Accatastamento IMU: immobili in costruzione e tasse

Una società immobiliare ha impugnato un avviso di accertamento relativo all’annualità 2014, sostenendo che l’imposta non fosse dovuta per fabbricati ancora in costruzione. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, confermando che l’**Accatastamento IMU** in categoria D rende il tributo esigibile sulla base della rendita iscritta. La successiva variazione in categoria F3 non ha effetto retroattivo, poiché la rendita catastale rileva per i periodi d’imposta successivi alla richiesta di variazione, salvo errori palesi dell’ufficio non riscontrati nel caso di specie.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 31 marzo 2026 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Accatastamento IMU: immobili in costruzione e tassazione

Il tema dell’Accatastamento IMU per gli immobili non ancora ultimati rappresenta un punto critico per molte imprese edilizie. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione chiarisce definitivamente il rapporto tra iscrizione catastale e obbligo tributario, stabilendo che la realtà dei registri prevale sullo stato di fatto del cantiere.

Il caso degli immobili non ultimati

La controversia nasce dall’impugnazione di un avviso di accertamento emesso da un Comune per l’annualità 2014. Una società proprietaria di diversi immobili sosteneva che, essendo i fabbricati ancora in corso di costruzione, non potessero essere tassati come unità finite. Secondo la tesi difensiva, l’imposizione avrebbe dovuto riguardare solo l’area edificabile o, in alternativa, i beni avrebbero dovuto essere censiti nella categoria fittizia F3, priva di rendita.

I giudici di merito avevano però confermato la legittimità della pretesa tributaria, osservando che al momento dell’imposizione gli immobili risultavano regolarmente iscritti in categoria D. Questo dato formale è stato ritenuto assorbente rispetto alla condizione materiale di non abitabilità dei beni.

La rilevanza dell’iscrizione catastale

La Suprema Corte ha ribadito un principio fondamentale: la qualifica di fabbricato ai fini fiscali è strettamente correlata all’iscrizione in catasto. Se un immobile è censito con una rendita, tale valore costituisce la base imponibile per il calcolo dell’imposta. L’ultimazione dei lavori o l’effettiva utilizzazione sono criteri sussidiari che intervengono solo quando l’accatastamento è stato omesso.

Nel caso analizzato, gli immobili erano già stati inseriti in categoria D. Sebbene la società avesse successivamente ottenuto una rettifica in categoria F3, tale modifica non poteva avere effetti retroattivi sull’annualità 2014. La legge stabilisce infatti che le variazioni delle rendite catastali hanno efficacia a decorrere dall’anno successivo a quello in cui la rendita viene annotata negli atti, salvo casi eccezionali di errore di fatto dell’ufficio.

Le motivazioni

La decisione si fonda sulla distinzione tra accatastamento reale e fittizio. L’accatastamento in categoria F3 (unità in corso di costruzione) non esprime una capacità contributiva autonoma rispetto al suolo edificabile. Tuttavia, se il contribuente accetta o richiede un classamento in una categoria che prevede una rendita (come la D), l’amministrazione finanziaria è legittimata a pretendere il tributo su quella base.

La Corte ha inoltre chiarito che la rettifica della rendita opera dal momento della richiesta del contribuente per i periodi successivi. Non è possibile invocare la retroattività della correzione se l’errore originario non era palese e immediatamente riconoscibile dall’ufficio al momento della prima iscrizione.

Le conclusioni

In conclusione, per evitare tassazioni sproporzionate su immobili non ancora pronti, è essenziale monitorare costantemente la corretta classificazione catastale sin dalle prime fasi del cantiere. Una volta che un immobile viene iscritto con una rendita definita, l’obbligo di versamento dell’imposta si cristallizza sulla base di quel valore, rendendo molto difficile ottenere rimborsi o sgravi per il passato attraverso variazioni tardive.

L’IMU è dovuta se l’immobile è ancora in costruzione?
Sì, se l’immobile è già iscritto al catasto in una categoria che prevede una rendita, l’imposta è dovuta sulla base di tale valore indipendentemente dall’ultimazione dei lavori.

Cosa succede se la categoria catastale viene corretta in un secondo momento?
La variazione della rendita ha effetto solitamente dall’anno successivo alla richiesta, senza efficacia retroattiva per i periodi d’imposta precedenti, salvo errori palesi dell’ufficio.

Quando si può evitare il pagamento dell’IMU su un fabbricato non ultimato?
L’imposta si calcola sul valore dell’area edificabile solo se l’immobile è correttamente censito nella categoria fittizia F3, che non prevede l’attribuzione di una rendita autonoma.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 7145 Anno 2026

Civile Ord. Sez. 5 Num. 7145 Anno 2026

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 25/03/2026

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al numero 25470 del Ruolo Generale dell’anno 2022, proposto

RAGIONE_SOCIALE , in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentata e difesa dagli avvocati NOME COGNOME e NOME COGNOME, come in atti domiciliata,

RICORRENTE

CONTRO

COMUNE RAGIONE_SOCIALE, in persona del legale rappresentante pro tempore ,

INTIMATO

avverso la sentenza numero 2793/22 della Commissione Tributaria Regionale della Campania, pubblicata in data 23 marzo 2022.

Udita la relazione svolta dal Consigliere designato, AVV_NOTAIO NOME COGNOME, nella camera di consiglio del 27 gennaio 2026.

FATTI DI CAUSA

Con sentenza numero 2793/22, pubblicata in data 23 marzo 2022, la Commissione Tributaria Regionale della

Campania ha rigettato l’appello della RAGIONE_SOCIALE avverso la sentenza numero 9600/20 della Commissione Tributaria Provinciale di Napoli, con la quale era stato respinto il ricorso da essa intentato avverso l’avviso di accertamento IMU numero 89, annualità 2014, avente ad oggetto la complessiva somma di € 48.766,00, comprensiva di sorta capitale, maggiorazione, sanzioni pecuniarie e spese, pretesa in relazione ad immobili siti in Caivano, alla INDIRIZZO, nonostante fossero ancora in costruzione.
La RAGIONE_SOCIALE ha proposto ricorso per cassazione avverso la suddetta sentenza, affidandone l’accoglimento ad un unico motivo di impugnazione.

Il Comune RAGIONE_SOCIALE Caivano è rimasto intimato.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Il ricorso non è fondato ed, in quanto tale, non merita accoglimento.

Con l’unico motivo addotto a sostegno dell’impugnazione la società ricorrente prospetta, ai sensi dell’art. 360, comma primo, num. 3 e num. 5, c.p.c., la nullità della sentenza impugnata per: 1) violazione o falsa applicazione degli artt. 2, comma 1, lett. a), e 5 del d.lgs. n. 504 del 1992; 2) insufficiente o contraddittoria motivazione circa un fatto decisivo per il giudizio. La Commissione Tributaria Regionale della Campania aveva erroneamente ritenuto che l’imposta fosse dovuta per il solo fatto dell’accatastamento, reputando irrilevante il profilo dell’effettiva abitabilità dei beni, ad onta di quanto stabilito dall’art. 2, comma 1, lett. a), del d.lgs. n. 504 del 1992, che subordina l’imposizione solo all’ultimazione dei lavori o all’effettiva utilizzazione, se antecedente, non potendo essere gli immobili in costruzione reputati, a fini fiscali, veri e
propri fabbricati, né, tanto meno, aree fabbricabili, mancando l’oggetto stesso della tassazione. Non era possibile pervenire a diverse conclusioni nemmeno in virtù dell’errata attribuzione della rendita al momento dell’iscrizione dei beni in catasto, ancor più considerando che -essendo stata attribuita ad essi la categoria D1, invece della categoria F3 (come sarebbe dovuto avvenire proprio per il fatto che i fabbricati non erano stati ultimati e, quindi, non potevano essere considerati opifici)l’errore era stato ‘rilevato proprio dall’amministrazione’, la quale, nel corso dell’anno 2021, aveva provveduto alla rettifica invocata dalla contribuente.
3. Il motivo è infondato.

3.1. E’ opportuno rammentare, innanzi tutto, che è denunciabile in cassazione solo l’anomalia motivazionale che si atteggi quale violazione di legge costituzionalmente rilevante, in quanto attinente all’esistenza della motivazione in sé, purché il vizio risulti dal testo della sentenza impugnata, a prescindere dal confronto con le risultanze processuali. Tale anomalia si esaurisce nella ‘mancanza assoluta di motivi sotto l’aspetto materiale e grafico’, nella ‘motivazione apparente’, nel ‘contrasto irriducibile tra affermazioni inconciliabili’ e nella ‘motivazione perplessa ed obiettivamente incomprensibile’, esclusa qualsiasi rilevanza del semplice difetto di ‘sufficienza’ della motivazione (cfr. Cass., sez. un., n. 8053/14). Secondo questi canoni assiologici, quindi, non sono più configurabili, nell’ambito di un ricorso per cassazione, le censure di contraddittorietà ed insufficienza della motivazione, in quanto il sindacato di legittimità su di essa non può che essere circoscritto alla mera verifica della violazione del ‘minimo
costituzionale’ richiesto dall’art. 111, comma sesto, Cost. (cfr. Cass. n. 22598/18).

La mancanza della motivazione, rilevante ai sensi dell’art. 132, comma secondo, num. 4, c.p.c., riconducibile all’ipotesi di nullità della sentenza, ai sensi dell’art. 360, comma primo, num. 4, c.p.c., si configura quando essa manchi del tutto -nel senso che alla premessa dell’oggetto del decidere, risultante dallo svolgimento del processo, segua l’enunciazione della decisione, senza alcuna argomentazioneo quando essa formalmente esista come parte del documento, ma le argomentazioni in essa contenute siano svolte in modo talmente contraddittorio da non permettere di individuarla, di riconoscerla, cioè, come giustificazione del decisum (cfr. Cass. n. 6626/22). La motivazione, invece, è solo apparente -e la sentenza è nulla perché affetta da error in procedendo -allorquando, benché graficamente esistente, non renda percepibile il fondamento della decisione, in quanto recante argomentazioni obiettivamente inidonee a far conoscere il ragionamento seguito dal giudicante per la formazione del proprio convincimento e, quindi, tali da lasciare all’interprete il compito di integrarla con le più varie ed ipotetiche congetture (cfr. Cass., sez. un., n. 22232/16, Cass., sez. un., n. 16159/18, Cass. n. 13977/19, Cass. n. 6758/22 e Cass. n. 1986/25).
3.2. Nel caso di specie, la sentenza impugnata non presenta alcun vizio motivazionale, essendo palesemente evincibile dal suo complessivo tenore -sufficientemente dettagliato ed intrinsecamente coerentel’ iter logico-giuridico che ha portato i giudici di secondo grado a formarsi il convincimento trasfuso nel dictum giudiziale, sulla scorta -oltre tuttodi una

valutazione del quadro fattuale compiuta ed esauriente, nonché pienamente conseguente agli elementi fattuali emersi nel corso del giudizio (cfr. la sentenza impugnata, alle pagine 2, 3, 4 e 5).

3.3. Non è ravvisabile, nella decisione assunta dalla Commissione Tributaria Regionale della Campania, nemmeno la violazione o falsa applicazione di legge denunciata dalla società ricorrente.

3.4. Con specifico riguardo ai fabbricati in corso di costruzione, infatti, è stato affermato -in relazione all’ICI (ma sulla base di principi applicabili anche all’IMU) – che la qualifica di ‘fabbricato’ come bene tassabile è correlata alla mera iscrizione catastale o all’obbligo di iscrizione, potendo l’ultimazione dei lavori o l’utilizzazione antecedente costituire indici sussidiari, valevoli per l’ipotesi in cui sia stato omesso l’accatastamento.

A questi fini, invero, è rilevante esclusivamente l’accatastamento reale, perché quello ‘fittizio’ -istituzionalmente privo di renditanon fornisce la base imponibile, ai sensi dell’art. 5 del d.lgs. n. 504 del 1992, né delinea una fattispecie autonoma per capacità contributiva.

Il classamento nella categoria fittizia F3 (‘unità in corso di costruzione’), in particolare, pur essendo essenziale per la stipula dei negozi civilistici su cosa futura, non esprime una capacità contributiva autonoma rispetto a quella riconducibile alla proprietà del suolo edificabile, per cui, in presenza di un tale classamento e fermi i controlli pubblici sulla relativa appropriatezza, l’imposta può attingere solo l’area edificatoria, con la base imponibile fissata dall’art. 5, comma 6, del d.lgs. n. 504 del 1992, tenendo conto, cioè, del valore
dell’area detratto il valore del fabbricato in corso d’opera (cfr. Cass. n. 25309/17, Cass. n. 7968/19 e Cass. n. 21749/25).

Nella vicenda in esame, gli immobili erano ricompresi, nell’anno d’imposta ed al momento in cui è stato notificato l’atto impugnato, nella categoria D, per cui correttamente, in relazione ad essa, è stato liquidato il tributo, proprio come ha sostenuto l’autorità giudiziaria adita in secondo grado, che ha sostanzialmente ancorato all’iscrizione in catasto il diritto dell’amministrazione a far valere la pretesa tributaria.

3.5. E’ pur vero che la contribuente ha ottenuto la rettifica della categoria catastale, ma è altrettanto vero che ciò è avvenuto solamente in tempi recenti, dovendosi richiamare, sul punto, l’insegnamento di questa Corte a mente del quale la rettifica della rendita catastale opera dal momento della richiesta del contribuente per i periodi successivi alla denuncia di variazione, a prescindere dall’epoca di notificazione del provvedimento di definitiva attribuzione (cfr. Cass. n. 26347/21).
D’altronde, l’art. 74, comma 1, della legge n. 342 del 2000, secondo il quale, a decorrere dal 1° gennaio 2000, gli atti comunque attributivi o modificativi delle rendite catastali per terreni e fabbricati sono efficaci solo a decorrere dalla loro notificazione ai soggetti intestatari, deve essere coordinato con l’art. 5, comma 2, del d.lgs. n. 504 del 1992, secondo il quale le risultanze catastali divenute definitive per mancata impugnazione hanno efficacia a decorrere dal 1° gennaio dell’anno successivo a quello in cui la rendita catastale viene annotata negli atti catastali.
3.6. La regola generale che opera in subiecta materia , dunque , è quella dell’efficacia della rendita a decorrere dall’anno d’imposta successivo a quello nel corso del quale le modifiche sono state annotate negli atti catastali (la cosiddetta ‘messa in atti’): essa è derogabile , infatti, solamente nel caso -non ricorrente nella vicenda in questa sede esaminata- in cui la modificazione della rendita derivi da errore di fatto compiuto dall’ufficio nell’accertamento (cfr. Cass. n. 19066/05, Cass. n. 27906/09, Cass. n. 10815/10, Cass. n. 16241/15, Cass. n. 20463/17, Cass. n. 7745/19 e Cass. n. 13631/24), sempre che esso risulti in maniera evidente ed incontestabile e sia riconosciuto dallo stesso ufficio (cfr. Cass. n. 13018/12, Cass. n. 3168/15, Cass. n. 11844/17, Cass. n. 7754/19 e Cass. n. 8550/23), nonché da modificazioni della consistenza o della destinazione dell’immobile denunciate dal contribuente, nel qual caso trovano applicazione dalla data della denuncia (cfr. Cass. n. 29078/20, Cass. n. 29888/20, Cass. n. 1215/21, Cass. n. 2771/21; Cass. n. 18023/04, Cass. n. 17863/10, Cass. n. 13018/12, Cass. n. 11846/17, Cass. n. 4971/18, Cass. n. 17756/18, Cass. n.7745/19, Cass. n. 10312/20 e Cass. n. 8550/23).
E, nel caso di specie, in cui la società ricorrente ha ottenuto la variazione della rendita catastale solamente in epoca recente, l’applicazione della succitata regola generale impone di considerare conforme alla legge l’operato dell’amministrazione, la quale, tenuto conto delle risultanze catastali vigenti all’epoca in cui è stato emesso l’atto impugnato, ha esercitato correttamente la pretesa tributaria nei termini contestati -senza fondatezza- dalla contribuente.

Alla luce, pertanto, delle osservazioni fin qui esposte, il ricorso deve essere rigettato.

Nessuna statuizione deve essere adottata sulle spese di lite, in mancanza di attività difensiva dell’intimato .

Il rigetto del ricorso impone, ai sensi dell’art. 13, comma 1quater , del d.P.R. n. 115 del 2012, come integrato dall’art. 1, comma 17, della legge n. 228 del 2012, entrata in vigore in data 31 gennaio 2013, di dare atto della sussistenza dei presupposti richiesti per il pagamento di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari all’ammontare già dovuto.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso; dà atto della sussistenza dei presupposti di cui all’art. 13, comma 1 -quater , del d.P.R. n. 115 del 2002, ai fini del versamento, da parte della società ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto per la proposta impugnazione. Così deciso in Roma, 27 gennaio 2026

Il Presidente AVV_NOTAIOssa NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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