Violazione di domicilio: cortile condominiale recintato

La Corte di Cassazione conferma la condanna per violazione di domicilio a carico di un condomino che si introduceva in un’area cortilizia, formalmente comune ma recintata e ad uso esclusivo della vicina, per spiarla. La sentenza stabilisce che la situazione di fatto, ovvero l’uso effettivo e stabile di un’area come pertinenza privata, prevale sulla formale comproprietà, garantendo la tutela penale del domicilio anche in assenza di un accordo scritto di divisione.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 20 febbraio 2026 in Diritto Penale, Giurisprudenza Penale

Violazione di Domicilio in Cortile Condominiale: Quando la Recinzione Crea uno Spazio Privato

La recente sentenza della Corte di Cassazione affronta un’interessante questione legata al reato di violazione di domicilio, chiarendo quando un’area condominiale comune possa essere considerata una pertinenza esclusiva e, di conseguenza, uno spazio di privata dimora tutelato penalmente. Il caso riguarda un condomino condannato per essersi introdotto nell’area esterna recintata della vicina di casa per spiarla, area che, seppur formalmente di proprietà comune, era di fatto ad uso esclusivo di quest’ultima.

I Fatti di Causa: Spionaggio nel Cortile

I protagonisti della vicenda sono due vicini di casa residenti nello stesso stabile. La vittima, abitante al piano terra, aveva recintato una porzione del cortile condominiale adiacente al suo appartamento. Questa decisione era stata presa in accordo con gli altri condomini per evitare la fuga dei suoi cani e per utilizzare lo spazio come pertinenza esclusiva della propria abitazione, arredandolo di conseguenza. L’imputato, inizialmente favorevole, aveva poi cambiato idea, opponendosi alla formalizzazione dell’accordo di divisione.

Nonostante il suo successivo dissenso, l’uomo si era introdotto ripetutamente e clandestinamente in quest’area recintata con il chiaro scopo di spiare la vicina e la sua famiglia attraverso le finestre. Questo comportamento ha portato alla sua condanna per il reato di violazione di domicilio, confermata sia in primo grado che in appello.

La Questione sulla Violazione di Domicilio in Area Comune

Il ricorso in Cassazione si fondava su un punto cruciale: l’imputato sosteneva che, essendo l’area parte di una zona condominiale comune e mancando un accordo scritto e formalizzato per la sua divisione, la vicina non godesse del cosiddetto ius excludendi alios, ovvero il diritto di escludere gli altri. Di conseguenza, a suo dire, non si poteva configurare il reato di violazione di domicilio, poiché egli stava accedendo a una proprietà di cui era, in parte, titolare.

La difesa puntava sul fatto che l’imputato non aveva mai intrapreso azioni legali per rimuovere la recinzione, ma il suo rifiuto a formalizzare l’accordo era una prova sufficiente del suo dissenso e della natura ancora comune dello spazio.

Le Motivazioni della Corte di Cassazione

La Suprema Corte ha rigettato il ricorso, ritenendo la doglianza infondata e confermando la condanna. Il ragionamento dei giudici si è concentrato sulla prevalenza della situazione di fatto rispetto al titolo formale di proprietà. La Corte ha sottolineato che, ai fini della configurabilità del reato, ciò che conta è che un luogo sia percepito e utilizzato come ‘effettivo domicilio’ o ‘privata dimora’ dall’occupante.

Nel caso specifico, la vittima aveva recintato l’area, vi aveva collocato arredi, una piscina e gli alloggi per il cane, trasformandola a tutti gli effetti in una pertinenza della propria abitazione dove svolgeva atti della vita quotidiana. Questo uso esclusivo e continuativo, tollerato di fatto anche dall’imputato (che non aveva mai agito legalmente per contestare la delimitazione), aveva creato una situazione meritevole di tutela.

La Corte ha specificato che lo scopo dell’introduzione dell’imputato non era quello di esercitare un presunto diritto di comproprietà, ma quello di spiare la persona offesa, violandone l’intimità personale e familiare. L’occupazione di un luogo, anche se non supportata da un valido titolo formale, conferisce all’occupante l’esercizio dello ius excludendi quando le modalità del rapporto creano un effettivo domicilio.

Le Conclusioni

Questa sentenza ribadisce un principio fondamentale: la tutela penale del domicilio non si ferma ai confini catastali o agli accordi scritti, ma si estende a tutti quei luoghi in cui una persona svolge la propria vita privata in modo stabile e riconoscibile. Un’area comune, se recintata e utilizzata in modo esclusivo come pertinenza di un’abitazione, diventa a tutti gli effetti una ‘privata dimora’. Chi vi si introduce clandestinamente e contro la volontà dell’occupante, specialmente con finalità illecite come lo spionaggio, commette il reato di violazione di domicilio, a prescindere dalla comproprietà formale dell’area.

Un’area condominiale comune può essere considerata domicilio privato ai fini del reato di violazione di domicilio?
Sì, secondo la sentenza, un’area comune può essere considerata domicilio privato se una situazione di fatto stabile e riconoscibile la qualifica come pertinenza esclusiva di un’abitazione, dove si svolgono atti della vita privata. La recinzione e l’uso esclusivo sono elementi determinanti.

L’assenza di un accordo scritto per la divisione di un’area comune impedisce la configurazione della violazione di domicilio?
No. La Corte ha stabilito che la situazione di fatto prevale sulla formalizzazione dell’accordo. Se un’area viene utilizzata stabilmente come privata dimora con l’assenso, anche tacito o per inerzia, degli altri, essa gode della tutela penale, indipendentemente dalla mancanza di un atto scritto.

Qual è stato l’elemento decisivo per la Corte nel confermare la condanna?
L’elemento decisivo è stata la finalità dell’azione dell’imputato. Il suo scopo non era affermare un diritto di comproprietà, ma spiare la vittima, violandone l’intimità. Questo, unito alla situazione di fatto che vedeva l’area come pertinenza esclusiva dell’abitazione della vicina, ha reso la sua introduzione illecita e configurabile come violazione di domicilio.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Penale Sez. 5 Num. 45485 Anno 2023

Penale Sent. Sez. 5 Num. 45485 Anno 2023

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data Udienza: 17/10/2023

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

COGNOME NOME NOME il DATA_NASCITA

avverso la sentenza del 24/01/2023 della CORTE APPELLO di TORINO

visti gli atti, il provvedimento impugNOME e il ricorso;

Lette le conclusioni del Procuratore generale, NOME COGNOME, che ha chiesto dichiararsi inammissibile il ricorso;

RITENUTO IN FATTO

1. La pronunzia impugnata è stata deliberata il 24 gennaio 2023 dalla Corte di appello di Torino, che ha confermato la condanna inflitta a NOME COGNOME per il reato di violazione di domicilio, assolvendolo, invece, per il reato di molestie. Il reato per cui si procede vede come vittima NOME COGNOME, una vicina di casa dell’imputato, che questi spiava dalle finestre previa introduzione in un’area adiacente all’abitazione della persona offesa, sita al piano terra della stessa palazzina in cui abitava anche il prevenuto (oltre che un terzc condomino); tale area faceva parte di una zona cortilizia di proprietà comune e che la donna aveva recintato, con l’accordo degli altri condomini, per evitare che i suoi cani scappassero e che utilizzava come pertinenza esclusiva. L’accordo circa la
suddivisione dell’area tra i vari condomini non si era, tuttavia, formalizzato per il ripensamento del prevenuto.

Avverso detta sentenza ha proposto ricorso per cassazione l’imputato a mezzo del difensore di fiducia, formulando un unico motivo di ricorso, con cui denunzia vizio di motivazione quanto al giudizio di penale responsabilità.

Sarebbe errato – sostiene il ricorrente – il ragionamento della Corte di merito laddove ha attribuito rilievo al mancato esperimento di azioni a tutela della proprietà comune da parte dell’imputato, trascurando tuttavia il suo espresso rifiuto di concludere l’accordo per la divisione. La Corte distrettuale prosegue il ricorrente – ritiene elemento di prova rilevante il fatto che l’imputato non abbia agito in giudizio e non motiva circa il fatto che anche gli altri condomini non avevano proceduto con azione legale contro il prevenuto per concludere la divisione e che l’imputato aveva posto in essere atti con i quali aveva dimostrato di considerare il cortile indiviso. Vi sarebbe il dubbio che l’imputato avesse errato nella lettura della norma extrapenale che fonderebbe il diritto esclusivo della persona offesa e ciò a fronte del suo rifiuto di addivenire alla divisione.

CONSIDERATO IN DIRITTO

Il ricorso è infondato e va, pertanto, respinto.

La ricostruzione che si coglie dalla sentenza impugnata evidenzia come l’imputato abbia ripetutamente avuto accesso, in maniera clandestina, nell’area recintata adiacente l’abitazione della persona offesa, attuando condotte aventi l’evidente fine di spiarla attraverso le finestre, tanto che la persona offesa e la figlia ormai si vestivano nel corridoio, unico luogo non esposto alla vista di chi si trovasse all’esterno.

Il ricorrente – proprietario di un appartamento nel medesimo stabile contesta la sentenza impugnata affermando che la persona offesa non avesse lo ius excludendi alios che costituisce il presupposto per la sussistenza del reato di violazione di domicilio, dal momento che l’area recintata fa parte di una zona condominiale comune e l’accordo iniziale circa una tripartizione tra i tre condomini – ivi compreso il ricorrente – non era stato poi formalizzato proprio per l’opposizione dell’imputato.

Orbene si impone il rigetto del ricorso perché la doglianza è infondata.

Il Collegio premette di condividere l’insegnamento di questa Corte secondo cui, ai fini della configurabilità del reato di violazione di domicilio, l’occupazione

non coperta da valido titolo non esclude in capo all’occupante l’esercizio dello ius excludendi alios, quando le particolari modalità con cui si è svolto il rapporto con il titolare del diritto sull’immobile consentono di ritenere quel luogo come l’effettivo domicilio dell’occupante medesimo (Sez. 5, n. 30742 del 12/04/2019, Rv. 276907). Dando seguito a questo approdo esegetico può affermarsi che lo svolgersi dei rapporti tra i condomini della piccola palazzina teatro dei fatti sub iudice dava luogo, in capo alla persona offesa, ad una situazione di fatto meritevole di tutela; dopo un accordo verbale sulla tripartizione dell’area, la COGNOME aveva recintato – nella non opposizione degli altri – la porzione antistante la sua unità immobiliare facendone, a tutti gli effetti, una pertinenza della propria abitazione (collocandovi arredi, una piscina e gli alloggi del cane), con il perdurante assenso del terzo condomino e con la sostanziale inerzia dell’imputato, che non risulta avere intentato azioni per contestare la delimitazione nel momento in cui era ritorNOME sull’iniziale intenzione di consentire la suddivisione. Non rileva che l’accordo non fosse stato, alla fine, tradotto in un atto scritto, giacché può e deve darsi rilievo alla situazione di fatto nella realtà non contestata, che faceva della zona suddetta un luogo oramai protetto dove la persona offesa svolgeva atti della vita quoticiana. Non è senza rilievo che, in casi analoghi ma non sovrapponibili a quello oggi sub iudice, la giurisprudenza di questa Corte abbia attribuito rilievo, quale titolo per lo ius excludendi alios dall’interno di un’abitazione, alla mera situazione di fatto creatasi, a prescindere da qualsiasi formalizzazione o diritto dell’uno o dell’altro sul bene immobile teatro della violazione; si pensi alla situazione creatasi tra ex conviventi, già entrambi abitanti nella stessa abitazione, quando uno dei due manifesti la volontà di interrompere il rapporto e resti all’interno della casa comune (Sez. 5, n. 3998 del 19/12/2018, dep. 2019, Santini, Rv. 2753749) oppure il caso del coniuge allontaNOMEsi dopo una separazione di fatto (Sez. 5, n. 47500 del 21/09/2012, Catania, Rv. 254518), situazioni in cui questa Corte ha ritenuto meritevole di tutela la condizione di chi continui a permanere all’interno dell’immobile. Corte di Cassazione – copia non ufficiale
Si aggiunga che, su questo aspetto, il ricorso è generico nella misura in cui allude ad atti di dissenso dell’imputato rispetto alla delimitazione dell’area attuata dalla vittima, ma senza chiarire di quali condotte si trattasse. Ove mai il riferimento agli «atti con i quali ha dimostrato di considerare il cortile indiviso (altrimenti non vi sarebbe oggi processo)» (cfr. pag. 4 del ricorso) fosse ai comportamenti che oggi gli vengono contestati, è evidente che si tratterebbe di un argomento di censura del tutto inconferente, considerato che – alla luce del comportamento concreto tenuto dal ricorrente – lo scopo della sua introduzione all’interno della zona era non già quello di manifestare il suo dissenso sulla
questione della delimitazione e di esercitare, a torto o a ragione, il suo diritto di comproprietà, ma quello di spiare la persona offesa e di violarne l’intimità personale e familiare.

Al rigetto del ricorso consegue la condanna del ricorrente al pagamento delle spese processuali.

Rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento delle spese processuali.

Così deciso 11 17/10/2023.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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