Ristrutturazione edilizia: quando serve il permesso

La Corte di Cassazione ha confermato la condanna per abusi edilizi in zona vincolata, respingendo la tesi difensiva della ristrutturazione edilizia. Il caso riguardava la costruzione di un nuovo immobile in assenza di prove documentali certe sulla consistenza del fabbricato preesistente. La Corte ha ribadito che, per qualificare un intervento come ristrutturazione, non bastano testimonianze soggettive, ma occorrono riscontri oggettivi su volumi e altezze. È stata inoltre confermata la responsabilità penale dell’esecutore dei lavori, tenuto a verificare preventivamente i titoli abilitativi.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 25 marzo 2026 in Diritto Penale, Giurisprudenza Penale

Ristrutturazione edilizia: i limiti della prova documentale

Il concetto di ristrutturazione edilizia rappresenta spesso un confine sottile tra la legittima attività di recupero e l’abuso edilizio. Una recente sentenza della Corte di Cassazione chiarisce che, in assenza di prove certe sulla preesistenza di un edificio, l’intervento deve essere qualificato come nuova costruzione, richiedendo titoli abilitativi più rigorosi.

Il caso: nuova costruzione o ristrutturazione edilizia?

La vicenda trae origine dalla realizzazione di un immobile di circa 118 mq in una zona sottoposta a vincolo paesaggistico e ambientale. Gli imputati, rispettivamente proprietario e legale rappresentante della ditta esecutrice, erano stati condannati nei gradi di merito per aver operato senza il necessario permesso di costruire e in violazione delle norme antisismiche. La difesa sosteneva che l’opera fosse una semplice ristrutturazione edilizia di un vecchio rudere preesistente, basandosi su testimonianze di vicini e rilievi aerofotogrammetrici generici.

La prova della preesistenza

Il nodo centrale della controversia riguarda la dimostrazione della cosiddetta consistenza dell’edificio originario. Secondo i giudici, non è sufficiente provare che in passato esistesse una costruzione diroccata. Per invocare la ristrutturazione edilizia, è necessario fornire dati precisi su volumetria, altezza e sagoma. Nel caso di specie, né il testamento olografo del precedente proprietario né le certificazioni catastali sono stati ritenuti idonei a fornire tali certezze, rendendo l’intervento una nuova edificazione abusiva.

La responsabilità dell’esecutore dei lavori

Un aspetto rilevante della decisione riguarda la posizione della ditta incaricata dell’esecuzione. La difesa dell’imprenditore sosteneva l’estraneità ai fatti, affermando che la ditta si fosse limitata a seguire le direttive del committente e del progettista. La Suprema Corte ha però rigettato tale tesi, ricordando che l’esecutore ha l’obbligo giuridico di controllare la regolarità urbanistica del cantiere. La mancanza di tale verifica configura una responsabilità penale a titolo di dolo o colpa.

Le motivazioni

La Corte ha fondato la propria decisione sulla corretta applicazione dell’art. 30 del D.L. n. 69/2013. Tale norma permette di qualificare come ristrutturazione edilizia il ripristino di edifici crollati o demoliti solo se è possibile accertarne la preesistente consistenza mediante riscontri documentali certi e verificabili. Le dichiarazioni testimoniali dei vicini, essendo valutazioni soggettive e spesso vaghe, non possono sostituire la prova tecnica. Inoltre, il ricorso dell’esecutore è stato dichiarato inammissibile anche per tardività, essendo stato presentato oltre i termini di legge decorrenti dal deposito della sentenza di appello.

Le conclusioni

In conclusione, la sentenza ribadisce che la tutela del territorio e dei vincoli paesaggistici prevale su ricostruzioni basate su elementi incerti. Chi intende intraprendere un’opera di ristrutturazione edilizia su ruderi o edifici fatiscenti deve dotarsi preventivamente di una perizia tecnica documentata che attesti con precisione lo stato dei luoghi originario. La responsabilità penale non ricade solo sul proprietario, ma coinvolge attivamente tutte le figure professionali e imprenditoriali che partecipano alla realizzazione dell’opera, le quali non possono ignorare l’assenza dei permessi necessari.

Quando un intervento può essere considerato ristrutturazione edilizia?
Un intervento è considerato ristrutturazione se è possibile dimostrare la consistenza dell’edificio preesistente attraverso documenti certi. In mancanza di prove su volumi e altezze originarie, l’opera viene classificata come nuova costruzione.

Quali sono le responsabilità della ditta che esegue i lavori?
L’esecutore dei lavori è penalmente responsabile degli abusi edilizi commessi. Egli ha il dovere di verificare preventivamente che siano stati rilasciati i necessari permessi di costruire e le autorizzazioni paesaggistiche.

Cosa accade se non si prova la consistenza di un rudere ricostruito?
Se non si fornisce prova documentale della volumetria e della sagoma del rudere, la ricostruzione è considerata abusiva. Ciò comporta la condanna penale, il pagamento di ammende e l’ordine di demolizione delle opere realizzate.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Penale Sez. 3 Num. 6295 Anno 2026

Penale Sent. Sez. 3 Num. 6295 Anno 2026

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data Udienza: 21/01/2026

SENTENZA

sul ricorso proposto da COGNOME NOME, nato a San Giuseppe Vesuviano (Na) i DATA_NASCITA COGNOME NOME, nato a San Giuseppe Vesuviano (Na) il DATA_NASCITA avverso la sentenza del 16/04/2025 della Corte di appello di Napoli visti gli atti, il provvedimento impugnato e il ricorso; udita la relazione svolta dal consigliere NOME COGNOME; letta la requisitoria del Pubblico Ministero, in persona del AVV_NOTAIO Procuratore generale NOME AVV_NOTAIO, che ha concluso chiedendo l’inammissibilità dei ricorsi; lette le conclusioni scritte presentate nell’interesse del COGNOME dal difensore, AVV_NOTAIO, che ha concluso chiedendo emettersi sentenza di annullamento con o senza rinvio

RITENUTO IN FATTO

Con sentenza del 16 aprile 2025 la Corte di appello di Napoli ha confermato la pronuncia del 3 maggio 2024 con cui il Tribunale di Noia ha dichiarato NOME COGNOME e NOME COGNOME responsabili del reato di cui all’art. 44, lett. c, d.P.R. n. 380 del 2001 (capo a) per aver realizzato, in concorso tra loro, e con il tecnico progettista e direttore dei lavori (il computato COGNOME) nella qualità, rispettivamente, di proprietario e committente e di legale rappresentante della ditta “RAGIONE_SOCIALE“, incaricata della esecuzione dei lavori, in zona sottoposta a vincolo paesaggistico ed ambientale, senza il prescritto permesso di costruire, un
immobile di nuova costruzione recante una superficie utile interna di 118.00 mq ed una volumetria di circa 520,00 composto da una platea di fondazione cementizia, muri perimetrali in blocchi di laterizio completi di intonaco alla parte esterna e allo stato rustico nella parte interna, solaio di copertura con altezza interna minima di circa 3,90 mt e massima di 4.9; nonché del reato di cui agli artt. 110 cod. pen., 93 e 95 d.P.R. n. 380 del 2001 e 81, comma secondo, cod. pen (capo b), per aver realizzato l’opera in zona sismica senza la preventiva elaborazione di un progetto esecutivo e l’affidamento della direzione dei lavori a un tecnico competente ed infine del reato di cui agli artt. 110 cod. pen., 181, comma 1, d.lgs. n. 42 del 2004 (capo d) per aver realizzato le opere in assenza di autorizzazione e su suolo sottoposto a vincolo paesaggistico, e li ha condannati, riconosciute le circostanze attenuanti generiche, ritenuta la continuazione, alla pena di mesi tre di arresto ed euro 25.000,00 di ammenda, oltre al pagamento delle spese processuali; pena sospesa, e ordine di demolizione delle opere nonché dissequestro a far data dalla irrevocabilità della sentenza.
Avverso la sentenza hanno rispettivamente proposto ricorso i difensori di entrambi gli imputati.

2.1 Il difensore di NOME COGNOME ha genericamente dedotto, in un unico motivo, mancanza, contraddittorietà, manifesta illogicità della motivazione e inosservanza e erronea applicazione della legge penale o di altre norme giudiziarie.

Ricostruiti i fatti, si deduce che obiettivo della difesa, nel corso della articolata istruttoria, era l’emersione processuale della preesistenza nel tempo di un immobile antico e di notevoli dimensioni, riattato dall’odierno imputato, che pertanto non ha realizzato un immobile di nuova costruzione come descritto nella imputazione.

Non è stata fornita prova della illegittimità della NUMERO_DOCUMENTO nNUMERO_DOCUMENTO del Comune di san Giuseppe Vesuviano riferita alla proprietà di NOME COGNOME e relativa alla realizzazione del manufatto.

Vengono quindi riportati stralci delle testimonianze acquisite nel corso della istruttoria dibattimentale, iniziando dal vicino di casa di 84 anni e dalle altre persone che conoscevano il fabbricato preesistente e che lo hanno descritto come di dimensioni grossomodo simili, diroccato, pericolante, fino al consulente della difesa che si è basato su aerofotogrammi, tra cui un volo del 2017, da cui risulta un manufatto preesistente del quale non è possibile accertare la consistenza in senso oggettivo. Si aggiunge che nel testamento olografo il de cuius genitore indicava a favore dell’imputato il lascito di una casa e che la certificazione catastale fa emergere la consistenza di un immobile di nove vani catastali.
Si deduce quindi che la Corte di appello ha svilito questi elementi che, per converso, lasciavano emergere la consistenza dell’opera di edificazione del

manufatto, che è stata realizzata nella medesima consistenza donata al figlio, elemento questo che non risulta minimamente valutato dalla Corte di appello.

Il giudice di primo grado ha errato nella valutazione delle prove, con travisamento delle stesse.

2.2 Il difensore di NOME COGNOME ha dedotto, congiuntamente, vizio di violazione di legge e di motivazione in relazione all’art. 552, comma 1, lett. c e comma 2, cod. proc. pen. ed in relazione all’art. 131-bis cod. pen.

Si rappresenta che con l’atto di appello si era evidenziata l’estraneità della ditta esecutrice dei lavori che rispondeva alle direttive impartite dal proprietario (il COGNOME) e dal tecnico progettista e direttore dei lavori (il coimputato ing. COGNOME e la mancanza, dunque, dell’elemento psicologico del reato contestato.

La Corte di appello, inoltre, nulla ha detto sulla richiesta di applicazione della particolare tenuità del fatto di cui all’art. 131-bis cod. pen.

Con requisitoria scritta il Sost. Procuratore generale ha chiesto dichiararsi inammissibili i ricorsi.

3.1. Con riferimento al ricorso presentato dal COGNOME, si rammenta che in tema di controllo logico della motivazione, il compito del giudice di legittimità non è quello di sovrapporre la propria valutazione a quella compiuta dai giudici di merito in ordine alla affidabilità delle fonti di prova, ma quello di stabilire se questi ulti abbiano esaminato tutti gli elementi a loro disposizione, se abbiano fornito una corretta interpretazione di essi, dando esaustiva e convincente risposta alle deduzioni delle parti, se abbiano seguito i canoni legali in materia di valutazione delle prove e se gli stessi giudici abbiano esattamente applicato le regole della logica nello sviluppo delle argomentazioni che hanno giustificato la scelta di determinate conclusioni a preferenza di altre: tutti elementi che nel caso in esame sussistono, per cui alcuna censura può essere mossa ai giudici di merito.
3.2 Quanto al ricorso presentato dal COGNOME si richiama giurisprudenza di questa Corte secondo cui, in base a quanto disposto dall’art. 29 d.P.R. n. 380 del 2001, anche l’assuntore dei lavori, indicato come costruttore, è responsabile della conformità delle opere alla normativa urbanistica, alle previsioni di piano nonché, unitamente al direttore dei lavori, a quelle del permesso e alle modalità esecutive stabilite dal medesimo.

Il difensore di NOME COGNOME ha presentato conclusioni scritte con le quali ha chiesto emettersi sentenza di annullamento con o senza rinvio.

CONSIDERATO IN DIRITTO

Il ricorso è inammissibile, per le ragioni di seguito esplicitate.

1. Va premesso che, ai fini del controllo di legittimità sul vizio di motivazione, nel caso in esame ricorre la c.d. “doppia conforme” e la sentenza di appello, nella sua struttura argomentativa, si salda perfettamente con quella di primo grado sia attraverso richiami a quest’ultima sia nell’adozione degli stessi criteri utilizzati nella valutazione delle prove, con la conseguenza che le due sentenze possono essere lette congiuntamente costituendo un unico complessivo corpo decisionale. (Sez. 2, n. 37295 del 12/06/2019, NOME, Rv. 277218-01; in termini conformi, Sez. 3, n. 44418 del 16/07/2013, COGNOME, Rv. 257595-01; Sez. 3, n. 13926 del 01/12/2011, dep. 2012, NOME, Rv. 252615-01), nel quale i giudici di appello hanno esaminato le censure proposte dall’appellante con criteri omogenei a quelli usati dal primo giudice e con frequenti riferimenti alle determinazioni ivi prese ed ai fondamentali passaggi logico-giuridici della decisione, tenendo conto che i motivi di gravame, illustrati nella prima parte della decisione della corte territoriale, non hanno riguardato elementi nuovi (che si versi, in questa situazione, in un tipico caso di “doppia conforme” cfr. le già citate Sez. 2, n. 37295 del 12/06/2019, E., Rv. 277218-01; Sez.3, n.13926 del 01/12/2011, COGNOME, Rv.252615-01; Sez. 3, n. 44418 del 16/07/2013 COGNOME).
Le conformi sentenze di primo e di secondo grado si integrano perfettamente tra loro e fanno buon governo dei principi espressi da questa Corte sul tema (cfr Sez. 6, n. 5224 del 02/10/2019, dep. 2020, Acampa, Rv. 278611-01).

1.1 La Corte di appello, richiamandosi alla sentenza di primo grado, ha risposto alle doglianze difensive dando conto della normativa applicabile in materia e della irrilevanza, ai fini del decidere, delle dichiarazioni testimoniali rese da vicino di casa o dagli altri testi della difesa, che si ono limitati a raccontare dell’esistenza in loco di una vecchia costruzione, diroccata e fatiscente, di dimensioni simili a quella ricostruita.

1.2 La Corte ha ritenuto integrato il reato di cui all’art. 44 d.P.R. n. 380 del 2001, facendo corretta applicazione di un principio affermato da una risalente decisione, ma tuttora attuale, e che questo collegio condivide, secondo cui in tema di reati edilizi, l’art. 30 del D.L. n. 69 del 2013 (conv. in legge n. 98 del 2013 consente di qualificare come “ristrutturazione edilizia” l’intervento di ripristino o d ricostruzione di un edificio o di parte di esso, eventualmente crollato o demolito, anche in caso di modifica della sagoma dello stesso ove insistente su zona non vincolata, a condizione però che sia possibile accertarne, in base a riscontri documentali o altri elementi certi e verificabili e non, quindi, ad apprezzamenti meramente soggettivi, la preesistente “consistenza”, intesa come il complesso di tutte le caratteristiche essenziali dell’edificio (volumetria, altezza, struttur complessiva, etc.); con la conseguenza che la mancanza anche di uno solo di tali elementi, necessari per la dovuta attività ricognitiva, impedisce di ritenere
sussistente il requisito che la citata disposizione richiede per escludere, in ragione della anzidetta qualificazione, la necessità di preventivo permesso di costruire (Sez. 3, n. 45147 del 08/10/2015, Marzo, Rv. 265444 – 01).

1.3 I giudici di merito hanno fatto corretta applicazione degli enunciati principi di diritto.

Nel caso di specie, infatti, non è dato conoscere le caratteristiche essenziali dell’edificio preesistente, che, dai vicini di casa, viene genericamente descritto come diroccato, fatiscente, ma simile (“grossomodo uguale”) a quello ricostruito, affidandosi a ricordi e valutazione soggettive, che non assumono rilievo in questa sede; neanche il consulente della difesa ha prodotto documenti o rilievi che diano contezza della preesistente consistenza, essendosi affidato ad un rilievo aerofotogrammetrico, che mostrava la presenza di una costruzione, senza alcuna altra indicazione su volumi, altezza, struttura complessiva, dimensioni, non desumibili neanche dal testamento olografo del de cuius o da altra documenti e riscontri, al di fuori della certificazione catastale del 2016 che riporta la consistenza di nove vani, anch’essa insufficiente ai fini che qui rilevano.
1.4 A fronte, dunque, di una decisione che ha analizzato tutti i punti di doglianza e che risulta corretta, e di quella, conforme, assunta in primo grado, il ricorso si risolve nel prospettare, ancora una volta, una diversa valutazione delle risultanze acquisite, da contrapporre a quella effettuata dal giudice di merito, attraverso una diversa lettura dei dati processuali, o una diversa ricostruzione storica dei fatti, o un diverso giudizio di rilevanza (continuando a darsi rilievo ai ricordi vaghi dei vicini di casa, alcuni proprietari anche loro di immobili abbandonati) o comunque di attendibilità delle fonti di prova, con conseguente inammissibilità delle doglianze, che chiedono a questa Corte una diversa valutazione delle risultanze acquisite, non consentita (cfr, tra le varie, Sez. 5, n. 26455 del 09/06/2022, COGNOME Welton Rv. 283370 – 01; Sez. 2, n. 7667 del 29/01/2015, COGNOME, Rv. 262575 – 01; Sez. 6, n. 25255 del 14/02/2012, COGNOME, Rv. 253099 – 01; Sez. 2, n. 7380 del 11/01/2007, Messina ed altro, Rv. 235716 – 01; Sez. 2, n. 27929 del 12/06/2019, COGNOME, Rv. 276567 – 01).
2 Quanto al ricorso presentato da NOME COGNOME, in via preliminare ed assorbente va rilevato che lo stesso è tardivo.

2.1 II termine per la proposizione del ricorso per cassazione, avverso la sentenza pronunciata con riserva dei motivi, è di quarantacinque giorni, che decorrono dalla scadenza del termine fissato per la motivazione.

2.2 Nel caso che occupa, la sentenza è stata pronunciata il 15 aprile 2025 ed il termine per il deposito dei motivi era di giorni sessanta, che scadevano il 14 giugno 2025, data entro cui la sentenza è stata depositata; da questo momento decorrevano i quarantacinque giorni per poter presentare impugnazione, rispetto

ai quali non si aggiungo ulteriori quindici giorni, in quanto – come emerge dalla intestazione della sentenza di primo grado – l’imputato COGNOME era presente; il termine pertanto scadeva alla data del 29 luglio 2025, mentre il ricorso del COGNOME è stato proposto il 4 agosto 2025, a termini, dunque, scaduti.

2.3 Ne deriva che il ricorso in esame deve ritenersi proposto tardivamente, essendo il termine già scaduto rispetto a quello in cui l’atto di impugnazione risulta depositato, con conseguente inammissibilità del ricorso.

2.4 In ogni caso il ricorso presentato da NOME COGNOME è manifestamente infondato e dunque inammissibile anche per le ragioni di seguito esplicitate.

2.5 Per giurisprudenza consolidata di questa Corte, espressa già in massime risalenti, sempre confermate, in materia di illeciti urbanistici, il reato previst dall’art. 20 della I. 2 febbraio 1974 n. 64 non è reato proprio, dal momento che la norma sanziona la violazione da “chiunque” commessa. Perciò, anche se la norma non menziona espressamente, a differenza di quelle che l’hanno preceduta, il direttore, l’appaltatore e l’esecutore dei lavori tra le persone che, assieme al proprietario, sono soggette alla pena ivi previste per la violazione delle norme tecniche, la loro responsabilità è pienamente ipotizzabile in applicazione degli ordinari criteri del concorso di persona previsto dall’art. 110 cod. pen. L’esecutore dei lavori risponde perciò della contravvenzione unitamente al costruttore (Sez. 3, n. 5738 del 13/05/1997, COGNOME, Rv. 208298 – 01; in termini anche Sez. 3, n. 7626 del 27/04/1999, COGNOME, Rv. 213998 – 01, secondo cui, in materia edilizia, la responsabilità di soggetti diversi da quelli indicati come responsabili è sempre ipotizzabile in applicazione degli ordinari criteri del concorso di persona. Ne deriva che l’esecutore dei lavori risponde della contravvenzione qualora sia accertata non soltanto la sua materiale collaborazione alla realizzazione dell’illecito, ma anche la piena consapevolezza dell’abusività dei lavori. Corte di Cassazione – copia non ufficiale
2.6 In applicazione degli indicati principi, all’esecutore materiale delle opere è ascrivibile la responsabilità per le violazioni urbanistiche ed edilizie realizzate, ed egli ne risponde anche sotto il profilo psicologico, posto che, come affermato da questa Corte in altra decisione giammai contraddetta, l’esecutore dei lavori edilizi ha il dovere di controllare preliminarmente che siano state richieste e rilasciate le prescritte autorizzazioni, rispondendo a titolo di dolo del reato di cui all’art. 44 de d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, in caso di inizio delle opere nonostante l’accertamento negativo, e a titolo di colpa nell’ipotesi in cui tale accertamento venga omesso (Sez. 3, n. 16802 del 08/04/2015, COGNOME, Rv. 263474 – 01).
2.7 Nessuna censura può essere mossa ai giudici di merito che hanno fatto corretta applicazione dei menzionati principi, riferendo al COGNOME la responsabilità, in concorso con il proprietario, dell’abuso urbanistico ed edilizio commesso, anche sotto il profilo psicologico, aggiungendo, per mera completezza,

il richiamo alla disposizione che prevede tale responsabilità (ossia l’art. 29 d.P.R. n. 380 del 2001).

Le doglianze mosse dal ricorrente sono quindi inammissibili non confrontandosi con il percorso motivazionale, corretto, seguito dai giudici di merito, così come inammissibile è la doglianza relativa all’omesso riconoscimento della particolare tenuità del fatto, su cui, a differenza di quanto affermato nel ricorso, la Corte di appello motiva (cfr pag 16), con argomentazioni immuni da vizi logici, che non si presta ad alcuna censura.

Alla declaratoria di inammissibilità consegue, a norma dell’art. 616 cod. proc. pen., l’onere per il ricorrente del pagamento delle spese del procedimento nonché, tenuto conto della sentenza 13 giugno 2000, n. 186, della Corte costituzionale e rilevato che, nella fattispecie, non sussistono elementi per ritenere che “la parte abbia proposto il ricorso senza versare in colpa nella determinazione della causa di inammissibilità”, quello del versamento della somma, in favore della Cassa delle ammende, equitativamente fissata in euro 3.000,00.
Il collegio intende in tal modo esercitare la facoltà, introdotta dall’art. 1 comma 64, legge n. 103 del 2017, di aumentare, oltre il massimo edittale, la sanzione prevista all’art. 616 cod. proc. pen. in caso di inammissibilità del ricorso, considerate le ragioni della inammissibilità stessa come sopraindicate.

P.Q.M.

Dichiara inammissibili i ricorsi e condanna i ricorrenti al pagamento delle spese processuali e della somma di euro tremila in favore della Cassa delle Ammende Così deciso il 21/01/2026.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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