Abuso del diritto e plusvalenze immobiliari

La Corte di Cassazione ha analizzato un caso di presunto abuso del diritto relativo a una complessa operazione immobiliare. Alcuni contribuenti avevano costituito una società per rilevare un contratto preliminare di compravendita, rivalutando poi le quote sociali per cederle a terzi beneficiando di un’imposta sostitutiva agevolata. L’Agenzia delle Entrate ha contestato l’operazione, ritenendola finalizzata esclusivamente a eludere la tassazione ordinaria sulle plusvalenze immobiliari. La Suprema Corte, rilevando la connessione con altri ricorsi pendenti riguardanti lo stesso accertamento, ha emesso un’ordinanza interlocutoria disponendo il rinvio a nuovo ruolo per una trattazione congiunta.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 23 marzo 2026 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Abuso del diritto: la Cassazione sulle operazioni immobiliari

L’abuso del diritto rappresenta una delle frontiere più delicate nel rapporto tra fisco e contribuente. Recentemente, la Suprema Corte di Cassazione si è trovata a gestire un caso emblematico riguardante la trasformazione di plusvalenze immobiliari in cessioni di quote societarie agevolate.

Il caso: tra pianificazione e abuso del diritto

La vicenda trae origine da una verifica della Guardia di Finanza che ha contestato a due contribuenti un’operazione elusiva. In sintesi, una società aveva stipulato un preliminare per l’acquisto di immobili di pregio. Successivamente, era stata costituita una nuova compagine sociale che era subentrata nel contratto. I soci, sfruttando una finestra normativa per la rivalutazione delle partecipazioni, avevano pagato un’imposta sostitutiva del 2% per poi cedere le quote a un grande gruppo commerciale.

Secondo l’Amministrazione Finanziaria, l’intera architettura societaria non aveva alcuna valida ragione economica se non quella di evitare la tassazione ordinaria prevista per la vendita diretta di immobili. Si tratterebbe, dunque, di un classico esempio di abuso del diritto, dove lo strumento giuridico viene distorto per ottenere un risparmio d’imposta altrimenti non spettante.

La decisione della Corte di Cassazione

I giudici di legittimità sono stati chiamati a valutare la legittimità della sentenza di secondo grado che aveva confermato gli avvisi di accertamento. I contribuenti hanno basato il proprio ricorso su due motivi principali: la mancanza di una motivazione reale nella sentenza impugnata e la violazione delle norme sullo statuto del contribuente in merito all’elusione fiscale.

La Corte, tuttavia, non è entrata immediatamente nel merito della questione. Rilevando che esistono numerosi altri ricorsi pendenti legati alla medesima operazione e allo stesso accertamento, ha ritenuto necessario procedere a una visione d’insieme.

Le motivazioni

La scelta di emettere un’ordinanza interlocutoria risiede nella necessità di garantire l’uniformità dei giudizi. Poiché l’operazione coinvolgeva numerosi soci e diverse società, la trattazione separata dei ricorsi avrebbe potuto portare a decisioni contrastanti su una medesima fattispecie di abuso del diritto. La Corte ha quindi ravvisato l’opportunità di una trattazione congiunta per analizzare in modo organico se la costituzione della società e la successiva cessione delle quote avessero effettivamente una sostanza economica o fossero solo un paravento fiscale.

Le conclusioni

Il provvedimento si conclude con il rinvio della causa a nuovo ruolo. Questa decisione sottolinea l’importanza della connessione tra procedimenti quando l’oggetto del contendere è un’operazione unitaria contestata a più soggetti. Per i contribuenti, resta fondamentale dimostrare che le scelte societarie siano supportate da ragioni extra-fiscali non marginali, capaci di giustificare la struttura dell’operazione oltre il mero risparmio tributario. L’esito finale di questo coordinamento processuale sarà determinante per definire i confini della pianificazione fiscale lecita rispetto alle condotte elusive.

Quando un’operazione immobiliare configura abuso del diritto?
Si configura quando l’operazione è priva di sostanza economica e viene realizzata principalmente per ottenere vantaggi fiscali indebiti, aggirando le finalità delle norme tributarie.

Qual è il rischio della rivalutazione delle quote societarie?
Se la rivalutazione e la successiva cessione delle quote sono utilizzate solo per mascherare una vendita immobiliare e pagare meno tasse, il fisco può riqualificare l’operazione e richiedere le imposte ordinarie.

Cosa comporta l’ordinanza interlocutoria della Cassazione?
In questo caso comporta il rinvio della decisione per permettere la trattazione congiunta con altri ricorsi simili, garantendo coerenza nel giudizio su una complessa operazione elusiva.

Testo del provvedimento

Ordinanza interlocutoria di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 4087 Anno 2026

Civile Ord. Sez. 5 Num. 4087 Anno 2026

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 23/02/2026

ORDINANZA INTERLOCUTORIA

sul ricorso iscritto al n. 2329/2019 R.G. proposto da:

NOME COGNOME,

NOME COGNOME, rappresentati e difesi dall’AVV_NOTAIO in virtù di procura speciale allegata al ricorso,

-ricorrenti – contro

RAGIONE_SOCIALE, in persona del Direttore protempore, domiciliata in Roma, INDIRIZZO, presso l’Avvocatura Generale dello Stato dalla quale è rappresentata e difesa ex lege ,

-controricorrente – avverso la sentenza della Commissione Tributaria Regionale del Lazio -sez. n. 15 – n. 6663/2018, depositata il 2 ottobre 2018;

udita la relazione svolta nell’adunanza in camera di consiglio del 23 ottobre 2025 dal AVV_NOTAIO;

AVVISO DI ACCERTAMENTO -IRPEF 2011.

preso atto che il Pubblico Ministero, in persona del sost. procAVV_NOTAIO genAVV_NOTAIO NOME AVV_NOTAIO, ha concluso chiedendo il rigetto del ricorso;

– Rilevato che:

Con processo verbale di constatazione del 5 aprile 2016 La Guardia RAGIONE_SOCIALE Finanza contestava a NOME COGNOME ed a NOME la realizzazione di un’operazione elusiva ai danni dell’Erario, ai sensi dell’art. 10 -bis della l. 27 luglio 2000, n. 212.

In particolare, veniva constatato che:

in data 3 marzo 2011 la RAGIONE_SOCIALE stipulava con Banca RAGIONE_SOCIALE un preliminare di compravendita, con l’impegno di acquistare vari immobili , tra cui quello di INDIRIZZO in Roma, con facoltà per la RAGIONE_SOCIALE di nominare l’effettivo acquirente;

in data 14 maggio 2011 entrava in vigore il d.l. 13 maggio 2011, n. 70, conv. dalla l. 12 luglio 2011, n. 106, che prevedeva la rivalutazione RAGIONE_SOCIALE partecipazioni detenute in regime non d’impresa in società non quotate, con conseguente regime fiscale agevolato in caso di plusvalenza, mediante imposta sostitutiva;

in data 14 giugno 2011 16 soggetti (di cui n. 14 persone fisiche, tra l quali i sigg.ri NOME COGNOME e NOME COGNOME, e n. 2 società di capitali) costituivano la RAGIONE_SOCIALE;

in data 21 giugno 2011 la RAGIONE_SOCIALE acquistava dalla RAGIONE_SOCIALE il diritto di subentrare nel contratto preliminare di compravendita;

in data 12 luglio 2011 tutti i soci della RAGIONE_SOCIALE stipulavano un contratto preliminare di cessione RAGIONE_SOCIALE loro quote alla RAGIONE_SOCIALE;

in data 21 luglio 2011 la RAGIONE_SOCIALE acquistava l’immobile da Banca RAGIONE_SOCIALE al prezzo di € 8.392.900,84;

in data 14 dicembre 2011 la RAGIONE_SOCIALE acquistava dai soci della RAGIONE_SOCIALE il 100% del capitale sociale, alle condizioni già indicate nel contratto preliminare del 12 luglio 2011, al prezzo di € 9.800.000,00 .

Nel corso di tale complessa operazione, prima della cessione RAGIONE_SOCIALE rispettive quote alla RAGIONE_SOCIALE, i sigg.ri COGNOME rivalutavano le proprie quote così da beneficiare RAGIONE_SOCIALE agevolazioni di legge previste dal d.l. n. 70/2011, che prorogava per il 2011 l’efficacia dell’art. 5 della l. 28 dicembre 2001, n. 48, relativo al regime di tassazione agevolato sulle plusvalenze da cessione RAGIONE_SOCIALE partecipazioni detenute, non in regime d’impresa, da persona fisiche, scontando l’imposta sostitutiva del 2%.
L’intera operazione veniva ritenuta elusiva dalla G.d.F. ex art. 10bis l. n. 212/2000, in quanto, mediante la costituzione della RAGIONE_SOCIALE e la rivalutazione RAGIONE_SOCIALE quote, con pagamento dell’imposta sostitutiva, i soci di quest’ultima usufruivano del trattamento più favorevole previsto per la cessione di quote sociali ex d.l. n. 70/2011, rispetto al trattamento per le plusvalenze derivanti dalla cessione di un immobile ex art. 67, comma 1, lett. b ), d.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917 (testo unico RAGIONE_SOCIALE imposte sui redditi).
Dalle indagini finanziarie in questione, inoltre, emergevano mov imentazioni bancarie non giustificate in entrata per €

37.735,00 nei confronti di NOME COGNOME, e per € 12.300,00 nei confronti di NOME COGNOME.

A seguito del predetto p.v.c., l’RAGIONE_SOCIALE III RAGIONE_SOCIALE Roma – ritenendo che le plusvalenze realizzate mediante la cessione RAGIONE_SOCIALE quote della RAGIONE_SOCIALE andassero qualificate come plusvalenze immobiliari soggette al regime di cui all’art. 67 d.P.R. n. 91/1986, ed imputando a reddito i versamenti non giustificati sui conti correnti ex art. 32, comma 1, num. 2) e num. 7), d.P.R. 29 settembre 1973, n. 600 – emetteva:

nei confronti di NOME COGNOME avviso di accertamento n. NUMERO_DOCUMENTO, con il quale veniva accertato un maggior reddito, per l’anno 2011, di € 1.315.397,00, con conseguente rideterminazione RAGIONE_SOCIALE imposte IRPEF e relative addizionali e sanzioni;

nei confronti di NOME COGNOME avviso di accertamento n. NUMERO_DOCUMENTO, con il quale veniva accertato un maggior reddito, per l’anno 2011, di € 415.918,00 , con conseguente rideterminazione RAGIONE_SOCIALE imposte IRPEF e relative addizioni e sanzioni.

Avverso gli avvisi di accertamento suddetti NOME COGNOME e NOME proponevano distinti ricorsi dinanzi alla Commissione Tributaria Provinciale di Roma la quale: a) con sentenza n. 24130/2017, depositata il 14 novembre 2017, rigettava il ricorso proposto da NOME COGNOME, condannando quest’ultimo al pagamento RAGIONE_SOCIALE spese di giudizio ; b) con sentenza n. 23334/2017, depositata il 31 ottobre 2017, accoglieva il ricorso proposto da NOME COGNOME, annullando l’atto impugnato e compensando le spese di lite
Avverso la sentenza della C.T.P. di Roma n. 24130/2017 proponeva appello NOME COGNOME, mentre avverso la sentenza della C.T.P. di Roma n. 23334/2017 proponeva appello l’RAGIONE_SOCIALE.

La Commissione Tributaria Regionale del Lazio, previa riunione dei ricorsi in questione (unitamente ad altro appello proposto dall’RAGIONE_SOCIALE contro NOME , con riferimento alla sentenza della C.T.P. di Roma n. 326/2018, depositata il 5 gennaio 2018), con sentenza n. 6663/2017, pronunciata il 17 settembre 2018 e depositata in segreteria il 2 ottobre 2018, rigettava l’appello proposto da NOME COGNOME ed accoglieva l’appello proposto dall’RAGIONE_SOCIALE nei confronti di NOME NOME, confermando la legittimità degli avvisi di accertamento impugnati, e condannando i contribuenti alla rifusione RAGIONE_SOCIALE spese di lite.
Avverso tale sentenza hanno proposto ricorso per cassazione NOME COGNOME e NOME COGNOME, sulla base di due motivi (ricorso notificato il 7 gennaio 2019).

Resiste con controricorso l’RAGIONE_SOCIALE.

Con decreto presidenziale del 26 giugno 2025 è stata quindi fissata la discussione del ricorso dinanzi a questa sezione per l’adunanza in camera di consiglio dell’8 ottobre 2025, ai sensi degli artt. 375, secondo comma, e 380bis .1 c.p.c.

E’ intervenuto il Pubblico Ministero, in persona del sost. pro c. gen. AVV_NOTAIO NOME COGNOME, che ha concluso chiedendo il rigetto del ricorso.

I ricorrenti hanno depositato memoria.

– Considerato che:

Il ricorso in esame, come si è detto, è affidato a due motivi.

1.1. Con il primo motivo i ricorrenti censurano la sentenza impugnata per violazione degli artt. 111 Cost., 132, secondo comma, n. 4), c.p.c. e 36, comma 2, n. 4), d.lgs. 31 dicembre 1992, n. 546, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3) e n. 4), c.p.c.

Deducono, in particolare, che la sentenza in questione conteneva affermazioni che si risolvevano in una motivazione apparente (e quindi omessa) o comunque incomprensibile, in quanto il giudice del gravame non indicava gli elementi giuridici e fattuali concreti sulla base dei quali ha ritenuto inidonee le prove offerte dal ricorrente al fine di superare la tesi dell’Ufficio.

1.2. Con il secondo motivo, invece, viene eccepita la violazione e falsa applicazione dell’art. 10 -bis della l. n. 212/2000, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3), c.p.c. Deducono, in particolare, i ricorrenti che la C.T.R. aveva travisato i presupposti applicativi della fattispecie dell’abuso del diritto, non avendo considerato che la costituzione della società RAGIONE_SOCIALE avrebbe avuto altre ragioni economiche rispetto a quella di eludere l’applicazione dell’imposta sull e plusvalenze derivanti dalla cessione di immobili.
Così delineati i motivi di ricorso, ritiene questa Corte che appare opportuna la trattazione congiunta del presente ricorso con i ricorsi nn. 10873/2020 (ricorso RAGIONE_SOCIALE c. RAGIONE_SOCIALE), 14574/2021 COGNOME.COGNOME. (ricorso COGNOME), 14963/2022 (ricorso RAGIONE_SOCIALE c. COGNOME NOME e COGNOME NOME), 21622/2022 (ricorso COGNOME NOME), 10582/2023 (ricorso COGNOME NOME), che riguardano lo stesso accertamento oggetto del presente giudizio.

Deve quindi essere disposto il rinvio a nuovo ruolo, affinché venga disposta la trattazione congiunta in questione.

P. Q. M.

La Corte dispone il rinvio a nuovo ruolo, per l’espletamento di quanto indicato in premessa.

Così deciso in Roma, 23 ottobre 2025.

Il Presidente (AVV_NOTAIO NOME COGNOME)

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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