Plusvalenza immobiliare: tassazione per cassa o competenza?

Un imprenditore viene condannato per non aver dichiarato una plusvalenza immobiliare derivante dalla vendita forzata di un hotel. La Cassazione annulla la condanna, specificando che, in assenza di una provata finalità speculativa, si applica il principio di cassa (tassazione al momento dell’incasso) e non quello di competenza. La Corte d’Appello non aveva motivato a sufficienza il carattere speculativo dell’operazione.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 19 febbraio 2026 in Diritto Penale, Giurisprudenza Penale

Plusvalenza Immobiliare: Quando va Dichiarata? La Cassazione fa Chiarezza

La gestione della plusvalenza immobiliare è un tema cruciale nel diritto tributario, con importanti risvolti anche in ambito penale. Una recente sentenza della Corte di Cassazione ha offerto un chiarimento fondamentale sulla differenza tra tassazione secondo il “principio di cassa” e il “principio di competenza”, specialmente in contesti complessi come una vendita forzata. Questo articolo analizza la decisione e le sue implicazioni pratiche per imprenditori e proprietari di immobili.

I Fatti di Causa: La Vendita Forzata e la Plusvalenza Contestata

Il caso riguarda l’amministratore unico di una società alberghiera, condannato in primo e secondo grado per il reato di dichiarazione infedele. L’accusa era di aver omesso di indicare nella dichiarazione dei redditi una cospicua plusvalenza derivante dalla vendita forzata di un immobile di proprietà della società. L’operazione, avvenuta a seguito di una procedura esecutiva, si era conclusa con un decreto di trasferimento emesso dal giudice dell’esecuzione nel dicembre 2013. Tuttavia, le somme relative alla vendita erano state accreditate alla società solo nel giugno 2014. L’imprenditore sosteneva di non dover dichiarare tale reddito nel 2013, non avendolo ancora incassato.

La Decisione dei Giudici di Merito e la Questione della Plusvalenza Immobiliare

Sia il Tribunale che la Corte d’Appello avevano confermato la condanna, ritenendo che il reato si fosse consumato nel 2013. Secondo i giudici di merito, l’operazione andava qualificata come speculativa e, di conseguenza, la plusvalenza immobiliare doveva essere tassata secondo il principio di competenza. In base a tale principio, il reddito è fiscalmente rilevante nell’anno in cui il diritto a percepirlo è sorto (il 2013, con il decreto di trasferimento), indipendentemente dal momento dell’effettivo incasso.

Il Ricorso in Cassazione: Principio di Cassa vs. Principio di Competenza

La difesa dell’imprenditore ha proposto ricorso in Cassazione, contestando la violazione di legge. Il punto centrale del ricorso era l’errata applicazione del principio di competenza. La regola generale per la tassazione delle plusvalenze immobiliari realizzate da soggetti non imprenditori (o in contesti non legati all’attività d’impresa) è il principio di cassa: si pagano le tasse quando si incassa il denaro. L’eccezione, che prevede l’applicazione del principio di competenza, riguarda unicamente le plusvalenze “conseguite mediante operazioni poste in essere con fini speculativi”. Il ricorrente ha contestato che una vendita forzata, subita e non voluta, potesse essere considerata un’operazione con “finalità speculativa”.

le motivazioni

La Suprema Corte ha accolto il ricorso, annullando la sentenza impugnata. I giudici di legittimità hanno ribadito che il principio di cassa è la regola generale per le plusvalenze immobiliari. Il passaggio al principio di competenza richiede un presupposto specifico e rigoroso: la dimostrazione della finalità speculativa dell’operazione. Nel caso di specie, la Corte ha rilevato una grave carenza motivazionale nella decisione della Corte d’Appello. I giudici di merito avevano dato per scontato il fine speculativo senza fornire alcuna spiegazione o prova a sostegno di tale qualificazione. Non si sono confrontati con le norme che definiscono le operazioni speculative, omettendo di spiegare perché una vendita coattiva, frutto di un’esecuzione immobiliare, dovesse rientrare in tale categoria. Questa omissione ha reso la decisione illegittima.

le conclusioni

La sentenza stabilisce un principio di diritto di notevole importanza pratica: per poter tassare una plusvalenza immobiliare secondo il principio di competenza, non basta affermare genericamente che l’operazione sia speculativa; è necessario che il giudice motivi in modo puntuale e concreto le ragioni di tale qualificazione. In assenza di una prova rigorosa del fine speculativo, si torna alla regola generale del principio di cassa, per cui la tassazione scatta solo al momento dell’effettivo incasso del corrispettivo. La decisione rappresenta una garanzia per il contribuente, impedendo applicazioni automatiche e non motivate di regimi fiscali più onerosi.

Quando si deve dichiarare una plusvalenza immobiliare ai fini fiscali?
Di regola, la plusvalenza immobiliare si dichiara e si tassa secondo il “principio di cassa”, ovvero nell’anno in cui si riceve effettivamente il pagamento. L’eccezione è rappresentata dalle operazioni con provata finalità speculativa, per le quali si applica il “principio di competenza”, tassando il reddito nell’anno in cui matura il diritto a percepirlo, anche se non ancora incassato.

Una vendita forzata di un immobile è automaticamente un’operazione speculativa?
No. La sentenza chiarisce che la natura speculativa di un’operazione non può essere presunta, nemmeno in un contesto societario. Deve essere concretamente provata dal giudice, che deve spiegare perché un’operazione, soprattutto se subita come una vendita forzata, sia stata posta in essere con fini speculativi.

Cosa accade se un giudice non motiva a sufficienza la natura speculativa di una plusvalenza?
Se la motivazione è assente o carente, come nel caso esaminato, la decisione è illegittima e può essere annullata dalla Corte di Cassazione. Il giudice deve confrontarsi con le norme di riferimento e dare conto delle ragioni specifiche per cui ritiene applicabile il regime fiscale eccezionale basato sul principio di competenza.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Penale Sez. 3 Num. 44660 Anno 2023

Penale Sent. Sez. 3 Num. 44660 Anno 2023

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: AMOROSO NOME COGNOME

Data Udienza: 16/05/2023

SENTENZA

sul ricorso proposto da

NOME NOME nato a Catania il DATA_NASCITA

avverso la sentenza della Corte d’appello di Messina del 2/12/2022;

lette le conclusioni del AVV_NOTAIO Procuratore Generale NOME COGNOME che visti gli atti, il provvedimento impugnato e il ricorso; udita la relazione svolta dal consigliere NOME COGNOME; ha chiesto l’inammissibilità del ricorso;

Ricorso trattato ex art. 23 comma D.L. n. 137 del 2020

RITENUTO IN FATTO

1.Con sentenza del 19 maggio 2022, la Corte d’appello di Messina ha confermato la sentenza emessa in data 17 marzo 2020 dal Tribunale di Messina in composizione monocratica con la quale il ricorrente era stato condannato alla pena di anni uno di reclusione condizionalmente sospesa, in ordine al reato di cui all’art. 4 d.lgs. n. 74 del 2000 ascritto in rubrica.

Giova ricordare che l’imputato nel 2013 era titolare di una quota della società RAGIONE_SOCIALE” pari al 50%; deceduto COGNOME NOME, il titolare del residuo 50% delle quote e amministratore della società, COGNOME NOME accettandone l’eredità, il 26 maggio 2014, diveniva socio unico della società.

In seguito a tale vicenda la società ha assunto la denominazione “RAGIONE_SOCIALE” sRAGIONE_SOCIALE e l’imputato ne è divenuto amministratore.

All’imputato veniva quindi contestato di aver omesso nella dichiarazione modello unico relativa all’anno d’imposta, nella qualità di legale rappresentante della società RAGIONE_SOCIALE, al fine di evadere l’imposta sui redditi e sul valore aggiunto, di indicare elementi attivi per un totale di euro 7.790.585,00, derivanti dal trasferimento degli immobili di proprietà della società, realizzando un’evasione dell’Irpef pari ad euro 3.334,613. con conseguente superamento della soglia di punibilità di cui all’art. 4 del d.lvo. n. 74 del 2000, anche a voler considerare, in accoglimento delle prospettazioni difensive, che dagli importi indicati avrebbero dovuto essere sottratte le spese della procedura esecutiva.
La plusvalenza in oggetto, nello specifico, era costituita dalla differenza tra il corrispettivo ricevuto ed il valore ammortizzato iscritto in bilancio e pari a euro 929.415,18 derivante dalla operazione di cessione, in esito alla procedura esecutiva, di un immobile di proprietà della “RAGIONE_SOCIALE” per un corrispettivo di euro 8.72.000 giusto decreto di trasferimento del giudice dell’esecuzione immobiliare del 2 dicembre in favore dell’RAGIONE_SOCIALE.

Sulla base degli accertamenti compiuti della Guardia di Finanza, qualificata la Corte d’appello la somma evasa quale “plusvalenza immobiliare realizzata a fini speculativi da una società di persone”, e pertanto tassabile secondo il principio di competenza ai sensi dell’art. 76 D.P.R. n. 597/1973, il reato è stato considerato consumato nel 2013 ritenendo, conseguentemente, irrilevante l’accertamento sul versamento della somma nella dichiarazione del successivo anno 2014.

Quanto all’elemento soggettivo del reato i giudici d’appello hanno escluso che l’omissione fosse frutto di un errore scusabile atteso che neanche nell’anno successivo la plusvalenza è stata dichiarata e che in ogni caso, la presentazione della domanda di definizione agevolata di cui aveva dato conto l’appellante, era del tutto ininfluente ai fini della esclusione del reato essendo stata presentata successivamente alla ricezione da parte dell’imputato del decreto di citazione a giudizio relativo al procedimento per cui è ricorso.
2.Avverso il presente provvedimento l’imputato, tramite difensore, ha proposto ricorso articolato nei seguenti motivi.

3.Nella prima doglianza ha eccepito il vizio di violazione di legge e di motivazione in relazione all’art. 4 d.lgs. n. 74 del 2000, all’art. 109, comma 1 TUIR e all’art. 76 d.P.R.

Ad avviso del ricorrente i giudici di secondo grado, avrebbero erroneamente desunto la necessità dell’indicazione della plusvalenza facendo riferimento esclusivamente al decreto di trasferimento a favore dell’aggiudicatario RAGIONE_SOCIALE dei cespiti immobiliari sottoposti ad esecuzione forzata emesso in data 2 dicembre 2013 dal Tribunale di Messina in funzione di giudice dell’esecuzione, nonostante tali somme siano state accreditate all’RAGIONE_SOCIALE soltanto nel mese di giugno 2014, periodo in cui il ricorrente ne aveva avuto effettivamente conoscenza.
La Corte d’appello avrebbe, dunque, motivato contraddittoriamentejdecIJ in violazione di quanto stabilito nel secondo periodo della previsione di cui al primo comma dell’art. 109 TUIR in base al quale “i ricavi, le spese, e gli altri componenti positivi e negativi concorrono a formare il reddito nell’esercizio di competenza , tuttavia i ricavi, le spese e gli altri componenti di cui nell’esercizio di competenza non sia ancora certa l’esistenza o determinabile in modo obiettivo l’ammontare, concorrono a formarlo nell’esercizio in cui si verificano tali condizioni”.
Sotto altro profilo, il ricorrente lamenta la violazione dell’art. 76 d.P.R. n. 597 del 1973, nella parte in cui il provvedimento impugnato, ribadendo le considerazioni effettuate dai giudici di primo grado, ha ritenuto che l’importo di 7.790.585,00 derivante dal trasferimento degli immobili sottoposti alla procedura esecutiva, doveva essere indicato tra gli elementi attivi nella dichiarazione modello unico relativa all’imposta del 2013, ai sensi dell’art. 76 d.P.R. N. 597 del 1973 in quanto “plusvalenza conseguita mediante operazioni poste in essere con fini speculativi”
Il ricorrente contesta che la vendita forzata subita, dalla RAGIONE_SOCIALE possa essere considerata una “operazione posta in essere con finalità speculativa” ai sensi della disposizione citata.

4.Nel secondo motivo di ricorso si denunzia la violazione di legge ed il vizio motivazionale della sentenza impugnata nella parte relativa alla determinazione dell’importo evaso.

La Corte d’appello, incorrendo nel medesimo errore del giudice di primo grado, avrebbe determinato l’ammontare dell’imposta evasa in una cifra diversa da quella di cui alla contestazione.

I medesimi argomenti sono stati riproposti nelle conclusioni difensive di replica depositate nell’interesse del ricorrente.

CONSIDERATO IN DIRITTO

1.11 primo motivo di ricorso è fondato.

L’art. 81, comma 1, lett. b) del d.P.R. n. 917/86, nel cui ambito di applicazione rientrano anche le ipotesi previste dal comma 5 dell’art. 11 della legge n. 413 del 1991, stabilisce che costituiscono redditi diversi le plusvalenze “realizzate mediante cessioni a titolo oneroso”. Da tale disposizione si ricava altresì che la realizzazione della plusvalenza richiede un atto di trasferimento della proprietà a titolo oneroso, in altre parole la realizzazione della plusvalenza è “conseguenza” di detto “trasferimento”. Senza trasferimento non si ha realizzazione della plusvalenza e, quindi, non esiste reddito tassabile.»
Questa Corte ha già affermato il principio secondo cui le plusvalenze immobiliari di cui all’art. 67, comma 1, lett. a) e b), del d.P.R. n. 917 del 1986, sono di regola imponibili secondo il principio di cassa, ai sensi dell’art. 68, comma 1, dello stesso decreto.

In particolare, Sez. 5, n. 17960 del 2013, ha chiarito che «la plusvalenza presente nel patrimonio di un soggetto (cioè il suindicato incremento di valore) non è assoggettabile a tassazione fino a quando non viene realizzata.

Il principio di cassa, in definitiva, giova a spiegare che in caso di “trasferimento del bene” con differimento del pagamento del prezzo, la corrispondente plusvalenza con il relativo obbligo di denuncia e di pagamento dell’imposta matura in relazione al corrispettivo via via pagato; ciò che può verificarsi in diversi periodi di imposta;

Allo stesso modo, però, Questa Corte ha altresì chiarito che per le sole plusvalenze aventi finalità speculative opera il principio di competenza a norma dell’art. 76 del d.P.R. n. 597 del 1973, (cfr. Sez. 5, del 25/09/2019, n. 23893).

2.Giova ricordare che l’art. 76 citato, redditi derivanti da operazioni speculative, dispone che: “le plusvalenze conseguite mediante operazioni poste in essere con fini speculativi e non rientranti fra i redditi d’impresa concorrono alla formazione del reddito complessivo per il periodo d’imposta in cui le operazioni si sono concluse.

La plusvalenza è costituita dalla differenza tra il prezzo reale d’acquisto, aumentato di ogni altro costo inerente al bene alienato, ed il prezzo reale conseguito, al netto dell’imposta comunale sull’incremento di valore degli immobili in quanto dovuta.

Si considerano in ogni caso fatti con fini speculativi, senza possibilità di prova contraria:

la lottizzazione o l’esecuzione di opere intese a rendere edificabili terreni inclusi in piani regolatori o, in programmi di fabbricazione e la successiva vendita anche parziale dei terreni stessi;

l’acquisto e la vendita di beni immobili non destinati alla utilizzazione personale da parte dell’acquirente o dei familiari, se il periodo di tempo intercorrente tra l’acquisto e la vendita non è superiore a cinque anni;

l’acquisto e la vendita di oggetti d’arte, di antiquariato o in genere da collezione, se il periodo di tempo intercorrente tra l’acquisto e la vendita non è superiore a due anni.

Per i terreni di cui al n. 1) del comma precedente, che siano stati acquistati oltre cinque anni prima della loro inclusione in piani regolatori o in programmi di fabbricazione, si assume come prezzo di acquisto il valore medio corrente nel quinto anno anteriore a quello della predetta inclusione. Per i terreni acquistati posteriormente si assume come prezzo quello reale di acquisto ovvero, in caso di successione o donazione, il valore determinato ai fini della relativa imposta.

La disposizione di cui al n. 2) del terzo comma si applica, alle condizioni e nei limiti ivi stabiliti, anche quando le plusvalenze degli immobili sono state conseguite attraverso l’acquisizione e la successiva vendita di quote o di azioni, non quotate in borsa, di società il cui patrimonio è investito prevalentemente in beni immobili”.

3.Tanto premesso coglie nel segno la censura del ricorrente nella parte in cui lamenta la violazione di legge e vizio di motivazione in ordine alla ritenuta qualificazione delle operazioni quali speculative.

Nella decisione impugnata i Giudici della Corte d’appello non si confrontano con le disposizioni normative citate omettendo di motivare in ordine al presupposto giustificativo della operatività del principio di competenza e pertanto omettendo di dare conto delle ragioni per le quali il tributo dovuto avrebbe dovuto essere indicato nella dichiarazione dei redditi relativa all’anno 2013.

4.Per questi motivi va disposto l’annullamento della decisione con rinvio ai giudici di merito per l’esposizione delle ragioni per le quali le plusvalenze sono state ritenute speculative.

Resta assorbito l’ulteriore motivo.

Annulla la sentenza impugnata con rinvio per nuovo giudizio ad altra sezione della Corte d’appello di Messina.

Così deciso il 16/5/2023

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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