Accertamento catastale DOCFA: motivazione e oneri

Una società ha contestato un aumento della rendita catastale a seguito di una dichiarazione DOCFA. La Corte di Cassazione ha dato ragione all’Agenzia delle Entrate su diversi punti, specificando che per un accertamento catastale DOCFA non è necessario un contraddittorio preventivo e la motivazione è adeguata se riporta i dati catastali oggettivi, senza dover allegare la stima diretta. Il caso è stato rinviato al giudice di merito per una nuova valutazione.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 9 novembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Accertamento Catastale DOCFA: La Cassazione sui Limiti della Motivazione

Un recente intervento della Corte di Cassazione ha fornito chiarimenti cruciali in materia di accertamento catastale DOCFA, definendo con precisione gli obblighi procedurali dell’Agenzia delle Entrate. La pronuncia analizza i confini del dovere di motivazione e la necessità del contraddittorio preventivo quando l’amministrazione finanziaria rettifica la rendita catastale proposta dal contribuente. Questa ordinanza rappresenta un punto di riferimento importante per professionisti e proprietari immobiliari che si interfacciano con la procedura DOCFA.

I Fatti di Causa

Il caso nasce dalla rettifica, da parte dell’Agenzia delle Entrate, della rendita catastale di un immobile di proprietà di una società. Quest’ultima aveva presentato una dichiarazione DOCFA a seguito di operazioni di fusione e ristrutturazione di alcune particelle catastali, proponendo una determinata rendita. L’Ufficio, pur mantenendo la categoria catastale (D/7), aveva notificato un avviso di accertamento con una rendita quasi raddoppiata.

La società aveva impugnato l’atto, ottenendo ragione in secondo grado presso la Commissione Tributaria Regionale. I giudici d’appello avevano annullato l’accertamento sulla base di diverse motivazioni, tra cui la mancata instaurazione di un contraddittorio preventivo, un difetto di motivazione dell’avviso e l’errata valutazione della superficie e dello stato di conservazione dell’immobile. L’Agenzia delle Entrate ha quindi proposto ricorso per cassazione avverso tale decisione.

La Decisione della Corte di Cassazione e l’accertamento catastale DOCFA

La Suprema Corte ha accolto gran parte dei motivi di ricorso dell’Agenzia, cassando la sentenza impugnata e rinviando la causa al giudice di merito. La decisione si fonda su principi consolidati che delineano la specificità del procedimento di accertamento basato su dichiarazione DOCFA.

Il Contraddittorio Preventivo nella Procedura DOCFA

Il primo punto, fondamentale, riguarda l’assenza di un obbligo di contraddittorio preventivo. La Corte ha ribadito che la procedura DOCFA, richiedendo la partecipazione attiva del contribuente che propone una rendita, è già di per sé un procedimento partecipativo. Di conseguenza, l’amministrazione non è tenuta ad avviare un ulteriore dialogo formale prima di emettere un avviso di accertamento che si discosti dalla proposta, poiché il contribuente è già a conoscenza degli elementi alla base della valutazione.

L’Obbligo di Motivazione dell’Accertamento

Anche per quanto riguarda l’obbligo di motivazione, la Cassazione ha tracciato confini precisi. Quando la rettifica della rendita non deriva da una contestazione dei fatti dichiarati dal contribuente (es. la superficie o le caratteristiche costruttive) ma da una diversa valutazione tecnica degli stessi, la motivazione dell’avviso è sufficiente se indica i dati oggettivi: categoria, classe, consistenza e rendita attribuita. Non è necessario allegare la perizia di stima diretta o altri atti interni, in quanto il procedimento è già noto al contribuente. Il riferimento a strumenti standardizzati, come i “prontuari di settore”, è considerato adeguato ai fini motivazionali, sebbene non esaurisca l’onere probatorio in un eventuale giudizio.

La Valutazione Tecnica e il Deprezzamento

La Corte ha inoltre censurato la decisione del giudice di merito che aveva definito “irrealistica” la percentuale di deprezzamento del 10% applicata dall’Ufficio. Secondo gli Ermellini, una tale valutazione non può essere liquidata con un giudizio sommario, ma deve essere ancorata ai parametri tecnici specifici previsti dalla normativa di settore (nella fattispecie, la circolare n. 6/T del 2012), che definisce le variabili per il calcolo del coefficiente di deprezzamento.

Le Motivazioni

Il ragionamento della Corte distingue nettamente tra il piano della validità procedurale dell’atto e quello della prova in giudizio. La procedura DOCFA, essendo strutturata sulla proposta del contribuente, garantisce un livello di interlocuzione che rende superfluo un contraddittorio preventivo formale. La motivazione dell’atto impositivo, in questo contesto, ha lo scopo primario di informare il destinatario degli elementi essenziali della rettifica (i nuovi dati catastali), senza la necessità di allegare tutta la documentazione tecnica interna che ha portato a tale risultato. Tuttavia, questa semplificazione procedurale non solleva l’amministrazione finanziaria dall’onere della prova. Se il caso finisce in tribunale, spetterà all’Agenzia dimostrare, con prove concrete e puntuali, la fondatezza della sua pretesa e la correttezza della maggiore rendita attribuita. La sufficienza della motivazione non si traduce, quindi, in un’inversione dell’onere probatorio.

Le Conclusioni

In conclusione, l’ordinanza consolida un orientamento che mira a bilanciare l’efficienza dell’azione amministrativa con il diritto di difesa del contribuente. Per l’accertamento catastale DOCFA, l’Agenzia delle Entrate gode di procedure più snelle, senza l’obbligo di contraddittorio preventivo e con un onere motivazionale semplificato. Tuttavia, nel successivo ed eventuale giudizio, essa deve essere pronta a sostenere pienamente, sul piano probatorio, la legittimità e la correttezza delle sue valutazioni tecniche. Per i contribuenti, ciò significa che, pur di fronte a un atto formalmente valido, vi sono ampi spazi per contestarne il merito in sede contenziosa, a condizione di poter contrapporre valide argomentazioni tecniche alla stima dell’Ufficio.

L’Agenzia delle Entrate deve avviare un contraddittorio preventivo prima di rettificare una rendita proposta con procedura DOCFA?
No. Secondo la Corte di Cassazione, la procedura DOCFA è già intrinsecamente partecipativa. Pertanto, l’amministrazione finanziaria non è tenuta ad attivare un ulteriore contraddittorio preventivo prima di emettere l’avviso di accertamento che si discosta dalla proposta del contribuente.

Come deve essere motivato un avviso di accertamento catastale che modifica una proposta DOCFA?
L’obbligo di motivazione è soddisfatto con la mera indicazione dei dati oggettivi (categoria, classe, consistenza, superficie e rendita). Non è necessario allegare la perizia di stima diretta, in quanto si tratta di un atto interno a un procedimento già noto al contribuente. Una motivazione più approfondita è richiesta solo se l’Agenzia contesta gli elementi di fatto presentati dal contribuente, e non quando effettua una diversa valutazione tecnica degli stessi.

A chi spetta l’onere della prova in un giudizio su un accertamento catastale DOCFA?
L’onere di provare la correttezza della maggiore rendita attribuita spetta all’amministrazione finanziaria. La sufficienza della motivazione dell’avviso non inverte l’onere della prova in sede processuale. L’Agenzia deve dimostrare in giudizio la fondatezza della sua pretesa.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 29289 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 29289 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 05/11/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 11583/2019 R.G., proposto

RAGIONE_SOCIALE, con sede in Roma, in persona del Direttore pro tempore , rappresentata e difesa dall’RAGIONE_SOCIALE, con sede in Roma, ove per legge domiciliata (indirizzo pec per notifiche e comunicazioni: EMAIL );

RICORRENTE

CONTRO

RAGIONE_SOCIALE, con sede in Ro vigo, in persona del l’amministratore unico pro tempore , rappresentata e difesa dall ‘AVV_NOTAIO e dell’AVV_NOTAIO, entrambi con studio in Rovigo, nonché dall’AVV_NOTAIO, con studio in Roma, ove elettivamente domiciliato (indirizzi pec per notifiche e comunicazioni: EMAIL ; EMAIL ;

EMAIL ), giusta procura in margine al ricorso introduttivo del presente procedimento;

CONTRORICORRENTE

CATASTO ACCERTAMENTO CATEGORIA D/7 STIMA DIRETTA PROCEDIMENTO INDIRETTO

avverso la sentenza depositata dalla Commissione tributaria regionale per il Veneto il 3 ottobre 2018, n. 1038/4/2018; udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio non partecipata del 15 ottobre 2025 dal AVV_NOTAIO;

RILEVATO CHE:

RAGIONE_SOCIALE ha proposto ricorso per la cassazione della sentenza depositata dalla Commissione tributaria regionale per il Veneto il 3 ottobre 2018, n. 1038/4/2018, che, in controversia avente ad oggetto l’impugnazione di avviso di accertamento catastale n. NUMERO_DOCUMENTO dell’1 aprile 2014 da parte della medesima nei confronti della ‘ RAGIONE_SOCIALE ‘ , notificato il 2 luglio 2014, a seguito di procedura DOCFA (domanda di variazione n. NUMERO_DOCUMENTO del 9 aprile 2013 per ‘ fusione-ristrutturazione ‘) su fabbricato ubicato in Rovigo al INDIRIZZO, di cui la ‘ RAGIONE_SOCIALE ‘ era proprietaria, con la costituzione della nuova particella 203 sub. 4, graffata alla particella 452 sub. 1, del folio B0/2 in categoria D/7 e con rendita di € 7.060,00, dopo la soppressione RAGIONE_SOCIALE particelle 203 sub. 1, graffata alla particella 452, e della particella 293 sub. 3 del folio B0/2, rettificandone la rendita in € 12.152,00 e conservando la classificazione in D/7 , ha accolto l’appello proposto dalla ‘ RAGIONE_SOCIALE nei confronti dell”RAGIONE_SOCIALE avverso la sentenza depositata dalla Commissione tributaria provinciale di Rovigo il 7 luglio 2016, n. 165/2/2016, con condanna alla rifusione RAGIONE_SOCIALE spese giudiziali.
Il giudice di appello ha riformato la decisione di prime cure -che aveva respinto il ricorso originario della contribuente sul rilievo: a) che la contribuente si era limitata ad accorpare alcune particelle senza alcuna ristrutturazione del fabbricato;

che l’amministrazione finanziaria aveva notificato l’avviso di accertamento catastale senza instaurare un preventivo contraddittorio e senza procedere ad un sopralluogo; c) che la mancanza di opere di ristrutturazione non giustificava la revisione della rendita; che il procedimento di stima diretta presupponeva l’applicazione di un adeguato coefficiente di deprezzamento in base allo stato di conservazione dell’immobile; d) che la metratura effettiva della superficie del fabbricato era di mq. 646 e non di mq. 746; e) che l’avviso di accertamento catastale fosse carente di adeguata motivazione e non fosse corredato da documentazione giustificativa.
La ‘ RAGIONE_SOCIALE ‘ si è costituita con controricorso.

La controricorrente ha depositato memoria illustrativa.

CONSIDERATO CHE:

Il ricorso è affidato a cinque motivi.

1.1 Con il primo motivo, si denuncia violazione e/o falsa applicazione dell’art. 12, comma 7, della legge 27 luglio 2000, n. 212, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3), cod. proc. civ., per essere stato erroneamente ritenuto dal giudice di secondo grado che l’amministrazione finanziari a avesse emesso l’avviso di accertamento catastale senza esperire il preventivo contraddittorio con la contribuente.

1.2 Con il secondo motivo, si denuncia violazione e/o falsa applicazione degli artt. 7, comma 1, della legge 27 luglio 2000, n. 212, e 3 della legge 7 agosto 1990, n. 241, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3), cod. proc. civ., per essere stato erroneamente ritenuto dal giudice di secondo grado che l’avviso di accertamento catastale fosse illegittimo per mancata allegazione di documentazione giustificativa, ancorché esso fosse privo di richiami ad altri atti amministrativi.
1.3 Con il terzo motivo, si denuncia violazione e/o falsa applicazione degli artt. 2 del d.l. 23 gennaio 1993, n. 16, convertito, con modificazioni, dalla legge 24 marzo 1993, n. 75, e del d.m. 19 aprile 1994, n. 701, e 7 della legge 27 luglio 2000, n. 212, in relazione all’art. 360, primo com ma, n. 3), cod. proc. civ., per essere stato erroneamente ritenuto dal giudice di secondo grado che l’avviso di accertamento catastale fosse sprovvisto di adeguata motivazione.

1.4 Con il quarto motivo, si denuncia violazione degli artt. 28 del d.P.R. 1 dicembre 1949, n. 1142, e 1, comma 244, della legge 23 dicembre 2014, n. 190, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3), cod. proc. civ., per essere stato erroneamente ritenuto dal giudice di secondo grado che « l’Ufficio applica, in base al dettato della circolare n. 6/2012, un deprezzamento del 10% che in effetti non è realistico rispetto allo stato RAGIONE_SOCIALE stabile ».

1.5 Con il quinto motivo, si denuncia violazione e/o falsa applicazione dell’art. 1, comma, 244, della legge 23 dicembre 2014, n. 190, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3), cod. proc. civ., per essere stato erroneamente ritenuto dal giudice di secondo grado che il conteggio della superficie del fabbricato da parte dell’amministrazione finanziaria fosse erroneo, dovendo farsi riferimento alle risultanze RAGIONE_SOCIALE planimetrie prodotte dal contribuen te nell’ambito del procedimento DOCFA.
Il primo motivo è fondato.

2.1 Secondo la giurisprudenza consolidata di questa Corte, in tema di catasto dei fabbricati, qualora per la determinazione della rendita catastale il contribuente si sia avvalso della c.d. procedura DOCFA, l’amministrazione finanziaria, che intenda discostarsi dalla relativa proposta, non è tenuta, in assenza di

disposizioni in tal senso, ad attivare preventivamente il contraddittorio endo-procedimentale, senza che ciò contrasti con gli artt. 41, 47 e 48 della Carta dei diritti fondamentali dell’Unione Europea , posto che un tale obbligo sussiste soltanto per i tributi armonizzati, ma non anche per quelli non armonizzati, per i quali non è rinvenibile, nella legislazione nazionale, un analogo vincolo generalizzato, sicché esso ricorre soltanto per le ipotesi per le quali risulti specificamente sancito. Occorre, inoltre, evidenziare che l’art. 12 della legge 27 luglio 2000, n. 212, disciplina il procedimento di verifica fiscale presso il contribuente, prevedendo specifiche garanzie e, in particolare, il termine dilatorio di sessanta giorni tra la consegna del processo ver bale di constatazione e l’emissione dell’avviso di accertamento. Tale disciplina, tuttavia, non si estende agli atti dell’amministrazione catastale relativi all’attribuzione, revisione o rettifica della rendita a seguito di dichiarazioni presentate tramite DOCFA, che non si configura come attività ispettiva o di verifica fiscale presso la sede del contribuente, trattandosi di procedimento amministrativo specificamente disciplinato dal d.m. 19 aprile 1994, n. 701, richiamato dal d.m. 26 luglio 2012, che risulta caratterizzato da uno sviluppo fortemente partecipativo, qualificato dalla proposta del contribuente su cui si innesta l’accertamento dell’ amministrazione finanziaria, in termini tali da garantire, nella sua stessa struttura procedimentale, il pieno contradittorio con il contribuente (tra le tante: Cass., Sez. 5^, 23 febbraio 2021, n. 4752; Cass., Sez. Trib., 13 ottobre 2022, n. 29993; Cass., Sez. Trib., 12 ottobre 2023, n. 28472; Cass., Sez. Trib., 3 luglio 2025, n. 18169).
Alla procedura DOCFA, già disciplinata in modo tale da garantire pienamente la partecipazione e l’interlocuzione del

contribuente nella fase anteriore all’emissione dell’atto di classamento ed attribuzione della rendita catastale, non è quindi applicabile il termine dilatorio di cui all’art. 12, comma 7, della legge 27 luglio 2000, n. 212.

2.2 Ad ogni modo, si rammenta che la revisione RAGIONE_SOCIALE rendite catastali urbane (regolata dall’art. 3, comma 58, della legge 23 dicembre 1996, n. 662 e, ricorrendone il presupposto della ripartizione del territorio comunale in microzone, dall’art. 1, comma 335, della legge 30 dicembre 2004, n. 311), in assenza di variazioni edilizie, non richiede la previa ” visita sopralluogo ” dell’ufficio, non essendo condizionata ad alcun preventivo contraddittorio endoprocedimentale; né il sopralluogo si rende necessario quando il nuovo classamento consegua ad una denuncia di variazione catastale presentata dal contribuente (come si desume dall’art. 11, comma 1, del d.l. 14 marzo 1988, n. 70, convertito, con modificazioni, dalla legge 13 maggio 1988, n. 154) (tra le tante: Cass., Sez. 5^, 3 novembre 2010, n. 22313; Cass., Sez. 6^-5, 6 dicembre 2012, n. 21923; Cass., Sez. 6^-5, 17 febbraio 2015, n. 3158; Cass., Sez. 5^, 19 ottobre 2016, n. 21176; Cass., Sez. 5^, 30 dicembre 2019, nn. 34680, 34681, 34682, 34683, 34684, 34685 e 34686; Cass., Sez. 6^-5, 1 luglio 2020, nn. 13358 e 13382; Cass., Sez. 5^, 17 novembre 2021, n. 35075; Cass., Sez. 5^, 24 giugno 2022, nn. 20508 e 20509; Cass., Sez. Trib., 26 novembre 2024, n. 30448; Cass., Sez. Trib., 11 luglio 2025, n. 18985).
Il secondo motivo ed il terzo motivo -la cui stretta ed intima connessione consiglia la trattazione congiunta per la comune attinenza (sotto profili distinti) alla regolarità formale dell’avviso di accertamento catastale sono fondati.

3.1 In tema di classamento di immobili, va richiamato il consolidato orientamento di legittimità per cui, qualora l’attribuzione della rendita avvenga a seguito della procedura DOCFA, l’obbligo di motivazione del relativo avviso è soddisfatto con la mera indicazione dei dati oggettivi e della classe attribuita, quando gli elementi di fatto indicati dal contribuente non siano disattesi dall’amministrazione finanziaria e l’eventuale differenza tra la rendita proposta e quella attribuita derivi da una diversa valutazione tecnica riguardante il valore economico dei beni, mentre, nel caso in cui vi sia una diversa valutazione degli elementi di fatto, la motivazione deve essere più approfondita e specificare le differenze riscontrate sia per consentire il pieno esercizio del diritto di difesa del contribuente e sia per delimitare l’oggetto dell’eventuale contenzioso (tra le tante: Cass., Sez. 5^, 31 ottobre 2014, n. 23237; Cass., Sez. 5^, 16 giugno 2016, n. 12497; Cass., Sez. 6^, 7 dicembre 2018, n. 31809; Cass., Sez. 6^-5, 7 ottobre 2019, n. 25006; Cass., Sez. 5^, 13 agosto 2020, n. 17016; Cass., Sez. 5^, 2 febbraio 2021, n. 2247; Cass., Sez. 5^, 9 febbraio 2021, nn. 3104, 3106 e 3107; Cass., Sez. 6^- 5, 15 marzo 2021, n. 7210; Cass., Sez. 6^-5, 22 dicembre 2021, n. 41179; Cass., Sez. 5^, 7 aprile 2022, n. 11281; Cass., Sez. Trib., 8 novembre 2023, nn. 31032 e 31073; Cass., Sez. Trib., 5 aprile 2024, n. 9127; Cass., Sez. Trib., 1 marzo 2025, n. 5449; Cass., Sez. Trib., 10 aprile 2025, n. 9410).
L’obbligo di motivazione dell’avviso di accertamento catastale è soddisfatto con la mera indicazione dei dati amministrativo -censuari (categoria, classe, consistenza, superficie e rendita), all’esito della verifica fattane d’ufficio, qualora gli elementi di fatto indicati dal contribuente non siano stati disattesi

dall’amministrazione finanziaria e l’eventuale discrasia tra dati proposti e dati attribuiti derivi da una valutazione tecnica degli immobili. Per cui, i dati forniti dal contribuente non sono disattesi, ma soltanto riesaminati e rivalutati dall’amministrazione finanziaria con riferimento all’attribuzione della categoria, della classe, della consistenza e della rendita del fabbricato. Dunque, è possibile (e, il più RAGIONE_SOCIALE volte, accade) che la eventuale difformità tra la classificazione denunciata dal contribuente e la classificazione accertata dall’amministrazione finanziaria nell’ambito della procedura DOCFA derivi da una diversità di valutazione, qualificazione o inquadramento dei medesimi elementi di fatto (descrizioni, misure, grafici e planimetrie), che vengono elaborati sulla base dei criteri tecnici fissati dalla disciplina regolamentare in materia catastale; il che esime, comunque, l’amministrazione finanziaria dall’onere di formulare una motivazione più particolareggiata per l’atto di riclassamento con specifico riguardo alle discrepanze emerse all’esito dell’accertamento rispetto alla proposta del contribuente (Cass., Sez. 5^, 9 febbraio 2021, n. 3104; Cass., Sez. 6^-5, 1 febbraio 2022, n. 3017; Cass., Sez. Trib., 1 marzo 2025, n. 5449).
La fattispecie in disanima è chiaramente riconducibile alla prima ipotesi: difatti, i dati forniti dalla contribuente non sono stati disattesi, ma soltanto rivalutati dall’amministrazione finanziaria con riferimento all’attribuzione della rendita.

Su tali premesse, quindi, l’avviso di accertamento catastale ha un contenuto vincolato, che esclude di per sé la necessità del rinvio per relationem ad atti amministrativi esterni per integrare la revisione del classamento. In particolare, tale obbligo è limitato agli atti che non siano conosciuti o altrimenti conoscibili dal contribuente; esso, per contro, non vale per gli

atti assistiti da pubblicità legale, ovvero da ritenersi generalmente conosciuti o agevolmente conoscibili dal contribuente (tra le tante: Cass., Sez. 5^, 19 novembre 2019, n. 29968; Cass., Sez. 5^, 10 luglio 2020, n. 14723; Cass., Sez. 5^, 17 novembre 2021, n. 34926; Cass., Sez. Trib., 29 dicembre 2022, n. 38052; Cass., Sez. Trib., 28 dicembre 2023, n. 36151; Cass., Sez. Trib., 16 dicembre 20204, n. 32762; Cass., Sez. Trib., 8 ottobre 2025, n. 27039).

3.2 Invero, qualora l’attribuzione della rendita abbia luogo a seguito di procedura DOCFA, in base ad una stima diretta eseguita dall’amministrazione finanziaria (come accade, per l’ appunto, per gli immobili classificati nei gruppi catastali D ed E), tale stima, che integra il presupposto ed il fondamento motivazionale dell’avviso di accertamento catastale (esprimendo un giudizio sul valore economico dei beni classati di natura eminentemente tecnica, in relazione al quale la presenza e l’adeguatezza della motivazione rilevano ai fini non già della legittimità, ma dell’attendibilità concreta del cennato giudizio, e, in sede contenziosa, della verifica della bontà RAGIONE_SOCIALE ragioni oggetto della pretesa), costituisce un atto conosciuto e, comunque, prontamente e facilmente conoscibile per il contribuente, in quanto posto in essere nell’ambito di un procedimento a struttura fortemente partecipativa, con la conseguenza che la sua mancata riproduzione o allegazione all’avviso di accertamento catastale non si traduce in un difetto di motivazione (tra le tante: Cass., Sez. 5^, 21 luglio 2006, n. 16824; Cass., Sez. 5^, 10 novembre 2006, n. 24064; Cass., Sez. 5^, 14 maggio 2010, n. 11804; Cass., Sez. 6^-5, 9 luglio 2018, n. 17971; Cass., Sez. 5^, 16 aprile 2020, n. 7854; Cass., Sez. 5^, 20 dicembre 2021, n. 40735; Cass., Sez. 5^, 25 ottobre 2022, n. 31554; Cass., Sez. Trib., 31 ottobre 2023,
n. 30303; Cass., Sez. Trib., 12 giugno 2024, n. 16359; Cass., Sez. Trib., 2 agosto 2025, n. 22314).

3.3 A tale proposito, un cenno particolare deve essere dedicato al testo letterale della ‘ scheda relazione categorie speciali ‘ (in allegato 1 all’avviso di accertamento catastale), secondo la quale: « I valori unitari applicati alla consistenza dell’immobile, tenendo conto della specifica destinazione, sono stati desunti dai valori riferibili ad immobili ubicati nella stessa zona, aventi analoghe caratteristiche, anche attraverso la consultazione di consolidati prontuari di settore » (pagina 11 del controricorso). Invero, il generico richiamo ai c.d. ‘ prontuari di settore ‘ (su cui la controricorrente aveva fatto leva per contestare l’adeguatezza motivazionale dell’avviso di accertamento catastale) non coglie nel segno, trattandosi di atti agevolmente conoscibili e consultabili presso gli uffici territoriali dell’amministrazione finanziaria allo scopo di garantire trasparenza nell’attività di controllo e semplificare gli adempimenti (con riguardo a ll’ipotesi similare dei ‘ prezziari ‘, vedasi: Cass., Sez. 5^, 22 maggio 2019, n. 13778).
Peraltro, il riferimento standardizzato ai « valori riferibili ad immobili ubicati nella stessa zona, aventi analoghe caratteristiche, anche attraverso la consultazione i consolidati prontuari di settore » o ad altre formule similari è sufficiente ai fini della motivazione dell’avviso di accertamento catastale, anche se non ai fini dell’assolvimento della prova in giudizio da parte dell’amministrazione finanziaria (Cass., Sez. Trib., 2 agosto 2025, n. 22314).

Si è detto, infatti, che, premesso che le contestazioni sul merito RAGIONE_SOCIALE valutazioni dell’amministrazione finanziaria non attengono alla congruenza motivazionale dell’atto impositivo, ma concernono il rapporto tributario e devono essere

sottoposte al vaglio dell’accertamento giudiziale in base alla ripartizione dell’onere probatorio in subiecta materia , secondo la giurisprudenza di questa Corte, nelle controversie riguardanti la verifica della attendibilità del provvedimento di classamento, emesso dall’amministrazione finanziaria in rettifica di quello proposto dal contribuente a mezzo della procedura DOCFA di cui al d.m. 19 aprile 1994, n. 701, l’onere di provare nel contraddittorio con il contribuente gli elementi di fatto giustificativi della propria pretesa, nel quadro del parametro prescelto, spetta alla stessa amministrazione finanziaria, salva comunque la facoltà del contribuente di assumere su di sé l’onere di dimostrare l’infondatezza della pretesa di maggiore rendita catastale, avvalendosi dei criteri astratti utilizzabili per l’accertamento del classamento o del concreto raffronto con le unità immobiliari presenti nella stessa zona censuaria in cui è collocato l’immobile; ne consegue che il giudice del merito, dovendo verificare se la categoria, la classe e la rendita attribuite all’immobile risultino adeguate secondo i dati presenti nella motivazione dell’atto, non può trarre tale prova positiva dall’insuccesso dell’onere probatorio assunto dal contribuente, in difetto dell’assolvimento dell’onere della prova posto a carico dell’amministrazione finanziaria (tra le tante: Cass., Sez. 6^-5, 20 giugno 2013, n. 15495; Cass., Sez. 5^, 11 maggio 2020, n. 8724; Cass., Sez. 5^, 18 maggio 2021, n. 13341; Cass., Sez. 5^, 27 luglio 2022, n. 23535; Cass., Sez. Trib., 10 maggio 2023, n. 12747; Cass., Sez. Trib., 13 giugno 2024, n. 16569; Cass., Sez. Trib., 19 novembre 2024, n. 29811; Cass., Sez. Trib., 1 settembre 2025, n. 24331).
Diversamente ragionando, si incorrerebbe in una palese confusione tra la ‘ motivazione ‘ dell’avviso di accertamento

(oggetto di censura ab origine ), che è finalizzata alla conoscenza da parte del contribuente degli elementi di fatto e RAGIONE_SOCIALE ragioni di diritto della pretesa impositiva, e la ‘ prova ‘ della pretesa impositiva (o della sua infondatezza), che va riferita al documento, quale mezzo da far valere nel processo. Questa distinzione tra piano della motivazione e piano della prova trova conferma normativa nell’art. 7, comma 1, della legge 27 lu glio 2000, n. 212 (nel testo novellato dall’art. 1, comma 1, lett. f), del d.lgs. 30 dicembre 2023, n. 219), che, mentre richiede l’allegazione dell’atto a cui l’avviso si riferisce, sempre che non sia già stato portato a conoscenza dall’interessato o l’avviso ne riproduca il contenuto essenziale, prevede soltanto l’indicazione dei mezzi di prova, che potranno essere prodotti o acquisiti nell’eventuale processo a seguito dell’impugnazione dell’atto impositivo (in termini: Cass., Sez. Trib., 25 marzo 2024, n. 8016 -vedasi anche: Cass., Sez. Trib., 12 gennaio 2025, n. 799; Cass., Sez. Trib., 2 agosto 2025, n. 22314).
Il quarto motivo è fondato.

4.1 La censura attinge la sentenza impugnata per la scelta di disconoscere la percentuale di deprezzamento (10%) nella determinazione del valore venale del fabbricato, che, viceversa, secondo l’amministrazione finanziaria, sarebbe congrua in relazione all’anno di costruzione (1981).

A ben vedere, per il tenore del suo contenuto critico, il mezzo non ambisce -come è stato eccepito dalla controricorrente -ad una rinnovazione dell’accertamento fattuale della fattispecie concreta (in relazione alla stima dell’immobile ), ma denuncia un mero errore di sussunzione della fattispecie concreta nello schema astrattamente tipizzato dal legislatore, lamentando una ‘ falsa applicazione di legge ‘ per la deduzione dalla

disciplina applicabile, in relazione alla fattispecie concreta, di conseguenze giuridiche in contraddizione con la sua pur corretta interpretazione (tra le tante: Cass., Sez. 1^, 14 gennaio 2019, n. 640; Cass., Sez. 3^, 4 marzo 2022, n. 7187; Cass., Sez. 2^, 25 novembre 2024, n. 30291; Cass., Sez. Trib., 2 aprile 2025, n. 8753).

In altri termini, il disconoscimento della percentuale di deprezzamento dell’immobile è stato correttamente ricondotto dal ricorrente ad una distorsione dei criteri fissati per la determinazione della rendita da ll’art. 28, comma 2, del d.P.R. 1 dicembre 1949, n. 1142, nella declinazione fattane dalla circolare emanata dall’RAGIONE_SOCIALE del RAGIONE_SOCIALE il 30 novembre 2012, n. 6/T, alla quale l’art. 1, comma 244, della legge 23 dicembre 2014, n. 190, ha espressamente attribuito valore normativo (in termini: Cass., Sez. 5^, 26 luglio 2022, n. 23382), recependola, sia pure transitoriamente, tra le fonti primarie della disciplina catastale (con specifico riguardo alla ‘ stima diretta ‘) degli edifici a destinazione speciale o particolare.
4.2 In particolare, la determinazione della rendita per gli immobili a destinazione speciale e particolare è affidata al metodo del la ‘ stima diretta ‘, nella duplice variante del ‘ procedimento diretto ‘ ( artt. 15 -26 del d.P.R. 1 dicembre 1949, n. 1142 ) e del ‘ procedimento indiretto ‘ ( artt. 27 -30 del d.P.R. 1 dicembre 1949, n. 1142), continua a trovare applicazione soltanto per il « suolo », per le « costruzioni » e per gli « elementi ad essi strutturalmente connessi che ne accrescono la qualità e l’utilità, nei limiti dell’ordinario apprezzamento » .
A tale proposito, la circolare emanata dall’RAGIONE_SOCIALE il 30 novembre 2012, n. 6/T (in materia di ‘ Determinazione

della rendita catastale RAGIONE_SOCIALE unità immobiliari a destinazione speciale e particolare: profili tecnico-estimativi ‘), ha precisato (par. 2) che, «con la locuzione ‘stima diretta’ si intende la stima effettuata in maniera puntuale sugli immobili a destinazione speciale o particolare, per i quali, proprio in relazione alla peculiarità RAGIONE_SOCIALE relative caratteristiche, non risulta possibile fare riferimento al sistema RAGIONE_SOCIALE tariffe», chiarendo che «la rendita catastale può essere determinata con ‘procedimento diretto’ o con ‘procedimento indiretto’»
Tale dicotomia è confermata dal predetto documento dell’amministrazione finanziaria (par. 2): « Il procedimento diretto è quello delineato dagli artt. 15 e seguenti del Regolamento, ove si stabilisce che la rendita catastale si ottiene dal reddito lordo ordinariamente ritraibile, detraendo le spese e le eventuali perdite. Il reddito lordo ordinario è il canone di locazione, fatte salve le eventuali aggiunte e detrazioni di cui agli artt. 16 e 17 (tra le prime, le spese di manutenzione ordinaria sostenute dal locatario anziché dal proprietario; tra le seconde, alcune spese condominiali sostenute dal proprietario anziché dal locatario). Il procedimento indiretto è, invece, quello previsto dagli artt. 27 e seguenti del Regolamento, nei quali si precisa che il reddito ordinario può essere calcolato a partire dal valore del capitale fondiario, identificabile nel valore di mercato dell’immobile (se esiste un mercato RAGIONE_SOCIALE compravendite), ovvero nel valore di costo di ricostruzione, tenendo conto, in quest’ultimo cas o, di un adeguato ‘coefficiente di riduzione in rapporto allo stato attuale RAGIONE_SOCIALE unità immobiliari’ (deprezzamento) ».
Dunque, in coerenza con i più recenti criteri della dottrina estimativa, la rendita nel ‘ procedimento diretto ‘ viene determinata a partire dal « reddito lordo ordinariamente

ritraibile », ovvero dal canone di locazione, detraendo le spese e le eventuali perdite, « atteso che lo studio del mercato locativo finalizzato alla determinazione di un reddito (o, per via indiretta, di un valore) permette di configurare l’approccio reddituale ( income approach ) »; viceversa, la rendita nel ‘ procedimento indiretto ‘ viene determinata a partire dal valore del capitale fondiario (valore venale dell’unità immobiliare) identificabile nel valore di mercato, ovvero nel valore di costo di ricostruzione adeguatamente ridotto (deprezzamento) in rapporto allo stato attuale dell’immobile , in quanto « lo studio del mercato RAGIONE_SOCIALE compravendite per la determinazione di un valore (ma anche, per via indiretta, RAGIONE_SOCIALE capacità reddituali di un immobile) permette di configurare l’approccio di mercato ( market approach )» e « l’analisi dei costi di produzione (o di ricostruzione), finalizzato alla determinazione di un reddito, consente di configurare l’approccio di costo ( cost approach ) » (par. 2).
Tale sistema è stato consacrato dalla costante giurisprudenza di questa Corte, la quale ha sancito che, in tema di classamento di immobili con destinazione speciale e censiti nei gruppi D ed E, l’accertamento della rendita catastale, proposta dal contribuente mediante una dichiarazione di variazione catastale con la procedura DOCFA, avviene con stima diretta per ogni singola unità, utilizzando un procedimento diretto – che si fonda sul reddito lordo (canone di locazione) ordinariamente ritraibile e la detrazione RAGIONE_SOCIALE spese e RAGIONE_SOCIALE eventuali perdite – ovvero indiretto – che individua il valore del capitale fondiario, costituito dal valore di mercato dell’immobile, o il valore di costo di ricostruzione, tenendo conto, in quest’ultimo caso, di un adeguato coefficiente di riduzione in rapporto allo stato attuale RAGIONE_SOCIALE unità immobiliari
(tra le ultime: Cass., Trib., 24 ottobre 2024, n. 27561; Cass., Sez. Trib., 21 dicembre 2024, n. 33799; Cass., Sez. Trib., 23 maggio 2025, n. 13808).

4.3 Laddove, quindi, il valore venale dell’immobile oggetto di accertamento non possa essere determinato mediante l’analisi del mercato RAGIONE_SOCIALE compravendite, l’art. 28, comma 2, del d.P.R. 1 dicembre 1949, n. 1142, stabilisce di aver « riguardo al costo di ricostruzione, applicando su questo un adeguato coefficiente di riduzione in rapporto allo stato attuale RAGIONE_SOCIALE unità immobiliari ».

Secondo la richiamata circolare n. 6/T del 30 novembre 2012: « Tale approccio (…) consente di determinare la rendita catastale dell’unità immobiliare con procedimento indiretto, tramite la quantificazione del valore venale con riferimento al costo di ricostruzione deprezzato, vale a dire attraverso il calcolo del co sto a nuovo dell’immobile e degli impianti fissi, opportunamente ridotto in relazione alle condizioni di vetustà ed obsolescenza tecnologica e funzionale » (par. 6).

Più in dettaglio, i criteri tecnici per la determinazione della rendita catastale con l’approccio di costo sono dettati dall’allegato II alla predetta circolare (con particolare riguardo al ‘ costo di produzione ‘, che risulta dalla sommatoria del ‘ valore del lotto ‘, comprensivo dall’area coperta e RAGIONE_SOCIALE aree scoperte, accessorie e pertinenziali, del ‘ costo di realizzazione a nuovo RAGIONE_SOCIALE strutture ‘, del ‘ costo a nuovo degli impianti fissi ‘, RAGIONE_SOCIALE ‘ spese tecniche relative alla progettazione, alla direzione lavori ed al collaudo ‘, degli ‘ oneri concessori e di urbanizzazione ‘ e degli ‘ oneri finanziari ‘, nonché al ‘ profitto normale del promotore immobiliare ‘, che risulta « dalla remunerazione ordinaria, connessa al rischio assunto nell’operazione e comprensiva degli interessi sull’eventuale
capitale proprio investito, che il promotore ritrae per lo svolgimento la sua attività »).

4.4 Ora, posto che, in base agli allegati tecnici III e IV alla circolare n. 6/T del 30 novembre 2012, l ‘individuazione del coefficiente di deprezzamento è il risultato di una funzione algebrica in cui concorrono tre variabili , è evidente che il giudice di appello è pervenuto a ll’aprioristica conclusione sull” irrealisticità ‘ della percentuale del 10% senza alcun riferimento al parametro dettato dalla medesima circolare.

Il quinto motivo è inammissibile.

5.1 Difatti, la censura si risolve nella contestazione di un apprezzamento di merito sul computo della superficie rilevante ai fini della valutazione dell’immobile e della determinazione della rendita, la cui consistenza è stata accertata dal giudice di appello nell’esatta misura di mq. 646 e non di mq. 746.

5.2 Pertanto, sotto l’apparente prospettazione di una violazione di legge, il mezzo tende ad ottenere una rinnovazione dell’accertamento in fatto ed una revisione del materiale probatorio, che sono precluse al giudice di legittimità.

Alla stregua RAGIONE_SOCIALE suesposte argomentazioni, dunque, valutandosi la fondatezza del primo motivo, del secondo motivo, del terzo motivo e del quarto motivo, nonché l’in ammissibilità del quinto motivo, il ricorso può trovare accoglimento entro tali limiti e la sentenza impugnata deve essere cassata in relazione ai motivi accolti con rinvio della causa alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado del Veneto (ai sensi dell’art. 1, comma 1, lett. a), della legge 31
agosto 2022, n. 130), in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità.

P.Q.M.

La Corte accoglie il primo motivo, il secondo motivo, il terzo motivo e il quarto motivo; dichiara inammissibile il quinto motivo; cassa la sentenza impugnata in relazione ai motivi accolti e rinvia la causa alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado del Veneto, in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità.

Così deciso a Roma nella camera di consiglio del 15 ottobre 2025 .

IL PRESIDENTE NOME COGNOME

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