sulla base della stima diretta mediante comparazione con un immobile similare, ha rigettato l’appello proposto dall ‘ Agenzia delle Entrate nei confronti della ‘ RAGIONE_SOCIALE ‘ avverso la sentenza depositata dalla Commissione tributaria provinciale di Roma il 24 aprile 2018, n. 9148/32/2018, con condanna alla rifusione delle spese giudiziali.
La Commissione tributaria regionale ha confermato la decisione di prime cure -che aveva accolto il ricorso originario della contribuente ed aveva annullato l’atto impositivo sul presupposto che quest’ultimo fosse inadeguatamente

motivato, essendo vago e generico il richiamo comparativo per la stima de ll’ immobile – ad immobile similare senza ulteriori specificazioni, che erano state fornite soltanto in corso di causa.

RAGIONE_SOCIALE Informatici RAGIONE_SOCIALE ha resistito con controricorso.

Le parti hanno depositato memorie illustrative. In tale sede, la controricorrente ha eccepito la sopravvenuta formazione del giudicato esterno su sentenza del giudice tributario tra le medesime parti in relazione all’ immobile soggetto a ll’impugnato avviso di accertamento catastale.

CONSIDERATO CHE:

Il ricorso è affidato a due motivi.

1.1 Preliminarmente, va respinta l’eccezione proposta dalla controricorrente con riguardo al giudicato esterno formatosi sulla sentenza depositata dalla Corte di giustizia tributaria di secondo grado d el Lazio l’11 agosto 2023, n. 4844/ 15/2023, che non è stata impugnata.

In particolare, secondo la memoria della controricorrente, tale decisione « ha annullato in via definitiva l” avviso di accertamento n.RM0286759/2018, emesso dall’Agenzia delle Entrate Ufficio Provinciale di Roma del Territorio ‘ », il quale aveva « ad oggetto il subalterno 520 del medesimo foglio (1174) e particella (455) presenti nel Catasto del Comune di Roma ». A suo dire, « (…) come si evince dal modello Docfa con cui è stato creato il subalterno 520 (…), quest’ultimo deriva dalla fusione (con il subalterno 52) del, contestualmente soppresso, subalterno 53, oggetto del presente giudizio ».
1.2 Invero, la dedotta coincidenza delle particelle catastali deriva dal fatto che vi sono state fusioni o accorpamenti tra i locali ovvero ridistribuzione di spazi interni del medesimo locale

-con procedure DOCFA che hanno comportato l’unificazione delle particelle originarie o la modifica della consistenza della particella originaria.

Come la controricorrente deduce in memoria: « La ragione per cui sono stati emessi ulteriori avvisi di accertamento in relazione alle medesime particelle catastali è legata al fatto che SIECI ha dovuto ripresentare i modelli Docfa per la necessità di unire negozi adiacenti (catastalmente, ‘fusione’), per separarli (catastalmente, ‘divisione’), e/o per diversa distribuzione degli spazi interni, su richiesta dei conduttori dei vari negozi del centro commerciale ».

Quindi, il giudicato esterno invocato sulla particella soggetta ad accertamento si è formato prima dell ‘ inserimento in catasto della variazione risultante dall ‘ultima procedura DOCFA ( ‘ diversa distribuzione degli spazi interni ‘ ).

Tuttavia, secondo l’insegnamento questa Corte, in materia catastale, la formazione di un giudicato tributario tra contribuente ed amministrazione finanziaria è vincolante ex art. 2909 cod. civ. soltanto in relazione alla situazione fattuale ” cristallizzata ” (cioè, in relazione alle unità immobiliari in cui l’edificio era suddiviso) al momento della decisione; poiché la sopravvenienza di eventuali mutamenti dello stato di fatto che si siano tradotti in variazioni catastali, quali fusioni, frazionamenti, ampliamenti, ecc., non è coperta dalla vincolatività del giudicato esterno, le unità immobiliari soggette a variazione catastale possono ricevere l’attribuzione di una diversa categoria o di una diversa rendita, in conformità all’innovazione delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche (in tale direzione: Cass., Sez. Trib., 1 settembre 2022, n. 25805).
1.3 Pertanto, il mutamento dello stato di fatto, che è registrato e fissato dalle variazioni catastali, è sufficiente ad escludere la vincolatività del giudicato esterno in relazione alla consistenza materiale ed alla identificazione catastale del singolo immobile in epoca antecedente.

Con il primo motivo, si denuncia violazione e falsa applicazione degli artt. 2697 cod. civ. e 7 della legge 27 luglio 2000, n. 212, nonché dei principi generali sulla motivazione degli atti catastali, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3), cod. proc. civ. , per essere stato erroneamente ritenuto dal giudice di secondo grado che l’avviso di accertamento catastale fosse inadeguatamente motivato.

2.1 Il predetto motivo è fondato.

2.2 In tema di classamento di immobili, va richiamato il consolidato orientamento di legittimità per cui, qualora l’attribuzione della rendita avvenga a seguito della procedura DOCFA, l’obbligo di motivazione del relativo avviso è soddisfatto con la mera indicazione dei dati oggettivi e della classe attribuita, quando gli elementi di fatto indicati dal contribuente non siano disattesi dall’amministrazione finanziaria e l’eventuale differenza tra la rendita proposta e quella attribuita derivi da una diversa valutazione tecnica riguardante il valore economico dei beni, mentre, nel caso in cui vi sia una diversa valutazione degli elementi di fatto, la motivazione deve essere più approfondita e specificare le differenze riscontrate sia per consentire il pieno esercizio del diritto di difesa del contribuente e sia per delimitare l’oggetto dell’eventuale contenzioso (tra le tante: Cass., Sez. 5^, 31 ottobre 2014, n. 23237; Cass., Sez. 5^, 16 giugno 2016, n. 12497; Cass., Sez. 6^, 7 dicembre 2018, n. 31809; Cass., Sez. 6^-5, 7 ottobre 2019, n. 25006; Cass., Sez. 5^, 13 agosto
2020, n. 17016; Cass., Sez. 5^, 2 febbraio 2021, n. 2247; Cass., Sez. 5^, 9 febbraio 2021, nn. 3104, 3106 e 3107; Cass., Sez. 6^- 5, 15 marzo 2021, n. 7210; Cass., Sez. 6^-5, 22 dicembre 2021, n. 41179; Cass., Sez. 5^, 7 aprile 2022, n. 11281; Cass., Sez. Trib., 8 novembre 2023, nn. 31032 e 31073; Cass., Sez. Trib., 5 aprile 2024, n. 9127; Cass., Sez. Trib., 1 marzo 2025, n. 5449; Cass., Sez. Trib., 10 aprile 2025, n. 9410).

L’obbligo di motivazione del relativo avviso è soddisfatto con la mera indicazione dei dati amministrativo -censuari (categoria, classe, consistenza, superficie e rendita), all’esito della verifica fattane d’ufficio, qualora gli elementi di fatto indicati dal contribuente non siano stati disattesi dall’amministrazione finanziaria e l’eventuale discrasia tra dati proposti e dati attribuiti derivi da una valutazione tecnica degli immobili. Per cui, i dati forniti dal contribuente non sono disattesi, ma soltanto riesaminati e rivalutati dall’amministrazione finanziaria con riferimento all’attribuzione della categoria, della classe, della consistenza e della rendita del fabbricato. Dunque, è possibile (e, il più delle volte, accade) che la eventuale difformità tra la classificazione denunciata dal contribuente e la classificazione accertata dall’amministrazione finanziaria nell’ambito della procedura DOCFA derivi da una diversità di valutazione, qualificazione o inquadramento dei medesimi elementi di fatto (descrizioni, misure, grafici e planimetrie), che vengono elaborati sulla base dei criteri tecnici fissati dalla disciplina regolamentare in materia catastale; il che esime, comunque, l’amministrazione finanziaria dall’onere di formulare una motivazione più particolareggiata per l’atto di riclassamento con specifico riguardo alle discrepanze emerse all’esito dell’accertamento rispetto alla proposta del
contribuente (Cass., Sez. 5^, 9 febbraio 2021, n. 3104; Cass., Sez. 6^-5, 1 febbraio 2022, n. 3017; Cass., Sez. Trib., 1 marzo 2025, n. 5449).

2.3 La fattispecie in disanima è chiaramente riconducibile alla prima ipotesi: difatti, i dati forniti dalla contribuente non sono stati disattesi, ma soltanto rivalutati dall’amministrazione finanziaria con riferimento all’attribuzione delle rendite (e, in un solo caso, anche della categoria) per gli immobili compresi nel centro commerciale.

Può aggiungersi che, qualora l’attribuzione della rendita abbia luogo a seguito di procedura DOCFA, in base ad una stima diretta eseguita dall’amministrazione finanziaria (come accade, appunto, per gli immobili classificati nei gruppi catastali D ed E), tale stima, che integra il presupposto ed il fondamento motivazionale dell’avviso di accertamento catastale (esprimendo un giudizio sul valore economico dei beni classati di natura eminentemente tecnica, in relazione al quale la presenza e l’adeguatezza della motivazione rilevano ai fini non già della legittimità, ma dell’attendibilità concreta del cennato giudizio, e, in sede contenziosa, della verifica della bontà delle ragioni oggetto della pretesa), costituisce un atto conosciuto e, comunque, prontamente e facilmente conoscibile per il contribuente, in quanto posto in essere nell’ambito di un procedimento a struttura fortemente partecipativa, con la conseguenza che la sua mancata riproduzione o allegazione all’avviso di accertamento catastale non si traduce in un difetto di motivazione (tra le tante: Cass., Sez. 5^, 21 luglio 2006, n. 16824; Cass., Sez. 5^, 10 novembre 2006, n. 24064; Cass., Sez. 5^, 14 maggio 2010, n. 11804; Cass., Sez. 6^-5, 9 luglio 2018, n. 17971; Cass., Sez. 5^, 16 aprile 2020, n. 7854; Cass., Sez. 5^, 20 dicembre 2021, n. 40735; Cass., Sez. 5^,
25 ottobre 2022, n. 31554; Cass., Sez. Trib., 31 ottobre 2023, n. 30303; Cass., Sez. Trib., 12 giugno 2024, n. 16359).

2.4 Nella specie, il giudice di appello si è discostato da tali principi, a ddivenendo all’e rronea conclusione che « l’ Ufficio, nel censurato avviso di accertamento, non offre né al contribuente né al Collegio elementi motivazionali ispirati al principio di ‘chiarezza’ (di cui all’art. 7 della l. n. 212/2000), peraltro citato dall’Ufficio nell’avviso, idonei a individuare, ai fini dell’operato classamento, a quale approccio individuato nella citata circolare n. 6/2012 (reddituale, mercato, costo) l’Ufficio abbia inteso far riferimento, esponendosi al rilievo, formulato dalla CTP, di essere ricorso ad una (non consentita) stima di tipo sinteticocomparativo, tenuto conto dell”assimilazione’ effettuata dall’Agenzia dell’unità immobiliare a destinazione speciale in questione rispetto all’unità di Castel Romano RAGIONE_SOCIALE ». Laddove, invece, la motivazione dell’avviso di accertamento catastale -anche attraverso il richiamo all ‘allegata ‘ relazione di stima sintetica ‘ -aveva offerto alla contribuente una adeguata illustrazione dei criteri estimativi per l’ immobile.
2.5 Peraltro, si deve ritenere che il riferimento ai « valori riferibili ad immobili ubicati nella stessa zona, aventi analoghe caratteristiche, anche attraverso la consultazione di consolidati prontuari di settore », ancorché standardizzato, è, comunque, sufficiente ai fini della motivazione dell’avviso di accertamento catastale, ma non anche ai fini dell’assolvimento della prova in giudizio da parte dell’amministrazione finanziaria.

Si è detto, infatti, che, premesso che le contestazioni sul merito delle valutazioni dell’amministrazione finanziaria non attengono alla congruenza motivazionale dell’atto impositivo, ma concernono il rapporto tributario e devono essere

sottoposte al vaglio dell’accertamento giudiziale in base alla ripartizione dell’onere probatorio in subiecta materia , secondo la giurisprudenza di questa Corte, nelle controversie riguardanti la verifica della attendibilità del provvedimento di classamento, emesso dall’amministrazione finanziaria in rettifica di quello proposto dal contribuente a mezzo della procedura DOCFA di cui al d.m. 19 aprile 1994, n. 701, l’onere di provare nel contraddittorio con il contribuente gli elementi di fatto giustificativi della propria pretesa, nel quadro del parametro prescelto, spetta alla stessa amministrazione finanziaria, salva comunque la facoltà del contribuente di assumere su di sé l’onere di dimostrare l’infondatezza della pretesa di maggiore rendita catastale, avvalendosi dei criteri astratti utilizzabili per l’accertamento del classamento o del concreto raffronto con le unità immobiliari presenti nella stessa zona censuaria in cui è collocato l’immobile; ne consegue che il giudice del merito, dovendo verificare se la categoria, la classe e la rendita attribuite all’immobile risultino adeguate secondo i dati presenti nella motivazione dell’atto, non può trarre tale prova positiva dall’insuccesso dell’onere probatorio assunto dal contribuente, in difetto dell’assolvimento dell’onere della prova posto a carico dell’amministrazione finanziaria (tra le tante: Cass., Sez. 6^-5, 20 giugno 2013, n. 15495; Cass., Sez. 5^, 11 maggio 2020, n. 8724; Cass., Sez. 5^, 18 maggio 2021, n. 13341; Cass., Sez. 5^, 27 luglio 2022, n. 23535; Cass., Sez. Trib., 10 maggio 2023, n. 12747; Cass., Sez. Trib., 13 giugno 2024, n. 16569; Cass., Sez. Trib., 19 novembre 2024, n. 29811).
Diversamente ragionando, si incorre in una palese confusione tra la ‘ motivazione ‘ dell’avviso di accertamento (oggetto di censura ab origine ), che è finalizzata alla conoscenza da parte

del contribuente degli elementi di fatto e delle ragioni di diritto della pretesa impositiva, e la ‘ prova ‘ della pretesa impositiva (o della sua infondatezza), che va riferita al documento, quale mezzo da far valere nel processo. Questa distinzione tra piano della motivazione e piano della prova trova conferma normativa nell’art. 7, comma 1, della legge 27 lu glio 2000, n. 212 (nel testo novellato dall’art. 1, comma 1, lett. f), del d.lgs. 30 dicembre 2023, n. 219), che, mentre richiede l’allegazione dell’atto a cui l’avviso si riferisce, sempre che non sia già stato portato a conoscenza dall’interessato o l’avviso ne riproduca il contenuto essenziale, prevede soltanto l’indicazione dei mezzi di prova, che potranno essere prodotti o acquisiti nell’eventuale processo a seguito dell’impugnazione dell’atto impositivo (in termini: Cass., Sez. Trib., 25 marzo 2024, n. 8016 -vedasi anche: Cass., Sez. Trib., 12 gennaio 2025, n. 799).
2.6 Quindi, assolvendo l’onere probatorio gravante a suo carico (art. 2697 cod. civ.) nella logica strutturale del processo tributario (secondo lo schema dell” impugnazione-merito ‘ – tra le tante: Cass., Sez. 6^-5, 15 ottobre 2018, n. 25629; Cass., Sez. 5^, 10 settembre 2020, n. 18777; Cass., Sez. 5^, 23 dicembre 2020, n. 29364; Cass., Sez. 5^, 24 maggio 2022, n. 16673; Cass., Sez. Trib., 1 marzo 2023, n. 6146; Cass., Sez., Trib., 16 gennaio 2024, n. 1707), l’amministrazione finanziaria aveva correttamente prodotto in giudizio la documentazione concernente la valutazione comparativa con il limitrofo centro commerciale ‘ Castel Romano RAGIONE_SOCIALE, senza che tale produzione potesse in qualche modo valere ad integrare o completare ex post la carente motivazione dell’avviso di accertamento catastale (per l’illegittimità di tale sanatoria: Cass., Sez. 5^, 31 gennaio 2018, n. 2382; Cass., Sez. 6^, 21 maggio 2018, n. 12400; Cass., Sez. 5^, 12 ottobre 2018, n.
25450; Cass., Sez. 5^, 24 maggio 2019, n. 14185; Cass., Sez. 5^, 18 febbraio 2020, n. 4070; Cass., Sez. 6^-5, 13 dicembre 2021, n. 39685; Cass., Sez. 5^, 15 marzo 2022, n. 8361; Cass., Sez. Trib., 13 ottobre 2022, n. 29996; Cass., Sez. Trib., 8 settembre 2023, n. 26194; Cass., Sez. Trib., 19 febbraio 2024, n. 4339).

Invero, nelle controversie relative all’attendibilità del provvedimento di classamento in rettifica rispetto a quello proposto dal contribuente a mezzo della procedura DOCFA, l’onere di provare gli elementi di fatto giustificativi della diversa valutazione, nel quadro del parametro prescelto, spetta alla amministrazione finanziaria, salva, comunque, la facoltà del contribuente di assumere su di sé l’onere di dimostrare l’infondatezza della pretesa di una maggiore rendita catastale, avvalendosi dei criteri astratti utilizzabili per l’accertamento del classamento o del concreto raffronto con le unità immobiliari presenti nella stessa zona censuaria in cui è collocato l’immobile, con la conseguenza che il giudice del merito, dovendo verificare l’adeguatezza della categoria e della classe attribuite all’immobile secondo i dati presenti nella motivazione dell’atto impositivo, non può trarre tale prova positiva dall’insuccesso dell’onere probatorio assunto dal contribuente, in difetto dell’assolvimento dell’onere della prova posto a carico dell’amministrazione finanziaria (tra le tante: Cass., Sez. 6^5, 20 giugno 2013, n. 15495; Cass., Sez. 5^, 11 maggio 2020, n. 8724; Cass., Sez. 5^, 18 maggio 2021, n. 13341; Cass., Sez. 5^, 27 luglio 2022, n. 23535; Cass., Sez. Trib., 10 maggio 2023, n. 12747; Cass., Sez. Trib., 13 giugno 2024, n. 16569; Cass., Sez. Trib., 19 novembre 2024, n. 29811).
2.6 Ne consegue che la sentenza impugnata si è discostata dai principi enunciati, ritenendo che la motivazione dell’atto

impositivo fosse incongrua anche in relazione alla valutazione comparativa.

Con il secondo motivo, si denuncia violazione e falsa applicazione del r.d.l. 13 aprile 1939, n. 652, convertito, con modificazioni, dalla legge 11 agosto 1939, n. 1249, art. 30 del d.P.R. 1 dicembre 1949, n. 1142, e dell’art. 11 del d.l. 14 marzo 1988, n. 70, convertito, con modificazioni, dalla legge 13 maggio 1988, n. 154, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3), cod. proc. civ., per essere stata erroneamente ritenuta dal giudice di secondo grado l’illegittimità del riclassamento operato dall’amministrazione finanziaria in quanto basato su criteri non rispondenti a quelli normativi.
3.1 Il predetto motivo è fondato.

3.2 L’art. 30 del d.P.R. 1 dicembre 1949, n. 1142, stabilisce che: « Le tariffe non si determinano per le unità immobiliari indicate nell’art. 8 . Tuttavia la rendita catastale delle unità immobiliari appartenenti a tali categorie si accerta ugualmente, con stima diretta per ogni singola unità ».

Secondo la circolare emanata dall’Agenzia delle Entrate il 29 novembre 2012, n. 6/A [alla quale l’art. 1, comma 244, della legge 23 dicembre 2014, n. 190 (legge di stabilità per l’anno 2015), stabilendo che: « Nelle more dell’attuazione delle disposizioni relative alla revisione della disciplina del sistema estimativo del catasto dei fabbricati, di cui all’articolo 2 della legge 11 marzo 2014, n. 23, ai sensi e per gli effetti dell’articolo 1, comma 2, della legge 27 luglio 2000, n. 212, l’articolo 10 del regio decreto-legge 13 aprile 1939, n. 652, convertito, con modificazioni, dalla legge 11 agosto 1939, n. 1249, e successive modificazioni, si applica secondo le istruzioni di cui alla circolare dell’Agenzia del territorio n. 6/2012 del 30
novembre 2012, concernente la «Determinazione della rendita catastale delle unità immobiliari a destinazione speciale e particolare: profili tecnico-estimativi» , ha attribuito valore normativo (in termini: Cass., Sez. 5^, 26 luglio 2022, n. 23382), recependola, sia pure transitoriamente, tra le fonti primarie della disciplina catastale (con specifico riguardo alla ‘ stima diretta ‘) degli edifici a destinazione speciale o particolare]: « Si precisa, innanzitutto, che con la locuzione ‘stima diretta’ si intende la stima effettuata in maniera puntuale sugli immobili a destinazione speciale o particolare, per i quali, proprio in relazione alla peculiarità delle relative caratteristiche, non risulta possibile fare riferimento al sistema delle tariffe. In tale contesto, la rendita catastale può essere determinata con ‘procedimento diretto’ o con ‘procedimento indiretto’. Il procedimento diretto è quello delineato dagli artt. 15 e seguenti del Regolamento, ove si stabilisce che la rendita catastale si ottiene dal reddito lordo ordinariamente ritraibile, detraendo le spese e le eventuali perdite. Il reddito lordo ordinario è il canone di locazione, fatte salve le eventuali aggiunte e detrazioni di cui agli artt. 16 e 17 (tra le prime, le spese di manutenzione ordinaria sostenute dal locatario anziché dal proprietario; tra le seconde, alcune spese condominiali sostenute dal proprietario anziché dal locatario). Il procedimento indiretto è, invece, quello previsto dagli artt. 27 e seguenti del Regolamento, nei quali si precisa che il reddito ordinario può essere calcolato a partire dal valore del capitale fondiario, identificabile nel valore di mercato dell’immobile (se esiste un mercato delle compravendite), ovvero nel valore di costo di ricostruzione, tenendo conto, in que st’ultimo caso, di un adeguato ‘coefficiente di riduzione in rapporto allo stato attuale delle unità immobiliari’
(deprezzamento) » (par. 2); « Il valore venale può essere individuato tramite un’indagine del mercato delle compravendite, e in via subordinata attraverso il costo di ricostruzione (criterio, quest’ultimo, approfondito più avanti). Con specifico riferimento all’approccio di mercato, oc corre indagare, in modo simile al procedimento relativo all’approccio reddituale, il mercato delle compravendite, riferite al biennio economico 1988-89 e relative alla tipologia di immobili simili a quello oggetto di accertamento. La stima del più probabile valore di mercato, attesa la grande eterogeneità che caratterizza gli immobili a destinazione speciale e particolare, è condotta sulla base dei valori di compravendita ricavati dall’indagine effettuata, privilegiando procedime nti di confronto multiparametrici » (par. 5).
In tema di classamento, l’attribuzione di rendita ai fabbricati a destinazione speciale o particolare, e specificamente quelli classificati nei gruppi catastale D ed E), deve avvenire, come previsto anche dall’art. 7 del d.P.R. 29 settembre 1973, n. 604, mediante ” stima diretta “, senza che ciò presupponga, peraltro, l’effettuazione di un previo sopralluogo, potendo l’amministrazione legittimamente avvalersi della valutazione, purché mirata e specifica, delle risultanze documentali in suo possesso (Cass., Sez. 5^, 7 marzo 2019, n. 6633; Cass., Sez. 5^, 27 marzo 2019, n. 8529; Cass., Sez. 6^-5, 7 aprile 2021, n. 9291; Cass., Sez. 5^, 20 dicembre 2021, n. 40735; Cass., Sez. 5^, 25 ottobre 2022, n. 31554; Cass., Sez. 5^, 31 ottobre 2023, n. 30303; Cass., Sez. Trib., 12 giugno 2024, n. 16359). Dunque, in tema di classamento di immobili con destinazione speciale e censiti nei gruppi D ed E, l’accertamento della rendita catastale, proposta dal contribuente mediante una dichiarazione di variazione catastale con la procedura DOCFA,
avviene con stima diretta per ogni singola unità, utilizzando un procedimento diretto – che si fonda sul reddito lordo (canone di locazione) ordinariamente ritraibile e la detrazione delle spese e delle eventuali perdite – ovvero indiretto – che individua il valore del capitale fondiario, costituito dal valore di mercato dell’immobile, o il valore di costo di ricostruzione, tenendo conto, in quest’ultimo caso, di un adeguato coefficiente di riduzione in rapporto allo stato attuale delle unità immobiliari (Cass., Sez. Trib., 24 ottobre 2024, n. 27561; Cass., Sez. Trib., 21 dicembre 2024, n. 33799).
Per cui, la stima diretta mediante procedimento indiretto postula proprio un raffronto comparativo con il valore di immobili similari. E tanto è accaduto nel caso di specie, come si evince dal rinvio – n ell’avviso di accertamento catastale – ai « valori riferibili ad immobili ubicati nella stessa zona, aventi analoghe caratteristiche, anche attraverso la consultazione di consolidati prontuari di settore », che non esigevano ulteriori specificazioni ai fini dell’adeguatezza motivazionale.
3.3 Ne consegue che la sentenza impugnata si è discostata da tali principi, incorrendo nell’erronea affermazione dell’inconciliabilità tra la stima diretta e d il metodo comparativo nella valutazione -ai fini della corretta determinazione della rendita – degli immobili con destinazione speciale.

4. In conclusione, alla stregua delle suesposte argomentazioni, valutandosi la fondatezza dei motivi dedotti, il ricorso può trovare accoglimento e la sentenza impugnata deve essere cassata con rinvio della causa alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado del Lazio (ai sensi dell’art. 1, comma 1, lett. a), della legge 31 agosto 2022, n. 130), in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità.

La Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado del Lazio, in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità.

Così deciso a Roma nella camera di consiglio del 25 giugno

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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