Abitazione di lusso: quando si perdono i benefici

La Cassazione conferma che per un’abitazione di lusso, con superficie superiore a 240 mq, si perdono i benefici ‘prima casa’. Rigettato il ricorso di due contribuenti che contestavano la classificazione dell’immobile, ritenendo non necessario il contraddittorio preventivo per l’imposta di registro.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 9 settembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Abitazione di lusso e benefici “prima casa”: la Cassazione fa chiarezza

L’acquisto della prima casa è un passo importante, spesso accompagnato da agevolazioni fiscali significative. Tuttavia, queste agevolazioni non sono applicabili se l’immobile è classificato come abitazione di lusso. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha ribadito con fermezza i criteri per tale classificazione, respingendo le argomentazioni di due contribuenti e fornendo importanti chiarimenti su questioni procedurali e di merito.

I fatti di causa: l’acquisto di un’abitazione di lusso

Il caso riguarda due contribuenti che avevano acquistato un’abitazione a Roma. L’Agenzia delle Entrate, a seguito di un controllo, aveva emesso un avviso di liquidazione per una maggiore imposta di registro, revocando i benefici “prima casa”. Il motivo? L’immobile, secondo l’Ufficio, possedeva le caratteristiche di un’abitazione di lusso, in particolare per via della sua superficie utile, superiore al limite di 240 metri quadrati. I contribuenti hanno impugnato l’avviso, ma sia il tribunale di primo grado che la Corte di giustizia tributaria di secondo grado hanno dato ragione all’Agenzia delle Entrate. La questione è così giunta dinanzi alla Corte di Cassazione.

Le motivazioni della Corte sull’abitazione di lusso

La Corte Suprema ha esaminato e respinto tutti e tre i motivi di ricorso presentati dai contribuenti, consolidando principi giuridici fondamentali in materia.

Il contraddittorio preventivo non è sempre obbligatorio

Il primo motivo di ricorso si basava sulla presunta nullità dell’avviso di liquidazione per mancato rispetto del contraddittorio preventivo. I ricorrenti sostenevano di non essere stati informati prima dell’emissione dell’atto. La Cassazione ha respinto questa doglianza, chiarendo che per i tributi non armonizzati a livello europeo, come l’imposta di registro, non esiste un obbligo generale di contraddittorio preventivo. Tale obbligo sorge solo se espressamente previsto da specifiche norme, cosa che non accade in questo caso. La Corte ha quindi affermato che l’avviso era pienamente legittimo anche senza una fase di dialogo preliminare.

Criteri per l’abitazione di lusso: la superficie è decisiva

Il cuore della questione risiedeva nel secondo motivo, relativo alla classificazione dell’immobile. I contribuenti contestavano il calcolo della superficie, in particolare per quanto riguarda le aree scoperte. La Corte ha liquidato anche questa argomentazione, ribadendo un principio consolidato: il criterio determinante per definire un’abitazione di lusso è la superficie utile complessiva. Il D.M. 2 agosto 1969 stabilisce chiaramente che se tale superficie supera i 240 metri quadrati, l’immobile rientra automaticamente nella categoria di lusso, con conseguente esclusione dai benefici fiscali. Poiché nel caso di specie era pacifico che la superficie coperta superasse tale soglia, ogni altra discussione sulle pertinenze o aree scoperte diventava irrilevante. La legge, su questo punto, non lascia spazio a interpretazioni.

Sulla motivazione “apparente” della sentenza d’appello

Infine, i ricorrenti lamentavano che la sentenza d’appello avesse una motivazione “meramente apparente”, cioè formalmente presente ma sostanzialmente vuota. Anche questo motivo è stato giudicato infondato. La Cassazione ha spiegato che una motivazione è apparente solo quando è talmente generica o contraddittoria da non rendere comprensibile il ragionamento del giudice. Nel caso in esame, invece, i giudici di secondo grado avevano chiaramente basato la loro decisione su un fatto oggettivo e decisivo: il superamento della soglia di 240 mq. Questa constatazione, secondo la Corte, costituisce una motivazione più che sufficiente per giustificare la decisione di considerare l’immobile come un’abitazione di lusso.

Conclusioni: le implicazioni della sentenza

L’ordinanza della Corte di Cassazione conferma con fermezza la linea rigorosa del legislatore e della giurisprudenza in materia di agevolazioni “prima casa”. La decisione sottolinea tre punti chiave per i contribuenti:
1. La soglia dei 240 mq è un limite oggettivo e invalicabile. Superata questa dimensione, le possibilità di godere dei benefici fiscali sono nulle.
2. Il contraddittorio preventivo non è un diritto assoluto in campo tributario. Per le imposte non armonizzate, come quella di registro, l’amministrazione finanziaria può procedere direttamente con l’avviso di liquidazione.
3. Le motivazioni delle sentenze, se basate su dati oggettivi e normativi, sono difficilmente attaccabili come “apparenti”.
Questa pronuncia serve da monito per chiunque si appresti ad acquistare un immobile di grandi dimensioni, ricordando l’importanza di una verifica attenta dei requisiti normativi per non incorrere in spiacevoli sorprese fiscali.

È sempre necessario il contraddittorio con l’Agenzia delle Entrate prima di un avviso di liquidazione per l’imposta di registro?
No, la Corte ha stabilito che per tributi non armonizzati come l’imposta di registro, non sussiste un obbligo generalizzato di contraddittorio endoprocedimentale, salvo specifiche previsioni di legge.

Qual è il criterio principale per definire un’abitazione di lusso e negare i benefici “prima casa”?
Il criterio fondamentale è la superficie utile complessiva. Se questa supera i 240 metri quadrati, l’immobile è considerato di lusso e le agevolazioni fiscali sono escluse, come stabilito dal D.M. 2 agosto 1969.

Una motivazione che si limita a constatare il superamento di una soglia di legge è considerata “apparente”?
No. La Corte ha chiarito che se i giudici di appello fondano la loro decisione sul fatto oggettivo che la superficie dell’immobile è superiore a 240 mq, fornendo così la ragione della sua classificazione come bene di lusso, la motivazione non è né mancante né meramente apparente.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 15509 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 15509 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME COGNOME

Data pubblicazione: 10/06/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 21862/2023 R.G. proposto da : COGNOME e COGNOME rappresentati e difesi dall’Avv. COGNOMECODICE_FISCALE

-ricorrente-

contro

AGENZIA DELLE ENTRATE, rappresentata e difesa ex lege dall’ ‘AVVOCATURA GENERALE DELLO STATO (NUMERO_DOCUMENTO) presso la quale è domiciliata;

-controricorrente-

avverso SENTENZA di CORTE DI GIUSTIZIA TRIBUTARIA II GRADO LAZIO n. 1727/2023 depositata il 28/03/2023.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 21/01/2025 dal Consigliere NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

La Corte di giustizia tributaria di secondo grado del Lazio, con la sentenza indicata in epigrafe, rigettava l’appello proposto dai contribuenti, con conferma della decisione di primo grado che aveva respinto il ricorso introduttivo avverso l’avviso di liquidazione per la maggiore imposta di registro sostitutiva su mutuo, relativo all’acquisto di una abitazione in Roma, INDIRIZZO considerata di lusso dall’Ufficio e come tale esclusa dai benefici fiscali;

ricorrono per cassazione i contribuenti con tre motivi di ricorso, integrati da memoria;

l’Agenzia delle Entrate ha depositato controricorso con richiesta di rigetto del ricorso.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Il ricorso risulta infondato e deve respingersi, con condanna dei ricorrenti al pagamento delle spese e raddoppio del contributo unificato.

Con il primo motivo i ricorrenti prospettano la violazione e falsa applicazione degli art. 112 cod. proc. civ., 12, settimo comma, e 10, l. 212 del 2000, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 4, cod. proc. civ. -omessa pronuncia sull’eccezione di nullità dell’avviso per assenza del contraddittorio.

Premesso che la sentenza impugnata, accedendo al merito della lite, ha deciso implicitamente la questione, disattendendola (Sez. 5 – , Ordinanza n. 18489 del 08/07/2024, Rv. 671628 -01), il motivo risulta comunque infondato in diritto, in quanto per l’imposta di registro (tributo non armonizzato) non è necessario il contraddittorio preventivo («In tema di imposta di registro, l’art. 20 del d.P.R. n. 131 del 1986, come modificato dalla l. n. 205 del 2017, detta una regola interpretativa e non antielusiva, di talché l’avviso di liquidazione emesso in applicazione di tale disposizione non soggiace all’obbligo di contraddittorio endoprocedimentale previsto per l’utilizzazione delle disposizioni antielusive» Sez. 5 – , Ordinanza
n. 13835 del 03/05/2022, Rv. 664651 – 01). Si verte infatti di una tutela che, salve specifiche previsioni contenute nelle singole leggi di imposta (qui inesistenti), non rispondeva -ratione temporis – ad un principio interno di ordine generale, potendosi riconoscere solo nei limiti di cui in Cass. SSUU n. 2483/2015 alla quale interamente si rinvia. Né si trattava di accertamento, ispezione o verifica fiscale rientrante nella fattispecie di accesso ai locali della parte contribuente, ex art.12 co. 7^ l. 21 2/00 all’epoca vigente.
3. Infondato è anche il secondo motivo di ricorso, in quanto la sentenza impugnata, in doppia conforme rispetto alla decisione di primo grado, ha valutato le prove e le risultanze peritali, ritenendo (con delibazione di merito insindacabile in questa sede) la ricorrenza dell’abitazione di lusso in considerazione della superficie superiore a 240 mq, su quattordici vani catastali , in conformità all’indirizzo sul punto della suprema Corte di Cassazione, che si intende confermare: «In tema di agevolazione c.d. prima casa, l’art. 6 del d.m. 2 agosto 1969 n. 1072, applicandosi indistintamente ad appartamenti compresi in fabbricati condominiali o a singole unità abitative aventi una superficie utile complessiva superiore a 240 metri quadrati, è la norma base di riferimento per individuare le caratteristiche dell’abitazione di lusso esclusa dai benefici, non essendo contraddetta dal precedente art. 5 del medesimo decreto che prende in considerazione la dimensione dell’area scoperta, in rapporto pertinenziale con l’alloggio, riferita alle unità immobiliari che abbiano un’area coperta di superficie inferiore a 240 metri quadrati» (Sez. 5 – , Ordinanza n. 33699 del 04/12/2023, Rv. 669837 -01; vedi anche Sez. 5, Sentenza n. 13311 del 28/06/2016, Rv. 640158 – 01).
Non risulta contestata la superficie superiore a 240 mq.. I ricorrenti evidenziano solo la insussistenza del requisito della superficie scoperta, di cui all’art. 5, citato (per la errata modalità del calcolo effettuato dall’Agenzia).

Manifestamente infondato è il terzo motivo di ricorso, sulla motivazione della decisione che sarebbe, per i ricorrenti, solo apparente.

In tema di motivazione meramente apparente della sentenza, questa Corte ha più volte affermato che il vizio ricorre allorquando il giudice, in violazione di un preciso obbligo di legge, costituzionalmente imposto (Cost. art. 111, sesto comma), e cioè dell’art. 132, secondo comma, n. 4, cod. proc. civ. (in materia di processo civile ordinario) e dell’art. 36, comma 2, n. 4, d.lgs. n. 546 del 1992 (in materia di processo tributario), omette di esporre concisamente i motivi in fatto e diritto della decisione, di specificare o illustrare le ragioni e l’iter logico seguito per pervenire alla decisione assunta: «In seguito alla riformulazione dell’art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c., disposta dall’art. 54 del d.l. n. 83 del 2012, conv., con modif., dalla l. n. 134 del 2012, non sono più ammissibili nel ricorso per cassazione le censure di contraddittorietà e insufficienza della motivazione della sentenza di merito impugnata, in quanto il sindacato di legittimità sulla motivazione resta circoscritto alla sola verifica del rispetto del minimo costituzionale richiesto dall’art. 111, comma 6, Cost., che viene violato qualora la motivazione sia totalmente mancante o meramente apparente, ovvero si fondi su un contrasto irriducibile tra affermazioni inconcilianti, o risulti perplessa ed obiettivamente incomprensibile, purché il vizio emerga dal testo della sentenza impugnata, a prescindere dal confronto con le risultanze processuali» (Sez. 1 – , Ordinanza n. 7090 del 03/03/2022, Rv. 664120 -01 ed innumerevoli altre); in tale grave forma di vizio certo non incorre la sentenza impugnata, laddove i giudici di appello, statuendo sui motivi di gravame, hanno affermato che la superficie dell’immobile risulta superiore ai 240 mq. con conseguente sua ascrivibilità alla nozione di lusso.
Non sussiste, quindi, nessun vizio così radicale della motivazione della sentenza impugnata.

Infine, deve pure rilevarsi che la decisione impugnata fonda il proprio convincimento anche relativamente alla sussistenza di un giudicato esterno in relazione alla decisione della CTP di Roma n. 2356/2017, passata in giudicato, relativa allo stesso avviso come notificato al venditore quale coobbligato.

Nessuno specifico motivo è stato da parte dei ricorrenti prospettato, nel ricorso in cassazione, su tale questione.

P.Q.M.

rigetta il ricorso.

Condanna i ricorrenti al pagamento, in favore della controricorrente, delle spese del giudizio di legittimità, che liquida in € 24 00,00 per compensi, oltre alle spese prenotate a debito.

Ai sensi dell’art. 13 comma 1 -quater del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. 1, comma 17 della l. n. 228 del 2012, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte dei ricorrenti, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma del comma 1bis , dello stesso articolo 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, il 21/01/2025 .

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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