Abitazione di lusso: il calcolo della superficie utile

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 3308/2025, ha respinto il ricorso di alcuni contribuenti contro l’Agenzia delle Entrate in un caso di revoca dell’agevolazione IVA “prima casa”. L’immobile era stato classificato come abitazione di lusso perché la sua superficie utile, includendo sottotetto e autorimessa, superava i 240 mq. La Corte ha ribadito che la “superficie utile” comprende tutti gli ambienti utilizzabili, a prescindere dall’effettiva abitabilità. Ha inoltre escluso l’applicazione retroattiva di norme più favorevoli in materia di sanzioni, affermando che la modifica dei criteri per definire un’abitazione di lusso non costituisce abolitio criminis, in quanto l’illecito di fondo, ovvero la dichiarazione mendace, rimane immutato.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 15 settembre 2025 in Diritto Tributario, Giurisprudenza Tributaria

Abitazione di lusso e agevolazioni prima casa: la Cassazione definisce i confini

L’acquisto della prima casa è un passo importante, spesso accompagnato da benefici fiscali pensati per alleggerire il carico economico. Tuttavia, questi vantaggi non sono universali e vengono esclusi per le cosiddette abitazioni di lusso. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha fatto luce su due aspetti cruciali: come si calcola la superficie che definisce un immobile come ‘di lusso’ e cosa accade alle sanzioni quando la legge cambia. La pronuncia chiarisce che il concetto di ‘utilità’ di un vano prevale sulla sua ‘abitabilità’ e che le modifiche normative non cancellano retroattivamente l’illecito commesso.

I Fatti del Caso: La Controversia sulla Superficie dell’Immobile

Il caso nasce da un avviso di rettifica dell’Agenzia delle Entrate nei confronti di alcuni contribuenti. L’Ufficio contestava l’applicazione dell’aliquota IVA agevolata al 4% sull’acquisto di un’abitazione, sostenendo che l’immobile possedesse le caratteristiche di un’abitazione di lusso. In particolare, la superficie complessiva dell’immobile era di 293 mq, superando il limite di 240 mq stabilito dal D.M. del 2 agosto 1969 per le abitazioni non di lusso. I contribuenti hanno impugnato la decisione, sostenendo che dal calcolo avrebbero dovuto essere esclusi l’area dell’autorimessa e l’intero piano sottotetto, destinato a solaio.

Il Calcolo della Superficie per l’Abitazione di Lusso

Il primo motivo di ricorso si è concentrato sull’errata applicazione delle norme che definiscono un’abitazione di lusso. I ricorrenti chiedevano di escludere dal computo dei 293 mq l’autorimessa e il sottotetto. La Corte di Cassazione, tuttavia, ha respinto questa tesi, confermando l’orientamento consolidato della giurisprudenza.

Secondo i giudici, il criterio per determinare la superficie non è la mera ‘abitabilità’ degli spazi, ma la loro ‘utilizzabilità’. Il concetto di ‘superficie utile’ è ampio e include tutta la superficie dell’unità immobiliare ad eccezione di balconi, terrazze, cantine, soffitte, scale e posti auto. Nel caso di specie, il sottotetto adibito a deposito e l’autorimessa sono stati considerati vani utili alle esigenze abitative e, non rientrando nelle specifiche esclusioni, dovevano essere inclusi nel calcolo. La Corte ha sottolineato che il parametro della superficie utile è stato scelto dal legislatore come indicatore del carattere ‘lussuoso’ dell’immobile, e deve essere interpretato in senso estensivo.

La Questione delle Sanzioni e la Modifica Normativa

Il secondo motivo di ricorso sollevava una questione legata al principio del favor rei, sancito dall’art. 3 del D.Lgs. 472/1997. I contribuenti sostenevano che le successive modifiche legislative (in particolare quelle del 2011 e 2014), che hanno ancorato la definizione di abitazione di lusso alla sola categoria catastale (A/1, A/8, A/9) e non più alla metratura, avrebbero dovuto portare all’annullamento delle sanzioni.

Anche su questo punto, la Corte ha dato torto ai ricorrenti. Citando una precedente pronuncia delle Sezioni Unite (n. 13145/2022), i giudici hanno chiarito che non si è verificata una abolitio criminis. L’illecito contestato non è il possesso di un immobile con una certa metratura, ma la falsa dichiarazione resa per ottenere un beneficio fiscale indebito. Sebbene i parametri per ottenere l’agevolazione siano cambiati nel tempo, la condotta di dichiarare il falso per fruire di un’agevolazione resta sanzionabile. La struttura dell’illecito, incentrata sulla dichiarazione mendace, è rimasta inalterata.

Le Motivazioni della Decisione

La Corte di Cassazione ha motivato il rigetto del ricorso basandosi su due pilastri argomentativi. In primo luogo, ha riaffermato l’interpretazione estensiva del concetto di ‘superficie utile’ ai sensi del D.M. del 1969. La decisione si fonda sul principio che l’utilizzabilità potenziale di un ambiente, e non la sua effettiva abitabilità, è il parametro corretto per esprimere il carattere lussuoso di un’abitazione. Pertanto, vani come sottotetti e autorimesse, se funzionali all’abitazione e non rientranti nelle esclusioni tassative, concorrono a formare la superficie totale. In secondo luogo, riguardo alle sanzioni, la Corte ha spiegato che la modifica legislativa dei criteri per l’agevolazione non ha fatto venir meno l’illiceità della condotta. L’essenza dell’infrazione è la dichiarazione non veritiera finalizzata a ottenere un vantaggio fiscale. Anche se l’oggetto della dichiarazione (i parametri di lusso) è mutato, l’azione mendace rimane punibile. La Corte ha concluso che non si è verificata alcuna abolitio criminis e che le sanzioni irrogate prima della riforma del 2014 restano pienamente efficaci.

Le Conclusioni: Implicazioni Pratiche della Sentenza

Questa ordinanza offre importanti indicazioni pratiche per chi si appresta ad acquistare un immobile sperando di beneficiare delle agevolazioni ‘prima casa’. È fondamentale prestare la massima attenzione al calcolo della superficie utile, considerando che anche locali accessori come autorimesse e sottotetti possono essere inclusi nel computo se non rientrano nelle specifiche esclusioni normative. La decisione ribadisce che la normativa applicabile è quella vigente al momento della stipula dell’atto di compravendita, e le successive modifiche legislative, anche se più favorevoli, non hanno efficacia retroattiva per annullare le sanzioni derivanti da dichiarazioni mendaci. Di conseguenza, la diligenza nella valutazione delle caratteristiche dell’immobile e nella compilazione della documentazione fiscale rimane un requisito imprescindibile per evitare spiacevoli sorprese con il Fisco.

Quali aree di un immobile vengono incluse nel calcolo della ‘superficie utile’ per determinare se è un’abitazione di lusso?
Nel calcolo della superficie utile rientra tutta la superficie dell’unità immobiliare diversa da balconi, terrazze, cantine, soffitte, scale e posti auto. Il criterio determinante è l’utilizzabilità degli ambienti, non la loro effettiva abitabilità. Pertanto, anche locali come sottotetti usati come deposito e autorimesse vengono computati.

Una modifica legislativa che rende più favorevoli i criteri per ottenere un’agevolazione fiscale annulla le sanzioni per chi non rispettava i vecchi parametri?
No. Secondo la Corte di Cassazione, la modifica dei parametri per definire un’abitazione di lusso non costituisce abolitio criminis. L’illecito sanzionato è la dichiarazione mendace resa per ottenere il beneficio, e questa condotta rimane punibile anche se i presupposti per l’agevolazione sono cambiati. Le sanzioni irrogate in base alla normativa precedente restano efficaci.

Il sottotetto e l’autorimessa contano nel calcolo dei 240 mq per le agevolazioni ‘prima casa’ secondo la vecchia normativa?
Sì. La Corte ha stabilito che locali come il sottotetto-deposito e l’autorimessa devono essere inclusi nel calcolo della superficie utile perché sono vani funzionali alle esigenze dell’abitazione e non rientrano nelle categorie esplicitamente escluse dalla legge (come balconi, cantine o soffitte).

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 5 Num. 3308 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 5 Num. 3308 Anno 2025

Presidente: NOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 10/02/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 13085/2017 R.G. proposto da : COGNOME NOMECOGNOME COGNOME NOME COGNOME NOME COGNOME, domiciliato ex lege in ROMA, INDIRIZZO presso la RAGIONE_SOCIALE della CORTE di CASSAZIONE, rappresentato e difeso dall’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE

-ricorrente-

RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliata in ROMA INDIRIZZO presso l’AVVOCATURA GENERALE DELLO STATO (ADS80224030587) che la rappresenta e difende -resistente- avverso SENTENZA di COMM.TRIB.REG. della LOMBARDIA n. 6362/2016 depositata il 01/12/2016.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 19/11/2024 dal Consigliere COGNOME

FATTI DI CAUSA

L’Agenzia delle Entrate di Bergamo notificava ai contribuenti un avviso di rettifica e liquidazione, teso a recuperare a tassazione la maggiore Iva dovuta, in ragione della ritenuta inapplicabilità dell’aliquota agevolata del 4% prevista per l’acquisto di abitazioni non di lusso. L’Ufficio aveva, in effetti, riscontrato che l’immobile oggetto della compravendita presentava caratteristiche suscettibili di ricondurlo entro quelli di lusso, ai sensi dell’art. 6 D.M. n. 1072 del 2 agosto 1969. In particolare, l’Agenzia rimarcava che l’immobile compravenduto presentava un’estensione pari a 293 mq, dunque un valore superiore ai 240 mq, costituenti limite massimo previsto per poter considerare un’abitazione non di lusso. Il ricorso per cassazione della parte contribuente è affidato a due motivi di censura; l’Agenzia si è costituita al solo fine di partecipare all’eventuale udienza di discussione.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo di ricorso si lamenta l’errata applicazione dell’art. 1 Tariffa Allegata al d.P.R. n. 131 del 1986 e del D.M. Lavori Pubblici 2 agosto 1969, n. 6, per avere la CTR confermato la sentenza di primo grado trascurando di escludere dal computo della superficie complessiva valorizzata, pari a 293 mq, ‘ l’area dell’autorimessa destinata a posto auto e l’intero piano sottotetto, destinato a solaio ‘.

Con il secondo motivo di ricorso si censura la mancata applicazione dell’art. 3 D.Lgs. n. 472 del 18 dicembre 1997, per avere la CTR tralasciato di considerare che l’art. 3 di detto decreto prevede che nessuno può essere assoggettato a sanzioni per un fatto che secondo la legge posteriore non costituisce violazione punibile,

sicché, tenuto conto che l’art. 10 D.Lgs. 14 marzo 2011, n. 23, ha totalmente innovato la materia modificando i criteri di individuazione dei fabbricati di lusso, non erano applicabili le sanzioni viceversa irrogate.

Il primo motivo è infondato.

La CTR ha diffusamente argomentato sulla non spettanza dell’agevolazione invocata dalla parte contribuente. Il giudice d’appello ha, in particolare, evidenziato che: l’utilizzabilità degli ambienti rileva ‘ a prescindere dalla loro effettiva abitabilità ‘; il concetto di superficie utile non può restrittivamente identificarsi con la sola ‘ superficie abitabile’ ; utile è tutta la superficie dell’unità immobiliare diversa dai balconi, dalle terrazze, dalle cantine, dalle soffitte, dalle scale e dal posto auto; nella superficie utile ricadono anche i muri perimetrali e divisori; certamente i locali ‘ sottotetto ‘ e l” autorimessa ‘, non rientrando nelle esclusioni prima mentovate, vanno computate al fine di valutare il superamento della soglia massima consentita per l’accesso all’agevolazione fiscale; la parte appellante ha essa stessa dedotto le potenzialità d’uso, allegando di adoperare il sottotetto ‘ a mo’ di deposito ‘; non rilevano i frazionamenti dell’immobile, in ragione della ‘ diversità del diritto reale vantato, posto che il computo si fa sull’intera superficie ‘.
Il giudice d’appello si è posto nel condivisibile solco della giurisprudenza di legittimità, secondo cui ‘ In tema di agevolazioni cd. “prima casa”, ai fini dell’individuazione di un’abitazione di lusso, nell’ottica di escludere il beneficio, la superficie utile deve essere determinata avuto riguardo all’utilizzabilità degli ambienti, a prescindere dalla loro effettiva abitabilità, costituendo tale requisito il parametro idoneo ad esprimere il carattere “lussuoso” dell’immobile. Ne consegue che il concetto di superficie “utile” non può restrittivamente identificarsi con la sola “superficie abitabile”, dovendo interpretarsi l’art. 6 del d.m. n. 1072 del 1969 nel senso che è “utile” tutta la superficie dell’unità immobiliare diversa dai
balconi, dalle terrazze, dalle cantine, dalle soffitte, dalle scale e dal posto macchine e che nel calcolo dei 240 metri quadrati rientrano anche i soppalchi ‘ (Cass. n. 29643 del 2019) . Questa Corte ha anche incisivamente puntualizzato che ‘ In tema di imposta di registro, al fine di stabilire se un’abitazione sia di lusso e, come tale, esclusa dai benefici per l’acquisto della cd. prima casa, la superficie utile deve essere determinata avendo riguardo alla “utilizzabilità degli ambienti”, a prescindere dalla effettiva abitabilità degli stessi, in quanto il parametro idoneo ad esprimere il carattere “lussuoso” di una abitazione è costituito dalla superficie utile che non può, pertanto, identificarsi restrittivamente con la sola superficie abitabile, in quanto l’art. 6 del D.M. 2 agosto 1969, n. 1072, deve essere interpretato nel senso che è “utile” tutta la superficie dell’unità immobiliare diversa dai balconi, dalle terrazze, dalle cantine, dalle soffitte, dalle scale e dal posto auto e che nel calcolo dei 240 mq rientrano anche le murature, i pilastri, i tramezzi e i vani di porte e finestre ‘ (Cass. n. 19286 del 2019). La Corte Suprema ha anche precisato che ‘ In tema di imposta di registro, ipotecarie o catastali, per stabilire se un’abitazione sia di lusso e, quindi, esclusa dai benefici per l’acquisto della prima casa ai sensi della tariffa I, art. 1, nota II bis, del d.P.R. n. 131 del 1986, la sua superficie utile – complessivamente superiore a mq. 240 – va calcolata alla stregua del d.m. Lavori Pubblici n. 1072 del 1969, che va determinata in quella che – dall’estensione globale riportata nell’atto di acquisto sottoposto all’imposta – residua una volta detratta la superficie di balconi, terrazze, cantine, soffitte, scale e del posto macchina, non potendo, invece, applicarsi i criteri di cui al d.m. Lavori Pubblici n. 801 del 1977, richiamato dall’art. 51 della l. 2 n. 47 del 1985, le previsioni della quale, relative ad agevolazioni o benefici fiscali, non sono suscettibili di un’interpretazione che ne ampli la sfera applicativa ‘ (Cass. n. 17470 del 2019). Nella nomofilachia è stato anche specificato che
‘ In tema di agevolazioni c.d. prima casa, al fine di stabilire se un’abitazione sia di lusso e come tale esclusa da detti benefici, occorre fare riferimento alla nozione di superficie utile complessiva di cui all’art. 6 del d.m. Lavori Pubblici 2 agosto 1969, n. 1072, per il quale, premesso che viene in rilievo la sola utilizzabilità e non anche l’effettiva abitabilità degli ambienti, detta superficie deve essere determinata escludendo dalla estensione globale riportata nell’atto di acquisto sottoposto all’imposta, quella di balconi, terrazze, cantine, soffitte, scale e del posto macchina ‘ ( Cass. n. 8409 del 2019).
In definitiva, la CTR, ritenuti applicabili i parametri di individuazione degli immobili di lusso di cui al d.m. del 2 agosto 1969, stante l’irretroattività del d.lgs. n. 23 del 2011 e del d.lgs. n. 175 del 2014, ha sostenuto che nella specie l’immobile superava i 240 mq dovendosi computare nella superficie “utile”, individuata in quella lorda ed in quella che risulti destinata ai bisogni ordinari dell’abitazione, anche il sottotettodeposito e l’autorimessa, in quanto vano utile alle esigenze di quanti ne avevano la disponibilità.
Il secondo motivo è infondato.

La parte ricorrente denuncia la violazione e falsa applicazione dell’art. 3 D.Lgs. n. 472 del 1997, censurando la statuizione impugnata per avere escluso la retroattività (alle compravendite stipulate anteriormente al 1° gennaio 2014) della nuova disciplina in materia di individuazione degli immobili di lusso, di cui al combinato disposto dei decreti legislativi n. 23 del 2011 e n. 175 del 2014, anche con riferimento alle sanzioni.

L’assunto di parte ricorrente non coglie nel segno.

La modifica, in vigore dal 2014, dei parametri cui si agganciano i presupposti per la fruizione dell’agevolazione fiscale per gli immobili ‘non di lusso’ con attribuzione di rilevanza alla sola categoria catastale, non più all’elemento dell’estensione dei metri

quadri complessivi utilizzabili, previsto dal D.M. 2 agosto 1969 -non ha inciso retroattivamente sulla sanzionabilità della condotta.

Pur nel cambiamento dell’oggetto della dichiarazione finalizzata a fruire del beneficio fiscale, la violazione continua a essere rappresentata in nuce dal mendacio, che è l’elemento saliente e inalterato. Deve, pertanto, escludersi si sia registrata un’ abolitio criminis .

La falsa dichiarazione del contribuente, per quanto resa prima del 2014, seguita ad essere sanzionabile, in quanto è il mendacio a connotare strutturalmente l’illecito e a integrarne il tratto caratterizzante.

Significativamente le Sezioni Unite di questa Corte, con la sentenza n. 13145 del 27 aprile 2022, hanno affermato in tema di ‘agevolazione prima casa’ che ‘ la modifica dei parametri ai quali ancorare i presupposti per il riconoscimento del beneficio, disposta, quanto all’IVA, dall’art. 33 del d.lgs. n. 175 del 2014, non ha inciso retroattivamente e l’infrazione, costituita dalla dichiarazione mendace, della quale è soltanto cambiato l’oggetto, è rimasta immutata; ne consegue che non si è verificata alcuna abolitio criminis” .
Le argomentazioni dimesse dal Supremo Consesso in riferimento al beneficio ‘prima casa’ sono mutuabili, per identità di ratio , in relazione al diverso beneficio fiscale dell’imposta di registro sugli immobili ‘non di lusso’.

In tema di IVA, con l’art. 10, comma 5, del Dlgs n. 23 del 2011 (in vigore dal 1° gennaio 2014) si compendia alla stregua di un intervento normativo di semplificazione, che ha allacciato l’applicazione dell’aliquota agevolata al dato negativo della mera non riconducibilità dell’immobile di riferimento entro le categorie catastali A/1 (immobile signorile), A/8 (villa) e A/9 (castello), a prescindere (da allora in poi) dalle concrete caratteristiche del bene.

In un secondo tempo, peraltro, con l’art. 33 D.Lgs. n. 175 del 2014, il legislatore -che dapprincipio aveva trascurato di occuparsi anche dell’imposta di registro, per la quale l’aliquota agevolata del 4% (Tabella A, Parte II, allegata al d.P.R. n. 633/72), continuava a poggiare sull’invariato riferimento alle caratteristiche di ‘lussuosità’ tratteggiate dal D.M. del 1969 -ha proceduto al riallineamento fra la disciplina dell’IVA e quella dell’imposta di registro, ancorando anche le agevolazioni fiscali correlate a quest’ultima al solo dato catastale, al netto di riferimenti al metraggio complessivo e alla superficie utile degli immobili.
Con riferimento ad ambedue le imposte, a venire in rilievo è, pertanto, l’essenza della trama argomentativa che connota la su richiamata sentenza delle Sezioni Unite, a tenore della quale le disposizioni che identificano le case ‘di lusso’ in base alla sola categoria catastale non hanno comportato un fenomeno di ‘ abolitio criminis ‘, di talché le sanzioni irrogate in relazione agli atti anteriori al 2014 rimangono efficaci. D’altronde, la circostanza che il mendacio del contribuente sia caduto su un elemento -quello dell’estensione della superficie utile dell’immobile ormai estraneo alla fattispecie agevolativa non sovverte un aspetto assorbente, quello per cui il comportamento sanzionato dal legislatore rimane la dichiarazione falsa circa i presupposti per l’agevolazione, cioè, nel caso di specie, circa le caratteristiche dell’immobile.
Ciò che è mutato dal 2014 non è, in altri termini, l’oggetto della dichiarazione, che investe a oggi come allora le caratteristiche non di lusso dell’immobile; ad essere cambiati sono, piuttosto, esclusivamente i presupposti dell’agevolazione, ossia i parametri che consentono di stabilire quando un immobile è o non è di lusso. La struttura dell’illecito resta, in definitiva, pur sempre incardinata sulla dichiarazione mendace. È quest’ultima ad assurgere a presupposto per la revoca dell’agevolazione, quindi anche per l’irrogazione della sanzione amministrativa. La ‘fisionomia’
dell’infrazione, costituita dalla dichiarazione mendace, della quale è soltanto cambiato l’oggetto, è rimasta, in ultima analisi, immutata.

Anche questa seconda censura, pertanto, va disattesa.

Conseguentemente il ricorso va rigettato. Le spese sono regolate dalla soccombenza e liquidate nella misura esplicitata in dispositivo.

P.Q.M.

Rigetta il ricorso; condanna la parte ricorrente al pagamento in favore della controricorrente delle spese del giudizio di legittimità, che liquida in euro 5.900,00 per compensi, oltre spese prenotate a debito.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater del d.P.R. n. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento da parte del ricorrente dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso a norma del comma 1bis dello stesso art. 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, il 19/11/2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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