Permesso di costruire: piscina fuori terra abusiva

La Corte di Cassazione ha confermato la condanna per reato edilizio nei confronti di un privato che aveva installato una piscina fuori terra e altri manufatti senza il necessario permesso di costruire. La difesa sosteneva che la piscina fosse un’opera precaria e amovibile, destinata a uso stagionale. Tuttavia, i giudici hanno rilevato che la struttura era presente sul terreno anche durante i mesi invernali, dimostrando una destinazione a soddisfare esigenze permanenti. La sentenza chiarisce che la precarietà non dipende dai materiali o dalla facilità di rimozione, ma dalla funzione dell’opera e dalla sua durata nel tempo.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 28 marzo 2026 in Diritto Penale, Giurisprudenza Penale

Permesso di costruire: la piscina fuori terra non è sempre precaria

L’installazione di una piscina nel proprio giardino richiede spesso il permesso di costruire, anche quando la struttura appare facilmente amovibile o non interrata. Una recente pronuncia della Corte di Cassazione ha ribadito criteri rigorosi per distinguere tra opere temporanee e interventi di nuova costruzione soggetti a sanzione penale.

Il caso oggetto di giudizio

Un proprietario terriero è stato condannato per aver realizzato, in assenza di titolo abilitativo, diverse strutture tra cui tettoie, un box in lamiera e una piscina. Il ricorrente ha impugnato la sentenza sostenendo che la piscina, essendo mobile, non interrata e priva di allacci fissi, dovesse essere considerata un’opera precaria destinata al solo uso estivo, escludendo così la necessità del permesso di costruire.

La natura dell’opera e il permesso di costruire

La Suprema Corte ha dichiarato il ricorso inammissibile, confermando l’orientamento secondo cui la trasformazione urbanistica del territorio non dipende dalla tipologia costruttiva. Anche l’impiego di materiali leggeri o la facilità di smontaggio non esonerano dall’obbligo del titolo edilizio se l’opera è destinata a soddisfare esigenze non meramente temporanee.

Precarietà strutturale vs precarietà funzionale

Un punto centrale della decisione riguarda la distinzione tra la struttura del bene e la sua funzione. Non è sufficiente che un manufatto sia astrattamente amovibile per essere considerato precario. La precarietà deve essere ricollegata all’uso specifico e temporalmente delimitato del bene. Se una piscina rimane posizionata sul terreno per un tempo indefinito, essa perde il carattere di temporaneità e diventa un intervento di nuova costruzione.

Le motivazioni

Le motivazioni della Corte si fondano sull’accertamento di fatto che ha dimostrato la presenza della piscina sul terreno anche nel mese di gennaio. Tale circostanza smentisce la tesi della destinazione stagionale e prova che l’opera era finalizzata a un’utilizzazione perdurante nel tempo. Secondo i giudici, la precarietà che esonera dal permesso di costruire postula un uso per fini specifici, contingenti e limitati nel tempo, non ammettendo il soddisfacimento di bisogni permanenti. L’alterazione del territorio, in questo caso, è stata considerata rilevante e non transitoria.

Le conclusioni

Le conclusioni dei giudici di legittimità sottolineano che la valutazione sulla necessità del permesso di costruire deve basarsi sulla destinazione funzionale dell’opera. Chi installa strutture destinate a rimanere stabilmente sul suolo, indipendentemente dalla loro facilità di rimozione, commette un illecito edilizio se privo di autorizzazione. La condanna del ricorrente include anche il pagamento delle spese processuali e una sanzione pecuniaria a favore della Cassa delle Ammende, confermando la linea dura contro l’abusivismo edilizio mascherato da temporaneità.

Una piscina fuori terra può essere considerata edilizia libera?
Solo se destinata a soddisfare esigenze meramente temporanee e rimossa immediatamente dopo l’uso contingente. Se resta installata stabilmente, richiede il permesso di costruire.

Cosa rischia chi installa una piscina senza autorizzazione?
Si rischia una condanna penale per reato edilizio ai sensi del Testo Unico Edilizia, che comporta ammende pecuniarie e l’obbligo di rimozione delle opere.

La facilità di smontaggio esclude il reato edilizio?
No, la giurisprudenza stabilisce che l’amovibilità dei materiali è irrilevante se l’opera soddisfa un bisogno permanente e altera l’assetto del territorio.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Penale Sez. 3 Num. 50773 Anno 2023

Penale Sent. Sez. 3 Num. 50773 Anno 2023

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data Udienza: 23/11/2023

SENTENZA

sul ricorso proposto da

COGNOME NOME, nato a Fidenza il DATA_NASCITA

avverso la sentenza del 18/11/2022 della Corte d’appello di Firenze;

visti gli atti, il provvedimento impugnato e il ricorso; udita la relazione svolta dal consigliere NOME COGNOME; letta la requisitoria scritta nella persona del AVV_NOTAIO NOME COGNOME, che ha concluso chiedendo il rigetto del ricorso.

RITENUTO IN FATTO

Con l’impugnata sentenza, la Corte d’appello di Firenze ha confermato la sentenza del Tribunale di Lucca con la quale l’imputato era stato condannato in relazione al reato di cui all’ad 44 lett. c) del d.P.R. n. 380 del 2001, per avere realizzato, quale proprietario committente, su terreno di sua pertinenza, in assenza di permesso a costruire, tre tettorie, una piscina e un box in lamiera. In Lucca in epoca prossima al maggio 2017 e giugno 2019.

Avverso la sentenza ha proposto ricorso l’imputato, a mezzo del difensore, e ne ha chiesto l’annullamento deducendo un unico motivo di ricorso con cui denuncia violazione di legge in relazione all’art. 44 lett. c) del d.P.R. n 380 del 2001. Secondo il ricorrente avrebbero errato i giudici del merito nell’affermare la responsabilità penale del ricorrente in relazione alla posa, sul terreno di pertinenza dell’abitazione, di una piscina mobile e non interrata,

trattandosi di opera che non richiede il permesso a costruire e la circostanza che non fosse stata smontata nell’inverno non sarebbe elemento che la trasforma in opera destinata a durare nel tempo. La natura precaria dell’opera non potrebbe essere desunta dalla temporaneità soggettiva della sua destinazione data all’opera, ma dovrebbe ricollegarsi alla intrinseca destinazione di essa per uso precario e temporaneo. Il fatto che il bene fosse destinato al solo uso estivo, che l’invaso fosse vuoto, che mancassero gli allacci all’acqua e alla corrente elettrica, sarebbero elementi che conducono a ritenere l’opposta conclusione a cui sono giunti i giudici del merito.
Il Procuratore generale ha chiesto il rigetto del ricorso.

CONSIDERATO IN DIRITTO

Il ricorso è inammissibile perché contrario alla giurisprudenza consolidata di Questa Corte di legittimità.

Secondo l’accertamento di fatto consegnato dai giudici del merito, l’imputato aveva realizzato sul terreno di sua proprietà diversi manufatti (tre tettorie e un box in lamiera) e una piscina, in assenza di permesso a costruire tenuto conto della natura di opere “stabili”. Quanto alla piscina, non essendo oggetto di censura la realizzazione degli altri manufatti, i giudici territoriali, risposta alla censura difensiva, rilevavano che, pur astrattamente amovibile con facilità, era destinata a rimanere posizionata sul terreno a tempo indefinito e non solo per la stagione estiva, sicchè, avendo assunto i connotati di opera permanente e non transitoria, era soggetta a permesso a costruire, essendo irrilevante la tipologia costruttiva (materiali leggeri e amovibilità) ed essendo diretta a soddisfare esigenze non meramente temporanee, sicchè costituiva, a mente dell’art. 3 comma 1 lett. e.5 del d.P.R. n. 380 del 2001, un intervento di nuova costruzione soggetta a previo rilascio del permesso a costruire.
La sentenza impugnata ha correttamente interpretato ed applicato la disposizione normativa di cui si sostiene invece la violazione.

Detta previsione, contenuta nell’art. 3, comma 1, lett. e), TUE, per quanto qui interessa, dispone che costituiscono “interventi di nuova costruzione” – assoggettati al previo rilascio del permesso di costruire ex art. 10, comma 1, lett. a), TUE – «quelli di trasformazione edilizia e urbanistica del territorio no rientranti nelle categorie definite alle lettere precedenti» e che, tra l’altro, «so comunque da considerarsi tali.. .e.5) l’installazione di manufatti leggeri, anche prefabbricati, e di strutture di qualsiasi genere, quali roulotte, camper, case mobili, imbarcazioni, che siano utilizzati come abitazioni, ambienti di lavoro, oppure come depositi, magazzini e simili, ad eccezione di quelli che siano diretti a soddisfare esigenze «meramente temporanee… ». Anche successivamente alle modifiche dell’art.3, comma 1, lett. e.5), del d.P.R. n. 380 del 2001, operate dal d.l. 16 luglio
2020, n. 76, convertito, con modificazioni, dalla legge 11 settembre 2020, n. 120, permane il requisito della soddisfazione di esigenze meramente temporanee per sottrarre l’opera dalla necessità del permesso a costruire.

Ed ancora, va detto che la giurisprudenza di legittimità ha da sempre chiarito che la “precarietà strutturale” è inconferente rispetto all’indagine circa la non temporanea trasformazione del territorio che necessita del permesso di costruire (Sez. 3, n. 5821 del 15/01/2019, COGNOME, Rv. 275697; Sez. 3, n. 966 del 26/11/2014, dep. 2015, COGNOME, Rv. 261636; Sez. 3, n. 22054 del 25/02/2009, Frank, Rv. 243710) e che, quanto alla “precarietà funzionale” dei manufatti, essa va rapportata a esigenze temporanee alle quali l’opera eventualmente assolve (Sez. 3, n. 22054 del 25/02/2009, Frank, Rv. 243710; Sez. 3, n. 36107 del 30/06/2016, COGNOME, Rv. 267759 – 01).
In materia edilizia, ai fini del riscontro del connotato della precarietà e della relativa esclusione della modifica dell’assetto del territorio, non sono rilevanti le caratteristiche costruttive, i materiali impiegati e l’agevole rimovibílità, ma l esigenze temporanee alle quali l’opera assolve. In senso assolutamente conforme si è epressa anche la giurisprudenza del Consiglio di Stato, secondo cui la precarietà di un manufatto non dipende dai materiali utilizzati o dal suo sistema di ancoraggio al suolo, bensì dall’uso al quale il manufatto stesso è destinato; pertanto, essa va esclusa quando trattasi di struttura destinata a dare un’utilità prolungata nel tempo, indipendentemente dalla facilità della sua rimozione, a nulla rilevando la temporaneità della destinazione data all’opera del proprietario, in quanto occorre valutare la stessa alla luce della sua obiettiva e intrinseca destinazione naturale (Cons. di Stato, sez. 5, del 15/06/2000, n. 3321, n. 97 del 23.1.1995). Ancora di recente, in assoluta continuità con i principi sopra espressi (Cons. di Stato, sez. 6, n. 9167 del 23 ottobre 2023) si è ribadito che la natura precaria di un manufatto, non può essere desunta dalla temporaneità della destinazione soggettivamente data all’opera dal costruttore, ma deve ricollegarsi all’intrinseca destinazione materiale di essa a un uso realmente precario e temporaneo, per fini specifici, contingenti e limitati nel tempo, non essendo sufficiente che si tratti eventualmente di un manufatto smontabile e/o non infisso al suolo. La precarietà dell’opera, che esonera dall’obbligo del possesso del permesso di costruire, ai sensi dell’art. 3, comma 1, lettera e. 5, D.P.R. n. 380 del 2001, postula infatti un uso specifico e temporalmente delimitato del bene e non ammette che lo stesso possa essere finalizzato al soddisfacimento di esigenze (non eccezionali e contingenti, ma) permanenti nel tempo. Non possono, infatti, essere considerati manufatti destinati a soddisfare esigenze meramente temporanee quelli destinati a un’utilizzazione perdurante nel tempo, di talché l’alterazione del territorio non può essere considerata temporanea, precaria o irrilevante. Corte di RAGIONE_SOCIALEzione – copia non ufficiale
6. La sentenza impugnata ha correttamente applicato il disposto normativo

ritenendo che, pur astrattamente amovibile, la piscina era destinata a rimare nel tempo e non per la semplice stagione estiva, essendo stata accertata la sua presenza nel mese di gennaio sì da escludere la destinazione all’uso meramente temporaneo che la sottrae al preventivo rilascio del titolo abilitativo. Essendo irrilevante la facile amovibilità allegata dal ricorrente né le caratteristic costruttive essendo stata argomentata la destinazione funzionale ad esigenze non meramente temporanee.

7. Il ricorso deve essere dichiarato inammissibile e il ricorrente deve essere condannato al pagamento RAGIONE_SOCIALE spese processuali ai sensi dell’art. 616 cod.proc.pen. Tenuto, poi, conto della sentenza della Corte costituzionale in data 13 giugno 2000, n. 186, e considerato che non vi è ragione di ritenere che il ricorso sia stato presentato senza “versare in colpa nella determinazione della causa di inammissibilità”, si dispone che il ricorrente versi la somma, determinata in via equitativa, di euro 3.000,00 in favore della RAGIONE_SOCIALE.

P.Q.M.

Dichiara inammissibile il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento RAGIONE_SOCIALE spese processuali e della somma di C 3.000,00 in favore della RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE.

Così deciso il 23/11/2023

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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