Abitazione principale IMU: esenzione su una sola unità

Un contribuente ha impugnato un avviso di accertamento IMU per due unità immobiliari contigue, usate come unica abitazione principale. La Cassazione ha respinto il ricorso, chiarendo che l’esenzione per abitazione principale IMU si applica a una sola unità catastale, a differenza della precedente disciplina ICI.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 7 ottobre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Abitazione principale IMU: l’esenzione non si estende a due unità catastali distinte

L’esenzione per l’abitazione principale IMU è uno dei benefici fiscali più noti ai proprietari di immobili. Tuttavia, la sua applicazione può generare dubbi, specialmente in situazioni complesse. Con una recente ordinanza, la Corte di Cassazione ha ribadito un principio fondamentale: l’agevolazione spetta per una e una sola unità immobiliare iscritta al catasto, anche se più appartamenti contigui sono di fatto utilizzati come un’unica dimora.

I Fatti di Causa

Il caso ha origine dall’impugnazione di un avviso di accertamento IMU da parte di un contribuente. L’Ente Locale richiedeva il pagamento dell’imposta per un’unità immobiliare che, sebbene catastalmente distinta, era di fatto unita e funzionalmente collegata a un’altra unità contigua, intestata alla moglie. L’intero complesso veniva utilizzato dalla famiglia come unica abitazione principale.

Il contribuente sosteneva che il concetto di abitazione principale dovesse essere inteso in senso sostanziale, come centro della vita e residenza della famiglia, a prescindere dalla suddivisione catastale. Le commissioni tributarie di primo e secondo grado, tuttavia, avevano respinto le sue ragioni, sottolineando la distinta iscrizione catastale dei due immobili. Di qui, il ricorso in Cassazione.

La Decisione della Corte di Cassazione

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso del contribuente, confermando la validità dell’avviso di accertamento. Gli Ermellini hanno stabilito che, ai fini dell’esenzione IMU, il concetto di abitazione principale è inscindibilmente legato a quello di “unica unità immobiliare iscritta o iscrivibile nel catasto edilizio urbano”. Pertanto, l’utilizzo di fatto di più unità immobiliari come unica dimora non è sufficiente a estendere il beneficio fiscale oltre i limiti di una singola unità.

Le Motivazioni: la rigida interpretazione della norma sull’abitazione principale IMU

Il cuore della decisione risiede nell’interpretazione letterale dell’art. 13, comma 2, del D.L. n. 201/2011, che disciplina l’IMU. Questa norma definisce l’abitazione principale come “l’immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore dimora abitualmente e risiede anagraficamente”.

La Corte ha evidenziato come questa formulazione segni una netta discontinuità rispetto alla precedente normativa sull’ICI. In tema di ICI, la giurisprudenza aveva ammesso la possibilità di applicare l’agevolazione a più unità immobiliari contigue, a condizione che fossero utilizzate come un’unica abitazione. Con l’introduzione dell’IMU, il legislatore ha scelto un approccio più restrittivo, ancorando in modo inequivocabile il beneficio alla singola unità catastale.

Secondo la Cassazione, la norma sull’abitazione principale IMU è una norma agevolativa e, come tale, soggetta a stretta interpretazione. Non è possibile applicarla in via analogica o estensiva a situazioni non espressamente previste. Di conseguenza, se due immobili sono catastalmente distinti, devono essere considerati separatamente ai fini fiscali. Nel caso specifico, poiché la moglie del ricorrente già beneficiava dell’esenzione per l’appartamento a lei intestato, l’altra unità immobiliare non poteva godere della medesima agevolazione.

Il criterio catastale come unico riferimento per l’abitazione principale IMU

La Corte ha ribadito un principio già affermato in precedenza: per ottenere l’esenzione IMU su un immobile composto da più unità fuse di fatto, è necessario procedere all’accatastamento unitario. La situazione di fatto, come il collegamento tramite una scala esterna o l’assenza di barriere interne, non ha rilevanza se non è seguita da una corrispondente variazione catastale. La relazione tecnica prodotta dal contribuente, che attestava l’accorpamento funzionale, è stata ritenuta irrilevante di fronte alla distinta iscrizione catastale dei due subalterni.

Le Conclusioni

La pronuncia consolida un orientamento restrittivo e formale in materia di esenzione IMU per l’abitazione principale. I contribuenti che utilizzano più unità immobiliari contigue come unica dimora devono essere consapevoli che, in assenza di una fusione catastale, il beneficio fiscale sarà riconosciuto solo per una di esse. Per estendere l’esenzione all’intero complesso abitativo, l’unica strada percorribile è quella di procedere a una variazione catastale per creare un’unica unità immobiliare. Questa decisione serve da monito sull’importanza di allineare la situazione di fatto con quella catastale per poter beneficiare pienamente delle agevolazioni fiscali previste dalla legge.

L’esenzione IMU per abitazione principale si applica a due appartamenti distinti ma usati come unica casa?
No. La Corte di Cassazione ha stabilito che l’esenzione IMU si applica a una sola unità immobiliare iscritta al catasto, a prescindere dal suo utilizzo di fatto come unica dimora insieme ad altre unità contigue.

Qual è la differenza fondamentale tra la disciplina ICI e quella IMU sull’abitazione principale?
La normativa IMU (D.L. 201/2011) ha introdotto un criterio più restrittivo rispetto alla precedente disciplina ICI. Mentre per l’ICI era possibile considerare l’utilizzo di fatto, per l’IMU l’agevolazione è strettamente legata al concetto di “unica unità immobiliare” iscritta al catasto.

Per ottenere l’esenzione IMU su due appartamenti uniti, è sufficiente dimostrare che funzionano come un’unica abitazione?
No, non è sufficiente. La Corte ha chiarito che l’unificazione funzionale (ad esempio, tramite una scala di collegamento) non è rilevante ai fini fiscali se non si procede a una formale fusione catastale delle due unità in un’unica entità immobiliare.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 9798 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 9798 Anno 2025

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 14/04/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 13210/2024 R.G. proposto da

COGNOME NOME COGNOME C.F.: CODICE_FISCALE rappresentato e difeso dall’Avv. NOME COGNOME (C.F.: CODICE_FISCALE, elettivamente domiciliato per il presente giudizio, presso il suo studio in Roma, INDIRIZZO 00195 (indirizzo PECEMAIL

– ricorrente –

contro

Roma Capitale (C.F.: NUMERO_DOCUMENTO), in persona del Sindaco pro-tempore , rappresentato e difeso dall’Avv. NOME COGNOME (C.F.: CODICE_FISCALE; PEC:

EMAILcomuneEMAIL), elettivamente domiciliato presso l’Avvocatura Capitolina, INDIRIZZO

– controricorrente –

avverso la sentenza della sentenza della Corte di Giustizia Tributaria di II grado del Lazio, Sezione n. X, n. 6864/2023, depositata il 30/11/2023;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 25 marzo 2025 dalla dott.ssa NOME COGNOME

Fatti di causa

Il contribuente ha impugnato l’avviso di accertamento in rettifica n. 36580 con il quale il Comune di Roma ha chiesto il pagamento del debito di imposta IMU relativo all’anno 2013, in relazione ad un’unità immobiliare sita in INDIRIZZO collegata ad un’altra unità contigua e annessa, seppur catastalmente distinta, intestata alla moglie del ricorrente, unitariamente e funzionalmente utilizzata come abitazione principale della famiglia.

Con sentenza n. 4153 del 2021, la Commissione Tributaria Provinciale di Roma rigettava il ricorso.

Il contribuente ha proposto appello e la Corte di Giustizia Tributaria, con la sentenza indicata in epigrafe, ha respinto il gravame, osservando che l’immobile era catastalmente diviso in due appartamenti.

Avverso la predetta sentenza il contribuente ha proposto ricorso, affidato ad un unico motivo.

Il Comune di Roma ha resistito con controricorso.

Ragioni della decisione

1.Con il primo ed unico motivo d’impugnazione, rubricato ‘erronea e falsa applicazione dell’art. 1 comma 741 lett. b L. n. 160/2019, ai sensi dell’art. 360 comma 1 n. 3 c.p.c.’, il ricorrente censura la sentenza impugnata per aver ritenuto il concetto di abitazione principale legato a quello di unità immobiliare iscritta al catasto edilizio, mentre lo stesso doveva essere inteso quale centro della famiglia e residenza della medesima.

Il motivo è infondato.

Secondo questa Corte, in tema di ICI ed IMU, ai fini dell’esenzione prevista dall’art. 8 D.L.vo 30 dicembre 1992 n. 504, quale modificato dall’art. 1, comma 173, lett. b, della Legge 27 dicembre 2006 n. 296, per l’abitazione principale – per tale intendendosi, salvo prova contraria, quella di residenza anagrafica – è necessario che, in riferimento alla stessa unità immobiliare, tanto il possessore

quanto il suo nucleo familiare non solo vi dimorino stabilmente, ma vi risiedano anche anagraficamente, conformemente alla natura di stretta interpretazione delle norme agevolative (tra le altre: Cass., sez. 6^-5, 19 febbraio 2020, n. 4166; Cass., Sez. 6^-5, 9 ottobre 2020, n. 21873; Cass., Sez. 6^-5, 3 giugno 2021, n. 15316). 2.1. In base all’art. 13, comma 2, comma 2, del D.L. 6 dicembre 2011 n. 201, convertito, con modificazioni, dalla Legge 22 dicembre 2011 n. 214: «L’imposta municipale propria non si applica al possesso dell’abitazione principale e delle pertinenze della stessa, ad eccezione di quelle classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9. (…) L’imposta municipale propria ha per presupposto il possesso di immobili di cui all’articolo 2 del decreto legislativo 30 dicembre 1992, n. 504, ivi comprese l’abitazione principale e le pertinenze della stessa. Per abitazione principale si intende l’immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore dimora abitualmente e risiede anagraficamente (…)». Ciò comporta la necessità che, in riferimento alla stessa unità immobiliare, tanto il possessore quanto il suo nucleo familiare dimorino ivi stabilmente e vi risiedano anagraficamente.
2.2. Occorre, altresì, precisare che il tenore letterale dell’art. 4, comma 5, del D.L. 2 marzo 2012 n. 16, convertito, con modificazioni, dalla Legge 26 aprile 2012, n. 44 (applicabile, nel caso di specie, alle annualità 2013 e 2014), che ha modificato l’ultimo periodo dell’art. 13, comma 2, del D.L. 6 dicembre 2011 n. 201, convertito, con modificazioni, dalla Legge 22 dicembre 2011 n. 214, rivela che l’abitazione principale deve essere costituita da una sola unità immobiliare iscritta o iscrivibile in catasto, a prescindere dalla circostanza che sia utilizzata come abitazione principale più di una unità immobiliare distintamente iscritta in catasto. In tal caso, come già chiarito da questa Corte, le singole unità immobiliari vanno assoggettate separatamente ad
imposizione, ciascuna per la propria rendita (Cass. Sez. 6 – 5, n. 893 del 13/1/2022).

2.3. Secondo l’orientamento di questa Corte, in tema di ICI, il contemporaneo utilizzo di più unità immobiliari consente l’applicazione, per tutte, dell’aliquota agevolata (trasformatasi in totale esenzione, dal 2008, ex art. 1, d.l. n. 93 del 2008) prevista per l’abitazione principale, sempre che il derivato complesso abitato non trascenda la categoria catastale delle unità che lo compongono, assumendo rilievo a tal fine non il loro numero, ma l’effettivo impiego ad abitazione principale dell’immobile complessivamente considerato, ferma restando la spettanza della detrazione di cui all’art. 8, comma 2, del d.lgs n. 504 del 1992 una sola volta per tutte le unità (vedi Cass., Sez. 6-5, 25 giugno 2019, n. 17015, che ha cassato la sentenza della CTR per aver ritenuto necessario, ai fini delle agevolazioni sull’abitazione principale, l’unitario accatastamento degli immobili).
Questa Corte ha già rilevato, però, l’inapplicabilità di tale conclusione, riferita ad unità immobiliari contigue che, pur diversamente accatastate, fossero destinate ad essere in concreto utilizzate come abitazione principale, con riguardo all’agevolazione prevista per l’IMU dall’art. 13, comma 2, del d.l. 6 dicembre 2011, n. 201, convertito, con modificazioni, nella legge 24 dicembre 2011, n. 214 (cfr. Cass., Sez. 6-5, 31 luglio 2018, n. 20368 e Cass., Sez. 6-5, 25 giugno 2019, n. 17015). Il tenore letterale dell’art. 13, comma 2, è chiaro, diversificandosi in modo evidente dalla previsione sull’ICI in tema di agevolazione relativa al possesso di abitazione principale: la disposizione de qua contiene, difatti, un’inequivocabile limitazione dell’agevolazione ad un’unica unità immobiliare, statuendo che «l’imposta municipale propria non si applica al possesso dell’abitazione principale e delle pertinenze della stessa, ad eccezione di quelle classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9» e che per «abitazione principale si intende
l’immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore ed il suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente». Ne consegue, pertanto, anche in considerazione della natura di stretta interpretazione delle norme agevolative (tra le molte, in tema di ICI, più di recente, cfr. Cass., Sez. 5, 11 ottobre 2017, n. 23833; Cass. sez. 6-5, ord. 3 febbraio 2017, n. 3011), condiviso dalla Corte costituzionale (cfr. Corte cost. 20 novembre 2017, n. 242), l’impossibilità di estendere all’IMU il pregresso orientamento giurisprudenziale formatosi in materia di i.c.i. e la necessità di limitare ad un’unica unità immobiliare, destinata ad abitazione principale, l’esenzione dall’IMU.
Più di recente, la Corte ha affermato il seguente principio di diritto, che si intende ribadire nel caso in esame: ‘in tema di i.m.u., l’esenzione dall’imposta può essere riconosciuta ad un’unica unità immobiliare destinata ad abitazione principale, in virtù del chiaro tenore letterale dell’art. 13, comma 2, del d.l. n. 201/2011, conv. in legge n. 214/2011 (ai sensi del quale per «abitazione principale si intende l’immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare …..») e non può essere estesa, in considerazione della natura di stretta interpretazione delle norme di agevolazione ad ulteriori unità immobiliari contigue, di fatto unificate ed utilizzate anche esse come abitazione principale’ (Sez. 5, Ordinanza n. del 20/02/2024, Rv. 670367 – 01).
3. La Corte di Giustizia Tributaria del Lazio, dopo aver rilevato che ‘ dalla relazione tecnica prodotta dallo stesso appellante, risulta che i due appartamenti in oggetto, sono distinti catastalmente in due subalterni differenti, con ingressi indipendenti sui rispettivi piani e risultano allo stato accorpati -solo -funzionalmente, attraverso una scala esterna prefabbricata fuori opera e autoportante, di collegamento tra le due terrazze…’, correttamente, in applicazione dei richiamati principi ha concluso che ‘trattasi di due distinti
immobili, per i quali poteva usufruirsi dell’agevolazione a favore dell’abitazione principale coniugale, solo per uno di essi, e siccome beneficiava dell’agevolazione già quello di proprietà della moglie (nell’anno di contestazione), non spettava la predetta agevolazione anche per quello oggetto di controversia…’ (pag. 3 della sentenza impugnata).

Per le ragioni che precedono, il ricorso deve essere respinto.

5.Le spese di lite seguono la soccombenza e si liquidano come in dispositivo.

In considerazione del rigetto del ricorso, sussistono i presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello, ove dovuto, previsto per il ricorso.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso; condanna parte ricorrente alla rifusione, in favore del controricorrente, delle spese del presente giudizio, spese che liquida in euro 1.500,00 per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15 per cento, agli esborsi liquidati in euro 200 ed agli accessori di legge; ai sensi dell’art. 13 comma 1 -quater del d.P.R. n. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, ad opera di parte ricorrente al competente ufficio di merito, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato a norma del comma 1-bis del citato art. 13, se dovuto.
Così deciso nella camera di consiglio della Sezione Tributaria,

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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