Uso senza collaudo: la Cassazione conferma la condanna

La Corte di Cassazione ha confermato la condanna per due fratelli per il reato di uso senza collaudo di alcune opere edilizie abusive. I ricorrenti, proprietari di un immobile ereditato, avevano utilizzato una veranda e altri vani prima del rilascio del certificato di collaudo, opere realizzate dal loro padre. La Corte ha dichiarato il ricorso inammissibile, stabilendo che la responsabilità penale sussiste per chiunque utilizzi o consenta l’utilizzo di un’opera non collaudata, a prescindere da chi l’abbia materialmente realizzata e dalla presunta buona fede dei proprietari attuali.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 19 gennaio 2026 in Diritto Penale, Giurisprudenza Penale

Uso Senza Collaudo: La Responsabilità Penale dei Proprietari Eredi

La recente sentenza della Corte di Cassazione, n. 29342/2024, affronta un tema cruciale in materia edilizia: la responsabilità penale derivante dall’uso senza collaudo di opere abusive, anche quando queste sono state ereditate. La Corte ha confermato la condanna a carico di due fratelli, proprietari di un immobile, per aver utilizzato delle strutture edificate anni prima dal padre, prive del necessario certificato. Questa decisione ribadisce principi fondamentali sulla responsabilità del proprietario, indipendentemente dalla paternità dell’abuso edilizio.

I Fatti di Causa

Due fratelli, comproprietari di un immobile ricevuto in eredità, venivano condannati dal Tribunale di Rimini al pagamento di un’ammenda per il reato previsto dall’art. 75 del d.P.R. n. 380/2001. La contestazione riguardava l’utilizzo, per un’attività di preparazione alimentare, di una veranda di 24 mq e di altri tre vani per circa 33 mq (dispensa, spogliatoio e retro-laboratorio) realizzati abusivamente e, soprattutto, privi del certificato di collaudo.

I due imputati presentavano ricorso per cassazione, basando la loro difesa su diversi motivi:

Carenza dell’elemento psicologico: Sostenevano di essere in buona fede, ignorando l’irregolarità delle opere realizzate dal padre nel 1994, quando ancora non erano proprietari.
Erronea valutazione delle prove: Lamentavano che il giudice non avesse considerato documenti che attestavano la paternità dell’abuso in capo al genitore.
Incostituzionalità della norma: Criticavano l’art. 75 per la sua ampiezza, che punisce “chiunque” utilizzi l’opera, equiparando l’autore materiale al semplice utilizzatore.
Mancata applicazione dell’art. 131-bis c.p.: Ritenevano l’illecito di lieve entità e meritevole della causa di non punibilità per particolare tenuità del fatto.

La Decisione della Corte e l’Uso Senza Collaudo

La Corte di Cassazione ha dichiarato il ricorso inammissibile, confermando integralmente la sentenza di condanna. Gli Ermellini hanno chiarito che il reato di uso senza collaudo è un reato permanente, la cui condotta illecita perdura fino a quando non cessa l’utilizzo dell’immobile o non viene rilasciato il certificato.

L’Irrilevanza della Buona Fede e della Paternità dell’Abuso

Il punto centrale della decisione è che, ai fini della configurabilità del reato, è irrilevante chi abbia materialmente realizzato le opere abusive. La norma sanziona l’utilizzo o il consenso all’utilizzo di un immobile non collaudato. Nel caso di specie, le opere erano presenti almeno dal 2009, epoca in cui i due fratelli erano già proprietari. Di conseguenza, la Corte ha ritenuto che la loro responsabilità fosse pacifica, in quanto avevano il dovere di verificare la regolarità dell’immobile che stavano utilizzando. La presunta buona fede non può scusare un’omissione protratta nel tempo.

La Responsabilità del Comproprietario non Utilizzatore

La difesa aveva tentato di escludere la responsabilità della sorella, sostenendo la sua estraneità alla gestione dell’attività commerciale. Anche questo motivo è stato respinto. La Corte ha sottolineato che la norma incriminatrice punisce non solo chi utilizza attivamente la struttura, ma anche chi, in qualità di proprietario, “consente l’utilizzazione” a terzi. Essendo la sorella comproprietaria dell’immobile, la sua responsabilità deriva dal non aver impedito un uso illecito di un bene di sua proprietà.

Le Motivazioni della Sentenza

La Corte ha motivato la sua decisione di inammissibilità analizzando punto per punto i motivi del ricorso. Ha definito le censure sull’elemento psicologico come infondate, poiché la permanenza dell’illecito per anni (dal 2009 al 2019) rendeva evidente la colpa dei proprietari. La documentazione relativa alla paternità dell’abuso è stata giudicata irrilevante, poiché il reato contestato non era la costruzione abusiva, ma l’uso senza collaudo. La questione di legittimità costituzionale è stata ritenuta manifestamente infondata, poiché è pienamente ragionevole che il proprietario, beneficiario dell’utilizzo, sia anche il soggetto tenuto per legge a ottenere il collaudo. Infine, la richiesta di applicazione dell’art. 131-bis c.p. è stata respinta, considerando l’illecito non trascurabile sia per le dimensioni delle opere sia per il loro utilizzo.

Le Conclusioni

La sentenza n. 29342/2024 della Corte di Cassazione invia un messaggio chiaro: chi eredita o acquista un immobile ha l’onere di verificarne la piena conformità urbanistica e strutturale. La responsabilità per l’uso senza collaudo non può essere elusa invocando la buona fede o attribuendo la colpa a precedenti proprietari. Il reato si configura per il semplice fatto di utilizzare o permettere l’utilizzo di una struttura priva di certificato, imponendo ai proprietari un dovere di vigilanza attiva sui propri beni immobili.

Chi è responsabile per l’uso senza collaudo di un immobile con abusi edilizi ereditati?
La responsabilità penale ricade sul proprietario che utilizza o consente l’utilizzo della struttura non collaudata, anche se l’abuso è stato realizzato da un precedente proprietario. Il reato si configura con l’uso in assenza del certificato, indipendentemente da chi abbia costruito l’opera.

La buona fede del proprietario, che non era a conoscenza dell’irregolarità, esclude la colpa per l’uso senza collaudo?
No. Secondo la sentenza, il fatto che le opere abusive fossero presenti e utilizzate per anni rende irrilevante la presunta buona fede. La responsabilità penale sussiste perché il proprietario ha il dovere giuridico di assicurarsi della regolarità dell’immobile che utilizza o di cui consente l’utilizzo.

Il comproprietario che non gestisce l’attività commerciale svolta nell’immobile risponde del reato di uso senza collaudo?
Sì. La Corte ha stabilito che la norma punisce non solo chi utilizza direttamente la struttura, ma anche chi, in qualità di proprietario, “consente l’utilizzazione”. Pertanto, anche il comproprietario che non gestisce l’attività è ritenuto responsabile per non aver impedito l’uso illecito di un bene di sua proprietà.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Penale Sez. 3 Num. 29342 Anno 2024

Penale Sent. Sez. 3 Num. 29342 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: NOME

Data Udienza: 21/03/2024

SENTENZA

sui ricorsi proposti da COGNOME NOME, nato a Rimini il DATA_NASCITA COGNOME NOME, nata a Rimini il DATA_NASCITA avverso la sentenza del 12/11/2021 del Tribunale di Rimini visti gli atti, il provvedimento impugnato e il ricorso; udita la relazione svolta dal consigliere NOME COGNOME; letta la requisitoria del Pubblico Ministero, in persona del AVV_NOTAIO NOME AVV_NOTAIO, ex art. 23, comma 8, del d.l. n. 137 del 2020, che ha concluso chiedendo l’annullamento con rinvio della sentenza impugnata.

RITENUTO IN FATTO

Con sentenza del 12 novembre 2021, il Tribunale di Rimini ha condannato gli imputati alla pena di euro 600,00 di ammenda ciascuno essendo stati gli stessi ritenuti responsabili del reato di cui all’art. 75 del d.P.R. n. 380 del 2001 perché, nella qualità di proprietari di un immobile, consentivano l’utilizzazione, e comunque utilizzavano, prima del rilascio del certificato di collaudo, due opere

abusivamente realizzate, ovvero una veranda di 24 mq situata sul lato destro dell’immobile, e altri tre vani comunicanti tra loro, pari ad una superfice di circ 33 mq, aventi destinazione d’uso a dispensa, spogliatoio e retro di un laboratorio di preparazione alimentare.

Avverso la sentenza gli imputati hanno proposto, tramite il difensore, ricorso per cassazione.

2.1. Con i primi due motivi di doglianza, si censurano l’Erronea valutazione circa la sussistenza dell’elemento psicologico richiesto per l’integrazione del reato contestato e l’errore sul fatto in ordine alla condotta incriminata. Il collegio merito avrebbe valutato le dichiarazioni testimoniali esclusivamente sotto il punto di vista della sussistenza dell’elemento oggettivo del real:o senza indagare l’effettiva sussistenza dell’elemento soggettivo consistente nella colpa dei ricorrenti. Sul punto, la difesa rileva l’errore che avrebbe c:ommesso l’organo giudicante nell’affermare che il COGNOME NOME sarebbe venuto a conoscenza delle problematiche della costruzione nel 2012, durante un sopralluogo della Polizia RAGIONE_SOCIALE, mentre il sopralluogo in esame sarebbe avvenuto il 25 giugno del 2017; peraltro, anche il capo di imputazione recherebbe una data erronea, ovvero quella del giugno 2018 in luogo di quella del giugno 2017 o di quella del 25 gennaio 2017. Le dichiarazioni rese dai testi, la cui valutazione sarebbe stata omessa dai giudici di merito, denoterebbero l’assoluta mancanza di consapevolezza in capo agli imputati in relazione alla condotta illecita da loro posta in essere, infatti stessi sarebbero stati tratti in errore da una situazione consolidata nel corso del tempo che integrerebbe un errore sul fatto. L’errore nel quale sarebbero caduti gli imputati, nonostante la loro buona fede, deriverebbe dal fatto che le modifiche all’immobile di cui trattasi sarebbero state effettuate nel 1994 dal padre e, tenuto conto che all’epoca loro non erano proprietari dell’immobile, una volta subentrati al padre avrebbero dato per assodato che non vi fossero problematiche di tipo amministrativo sull’immobile oggetto di eredità. La buona fede dei ricorrenti verrebbe altresì confermata dal fatto che gli stessi avrebbero presunto la regolarità del fabbricato ereditato, e che dunque non vi fosse alcuna necessità di collaudo, posta la minima difformità della costruzione con i parametri indicati dalla delibera della giunta regionale n. 2272 del 2016, per soli 3 metri quadri. Infine, si ribadisce l’assoluta estraneità ai fatti di RAGIONE_SOCIALE‘ perché la stessa non avrebbe mai gestito l’attività e avrebbe solo sporadicamente frequentato il locale, che non sarebbe mai stato nella sua materiale disponibilità. Corte di Cassazione – copia non ufficiale
2.2. Con una terza censura, si denunciano l’erroneità della sentenza impugnata, per non aver tenuto conto delle prove documentali prodotte dalla difesa, e la carenza di motivazione in ordine agli elementi difensivi ivi contenuti. Il

giudice di primo grado non avrebbe tenuto conto della documentazione prodotta dalla difesa all’udienza del 07/05/2021, ovvero la relazione del geometra COGNOME, la dichiarazione di successione, la domanda di accertamento di conformità paesaggistica relativamente alla pregressa domanda di condono e il decreto penale di condanna a carico del padre degli imputati, che si sarebbe assunto la paternità dell’opera. Tali documenti sarebbero stati decisivi al fine di rilevare la buona fede dei ricorrenti, ma il Tribunale non avrebbe in alcun modo motivato in ordine agli stessi.
2.3. Con un quarto motivo di ricorso, si censura la sentenza impugnata per avere erroneamente ritenuto non fondata la questione di legittimità costituzionale dell’art. 75 del d.P.R. n. 380 del 2001, per violazione degli artt. 3 e 27 Cost. Sul punto il Tribunale avrebbe omesso di indicare i motivi posti alla base della sua decisione circa la manifesta infondatezza della questione stessa. Secondo la difesa, l’utilizzo del termine “chiunque” nella formulazione della fattispecie incriminatrice contestata contrasta con gli artt. 3 e 27 Cost. poiché chiama a rispondere, indistintamente, sia chi ha realizzato l’opera sia chi si è limitato ad utilizzarla ciò confligge con il principio di colpevolezza.
2.4. Con un’ultima doglianza, si censura il vizio della motivazione in ordine al diniego di proscioglimento degli imputati ai sensi dell’art. 131-bis, cod. pen. Nel caso di specie ci si troverebbe dinanzi ad una contravvenzione punita con una lieve ammenda, contestata a persone incensurate, ove altro soggetto – il padre dei ricorrenti – si sarebbe assunto la responsabilità dell’opera; si tratterebbe, in ogni caso, di una condotta con conseguenze minime.

Il ricorrente ha depositato successiva memoria, con la quale insiste per l’accoglimento del ricorso.

CONSIDERATO IN DIRITTO

Il ricorso è inammissibile.

1.1. Le censure – con cui si lamentano l’erronea valutazione circa la sussistenza dell’elemento psicologico richiesto per l’integrazione del reato contestato e l’errore sul fatto degli imputati circa la condotta incriminata – sono inammissibili. Risulta pacifica la responsabilità dei ricorrenti con riguardo alla fattispecie contravvenzionale ascritta agli stessi, accertata fino al giugno 2018. Si deve osservare, infatti, che – per consolidato orientamento di questa Corte – l’art. 75 del d.P.R. n. 380 del 2001 costituisce un reato di natura permanente a condotta mista in quanto comprende, da un lato, un aspetto commissivo costituito dall’utilizzazione dell’edificio e, dall’altro, un aspetto omissivo, costituito da
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mancata richiesta di collaudo all’autorità competente, con la conseguenza che il momento di cessazione della condotta antigiuridica, da cui far decorrere il termine di prescrizione, coincide con il momento di dlismissione dell’utilizzo dell’immobile ovvero con il collaudo (Sez. 3, n. 36095 del 30/06/2016, Rv. 267917). Dalle dichiarazioni del teste COGNOME NOME, in servizio presso la Polizia RAGIONE_SOCIALE di Rimini, emerge che, oltre al fabbricato legittimamente accatastato, erano presenti volumi di ampliamento – in particolare una veranda in alluminio posta sul lato destro dell’edificio e altri manufatti sul retro della struttura, che dai riscontri fotogr sussistevano da maggio 2009 – e che tali strutture non erano dotate del necessario collaudo tecnico. Le censure relative alla presunta erroneità delle date in cui è avvenuto il sopralluogo da parte della Polizia RAGIONE_SOCIALE, che secondo la prospettazione difensiva sarebbe avvenuto nel giugno 2018 e non in data 25/01/2017 come riferito dal teste COGNOME, risultano non supportate da alcun elemento e, in ogni caso, irrilevanti, tenuto conto che risulta pacifico che le opere fossero presenti sin dal 2009 e che le stesse fossero prive del necessario collaudo, intervenuto solo in data 28/08/2019. Quanto alla presunta carenza dell’elemento psicologico in capo agli imputati e alla circostanza che gli stessi sarebbero incorsi in un errore sul fatto determinato dal consolidamento nel tempo della vicenda, deve rilevarsi che dal complesso degli atti valutati dal Tribunale e, in particolare, proprio dall deposizione del teste COGNOME, risulta che gli ampliamenti dei quali si contesta la carenza di collaudo sono ekgreZ presenti dal 2009, e dunque in epoca successiva all’acquisto della proprietà da parte dei ricorrenti. Anche con riferimento alla presunta estraneità ai fatti di RAGIONE_SOCIALE NOME non può essere accolta la prospettazione difensiva, alla luce del rilievo che risulta pacifico che la stessa è proprietaria dell’immobile insieme al fratello e che la norma incriminatrice punisce altresì chi consente l’utilizzazione di strutture carenti di collaudo; dunque, la circostanza che la stessa non gestisse l’attività che si svolgeva nella struttura e che si recasse in loco sporadicamente risulta oltre che meramente asserita – del tutto ininfluente, perché l’ampliamento non collaudato emerge alla semplice vista. Corte di Cassazione – copia non ufficiale
Manifestamente infondata è la censura volta a sottolineare la marginale difformità delle strutture prive di collaudo rispetto alla disciplina prevista dal delibera della Giunta regionale n. 2272 del 2016. Infatti, relativamente alla veranda posta sul lato destro della struttura, pur essendo la stessa volumetricamente inferiore ai limiti indicati dalla delibera della Giunta regionale ovvero 24 metri quadrati in luogo dei 30 metri quadrati limite – va osservato che la stessa delibera richiede un duplice requisito, ovvero che la struttura non ecceda i 30 metri quadri e che la stessa sia adibita a ripostiglio; requisito, quest’ultimo che nel caso di specie risulta carente sia con riferimento alla veranda, sia con riferimento alla struttura situata sul retro dell’edificio, eccedente i 30 metri quadr
essendo pari a 33 metri quadri, ed adibita a laboratorio, alla manipolazione degli alimenti, a spogliatoio e a dispensa.

1.2. Il terzo motivo di ricorso – con il quale si denunciano l’erroneità della sentenza impugnata per non aver tenuto conto delle prove documentali prodotte dalla difesa – è inammissibile. La doglianza risulta genericamente proposta ed in ogni caso inammissibile, in quanto verte su elementi che non attengono alla questione oggetto di esame – ovvero sulla paternità dell’opera in capo al padre dei ricorrenti e sulla relazione del geometra COGNOME avente ad oggetto la richiesta di condono e la dichiarazione di successione per attestare la mancanza di possesso in capo agli imputati all’epoca in cui furono eseguiti i lavori – quando invece il tema oggetto di esame attiene alla carenza del necessario collaudo e all’utilizzazione delle strutture di ampliamento. Del resto, in tema di impugnazione, il requisito della specificità dei motivi implica, a carico della parte impugnante, non soltanto l’onere di dedurre le censure che intenda muovere in relazione ad uno o più punti determinati della decisione, ma anche quello di indicare, in modo chiaro e preciso, gli elementi fondanti le censure medesime, al fine di consentire al giudice di individuare i rilievi mossi ed esercitare il proprio sindacato (ex plurimis, Sez. 6, n. 17372 del 08/04/2021, Rv. 281112).
1.3. La quarta doglianza – con la quale si censura la sentenza impugnata per aver erroneamente ritenuto non fondata la questione di legittimità costituzionale dell’art. 75 del d.P.R. n. 380 del 2001 per violazione degli artt. 3 e 27 Cost. – è inammissibile. La questione di legittimità sollevata dai ricorrenti è manifestamente infondata oltre che irrilevante perché non vi sono dubbi sul fatto che gli imputati sono i proprietari dell’immobile carente di collaudo e dunque non è manifestamente irragionevole, sul piano costituzionale, punire il soggetto proprietario che utilizza o consente l’utilizzazione a terzi della costruzione non collaudata, trattandosi del soggetto che si avvantaggia di tale utilizzazione e, allo stesso tempo, è tenuto per legge a conseguire il certificato di collaudo.
1.4. L’ultimo motivo di ricorso – con il quale si lamenta il vizio dell motivazione in ordine al diniego di proscioglimento degli imputati ai sensi dell’art. 131-bis, cod. pen. – è inammissibile. La motivazione resa dal Tribunale sul punto risulta ragionevole e, in ogni caso, la valutazione dell’ampiezza delle strutture prive di collaudo e della loro incidenza negativa costituisce una questione di merito, non sindacabile in questa sede. Del resto, la disciplina di cui all’art. 131bis, cod. pen., sarebbe stata applicabile solo a fronte di una lieve difformità dal quadro normativo di riferimento, che nel caso di specie non sussiste, risultando invece consumato un illecito di consistenza non trascurabile, sia quanto alle dimensioni sia quanto all’uso dei manufatti edilizi.
I ricorsi, per tali motivi, devono essere dichiarati inammissibili. Tenuto conto della sentenza 13 giugno 2000, n. 186, della Corte costituzionale e rilevato che, nella fattispecie, non sussistono elementi per ritenere che “la parte abbia proposto il ricorso senza versare in colpa nella determinazione della causa di inammissibilità”, alla declaratoria dell’inammissibilità medesima consegue, a norma dell’art. 616 cod. proc. pen., l’onere delle spese del procedimento nonché quello del versamento della somma, in favore della Cassa delle ammende, equitativamente fissata in C 3.000,00.

P.Q.M.

Dichiara inammissibili i ricorsi e condanna i ricorrenti al pagamento delle spese processuali e della somma di € 3.000,00 in favore della Cassa delle ammende.

Così deciso il 21/03/2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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