Abitazione di lusso: quando si perde il bonus?

Un contribuente ha impugnato la revoca dell’agevolazione ‘prima casa’, negata perché l’immobile era stato classificato come abitazione di lusso a causa della sua superficie superiore a 240 mq. La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso, stabilendo che il superamento della soglia di 240 mq di superficie utile è un criterio autonomo e sufficiente per definire un’abitazione di lusso, escludendola dai benefici fiscali. La Corte ha anche ribadito che non vi è un obbligo generalizzato di contraddittorio preventivo per questo tipo di accertamenti fiscali.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 22 febbraio 2026 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Abitazione di Lusso: Superare i 240 mq Costa il Bonus Prima Casa

L’acquisto della prima casa rappresenta un passo fondamentale per molti, agevolato da importanti benefici fiscali. Tuttavia, è cruciale prestare attenzione alle caratteristiche dell’immobile: se questo viene classificato come abitazione di lusso, le agevolazioni vengono revocate. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione chiarisce uno dei criteri determinanti per tale classificazione: la superficie utile complessiva.

I Fatti del Caso

Un contribuente, dopo aver acquistato un immobile usufruendo delle agevolazioni per la ‘prima casa’, si è visto notificare un avviso di liquidazione da parte dell’Agenzia delle Entrate. L’amministrazione finanziaria revocava i benefici fiscali sostenendo che l’immobile possedesse le caratteristiche di un’abitazione di lusso ai sensi del D.M. 2 agosto 1969, n. 1072. In particolare, secondo una perizia tecnica dell’Ufficio, la superficie utile dell’unità immobiliare era di 258,49 mq, superando quindi la soglia di 240 mq prevista dalla normativa.

Il contribuente ha impugnato l’avviso, ma il suo ricorso è stato respinto sia in primo grado sia dalla Commissione Tributaria Regionale. Ha quindi proposto ricorso per cassazione, basandosi su cinque motivi principali.

I Motivi del Ricorso

Il contribuente ha lamentato:
1. La violazione del diritto al contraddittorio preventivo, poiché l’avviso era stato emesso senza un confronto preliminare.
2. Un difetto di motivazione dell’avviso di liquidazione, ritenuto non sufficientemente dettagliato.
3. La motivazione solo apparente della sentenza d’appello.
4. L’errata applicazione della normativa sull’abitazione di lusso (artt. 5 e 6 del D.M. 1072/69), sostenendo che la sua contestazione riguardava altri parametri e non il superamento dei 240 mq.
5. L’omessa pronuncia da parte dei giudici d’appello su una perizia di parte che attestava una superficie inferiore.

La Definizione di Abitazione di Lusso e i Criteri di Legge

Il punto centrale della controversia riguarda l’interpretazione degli articoli 5 e 6 del D.M. 2 agosto 1969, n. 1072. La Corte di Cassazione ha chiarito in modo definitivo che l’articolo 6 costituisce la norma di riferimento principale per individuare un’abitazione di lusso in base alla sua estensione.

Secondo la Corte, la disposizione dell’art. 6, che definisce di lusso ‘le singole unità immobiliari aventi superficie utile complessiva superiore a mq. 240’, è una norma autonoma e autosufficiente. Ciò significa che il semplice superamento di questa soglia è, di per sé, condizione sufficiente per qualificare l’immobile come lussuoso e, di conseguenza, escluderlo dai benefici ‘prima casa’.

Questa interpretazione rende irrilevanti altri criteri, come quelli previsti dall’art. 5 (che considera, ad esempio, il rapporto tra area scoperta e area coperta), quando la superficie utile supera già i 240 mq. La Corte ha ribadito che l’art. 6 si applica indistintamente a tutti i tipi di abitazione, siano essi appartamenti in condominio o unità singole.

Il Principio del Contraddittorio Preventivo nei Tributi

Un altro motivo di ricorso respinto riguarda la presunta violazione del diritto al contraddittorio. La Cassazione, in linea con il suo orientamento consolidato (a partire dalla sentenza a Sezioni Unite n. 24823/2015), ha affermato che, in materia di imposta di registro e per gli accertamenti basati su verifiche ‘a tavolino’ (cioè condotte in ufficio senza accesso ai locali del contribuente), l’amministrazione finanziaria non ha un obbligo generalizzato di instaurare un contraddittorio preventivo prima di emettere l’avviso di liquidazione. Tale obbligo sussiste solo nei casi specificamente previsti dalla legge.

Le Motivazioni della Corte

La Corte di Cassazione ha rigettato tutti i motivi di ricorso. Ha ritenuto che l’avviso di liquidazione, corredato dalla relazione tecnica, fosse adeguatamente motivato, permettendo al contribuente di esercitare pienamente il suo diritto di difesa. Anche la motivazione della sentenza d’appello è stata giudicata sufficiente e non meramente apparente. Sul punto cruciale, la Corte ha confermato la corretta applicazione dell’art. 6 del D.M. 1072/69, stabilendo che la superficie di 258,49 mq, essendo superiore al limite di 240 mq, qualificava inequivocabilmente l’immobile come un’abitazione di lusso. Infine, non è stata riscontrata alcuna omissione di pronuncia, poiché la decisione dei giudici di merito, confermando il superamento della soglia di superficie, ha implicitamente respinto tutte le argomentazioni contrarie, inclusa la perizia di parte.

Le Conclusioni

L’ordinanza in esame consolida due importanti principi in materia fiscale. In primo luogo, il superamento della soglia di 240 mq di superficie utile è un criterio oggettivo e determinante per classificare un immobile come abitazione di lusso, con la conseguente perdita dei benefici fiscali per la ‘prima casa’. I contribuenti devono quindi prestare la massima attenzione a questo parametro in fase di acquisto. In secondo luogo, viene confermato che il diritto al contraddittorio preventivo non è un principio assoluto e generalizzato per tutti i tributi, ma trova applicazione solo nelle ipotesi normativamente previste, escludendo gli accertamenti ‘a tavolino’ sull’imposta di registro.

Quando un’immobile viene considerato ‘abitazione di lusso’ ai fini delle agevolazioni prima casa?
Secondo la Corte, un immobile è considerato un’abitazione di lusso se la sua superficie utile complessiva supera i 240 metri quadrati, come stabilito dall’art. 6 del D.M. 2 agosto 1969, n. 1072. Questo singolo criterio è sufficiente per escludere l’immobile dai benefici fiscali.

L’Agenzia delle Entrate deve sempre sentire il contribuente prima di revocare il bonus ‘prima casa’?
No. La sentenza conferma che per gli accertamenti fiscali ‘a tavolino’ relativi all’imposta di registro, non sussiste un obbligo generale per l’Amministrazione finanziaria di instaurare un contraddittorio preventivo con il contribuente prima di emettere l’avviso di liquidazione.

Per classificare una casa come lussuosa, è necessario che siano soddisfatti più criteri contemporaneamente?
No. La decisione chiarisce che il solo superamento della soglia di 240 mq di superficie utile è una condizione autonoma e sufficiente per qualificare l’immobile come abitazione di lusso, indipendentemente dalla presenza di altre caratteristiche previste dalla normativa.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 33699 Anno 2023

Civile Ord. Sez. 5 Num. 33699 Anno 2023

Presidente: PAOLITTO LIBERATO

Relatore: CANDIA COGNOME

Data pubblicazione: 04/12/2023

REGISTRO -AGEVOLAZIONE 1^ CASA -ABITAZIONE DI LUSSO – sul ricorso iscritto al n. 30627/2021 del ruolo generale, proposto

COGNOME NOME (codice fiscale CODICE_FISCALE), nato a RAGIONE_SOCIALE il DATA_NASCITA ed ivi residente, INDIRIZZO, rappresentato e difeso, in forza di procura speciale e nomina rilasciate in calce al ricorso, dalla prof. avv. NOME AVV_NOTAIO (codice fiscale CODICE_FISCALE) e dall’avv. NOME COGNOME (codice fiscale CODICE_FISCALE), con studio ‘RAGIONE_SOCIALE, in RAGIONE_SOCIALE, alla INDIRIZZO;

– RICORRENTE –

CONTRO

RAGIONE_SOCIALE (codice fiscale CODICE_FISCALE), in persona del Direttore pro tempore , rappresentata e difesa, ex lege , dall’RAGIONE_SOCIALE (codice fiscale CODICE_FISCALE), domiciliata in RAGIONE_SOCIALE, alla INDIRIZZO;

per la cassazione della sentenza n. 2203/13/2021 della RAGIONE_SOCIALE tributaria regionale del Lazio, depositata in data 26 aprile 2021, non notificata;

UDITA la relazione svolta dal AVV_NOTAIO NOME COGNOME all’udienza camerale del 22 giugno 2023.

RILEVATO CHE:

con avviso di liquidazione n. 2013/1T/019395/000 l’RAGIONE_SOCIALE revocava l’agevolazione fiscale, ai fini dell’imposta di registro, per l’acquisto della prima casa richiesta ed ottenuta da NOME COGNOME in relazione al rogito registrato il 24 luglio 2013, avente ad oggetto l’acquisto di un immobile destinato a civile abitazione e sito in RAGIONE_SOCIALE (composto da piano interrato, terra e primo piano ed annesso giardino al piano terra), avendo l’RAGIONE_SOCIALE accertato che l’unità immobiliare risultava avere le caratteristiche di abitazione di lusso ai sensi degli artt. 5 e 6 del d.m. 2 agosto 1969 n. 1072;
con l’impugnata sentenza la RAGIONE_SOCIALE regionale del Lazio rigettava l’appello proposto dal contribuente, ritenendo che:

-non operasse nella fattispecie in esame il principio del contraddittorio endoprocedimentale, normativamente previsto solo per i tributi armonizzati, come chiarito dalle Sezioni Unite della Corte di cassazione;

la motivazione dell’avviso di liquidazione fosse adeguata, avendo posto il contribuente nelle condizioni di avere piena conoscenza del contenuto della pretesa, consentendogli la piena esplicazione del diritto di difesa;

all’avviso impugnato era stata allegata la nota dell’RAGIONE_SOCIALE del territorio, che comunicava il parere tecnico, secondo cui, sulla base della documentazione depositata agli atti del catasto, « l’unità immobiliare in esame è da considerarsi di lusso sia sulla base

dei criteri di cui all’art.5 che all’art. 6 del suddetto decreto », evidenziando detta relazione « la misura di mq 258,48 quale totale di superfice utili e la misura di 6,76 quale rapporto area scoperta/ area coperta» (v. pagina n. 5 della sentenza impugnata) ;

« il contribuente non ha contestato l’assunto dell’RAGIONE_SOCIALE secondo cui l’immobile in esame riveste le caratteristiche di cui all’art. 6 D.M. 2/8/69, ossia avere una superficie utile complessiva superiore a mq 240, limitando la propria contestazione, nel caso di specie, a rilevare la ritenuta insussistenza RAGIONE_SOCIALE condizioni di cui all’art. 5 stesso decreto» (v. pagina n. 5 della sentenza impugnata);

per il principio consolidato della giurisprudenza di legittimità la superficie utile complessiva di cui all’art. 6 del medesimo decreto va computata sulla base del criterio della utilizzabilità degli ambienti, a prescindere dalla loro effettiva abitabilità;

« il documento tecnico dell’ufficio individua quale totale della superficie utile a tal fine la misura di mq 258,49, misurazione evidentemente superiore a quello fissata dall’art. 6 » (v. pagina n. 6 della sentenza impugnata);

con ricorso notificato il 26 novembre 2021 NOME COGNOME proponeva ricorso per cassazione avverso la citata pronuncia sulla base di cinque motivi di impugnazione, successivamente illustrati con la memoria ex art. 380bis . 1., cod. proc. civ.

L’RAGIONE_SOCIALE resisteva con controricorso notificato il 4 gennaio 2022.

CONSIDERATO CHE:

con il primo motivo di ricorso il contribuente ha lamentato, in relazione all’art. 360, primo comma, num. 3, cod. proc. civ., la violazione e la falsa applicazione degli artt. 10 e 12, comma 7, della legge 27 luglio 2000, n. 212, nella parte in cui la RAGIONE_SOCIALE regionale aveva ritenuto legittimo l’avviso di liquidazione impugnato, nonostante fosse stato emesso dall’RAGIONE_SOCIALE senza la

previa instaurazione del contraddittorio endoprocedimentale e sulla base di un parere tecnico richiesto al proprio RAGIONE_SOCIALE del RAGIONE_SOCIALE;

con la seconda doglianza l’istante ha dedotto, sempre con riferimento all’art. 360, primo comma, num. 3, cod. proc. civ., la violazione e la falsa applicazione dell’art. 7 della legge 27 luglio 2000, n. 212 e dell’art. 3 della legge 7 agosto 1990, n. 241 nella parte in cui il Giudice d’appello aveva considerato adeguatamente motivato l’avviso di liquidazione impugnato per il solo fatto che allo stesso fosse stata allegata la relazione tecnica svolta dall’RAGIONE_SOCIALE Provinciale di RAGIONE_SOCIALE –RAGIONE_SOCIALE -Settore Servizi Tecnici, recante la consistenza dell’immobile oggetto della compravendita rettificata, senza spiegare il percorso logico seguito per giungere alle relative conclusioni e senza dar conto dei fatti specifici per i quali era stata qualificata di lusso l’abitazione oggetto di accertamento;
con la terza censura il COGNOME ha denunciato, con riguardo all’art. 360, primo comma, num. 4, cod. proc. civ., la violazione e la falsa applicazione degli artt. 132, primo comma, num. 4, cod. proc. civ. e 36, comma 2, n. 4), d.lgs. 31 dicembre 1992, n. 546, per aver il Giudice di seconde cure fornito una motivazione meramente apparente, come tale radicalmente carente, « in quanto manifestamente apodittica, fondata su affermazioni gravemente generiche e manifestamente non circostanziate rispetto alle argomentazioni dedotte nel merito, ictu oculi inidonee a far comprendere le ‘ragioni di fatto e di diritto’ poste alla base del decisum ivi adottato » (v. pagina n. 34 del ricorso);
con la quarta ragione di contestazione il contribuente ha lamentato, con riguardo all’art. 360, primo comma, num. 3, cod. proc. civ., la violazione e la falsa applicazione degli artt. 5 e 6 d.m. 2 agosto 1969 n. 1072, per aver la RAGIONE_SOCIALE ritenuto che l’immobile accertato fosse un’abitazione ‘di lusso’, come tale esclusa dalle agevolazioni fiscali previste per la ‘prima casa’ dall’art. 1 della Tariffa Parte Prima del d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, reputando (il Giudice d’appello) che fosse stata contestata
dall’istante solo la sussistenza del requisito richiesto dall’art. 5 del citato d.m. per negare l’agevolazione (vale a dire la presenza di una superfice utile complessiva superiore a 200 mq ed aventi come pertinenza un’area scoperta della superfice di oltre sei volte l’area coperta) e non anche quella del successivo art. 6 (ossia la presenza di una superfice utile complessiva superiore a mq 240), così erroneamente considerando che fossero applicabili le due disposizioni, mentre l’unica a dover essere ritenuta operativa era l’art. 5 del menzionato d.m., che, ai fini dell’esclusione del beneficio, richiedeva la concorrenza RAGIONE_SOCIALE due predette circostanze fattuali;
con l’ultima di ragione di contestazione, l’istante ha eccepito la nullità della sentenza, con riferimento al paradigma censorio di cui all’art. 360, primo comma, num. 3, cod. proc. civ., per violazione dell’art. 112 cod. proc. civ., avendo il Giudice regionale omesso di pronunciarsi in merito all’eccezione sollevata dal ricorrente nel proprio atto di appello in ordine all’illegittimità della sentenza di prime cure nella parte in cui aveva ritenuto tardivo il deposito da parte del contribuente della perizia tecnica di parte, aggiungendo che la RAGIONE_SOCIALE regionale non aveva debitamente esaminato il motivo di appello con cui era stata contestata, sulla scorta della consulenza di parte, anche la sussistenza dei requisiti di cui all’art. 6 del menzionato d.m.;
il ricorso non può essere accolto; queste le ragioni;

risulta inRAGIONE_SOCIALE il primo motivo di impugnazione concernente la dedotta violazione di legge per l’omessa instaurazione del contraddittorio preventivo;

7.1. deve, infatti, osservarsi che, come ricordato anche dalla Corte costituzionale con la pronuncia del 21 marzo 2023, n. 47:

la giurisprudenza della Corte di cassazione, come consolidatasi a seguito della sentenza a Sezioni Unite civili n. 24823 del 2015, ha interpretato «il diritto nazionale, allo stato della legislazione, nel senso che non pone in capo all’Amministrazione fiscale che si accinga ad

adottare un provvedimento lesivo dei diritti del contribuente, in assenza di specifica prescrizione, un generalizzato obbligo di contraddittorio endoprocedimentale, comportante, in caso di violazione, l’invalidità dell’atto », escludendo, pertanto, « che possa attribuirsi valenza generale alla previsione dell’art. 12, comma 7, statuto contribuente, perché questa disposizione, come emerge dal suo tenore testuale, va delimitata ai soli accertamenti conseguenziali ad accessi, ispezioni e verifiche presso i luoghi di riferimento del contribuente, senza che possa estendersi anche alle verifiche ‘a tavolino’ (ex multis, Corte di cassazione, sezione quinta, sentenza 13 dicembre 2022, n. 36502; analogamente, Corte di cassazione, sezione sesta, ordinanza 29 luglio 2022, n. 23729; sezione quinta, ordinanza 6 aprile 2020, n. 7690; sezione sesta, ordinanza 3 luglio 2019, n. 17897) »;
-il Giudice RAGIONE_SOCIALE leggi ha riconosciuto che « la mancata generalizzazione del contraddittorio preventivo con il contribuente, fin qui limitato a specifiche e ben tipizzate fattispecie, risulta ormai distonica rispetto all’evoluzione del sistema tributario, avvenuta sia a livello normativo che giurisprudenziale », ma non ha mancato di segnalare che « dalla pluralità dei moduli procedimentali legislativamente previsti e dal loro ambito applicativo, emerge con evidenza la varietà e la frammentarietà RAGIONE_SOCIALE norme che disciplinano l’istituto e la difficoltà di assumere una di esse a moRAGIONE_SOCIALE generale, come suggerisce il giudice a quo », osservando che « il principio enunciato dall’art. 12, comma 7, statuto contribuente -la partecipazione procedimentale del contribuente -ancorché esprima una esigenza di carattere costituzionale, non può essere esteso in via generale tramite una sentenza di questa Corte »;
per tale via, la Corte costituzionale ha ritenuto che « di fronte alla molteplicità di strutture e di forme che il contraddittorio endoprocedimentale ha assunto e può assumere in ambito tributario, spetta al legislatore, nel rispetto dei principi costituzionali evidenziati, il compito di adeguare il diritto vigente, scegliendo tra diverse possibili opzioni che tengano conto e bilancino i differenti interessi in gioco, in particolare assegnando adeguato rilievo al contraddittorio con i contribuenti »;
7.2. alla luce di quanto precede, resta, dunque, fermo l’ordine di idee secondo cui, con riguardo all’imposta di registro ed in assenza di una specifica previsione di legge, l’amministrazione finanziaria non ha alcun obbligo di instaurare un contraddittorio preventivo con il contribuente prima dell’emanazione dell’avviso di rettifica e liquidazione, limitandosi la sua funzione – come più volte chiarito da questa Corte (cfr. Cass., Sez. T, 27 gennaio 2023, n. 2585 ed in generale, tra le tante, nello stesso senso: Cass., Sez. Un., 9 dicembre 2015, n. 24823; Cass., Sez. 6^-5, 29 ottobre 2018, n. 27420; Cass., Sez. 6^-5, 5 novembre 2020, n. 24793; Cass., Sez. 5^, 29 dicembre 2020, n. 29726; Cass., Sez. 5^, 6 luglio 2021, nn. 19176 e 19177) – alla valutazione della rilevanza fiscale dell’atto negoziale o giudiziale, al momento della registrazione su richiesta o d’ufficio (artt. 10, 11, 12 e 15 del d.P.R. 26 aprile 1986 n. 131) mediante la determinazione della base imponibile (artt. 43 – 53 d.P.R. 26 aprile 1986 n. 131), l’applicazione dell’imposta nella misura (fissa o proporzionale) stabilita secondo le prescrizioni tariffarie corrispondenti alla tipizzazione RAGIONE_SOCIALE fattispecie negoziali (art. 41 d.P.R. 26 aprile 1986 n. 131) ed il recupero dell’imposta non versata o versata in misura inferiore all’importo dovuto (artt. 54, 55 e 56 d.P.R. 26 aprile 1986 n. 131);
anche la seconda doglianza, relativa al difetto di motivazione dell’atto, non merita seguito;

8.1. la censura presenta profili di inammissibilità, in quanto, a fronte della valutazione offerta dal Giudice regionale sul punto (« l’atto impugnato e i relativi allegati contenevano elementi sufficienti a consentire al contribuente la piena esplicazione del suo diritto di difesa »; v. pagina n. 4 della sentenza), ha opposto una diversa interpretazione, sostenendo che l’avviso impugnato (correttamente riprodotto nel ricorso) si fosse limitato a riepilogare le consistenze utili dell’immobile e ad indicare le definizioni ed i criteri stabiliti dal d.m. 2 agosto 1969, n. 1072, riportando il risultato finale, ma senza rappresentare i fatti specifici che avevano indotto l’RAGIONE_SOCIALE a considerare il bene di lusso;
8.2. sotto tale profilo, il motivo risulta inammissibile, in quanto si basa su di una diversa interpretazione di merito dell’avviso impugnato rispetto alla valutazione, pure di merito, fornita dal Giudice dell’appello, omettendo invece di rappresentare la violazione da parte di questi RAGIONE_SOCIALE norme di ermeneutica, con ciò finendo con il contestare l’accertamento di fatto operato nella sentenza impugnata e chiedendo alla Corte di svolgere una nuova e diversa valutazione (di merito) dell’atto, il che non è consentito in sede di legittimità (cfr. in proposito, tra le tante: Cass., Sez. III, 3 febbraio 2021, n. 2496; Cass., Sez. 1, Ordinanza n. 16987 del 27/06/2018, Rv. 649677 – 01; Sez. 3, Sentenza n. 28319 del 28/11/2017, Rv. 646649 01; Sez. 3, Sentenza n. 14355 del 14/07/2016, Rv. 640551 -01; Sez. L, Sentenza n. 25728 del 15/11/2013, Rv. 628585 -01; Sez. L, Sentenza n. 10554 del 30/04/2010, Rv. 613562 01; Sez. 3, Sentenza n. 24539 del 20/11/2009, Rv. 610944 -01; Sez. L, Sentenza n. 23569 del 13/11/2007, Rv. 600273 01; Sez. 1, Sentenza n. 22536 del 26/10/2007, Rv. 600183 -0);
8.3. può aggiungersi che il contenuto del motivo di impugnazione disvela anche la sua infondatezza, giacché l’atto come quello di cui si discute che riepiloga le consistenze utili rilevate dell’immobile, indica i criteri stabiliti dal d.m. 2 agosto 1969, n. 1072 e riporta il risultato finale (la misura della superfice coperta di oltre 200 mq. e quella scoperta di misura superiore oltre 6 volte, a mente dell’art. 5 del citato d.m., nonché la misura della superfice coperta pari a 258,19 mq ai sensi dell’art. 6 del menzionato decreto), offre una motivazione del tutto appagante e rappresentativa RAGIONE_SOCIALE ragioni poste a base della pretesa;
risulta infondata anche la terza doglianza relativa alla dedotta carenza o apparenza della motivazione della sentenza;

9.1. giova ricordare, sul piano dei principi, che costituisce orientamento ampiamente consolidato di questa Corte ritenere che l’ipotesi di motivazione apparente ricorra allorché essa, pur graficamente e, quindi, materialmente esistente, come parte del documento in cui consiste il provvedimento giudiziale, non renda tuttavia percepibili le

ragioni della decisione, perché costituita da argomentazioni obiettivamente inidonee a far conoscere l’ iter logico seguito per la formazione del convincimento, non consentendo, in tal modo, alcun effettivo controllo sull’esattezza e sulla logicità del ragionamento del giudice, lasciando all’interprete il compito di integrarla con le più varie, ipotetiche congetture, considerandosi siffatta motivazione -come suol dirsi – non attingere la soglia del “minimo costituzionale” richiesto dall’art. 111, comma 6, Cost., con conseguente nullità della sentenza per violazione (censurabile ai sensi dell’art. 360, primo comma, num. 4, cod. proc. civ.) anche dell’art. 132, secondo comma, num. 4), cod. proc. civ. o, nel processo tributario, ex 36, comma 2, n. 4, d.lgs. 31 dicembre 1992, n. 546;
9.2. va, invece, esclusa (in seguito alla riformulazione dell’art. 360, primo comma, num. 5, cod. proc. civ., disposta dall’art. 54, comma 1, lett. b) del d.l. 22 giugno 2012, n. 83, conv. in l. 7 agosto 2012, n. 134, applicabile al caso in esame trattandosi di sentenza emessa dopo il 10 settembre 2012) qualunque rilevanza al semplice difetto di “sufficienza” della motivazione ;

9.3. la motivazione della pronuncia in esame sussiste e non risulta apparente, avendo riepilogato i motivi di appello e fornito risposta ai medesimi tramite una sufficiente rappresentazione RAGIONE_SOCIALE relative ragioni, come emerge dall’illustrazione dei suoi contenuti (v. § 2 della parte espositiva della presente ordinanza), che danno conto dell’applicazione del principio di diritto in ordine all’inoperatività del contraddittorio endoprocedimentale in tema di imposta di registro, del riconoscimento
di una motivazione sufficiente dell’avviso in quanto contenente gli elementi idonei a far conoscere al contribuente le ragioni della pretesa, nonché della fondatezza della stessa, avendo considerato l’unità abitativa appartenente alla categoria di quelle di lusso sia con riferimento alla previsione dell’articolo 5, che dell’articolo 6 del citato decreto, rappresentando, infine, che la documentazione fornita dall’ufficio individuava quale superficie utile la misura di mq 258,49, come tale superiore a quella fissata dall’art. 6 del predetto d.m.;
inRAGIONE_SOCIALE risulta pure il quarto motivo di doglianza, con il quale il contribuente ha lamentato l’insussistenza della seconda condizione di cui all’art 5 d.m. 2 agosto 1969, n. 1072, costituita dal rapporto tra superfice coperta e scoperta, come dimostrato dalla consulenza tecnica di parte prodotta in sede di appello, redatta dall’AVV_NOTAIO, il quale aveva ulteriormente accertato che il rapporto tra le due aree (superficie scoperta e quella coperta) non fosse quello di 6.76 stimato dall’RAGIONE_SOCIALE, ma di 4.48, rimproverando al Giudice regionale di aver erroneamente ritenuto che fossero applicabili sia il predetto art. 5, che l’art. 6 del menzionato decreto e che la contestazione dell’avviso impugnato non avesse riguardato la condizione di cui all’art. 6 relativa alla consistenza della superfice utile superiore a 240 mq (riferiti ai fabbricati), così falsamente riconducendo la fattispecie a tale ultima previsione, laddove doveva essere ritenuta applicabile solo la disposizione dell’art. 5 del medesimo decreto (riferibile ad una casa singola, di abitazione ed unifamiliare), con la conseguente necessità di verificare la sussistenza di entrambe le condizioni (superfice utile complessiva superiore a mq 200 e quale pertinenza un’area scoperta della superfice di oltre sei volte quella coperta) stabilite da tale norma;
10.1. questa Corte, anche da ultimo, ha ribadito, ai fini dell’individuazione RAGIONE_SOCIALE caratteristiche RAGIONE_SOCIALE abitazioni di lusso, che:

-l’art. 5 del d.m. 2 agosto 1969, n. 1072 (« Costruzioni aventi come pertinenza un’area scoperta della superficie di oltre sei volte l’area coperta» ) considera(va) «Le case composte di uno o più vani costituenti unico alloggio padronale aventi superficie utile complessiva superiore a

mq. 200 (esclusi i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e posto macchine) ed aventi come pertinenza un’area scoperta della superficie di oltre sei volte l’area coperta», precisando la Corte che « il rapporto tra la superficie dell’area scoperta e quella dell’area coperta, ai sensi dell’art. 5 del d.m. 2 agosto 1969, n. 107, se superiore al sestuplo, comportava la qualificazione come di “lusso” dell’immobile e, quindi, l’esclusione dei benefici tributari per l’acquisto della c.d. ‘prima casa’»;
-l’art. 6 del d.m. 2 agosto 1969, n. 1072 -( «Unità immobiliari con superficie utile complessiva superiore a 240 mq» ) considera(va) : «Le singole unità immobiliari aventi superficie utile complessiva superiore a mq. 240 (esclusi i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e posto macchine)»;

«Questa Corte ha precisato che la norma base di riferimento, per individuare le caratteristiche di lusso riferite all’estensione della superficie dell’immobile, è costituita (proprio) dall’art. 6 del d.m. 2 agosto 1969, n. 1072, disposizione, questa, che è applicabile (indistintamente) ad appartamenti compresi in fabbricati condominiali o a singole unità abitative e che non è contraddetta da quella di cui al precedente art. 5 del d.m. 2 agosto 1969, n. 1072, in quanto la «dimensione dell’area scoperta (in rapporto pertinenziale con l’alloggio padronale) assume rilievo se e in quanto la o le unità immobiliari (che compongano l’alloggio) abbiano (singolarmente considerate) un’area coperta di superficie inferiore a 240 mq» (Cass., Sez. 5^, 20 dicembre 2012, n. 23591; Cass., Sez. 5^, 28 giugno 2016, n. 13311; Cass., Sez. 5^, 27 febbraio 2020, n. 5346)» (così Cass., Sez. T. 12 aprile 2023, n. 9783);
10.2. a tali principi, fondati sulla generale operatività dell’art. 6 del citato decreto, si è uniformata la decisione impugnata, che risulta pertanto immune del denunciato vizio;

non può ricevere seguito nemmeno l’ultima censura con cui il ricorrente ha lamentato l’omessa pronuncia da parte della RAGIONE_SOCIALE regionale sul motivo di gravame concernente l’erronea valutazione, da parte del primo Giudice, circa la tardività del deposito della consulenza

tecnica di parte redatta dall’AVV_NOTAIO NOME AVV_NOTAIO (prodotta in sede di udienza nel corso del giudizio di prima istanza), nonché sul primo motivo di gravame nella parte con cui si poneva in rilievo l’ammissibilità di nuove prove in appello, ai sensi dell’art. 58, comma 2, d.lgs. 31 dicembre 1992, n. 546, contestando, altresì -a dire del ricorrente anche « la sussistenza dei requisiti di cui all’art. 6 del D.M. 2 agosto 1969, attraverso RAGIONE_SOCIALE argomentazioni che, però, non sono state debitamente esaminate dall’adita CTR (v. pagina n. 54 del ricorso), rimproverando, in particolare, alla RAGIONE_SOCIALE regionale di aver ignorato gli elementi emergenti dalla perizia dell’AVV_NOTAIO, prodotta (anche) in grado di appello come nuova prova, da cui risultava che la superfice dell’unità immobiliare era pari a 154,50 mq, come tale ampiamente inferiore ai 240 mq stabiliti dalla menzionata disposizione;
11.1. deve, infatti, osservarsi che:

-i motivi del ricorso originario contro l’avviso di liquidazione impugnato (per come riportati alle pagine nn. 7 ed 8 dell’impugnazione in rassegna, relativi a: 1) « mancata attivazione del contraddittorio preventivo »; 2) « mancanza di motivazione dell’atto impugnato »; 3) « illegittima ripetizione RAGIONE_SOCIALE sanzioni », 4) « errore di calcolo commesso dall’RAGIONE_SOCIALE nella procedura e nei criteri di determinazione del valore accertato di cui all’art. 5 del D.M. 2 agosto 1969 » ) non avevano avuto ad oggetto la contestazione dell’illegittimità della pretesa per violazione dell’art. 6 del d.m. 2 agosto 1969, n. 1072, ma solo in relazione al predetto art. 5 del medesimo decreto, come già evidenziato dal Giudice regionale;
– analogamente (e coerentemente) i motivi di appello, come riportati nel ricorso in esame (v. pagine nn. 10, 11 e 12 del presente ricorso, relativi a: 1) « non condivisibilità della pronuncia di prime cure laddove riteneva tardiva la presentazione da parte del ricorrente RAGIONE_SOCIALE perizia redatta dall’AVV_NOTAIO ; 2) «violazione del contraddittorio preventivo»; 3) « mancato rispetto dell’obbligo di motivazione »; 4) « manifesta illegittimità sella perizia condotta dall’RAGIONE_SOCIALE », sempre con riferimento al rapporto tra superfice coperta e scoperta a
mente del citato art. 5, oltre al rilievo giuridico circa le modifiche apportate dall’art. 10 d.lgs. 14 marzo 2011, n. 23), non avevano riguardato la violazione dell’art. 6 del citato decreto;

-in tale direzione, l’omessa considerazione di quanto rappresentato nella consulenza tecnica di parte dell’AVV_NOTAIO circa l’assenza della condizione di cui all’art. 6 concerneva profili di indagine connessi ad una contestazione che (da quanto emerge dai contenuti del ricorso in esame) non risulta essere stata avanzata con l’originaria impugnazione e con il motivo di gravame, il che preclude, di per sé, di poter riconoscere la ricorrenza di un’omessa pronuncia;

in ogni caso, il Giudice regionale ha ritenuto -giova ripeterlo – che « il documento tecnico dell’ufficio individua quale totale della superficie utile a tal fine la misura di mq 258,49, misurazione evidentemente superiore a quello fissata dall’art. 6 » (v. pagina n. 6 della sentenza impugnata) del d.m. 2 agosto 1969, n. 1072, il che pure esclude, ed a monte, la contestata omissione di pronuncia;

val la pena, allora, ricordare, in uno a quanto già sopra esposto in tema di motivazione della sentenza, che non è richiesto al giudice di dar conto RAGIONE_SOCIALE contrarie motivazioni dei consulenti di fiducia, le quali, anche se non espressamente confutate, si hanno per disattese perché incompatibili con le argomentazioni poste a base della motivazione (cfr., tra le tante, Cass. Sez. II, 24 novembre 2020, n. 26709);

il giudice del merito non deve, infatti, dar conto di ogni argomento difensivo sviluppato dalla parte, essendo, invece, necessario e sufficiente, in base all’art. 132, secondo comma, num. 4, cod. proc. civ., che esponga, in maniera concisa, gli elementi in fatto e di diritto posti a fondamento della sua decisione, dovendo in tal modo ritenersi disattesi, per implicito, tutti gli argomenti non espressamente esaminati (così Così Cass., Sez. VI/T, 2 febbraio 2022, n. 3108, che richiama Cass., Sez. II, 25 giugno 2020, n. 12652; Cass., Sez. I, 26 maggio 2016, n. 10937; Cass., Sez. VI, 17 maggio 2013, n. 12123);
il vizio di omessa pronuncia postula che sia stato completamente omesso il provvedimento che si palesa indispensabile alla soluzione del caso concreto, il che non si verifica quando la decisione adottata comporti la reiezione della pretesa fatta valere dalla parte, anche se manchi in proposito una specifica argomentazione (cfr. Cass., Sez. T., 29 maggio 2023, n. 15015, che richiama Cass. 4 ottobre 2011, n. 20311; Cass. 20 settembre 2013, n. 21612; Cass. 11 settembre 2015, n. 17956), dovendo, piuttosto, ravvisarsi -come detto – una statuizione implicita di rigetto quando la pretesa avanzata col capo di domanda non espressamene esaminato risulti incompatibile con l’impostazione logico -giuridica della pronuncia (cfr. Cass., Sez. T., 29 maggio 2023, n. 15015 cit., che richiama Cass. civ. 4 ottobre 2011, n. 20311; Cass. civ., 8 marzo 2007, n. 5351; Cass. civ., 10 maggio 2007, n. 10696; Cass. civ., 21 luglio 2006, n. 16788);
anche da ultimo è stato ribadito « il principio per cui non ricorre il vizio di omessa pronuncia quando la decisione adottata, in contrasto con la pretesa fatta valere dalla parte, comporti necessariamente il rigetto di quest’ultima, non occorrendo una specifica argomentazione in proposito ed essendo quindi sufficiente quella motivazione che fornisce una spiegazione logica ed adeguata della decisione adottata, evidenziando le prove ritenute idonee a suffragarla, ovvero la carenza di esse, senza che sia necessaria l’analitica confutazione RAGIONE_SOCIALE tesi non accolte o la disamina degli elementi di giudizio non ritenuti significativi (Cass. Sez. 3 – Ordinanza n. 24953 del 06/11/2020; Cass. Sez. 5 Ordinanza n. 7662 del 02/04/2020; Cass. Sez. 2 – Ordinanza n. 20718 del 13/08/2018; Cass. Sez. 1 – Ordinanza n. 24155 del 13/10/2017) » (così Cass., Sez. II, 12 giugno 2023, n. 16516 e, nello stesso senso, tra le tante, Cass. Sez. T. 17 febbraio 2023, n., 5113);
11.2. nello stesso senso questa Corte ha, altresì, ribadito che:

-« secondo il costante indirizzo di questa Corte, anche nell’ambito del contenzioso tributario, in tema di prova, spetta in via esclusiva al giudice di merito il compito di individuare le fonti del proprio convincimento, di assumere e valutare le prove, di controllarne

l’attendibilità e la concludenza, di scegliere, tra le complessive risultanze del processo, quelle ritenute maggiormente idonee a dimostrare la veridicità dei fatti ad esse sottesi, assegnando prevalenza all’uno o all’altro dei mezzi di prova acquisiti, nonché la facoltà di escludere anche attraverso un giudizio implicito la rilevanza di una prova, dovendosi ritenere, a tal proposito, che egli non sia tenuto ad esplicitare, per ogni mezzo istruttorio, le ragioni per cui lo ritenga irrilevante ovvero ad enunciare specificamente che la controversia può essere decisa senza necessità di ulteriori acquisizioni (tra le tante: Cass., Sez. 5^, 17 settembre 2020, n. 19351; Cass., Sez. 5^, 16 febbraio 2021, n. 3941; Cass., Sez. 5^, 23 novembre 2021, n. 36093; Cass., Sez. 5^, 2 settembre 2022, n. 25962; Cass., Sez. 5^, 15 marzo 2023, n. 7498)»;
«parimenti, il giudice di merito, nell’esercizio del proprio potere discrezionale è tenuto unicamente ad evidenziare, in sede di motivazione della propria decisione, la esaustività RAGIONE_SOCIALE altre prove, acquisite o prodotte nel corso dell’istruttoria, ai fini della pronuncia definitiva sulla controversia (tra le tante: Cass., Sez. 5^, 2 agosto 2001, n. 10589; Cass., Sez. 5^, 1 luglio 2003, n. 10330; Cass., Sez. 5^, 25 novembre 2022, n. 34859)»;

-« in altri termini, sono riservate al giudice del merito l’interpretazione e la valutazione del materiale probatorio, nonché la scelta RAGIONE_SOCIALE prove ritenute idonee alla formazione del proprio convincimento, con la conseguenza che è insindacabile, in sede di legittimità, il peso probatorio ascritto ad un elemento di prova in luogo dell’altro, sempre che il giudizio sia logicamente motivato (Cass., Sez. 5^, 9 maggio 2022, n. 14488)» (così, Cass., Sez. T., 20 luglio 2023, 21727);
11.3. non può, alla fine, non riconoscersi che la contestazione in esame risulta, al fondo, basata sul rilievo secondo il quale le ragioni poste base del motivo di appello « non sono state debitamente esaminate dall’adita CTR», con ciò esprimendo un mero dissenso sugli esiti della decisione in virtù di argomentazioni tecniche difensive

asseritamente trascurate dal Giudice regionale, che non integrano il denunciato vizio di omessa pronuncia;

alla stregua RAGIONE_SOCIALE riflessioni che precedono il ricorso va, quindi, rigettato;

le spese del presente grado di giudizio seguono la soccombenza e si liquidano nella misura indicata in dispositivo;

va, infine, dato atto che sussistono i presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso principale, se dovuto (d.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, c. 1quater ).

P.Q.M.

la Corte rigetta il ricorso e condanna NOME COGNOME al pagamento RAGIONE_SOCIALE spese del presente grado di giudizio, che liquida in favore della RAGIONE_SOCIALE nella misura di 4.500,00 € per compenso, oltre spese prenotate a debito.

Dà atto che ricorrono le condizioni di cui all’art. 13. comma 1 -quater , d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115 per versamento da parte del ricorrente di un ulteriore importo pari a quello eventualmente dovuto a titolo di contributo unificato.

Così deciso, nella camera di consiglio del 22 giugno 2023.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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