Abuso del diritto: tassazione e plusvalenze immobiliari

L’Agenzia delle Entrate ha contestato un presunto abuso del diritto a un contribuente per una plusvalenza immobiliare non dichiarata da oltre 400.000 euro. Secondo l’ufficio, l’operazione societaria mirava esclusivamente a ottenere un risparmio d’imposta indebito. La Cassazione, con ordinanza interlocutoria, ha disposto la trattazione congiunta con altri ricorsi simili legati alla stessa verifica fiscale.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 20 marzo 2026 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

L’Abuso del diritto nelle operazioni immobiliari

L’abuso del diritto rappresenta uno dei temi più complessi del diritto tributario moderno, ponendo spesso il confine tra pianificazione fiscale lecita ed elusione. Recentemente, la Corte di Cassazione si è pronunciata su un caso emblematico riguardante la trasformazione di una vendita immobiliare in una cessione di quote societarie, mossa sospettata di essere finalizzata esclusivamente al risparmio d’imposta.

Il caso e la contestazione dell’ufficio

La vicenda ha origine da una verifica fiscale condotta dalla Guardia di Finanza, che ha portato all’emissione di un avviso di accertamento per una plusvalenza non dichiarata di oltre 421.000 euro. L’Amministrazione Finanziaria ha ravvisato una condotta elusiva in una serie di operazioni compiute da una società immobiliare. Secondo l’accusa, i soci avrebbero costituito la società e successivamente ceduto le quote rivalutate per beneficiare di un’imposta sostitutiva del 2%, evitando così l’ordinaria tassazione IRPEF sulla vendita diretta dell’immobile, decisamente più onerosa.

Lo sviluppo nei gradi di giudizio

In primo grado, la Commissione Tributaria Provinciale aveva accolto il ricorso del contribuente, ritenendo che la costituzione della società avesse valide motivazioni economiche e gestionali, come la necessità di gestire l’acquisto tra numerosi soggetti contitolari. Tuttavia, la Commissione Tributaria Regionale ha ribaltato tale decisione, confermando la legittimità dell’accertamento. Per i giudici di appello, l’operazione era chiaramente volta a ottenere un vantaggio fiscale indebito attraverso lo schema dell’abuso del diritto, non essendoci reali ragioni extrafiscali che giustificassero la complessità dei passaggi societari.

La decisione della Corte di Cassazione

Dinanzi alla Suprema Corte, il contribuente ha impugnato la sentenza di secondo grado. Con una recente ordinanza interlocutoria, i giudici di legittimità hanno scelto di non decidere immediatamente nel merito, ma hanno rilevato la stretta connessione tra questo caso e altri cinque ricorsi pendenti, tutti originati dalla medesima verifica fiscale. Per garantire un’interpretazione uniforme e coerenza nel giudizio, è stata disposta la riunione dei procedimenti per una trattazione congiunta.

le motivazioni

La scelta della Corte di procedere con un’ordinanza interlocutoria risiede nella necessità di analizzare l’intero contesto delle operazioni contestate. Poiché l’accertamento dell’abuso del diritto richiede una valutazione approfondita delle ragioni extrafiscali e della sostanza economica dell’operazione, la trattazione unitaria di tutti i ricorsi derivanti dallo stesso verbale ispettivo permette una visione d’insieme più accurata. La Corte intende verificare se lo schema societario utilizzato rispondesse a effettive esigenze di mercato o se fosse un mero artificio per aggirare il prelievo tributario ordinario.

le conclusioni

Questo provvedimento mette in luce quanto sia fondamentale, per i contribuenti e i loro consulenti, documentare preventivamente le ragioni strategiche e gestionali di ogni operazione societaria. L’abuso del diritto non viene valutato solo sulla carta, ma attraverso l’analisi concreta dei fatti e delle finalità perseguite. In attesa della decisione definitiva, emerge un monito chiaro: il risparmio d’imposta è legittimo solo se accompagnato da una solida giustificazione economica che vada oltre il semplice vantaggio fiscale.

Cosa rischia chi vende quote societarie invece di un immobile per pagare meno tasse?
L’Agenzia delle Entrate può contestare l’abuso del diritto, riqualificando l’operazione come vendita immobiliare e richiedendo il pagamento dell’IRPEF ordinaria sulla plusvalenza, oltre a sanzioni e interessi.

Quali sono le valide ragioni extrafiscali per evitare l’accusa di elusione?
Sono giustificazioni di tipo economico, gestionale o organizzativo, come una maggiore funzionalità nella gestione di una proprietà tra molti soci o il rispetto di requisiti previsti da bandi pubblici.

Perché la Cassazione ha rinviato il caso a una trattazione congiunta?
Quando più ricorsi derivano dalla stessa verifica fiscale e riguardano gli stessi fatti, la Corte preferisce esaminarli insieme per garantire uniformità di giudizio ed evitare sentenze contrastanti.

Testo del provvedimento

Ordinanza interlocutoria di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 4850 Anno 2026

Civile Ord. Sez. 5 Num. 4850 Anno 2026

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 04/03/2026

ORDINANZA INTERLOCUTORIA

sul ricorso iscritto al n.14574/2021 R.G. proposto da:

NOME COGNOME, rappresentato e difeso, giusta procura in calce al ricorso, dall’AVV_NOTAIO;

-ricorrente –

contro

RAGIONE_SOCIALE, in persona del Direttore pro tempore rappresentata e difesa dal l’RAGIONE_SOCIALE ;

-controricorrente –

avverso

la sentenza n.3739/2020 pronunciata in data 22/09/2020 dalla Commissione Tributaria Regionale del Lazio -sezione 2- e depositata il 26 /11/2020;

Oggetto: art. 10 bis legge 212/2000, art. 2697 c.c.-operazione commerciale elusiva- ragioni extrafiscali

ascoltata la relazione della causa svolta dal consigliere NOME COGNOME nella camera di consiglio del 27 febbraio 2026, all’esito della riconvocazione dall’adunanza camerale del 22 gennaio 2026;

Rilevato che:

1. L’RAGIONE_SOCIALE , con l’avviso di accertamento n. NUMERO_DOCUMENTO, di rettifica della dichiarazione dei redditi presentata per l’anno 2 011, accertava, sulla base degli elementi emersi in sede di verifica fiscale eseguita dalla Guardia di Finanza e compendiata nel processo verbale di constatazione del 4/3/2016, una plusvalenza da cessione immobiliare quantificata in euro 421.400,00 e non dichiarata, determinava una maggiore IRPEF dovuta pari ad euro 172.331,00, maggiori addizionali ed un maggior contributo di solidarietà; infine, irrogava la sanzione amministrativa pecuniaria unica.
In particolare, l’Ufficio individuava in alcune operazioni commerciali compiute dalla società RAGIONE_SOCIALE, esercente l’attività di locazione immobiliare di propri beni, una condotta elusiva in evidente violazione dell’art. 37 bis del d.P.R. 600/1973 e, quindi, dell’art. 10 bis della legge 212/2000.

La Commissione tributaria provinciale di Roma accoglieva il ricorso del contribuente, con compensazione RAGIONE_SOCIALE spese di lite, escludendo la sussistenza dell’abuso del diritto , non provato dall’RAGIONE_SOCIALE , e ritenendo che la costituzione della società trovasse una sua marginale giustificazione economica, giuridica e gestionale sia nella previsione del bando, sia nelle operazioni di valorizzazione dell’immobile avvenute in un breve ma non insignificante lasso di tempo, prima della cessione RAGIONE_SOCIALE quote, sia nella maggiore funzionalità per la gestione dell’acquisto rispetto all’opzione di avere sedici persone fisiche contitolari. Il giudice di primo grado giustificava poi l’unica
criticità ravvisata nel passaggio RAGIONE_SOCIALE quote tra le due società, in quanto entrambe persone giuridiche, con la parziale differenza dei soci e, quindi, con il legittimo esercizio della facoltà prevista dal bando per il trasferimento dell’immobile.

La Commissione tributaria regionale accoglieva l’appello dell’RAGIONE_SOCIALE affermando la piena legittimità dell’atto impositivo , essendo dimostrata l’elusione d e ll’obbligo di sottoporre la plusvalenza all’ordinaria tassazione prevista dal t.u.i.r. in luogo del versamento dell’imposta sostitutiva sulle quote rivalutate. I soci , cioè, avevano effettuato una operazione volta ad ottenere il maggiore vantaggio economico concretizzatosi nel risparmio d’imposta derivante dall’applicazione del regime fiscale più vantaggioso, relativo alla plusvalenza da cessione di quote societarie rivalutate con versamento dell’imposta sostitutiva del 2% piuttosto che da cessione d i immobili di cui all’art. 67 , primo comma lett. b), del t.u.i.r.
4.Il contribuente propone ricorso per cassazione affidandolo a due motivi. L’RAGIONE_SOCIALE resiste con controricorso .

Il ricorrente ha depositato memoria in data 12 gennaio 2026.

Rilevato altresì che:

con ordinanza interlocutoria n.4087/2026, resa all’esito della adunanza camerale del 23.10.2025 e depositata il 23.2.2026 sul ricorso n.2329/2019, ne è stato disposto il rinvio a nuovo ruolo per trattazione congiunta con altri cinque ricorsi ad oggetto altrettanti avvisi di accertamento aventi origine dalla medesima verifica di cui a quello in esame;

Ritenuta l’opportunità della trattazione congiunta con i predetti anche del presente ricorso.

PQM

Rinvia la trattazione del ricorso a nuovo ruolo.

Così deciso nella camera di consiglio del 20 gennaio 2026 e, in riconvocazione, del 27 febbraio 2026.

Il Presidente NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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