Permesso in sanatoria: no estinzione reato con demolizione

La Corte di Cassazione ha annullato una sentenza che dichiarava estinto un reato edilizio a seguito della sola demolizione dell’opera abusiva. La Suprema Corte ha ribadito che l’estinzione del reato è subordinata al rilascio di un formale permesso in sanatoria, che attesti la doppia conformità dell’opera alle normative urbanistiche, e non alla sua rimozione fisica.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

Prenota un appuntamento

Per una consulenza legale o per valutare una possibile strategia difensiva prenota un appuntamento.

La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza.

PRENOTA

02.37901052

8:00 – 20:00
(Lun - Sab)

Pubblicato il 2 ottobre 2025 in Diritto Penale, Giurisprudenza Penale

Permesso in Sanatoria: Perché la Demolizione non Estingue il Reato Edilizio

Una recente sentenza della Corte di Cassazione ha riaffermato un principio fondamentale in materia di abusi edilizi: la demolizione dell’opera non è sufficiente a estinguere il reato. Per ottenere tale effetto, è indispensabile il rilascio del permesso in sanatoria, un atto che certifica la regolarità dell’immobile. Questa decisione chiarisce la distinzione tra la rimozione fisica dell’abuso e la sua regolarizzazione giuridica, sottolineando i rigorosi requisiti previsti dalla legge.

I Fatti di Causa

Il caso ha origine da una decisione del Tribunale di Perugia, che aveva dichiarato il non luogo a procedere nei confronti di un imputato per un reato edilizio. Il Tribunale aveva ritenuto il reato estinto basandosi sull’avvenuta demolizione del manufatto abusivo. Contro questa decisione, il Procuratore generale presso la Corte di Appello ha presentato ricorso in Cassazione, sostenendo che la legge (art. 45, comma 3, del d.P.R. 380/2001) prevede l’estinzione del reato solo in caso di rilascio del permesso in sanatoria, e non per la semplice demolizione.

La Questione Giuridica sul Permesso in Sanatoria

Il nodo centrale della controversia era stabilire se la demolizione spontanea di un’opera illegale potesse produrre gli stessi effetti estintivi del reato previsti per il rilascio del permesso in sanatoria. La difesa dell’imputato aveva anche introdotto un ulteriore elemento, evidenziando che la costruzione era avvenuta in un’area archeologica, suggerendo una diversa qualificazione del reato (come illecito paesaggistico), che avrebbe potuto aprire a differenti cause di estinzione.

Le Motivazioni della Cassazione

La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso del Procuratore generale, ritenendolo fondato. Gli Ermellini hanno chiarito in modo inequivocabile che, ai sensi dell’art. 45 del Testo Unico dell’Edilizia, l’estinzione dei reati contravvenzionali urbanistici non consegue alla demolizione, ma esclusivamente al rilascio del permesso di costruire in sanatoria. Questo atto amministrativo, infatti, non è una mera formalità, ma il risultato di una verifica precisa: la cosiddetta “doppia conformità”. L’opera deve risultare conforme alle norme urbanistiche vigenti sia al momento della sua realizzazione, sia al momento della presentazione della domanda di sanatoria. La Corte ha specificato che non è ammissibile una “sanatoria giurisprudenziale” o “impropria”, che riconosca la legittimità di opere divenute conformi solo in un secondo momento. Riguardo alla possibile riqualificazione del fatto come reato paesaggistico, la Cassazione ha dichiarato di non poter valutare tale circostanza in sede di legittimità, poiché si tratta di una valutazione di merito che doveva essere sollevata e discussa davanti al giudice del Tribunale.

Conclusioni

La sentenza ribadisce con forza che la strada per estinguere un reato edilizio passa obbligatoriamente attraverso la regolarizzazione formale dell’abuso, ovvero l’ottenimento del permesso in sanatoria. La semplice demolizione, sebbene possa eliminare materialmente l’opera illecita, non cancella l’illecito penale già commesso. Questa pronuncia serve da monito: l’unica via per sanare un abuso edilizio e le sue conseguenze penali è seguire l’iter legale previsto, dimostrando la piena conformità dell’opera alla disciplina urbanistica, passata e presente. La decisione finale è stata quindi l’annullamento della sentenza del Tribunale con rinvio per un nuovo giudizio.

La demolizione di un’opera abusiva estingue il reato edilizio?
No, secondo la sentenza della Corte di Cassazione, la sola demolizione del manufatto abusivo non è sufficiente a estinguere il reato contravvenzionale previsto dalla normativa urbanistica.

Cosa è necessario per estinguere il reato edilizio ai sensi della legge?
L’estinzione del reato consegue unicamente al rilascio del permesso di costruire in sanatoria, come espressamente previsto dall’art. 45, comma 3, del d.P.R. n. 380 del 2001.

Quali sono i requisiti per ottenere un permesso in sanatoria?
Per ottenere il permesso in sanatoria è necessario rispettare il principio della “doppia conformità”: l’opera deve essere conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento in cui è stata realizzata, sia al momento della presentazione della domanda di sanatoria.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Penale Sez. 3 Num. 20661 Anno 2025

Penale Sent. Sez. 3 Num. 20661 Anno 2025

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME

Data Udienza: 18/04/2025

SENTENZA

sul ricorso del Procuratore generale presso la Corte di appello di Perugia nel procedimento a carico di NOME COGNOME nato a Chiaravalle Centrale il 26/07/1991, avverso la sentenza in data 25/09/2024 del Tribunale di Perugia, visti gli atti, il provvedimento impugnato e il ricorso; udita la relazione svolta dal consigliere NOME COGNOME letta la requisitoria del Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore generale, NOME COGNOME che ha concluso chiedendo l’annullamento della sentenza impugnata con rinvio al Tribunale di Perugia; letta per l’imputato la memoria dell’avv. NOME COGNOME che ha concluso chiedendo
il rigetto del ricorso

RITENUTO IN FATTO

1.Con sentenza in data 25 settembre 2024 il Tribunale di Perugia ha dichiarato il non luogo a procedere nei confronti di NOME Scrivo per il reato dell’art. 44 lett. b) d.P.R. n. 380 del 2001 perché estinto ai sensi del successivo art. 45, comma 3.

2. Ricorre per cassazione il Procuratore generale presso la Corte di appello di Perugia osservando che l’art. 45, comma 3, d.P.R. n. 380 del 2001 prevede l’estinzione del reato in caso di rilascio del permesso in sanatoria, non in caso di demolizione del manufatto abusivo. Il Giudice aveva accertato però la demolizione e non il permesso in sanatoria che presupponeva la doppia conformità sia al momento dell’abuso che al momento della sanatoria.

Il ricorrente sostiene con la memoria depositata nel presente grado che la demolizione si era resa necessaria perché si era scoperto che l’edificazione era avvenuta in area archeologica, per cui doveva ritenersi contestato il reato paesaggistico dell’art. 181, comma 1, d.lgs. n. 42 del 2004 e applicata la causa di estinzione del comma 1-quinquies

CONSIDERATO IN DIRITTO

3. Il ricorso è fondato.

Ai sensi dell’art. 45, comma 3, d.P.R. n. 380 del 2001 l’estinzione dei reati contravvenzionali previsti dalle norme urbanistiche vigenti non consegue alla demolizione del manufatto abusivo bensì al rilascio in sanatoria del permesso di costruire.

Il permesso in sanatoria può essere solo quella rispondente alle condizioni espressamente indicate dall’art. 36 d.P.R. n. 380 del 2001, che richiede la doppia conformità delle opere alla disciplina urbanistica vigente, sia al momento della realizzazione del manufatto sia al momento della presentazione della domanda di permesso in sanatoria, dovendo escludersi la possibilità che tali effetti possano essere attribuiti alla cd. “sanatoria giurisprudenziale” o “impropria”, che consiste nel riconoscimento della legittimità di opere originariamente abusive che, solo dopo la loro realizzazione, siano divenute conformi alle norme edilizie ovvero agli strumenti di pianificazione urbanistica (tra le più recenti, Sez. 3, n. 45485 del 19/09/2019, Caprio, Rv. 277265 – 01).
Non è possibile apprezzare nella sede di legittimità le circostanze dedotte dal ricorrente nella memoria difensiva per giustificare un’eventuale possibile diversa qualificazione giuridica del fatto contestato come reato paesaggistico e non edilizio. Tali circostanze rientrano nella cognizione del giudice di merito e non pare siano state dedotte in quella sede.

La sentenza va in definitiva annullata con rinvio al Tribunale di Perugia in diversa persona fisica.

P.Q.M.

Annulla la sentenza impugnata con rinvio per nuovo giudizio al Tribunale di

Perugia, in diversa composizione

Così deciso, il 18 aprile 2025

Il Consigliere estensore

Il Presidente

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

Desideri approfondire l'argomento ed avere una consulenza legale?

Prenota un appuntamento. La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza / conference call e si svolge in tre fasi.

Prima dell'appuntamento: analisi del caso prospettato. Si tratta della fase più delicata, perché dalla esatta comprensione del caso sottoposto dipendono il corretto inquadramento giuridico dello stesso, la ricerca del materiale e la soluzione finale.

Durante l’appuntamento: disponibilità all’ascolto e capacità a tenere distinti i dati essenziali del caso dalle componenti psicologiche ed emozionali.

Al termine dell’appuntamento: ti verranno forniti gli elementi di valutazione necessari e i suggerimenti opportuni al fine di porre in essere azioni consapevoli a seguito di un apprezzamento riflessivo di rischi e vantaggi. Il contenuto della prestazione di consulenza stragiudiziale comprende, difatti, il preciso dovere di informare compiutamente il cliente di ogni rischio di causa. A detto obbligo di informazione, si accompagnano specifici doveri di dissuasione e di sollecitazione.

Il costo della consulenza legale è di € 150,00.