Variante leggera edilizia: quando serve il permesso?

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 47680/2023, ha chiarito i limiti della cosiddetta ‘variante leggera’ in edilizia. Nel caso specifico, un costruttore è stato condannato per aver modificato un progetto, trasformando un’area parcheggio in residenziale. Il ricorso, basato sull’idea che si trattasse di una variante leggera sanabile con SCIA, è stato dichiarato inammissibile. La Corte ha ribadito che qualsiasi modifica comporti un aumento di volumetria o un mutamento della destinazione d’uso non può essere considerata una variante leggera e richiede un nuovo permesso di costruire.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 22 febbraio 2026 in Diritto Penale, Giurisprudenza Penale

Variante Leggera Edilizia: Quando la SCIA non basta?

La Corte di Cassazione Penale, con la recente sentenza n. 47680/2023, ha fornito un’importante precisazione sui confini della cosiddetta variante leggera in campo edilizio, ribadendo che non tutte le modifiche in corso d’opera possono essere sanate con una semplice SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività). Questo pronunciamento è cruciale per costruttori, professionisti e cittadini, poiché chiarisce quando una difformità rispetto al progetto originario costituisce un reato edilizio che richiede un nuovo permesso di costruire.

I Fatti di Causa

Il caso ha origine dalla condanna inflitta dal Tribunale di Palmi a un costruttore per il reato previsto dall’art. 44, lett. a) del d.P.R. n. 380/2001. L’imputato aveva realizzato dei lavori in parziale difformità rispetto al permesso di costruire precedentemente ottenuto. Nello specifico, l’intervento contestato consisteva in un aumento della volumetria dell’immobile e in un mutamento della destinazione d’uso di una porzione di fabbricato, originariamente destinata a parcheggio e trasformata in area residenziale.

L’imputato ha presentato ricorso per cassazione, sostenendo due motivi principali:
1. Le modifiche apportate rientravano nella categoria di variante leggera, per le quali l’art. 22 del d.P.R. 380/2001 consentirebbe la regolarizzazione tramite SCIA, da presentare prima della fine dei lavori. Sosteneva, quindi, di essere ancora in tempo per sanare la situazione.
2. La pena inflitta era sproporzionata e il Tribunale non aveva concesso d’ufficio il beneficio della sospensione condizionale della pena.

La distinzione cruciale: quando una variante non è una variante leggera?

Il cuore della questione giuridica risiede nella corretta qualificazione delle modifiche edilizie. La normativa distingue nettamente tra diverse tipologie di varianti a un permesso di costruire:

Varianti Essenziali

Sono quelle che stravolgono il progetto originario, incidendo sui parametri indicati dall’art. 32 del d.P.R. 380/2001. Richiedono il rilascio di un nuovo permesso di costruire completamente autonomo.

Varianti Proprie

Comportano modifiche qualitative o quantitative di non rilevante consistenza. Anche queste necessitano di un permesso in variante, accessorio a quello principale.

Varianti Leggere o Minori

Sono le uniche che beneficiano di una procedura semplificata. Ai sensi dell’art. 22, comma 2, del d.P.R. 380/2001, sono tali solo se non incidono su:
* Parametri urbanistici e volumetrie;
* Destinazione d’uso e categoria edilizia;
* Sagoma dell’edificio;
* Prescrizioni contenute nel permesso di costruire.

Solo in assenza di tali modifiche è possibile presentare una SCIA prima della dichiarazione di fine lavori.

Le motivazioni della Corte di Cassazione

La Suprema Corte ha dichiarato il ricorso manifestamente infondato, respingendo su tutta la linea le argomentazioni della difesa.

I giudici hanno innanzitutto escluso che l’intervento potesse qualificarsi come ‘manutenzione straordinaria’, poiché questa categoria di lavori non può mai comportare aumenti di superficie, volume o modifiche della destinazione d’uso.

Il punto centrale della decisione riguarda la nozione di variante leggera. La Corte ha stabilito, in modo inequivocabile, che le opere realizzate dall’imputato non rientravano in questa categoria. L’accertato aumento di volumetria e il mutamento di destinazione d’uso (da parcheggio ad area residenziale) sono elementi che per definizione escludono la possibilità di ricorrere alla SCIA. Tali modifiche, incidendo su parametri urbanistici fondamentali, richiedono necessariamente il rilascio di un nuovo permesso di costruire in variante. La loro esecuzione in assenza di tale titolo abilitativo integra pienamente il reato contestato.

Infine, la Corte ha respinto anche le doglianze sulla pena. Ha ribadito che una motivazione dettagliata sulla quantificazione della sanzione è necessaria solo se questa si discosta notevolmente dalla media edittale, cosa non avvenuta nel caso di specie. Per quanto riguarda la mancata concessione della sospensione condizionale della pena, i giudici hanno ricordato il principio consolidato secondo cui il giudice non è tenuto a motivare su tale punto se non vi è stata un’espressa richiesta da parte della difesa.

Le conclusioni

La sentenza consolida un principio fondamentale del diritto edilizio: la procedura semplificata della SCIA per le varianti in corso d’opera ha un ambito di applicazione molto ristretto. Qualsiasi intervento che alteri la sostanza del progetto approvato, in termini di volume, destinazione o sagoma, deve essere autorizzato con un nuovo permesso di costruire. Affidarsi a professionisti e agire in buona fede non è sufficiente a escludere la responsabilità penale se le opere realizzate superano i limiti consentiti dalla legge. La decisione serve da monito per tutti gli operatori del settore: la distinzione tra le diverse tipologie di varianti non è una mera formalità, ma il discrimine tra un’opera lecita e un abuso edilizio penalmente rilevante.

Quando una modifica ad un progetto edilizio può essere considerata una ‘variante leggera’ e regolarizzata con SCIA?
Secondo la sentenza, una modifica è una ‘variante leggera’ solo se non incide sui parametri urbanistici e sulle volumetrie, non modifica la destinazione d’uso e la categoria edilizia, non altera la sagoma dell’edificio e rispetta le prescrizioni del permesso di costruire originario. In tutti gli altri casi, non è applicabile la procedura semplificata della SCIA.

È possibile trasformare un’area destinata a parcheggio in un’area residenziale qualificando l’intervento come ‘variante leggera’?
No. La Corte di Cassazione ha chiarito che il mutamento della destinazione d’uso da parcheggio ad area residenziale, unito a un aumento della volumetria, è una modifica sostanziale che esula completamente dalla nozione di ‘variante leggera’. Tale intervento richiede un nuovo e specifico permesso di costruire.

Il giudice è obbligato a motivare la mancata concessione della sospensione condizionale della pena?
No. La Corte ha ribadito che il giudice non ha l’obbligo di motivare la mancata concessione di tale beneficio, né di esaminare la questione di sua iniziativa, qualora l’imputato o il suo difensore non ne abbiano fatto espressa richiesta nel corso del giudizio.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Penale Sez. 3 Num. 47680 Anno 2023

Penale Sent. Sez. 3 Num. 47680 Anno 2023

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data Udienza: 02/11/2023

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

COGNOME NOME, nato a Rosarno il DATA_NASCITA

avverso la sentenza del 09/09/2022 del Tribunale di Palmi visti gli atti, il provvedimento impugnato e il ricorso; udita la relazione svolta dal consigliere NOME COGNOME; letta le richieste scritte del Pubblico Ministero, in persona del AVV_NOTAIO generale NOME COGNOME, che ha concluso chiedendo

l’annullamento con rinvio.

RITENUTO IN FATTO

Con sentenza del 09/09/2022, il Tribunale di Palmi dichiarava COGNOME NOME responsabile del reato di cui all’art. 44 lett. a) d.P.R. n. 380/2001 – per aver realizzato lavori in parziale difformità dal permesso di costruire n. 26/2017 e lo condannava alla pena di euro 4.000,00 di ammenda.

Avverso tale sentenza ha proposto ricorso per cassazione COGNOME NOME, a mezzo del difensore di fiducia, articolando due motivi di seguito enunciati.

Con il primo motivo deduce violazione degli artt. 192, comma 3, cod.proc.pen. e 22 d.P.R. n. 380/2001.

Argomenta che il Tribunale aveva escluso che le variazioni rispetto al progetto originario presentato potessero essere qualificate come variazioni essenziali ai sensi dell’art. 31 dpr n. 380/2001, dando cosi atto che le difformità rilevate costituivano delle varianti leggere o minori, le quali, in base all’art. 22 d.P.R. n. 380/2001, possono essere realizzate con SCIA che può essere presentata prima della dichiarazione di ultimazione dei lavori; la condanna era, dunque, ingiusta, in quanto l’imputato era ancora in tempo per sanare le difformità rilevate; inoltre, sussisteva anche la violazione del combinato disposto degli artt. 3, comma 1, lett. b) e 22, comma 1 lett. a) del d.P.R. n. 380/2001, in quanto dopo il rilascio del permesso di costruire n. 26/2017 era stato rilasciato un secondo permesso di costruire, relativo ad un fabbricato adiacente a quello in contestazione, che prevedeva i fabbricati una volta ultimati dovevano apparire come un unicum, che prescriveva che il prospetto finale dovesse risultare unitario; si trattava, quindi, di interventi di manutenzione straordinaria, per i quali l’art. 22 cit richiedeva la sola presentazione della SCIA entro la data di ultimazione dei lavori.
Con il secondo motivo deduce violazione degli artt. 133 e 163 cod.pen, lamentando che il Tribunale aveva irrogato una sanzione sproporzionata ed inadeguata rispetto al fatto concreto, senza tener conto della complessità della vicenda e del difetto di dolo emergente dalle circostanze che l’imputato era munito delle prescritte autorizzazioni a costruire e delle relative autorizzazioni paesaggistiche e si era affidato ad un professionista che aveva ritenuto di agire nel rispetto della normativa di settore; pertanto, non poteva ritenersi l’obbligo motivazione con mero riferimento all’equità della pena; infine, le circostanze evidenziate avrebbero dovuto indurre il Tribunale a concedere ex officio il beneficio della sospensione condizionale della pena.
Chiede, pertanto, l’annullamento della sentenza impugnata.

CONSIDERATO IN IDIRITTO

Il primo motivo di ricorso è manifestamente infondato.

Va osservato che l’attività edilizia concretamente realizzata non pu certamente ricondursi alla categoria della “manutenzione straordinaria”, che non può comportare aumento della superficie utile o del numero delle unità immobiliari, ne’ modifica della sagoma o mutamento della destinazione d’uso, in quanto il l’ art. 3, comma 1, – lett. b) del D.P.R. n. 380 del 2001- con definiz già fornita dall’ art. 31, comma 1, – lett. b) I. n.457 del 1978,- ricomprende i nozione “le opere e le modifiche necessarie per rinnovare o sostituire parti anc strutturali degli edifici, nonché per realizzare e integrare i servizi igienico-s e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole un immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni d’uso”. La legge pone, dunque, un duplice limite: uno, di ordine funzionale, costituito dalla necessità i lavori siano rivolti alla mera sostituzione o al puro rinnovo di parti dell’edif l’altro, di ordine strutturale, consistente nel divieto di alterare i volumi e le s delle singole unità immobiliari o di mutare la loro destinazione.
Nella fattispecie in esame, invece, risulta accertato in punto di fatto c stato posto in essere un intervento comportante un aumento della volumetria dell’immobile ed un mutamento della destinazione d’uso della porzione da adibire ad area parcheggio convertita in area residenziale (Cfr in fattispecie sovrapponib 7/ a quella in esame, Sez.3, n.25017 del 23/03/2011, Rv.250602).

Né, inoltre, coglie nel segno il richiamo alla fattispecie della variante leg o minore, del tutto avulsa dalla fattispecie in esame.

Va ricordato che le “varianti in senso proprio” – ovvero le modificazion qualitative o quantitative di non rilevante consistenza rispetto al prog approvato, tali da non comportare un sostanziale e radicale mutamento del nuovo elaborato rispetto a quello oggetto di approvazione – sono soggette al rilascio permesso in variante, complementare ed accessorio rispetto a quello originario mentre le “varianti essenziali” – ovvero quelle caratterizzate da incompatibil quali-quantitativa con il progetto edificatorio iniziale rispetto ai parametri in dall’art. 32 del d.P.R. n. 380 del 2001 – necessitano del rilascio di un n permesso a costruire, del tutto autonomo rispetto a quello precedente, per il qua valgono le disposizioni vigenti al momento di realizzazione della variante.
Caratteri peculiari presentano, poi, le c.d. “varianti leggere o minori in corso d’opera”.

Le cd. “varianti leggere o minori”, tali, cioè, da non incidere sui parame urbanistici e sulle volumetrie, non modificative della destinazione d’uso e de categoria edilizia e tali da non alterare la sagoma dell’edificio oltre che risp

delle prescrizioni eventualmente contenute nel permesso a costruire, son assoggettate alla mera denuncia di inizio dell’attività (ora SCIA) da present prima della dichiarazione di ultimazione dei lavori. L’art. 22, comma 2 del d.P. n. 380 del 2001, – come modificato dal d.lgs. n. 301 del 2002 – prevede, infat che sono sottoposte a denuncia di inizio dell’attività (ora SCIA a seguito d successive modifiche dell’art. 17, comma 1 lett. m) n. 1 del di. 12.9.2014 n. 1 conv., con modificazioni nella legge 11.11.2014 n. 164) le varianti a permessi costruire che:- non incidono sui parametri urbanistici e sulle volumetrie;modificano la destinazione d’uso e la categoria edilizia; — non alterano la sag dell’edificio; non violano le prescrizioni eventualmente contenute nel permesso costruire (cfr. Sez.3, n. 17516 del 30/10/2018, clep.24/04/2019, Rv.275596 – 01 Sez.3, n.41167 del 17/04/2012; Rv.253599 – 01; Sez. 3 24..3.2010 n.24236, Muoio ed altro, Rv. 247686, nonchè da ultimo Sez.3, n.30287de1 2022, non massimata).
Nella specie, pertanto, non è ravvisabile la c.d. variante “leggera” in co d’opera – assoggettata in base all’art. 22, comma 2, d.P.R. n. 380/2001 a me segnalazione certificata di inizio attività da presentarsi prima della dichiara di ultimazione dei lavori, con la conseguente penale irrilevanza rispetto al r urbanistico – in considerazione degli abusi accertati (intervento comportante aumento della volumetria dell’immobile ed un mutamento della destinazione d’uso della porzione da adibire ad area parcheggio convertita in area residenziale), po che non rientrano nella disposizione normativa le difformità che incidono sul volumetrie e modificano la destinazione d’uso. Queste ultime richiedono il permesso di costruire sicché il mancato previo rilascio del titolo in variante p della esecuzione delle opere integra certamente gli estremi di reato contest (cfr. Sez. 3, n. 41752 del 27/10/2010, Rv. 248702, che ha affermato che i permesso di costruire è necessario in caso di varianti in corso d’opera comportino modifiche volumetriche tanto in aumento quanto in diminuzione, non essendo queste ultime assentibili, al pari delle prime, in base a mera denunci inizio attività ai sensi dell’art. 22, comma secondo, d.P.R. 6 giugno 2001, n. 3
Il secondo motivo di ricorso è manifestamente infondato.

Costituisce principio consolidato che la motivazione in ordine alla determinazione della pena base (ed alla diminuzione o agli aumenti operati per l eventuali circostanze aggravanti o attenuanti) è necessaria solo quando la pe inflitta sia di gran lunga superiore alla misura media edittale, ipotesi ch ricorre nella specie.

Fuori di questo caso anche l’uso di espressioni come “pena congrua”, “pena equa”, “congrua riduzione”, “congruo aumento” o il richiamo alla gravità del reat o alla capacità a delinquere dell’imputato sono sufficienti a far ritenere

giudice abbia tenuto presente, sia pure globalmente, i criteri dettati dall’ar c.p. per il corretto esercizio del potere discrezionale conferitogli dalla nor ordine al “quantum” della pena (Sez.2,n.36245 del 26/06/2009 Rv. 245596; Sez.4, n.21294 de/20/03/2013, Rv.256197); nella specie, il richiamo all’equità della pena, irrogata in misura di poco superiore alla media edittale, re adempiuto l’obbligo motivazionale in ordine alla determinazione della pena base.

Quanto alla doglianza relativa alla mancata concessione del beneficio della sospensione condizionale della pena, va ricordato che secondo l’orientamento di questa Corte, il giudice non è obbligato a motivare la mancata concessione dell sospensione condizionale della pena, né ad esaminare la questione, qualora l’imputato non abbia fatto espressa richiesta di applicazione del beneficio (c Sez. 3, n. 23228 del 12/04/2012, COGNOME, Rv. 253057; Sez. 6, n. 4374 del 28/10/2008, COGNOME, Rv. 242785); nella specie, come emerge dalla sentenza impugnata, alcuna richiesta in tal senso era stata avanzata dal difens dell’imputato, onde alcun obbligo motivazionale s’imponeva al Tribunale.
Consegue, pertanto, la declaratoria di inammissibilità del ricorso.

Essendo il ricorso inammissibile e, a norma dell’art. 616 cod. proc. pen non ravvisandosi assenza di colpa nella determinazione della causa d inammissibilità (Corte Cost. sent. n. 186 del 13.6.2000), alla condanna d ricorrente al pagamento delle spese del procedimento consegue quella al pagamento della sanzione pecuniaria nella misura indicata in dispositivo.

P.Q.M.

Dichiara inammissibile il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento dell spese processuali e della somma di euro tremila in favore della Cassa dell ammende

Così deciso il 02/11/2023

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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