Responsabilità amministratore condominio: la SCIA

La Corte di Cassazione ha esaminato il caso di un amministratore di condominio che ha impugnato un’ordinanza di archiviazione per particolare tenuità del fatto, relativa all’omessa presentazione della SCIA antincendio per l’autorimessa condominiale. Il ricorrente sosteneva di non avere colpa, attribuendola ai suoi predecessori e successori. La Corte ha dichiarato il ricorso inammissibile, confermando la piena responsabilità dell’amministratore condominio per le omissioni commesse durante il suo mandato, indipendentemente dalla situazione pregressa.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 16 gennaio 2026 in Diritto Penale, Giurisprudenza Penale, Procedura Penale

Responsabilità Amministratore Condominio: Omessa SCIA e Conseguenze

La gestione di un condominio comporta numerosi oneri e adempimenti. Una recente sentenza della Corte di Cassazione ha ribadito con forza la responsabilità amministratore condominio in materia di sicurezza antincendio, specificando che non è possibile scaricare la colpa su chi ha preceduto o seguito nell’incarico. Questo caso analizza la situazione di un amministratore accusato di non aver presentato la Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA) per l’autorimessa condominiale, un adempimento cruciale per la prevenzione incendi.

I Fatti del Caso

Un amministratore di condominio si è trovato al centro di un procedimento penale per il reato previsto dall’art. 20 del d.lgs. 139/2006, a causa della mancata presentazione della SCIA antincendio per i locali dell’autorimessa. Il Giudice per le Indagini Preliminari (GIP) aveva disposto l’archiviazione del caso per “particolare tenuità del fatto” ai sensi dell’art. 131-bis del codice penale.

Nonostante l’archiviazione, che evita una condanna, l’amministratore ha deciso di impugnare tale provvedimento davanti alla Corte di Cassazione. L’obiettivo era ottenere una cancellazione completa dell’addebito, sostenendo di non avere alcuna responsabilità per l’omissione contestata.

I Motivi del Ricorso e la Responsabilità Amministratore Condominio

L’amministratore ha basato il suo ricorso su tre motivi principali, tutti volti a negare la propria colpevolezza:

1. Abnormità e nullità dell’ordinanza: Sosteneva che l’accusa fosse stata modificata nel corso del procedimento senza dargli la possibilità di difendersi adeguatamente.
2. Violazione di legge e vizio di motivazione: Affermava di essere stato erroneamente identificato come unico responsabile, trascurando le omissioni del precedente amministratore e i doveri di quello successivo.
3. Assenza di colpa: Riteneva che, essendo subentrato in una situazione già irregolare, la sua attivazione per regolarizzare i presidi antincendio dovesse escludere la sua colpa. Sosteneva che il nuovo amministratore avrebbe dovuto completare l’iter.

In sostanza, il ricorrente cercava di dimostrare che la responsabilità amministratore condominio per quella specifica omissione non potesse essere attribuita a lui, ma andasse ripartita o addossata ad altri.

La Decisione della Corte di Cassazione

La Corte di Cassazione ha dichiarato il ricorso inammissibile, confermando di fatto l’impianto accusatorio e la correttezza della valutazione del GIP. La Corte ha chiarito diversi punti fondamentali, rafforzando i principi sulla responsabilità amministratore condominio.

Le Motivazioni

La Suprema Corte ha smontato punto per punto le argomentazioni del ricorrente.

In primo luogo, ha stabilito che l’accusa era chiara fin dall’inizio: omessa presentazione della SCIA per l’autorimessa. L’amministratore aveva avuto piena possibilità di difendersi su questo specifico punto.

In secondo luogo, e questo è l’aspetto più rilevante, i giudici hanno ribadito un principio di diritto consolidato: in materia di prevenzione incendi, il reato omissivo si configura e si consuma nel momento in cui l’amministratore, durante il suo mandato, non adempie all’obbligo di legge.

Nel caso specifico, è stato accertato che il ricorrente era stato amministratore dal giugno 2017 al giugno 2019 e che il reato si era consumato in quel periodo. Le eventuali inadempienze di chi lo ha preceduto o i doveri di chi gli è succeduto sono state ritenute irrilevanti ai fini della sua personale responsabilità. L’obbligo di presentare la SCIA gravava su di lui nel momento in cui ricopriva la carica. Essendo il ricorso inammissibile, l’amministratore è stato anche condannato al pagamento delle spese processuali e di una sanzione pecuniaria.

Le Conclusioni

Questa sentenza è un monito importante per tutti gli amministratori di condominio. La responsabilità amministratore condominio è personale e strettamente legata al periodo del proprio mandato. Non è possibile invocare le mancanze altrui per giustificare le proprie omissioni. Ogni amministratore, al momento dell’assunzione dell’incarico, ha il dovere di verificare la conformità dell’edificio a tutte le normative, incluse quelle cruciali sulla sicurezza antincendio, e di attivarsi immediatamente per sanare eventuali irregolarità. Attendere o sperare che lo faccia qualcun altro non solo non risolve il problema, ma espone a precise e gravi responsabilità penali.

L’amministratore di condominio è responsabile per la mancata presentazione della SCIA antincendio anche se il problema preesisteva al suo incarico?
Sì. Secondo la Corte di Cassazione, il reato omissivo si consuma durante il periodo in cui l’amministratore è in carica e omette di adempiere all’obbligo. La condotta di chi lo ha preceduto o seguito è irrilevante per la sua personale responsabilità.

È possibile impugnare in Cassazione un’ordinanza di archiviazione per particolare tenuità del fatto?
Sì, la Corte ha confermato che tale provvedimento è impugnabile per cassazione per violazione di legge, a condizione che l’interessato dimostri un interesse concreto e attuale alla rimozione della decisione, come ad esempio per evitare pregiudizi professionali.

Cosa comporta la dichiarazione di inammissibilità di un ricorso in Cassazione?
Quando un ricorso è dichiarato inammissibile per colpa del ricorrente, quest’ultimo viene condannato al pagamento delle spese del procedimento e al versamento di una somma di denaro in favore della Cassa delle ammende, come stabilito nel caso di specie.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Penale Sez. 3 Num. 33114 Anno 2024

Penale Sent. Sez. 3 Num. 33114 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data Udienza: 08/05/2024

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

COGNOME NOME, nato a Bologna il DATA_NASCITA

avverso l’ordinanza del 16/11/2023 del Giudice delle indagini preliminari del Tribunale di Bologna visti gli atti, il provvedimento impugnato e il ricorso; udita la relazione svolta dal consigliere NOME COGNOME;

letta la requisitoria scritta del Pubblico Ministero, in persona del AVV_NOTAIO Procuratore generale NOME COGNOME, che ha concluso chiedendo la declaratoria di inammissibilità del ricorso;

lette per l’imputato le conclusioni scritte dell’AVV_NOTAIO, che ha concluso insistendo nell’accoglimento del ricorso.

RITENUTO IN FATTO

Con ordinanza del 16/11/2023, il Giudice delle indagini preliminari del Tribunale di Bologna disponeva l’archiviazione per tenuità del fatto ex art. 131-bis cod.pen. del procedimento relativo alla notizia di reato di cui all’art. 20 d.lgs n 139/2006 nei confronti di COGNOME NOME.

Avverso tale ordinanza ha proposto ricorso per cassazione COGNOME NOME, a mezzo del difensore di fiducia, articolando tre motivi di seguito enunciati.

Con il primo motivo deduce abnormità e/o nullità dell’ordinanza impugnata ex art 178, comma 2, lett c) cod.proc.pen., lamentando che il Pm aveva modificato l’accusa inizialmente contenuta nell’invito a comparire (inottemperanza alle prescrizioni imposte dai Vigili del fuoco) nella diversa condotta di omesso deposito della SCIA in relazione ai locali di autorimessa condominiale, riferendosi ad un profilo di rischio (quello del locale autorimessa) non emerso in precedenza; su tale circostanza l’imputato non era stato messo in condizione di difendersi né in sede di interrogatorio, né con l’atto di opposizione né all’udienza camerale ex art. 410 cod. proc. pen.
Con il secondo ed il terzo motivo deduce violazione degli artt. 16 e 20 d.lgs 139/2006, 3 e 4 del dpr n. 151/2011 e vizio di motivazione.

Lamenta che erroneamente, e con motivazione carente e viziata, si era individuato quale unico soggetto responsabile colui che aveva dato avvio all’attività di controllo dei VV.F, proprio al fine di regolarizzare i presidi antincendio, mentre si era trascurata la posizione del precedente amministratore di condominio (che nulla aveva fatto in proposito fino a giugno 2017) e quella dell’amministratore subentrato al ricorrente; il Gip non aveva tenuto conto che il ricorrente era stato nominato amministratore di condominio in una situazione di pregressa e risalente assenza della SCIA e che lo stesso aveva dato avvio alla procedura di cui al d.lgs 13/2006 depositando apposita istanza ai VV.Ftcompetenti; nessuna SCIA in senso tecnico poteva essere depositata in quella fase ed il nuovo amministratore subentrato al ricorrente doveva attivarsi per sanare le pregresse omissioni; nessun profilo di colpa era, pertanto, era configurabile in capo al ricorrente.
Chiede, pertanto, l’annullamento dell’ordinanza impugnata.

Il Pg ha depositato requisitoria scritta, nella quale ha concluso per la declaratoria di inammissibilità del ricorso perché avente ad oggetto provvedimento non ricorribile in cassazione. Il difensore del ricorrente ha depositato memoria ex art. 611 cod.proc.pen., nella quale, ribadito e specificato l’interesse alla

– COGNOME impugnazione in relazione ai pregiudizi di carattere professionali prospettati, ha –COGNOME insistito nell’accoglimento del ricorso.

CONSIDERATO IN DIRITTO

1.Va premesso, quanto all’ammissibilità del ricorso che l’ordinanza di archiviazione per particolare tenuità del fatto emessa, ex art. 411, comma 1-bis, cod. proc. pen., a seguito di opposizione dell’indagato, è impugnabile con ricorso per cassazione per violazione di legge, ai sensi dell’art. 111, settimo comma, Cost. (Sez.5, n. 36468 del 31/05/2023, Rv.285076 – 01); ed è stato precisato che l’ordinanza di archiviazione per la particolare tenuità del fatto emessa, ai sensi dell’art. 411, comma 1-bis, cod. proc. pen., a seguito di opposizione dell’indagato, per effetto delle modifiche introdotte dal d.lgs. 2 ottobre 2018, n. 122, che ne ha escluso l’iscrizione nel casellario giudiziario ove il relativo certificato sia richi dal privato, dal datore di lavoro, ovvero sia destinato a pubbliche amministrazioni, è ricorribile per cassazione per violazione di legge ex art. 111, comma settimo, Cost., a condizione che sia allegato un interesse concreto ed attuale alla rimozione del provvedimento, come avvenuto nella specie.
Ciò posto, il ricorso va dichiarato inammissibile, sulla base delle argomentazioni che seguono.

Il primo di ricorso è manifestamente infondato.

Come evincibile dalla stessa documentazione allegata al ricorso (richiesta di archiviazione del 19.05.2023 ed atto di opposizione del 5.6.2023), l’imputazione provvisoria contemplava il reato di cui all’art. 20, comma 1, del d.lgs 139/2006 per omessa presentazione della SCIA per attività soggetta al controllo dei VV.FF. ex art. 4 d.P.R. n. 151/2011 in relazione ai locali dell’autorimessa condominiale, fatto accertato in Bologna il 1.2.2019; la condotta, dunque, era correttamente individuata quale omessa presentazione della SCIA per attività soggetta al controllo dei VV.FE, nella specie, l’autorimessa condominiale; su tale chiara e specifica contestazione il ricorrente ha proposto atto di opposizione, nel quale ha compiutamente e diffusamente argomentato in merito.
Il secondo motivo ed il terzo motivo di ricorso sono manifestamente infondati.

Il Giudice per le indagini preliminari del Tribunale di Bologna ha correttamente ritenuto integrato il reato contestato, in linea con il principio di diritto afferm da questa Corte, secondo cui in materia di prevenzione incendi, integra il reato di cui all’art. 20, d.lgs. 8 marzo 2006, n.139 la condotta dell’amministratore di condominio che, in relazione ad un edificio adibito a civile abitazione di altezza superiore a 24 metri, ometta di presentare la segnalazione certificata di inizio di

attività ai fini antincendio o la richiesta di rinnovo periodico della conformit antincendio, rientrando la sua attività tra quelle soggette ai controlli antincendio, elencate dall’Allegato I del d.P.R. 1 agosto 2011, n. 151, anche in ragione del dato di comune esperienza rappresentato dalla detenzione e dall’impiego, nei condomini, di prodotti infiammabili, incendiabili o esplodenti (Sez.3, n. 34586 del 28/05/2021, Rv. 282137 – 01); ha, pertanto, ritenuto irrilevanti le questioni relative all’ottemperanza delle prescrizioni imposte dai VV.FF all’esito del sopralluogo del 1.2.2019, in quanto alla predetta data il reato, come accertato, si era consumato, quando il ricorrente era in carica quale amministratore del Condominio (come si evince dal ricorso il COGNOME è stato amministratore condominiale dal giugno 2017 al giugno 2019).
Essendo il ricorso inammissibile e, in base al disposto dell’art. 616 cod. proc. pen, non ravvisandosi assenza di colpa nella determinazione della causa di inammissibilità (Corte Cost. sent. n. 186 del 13.6.2000), alla condanna del ricorrente al pagamento delle spese del procedimento consegue quella al pagamento della sanzione pecuniaria nella misura, ritenuta equa, indicata in dispositivo.

P.Q.M.

Dichiara inammissibile il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento delle spese processuali e della somma di euro tremila in favore della Cassa delle ammende.

Così deciso il 08/05/2024

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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