Permesso di costruire in sanatoria: non sana l'abuso

La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso di un cittadino condannato per abusi edilizi. La sentenza chiarisce che la semplice presentazione di una domanda di permesso di costruire in sanatoria non è sufficiente a estinguere il reato, specialmente se le opere non rispettano il principio della “doppia conformità”, ovvero la conformità alle norme edilizie e urbanistiche sia al momento della costruzione che della richiesta.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

Prenota un appuntamento

Per una consulenza legale o per valutare una possibile strategia difensiva prenota un appuntamento.

La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza.

PRENOTA

02.37901052

8:00 – 20:00
(Lun - Sab)

Pubblicato il 24 settembre 2025 in Diritto Penale, Giurisprudenza Penale

Permesso di costruire in sanatoria: la Cassazione fissa i paletti invalicabili

L’ottenimento di un permesso di costruire in sanatoria rappresenta spesso l’unica via per regolarizzare un abuso edilizio. Tuttavia, una recente sentenza della Corte di Cassazione (Sentenza n. 24980/2025) ha ribadito con forza i limiti di questo strumento, chiarendo che la semplice presentazione della domanda non basta a cancellare il reato e che il requisito della “doppia conformità” è un pilastro non negoziabile. Analizziamo insieme la decisione e le sue importanti implicazioni pratiche.

I fatti del caso

Un privato cittadino era stato condannato in primo grado e in appello per aver realizzato una serie di opere senza il permesso di costruire e il nulla osta paesaggistico. Le opere abusive includevano una cisterna interrata, un piazzale, un locale deposito, un viale di accesso e un impianto di trattamento delle acque reflue, tutte realizzate con cemento armato senza la supervisione di un tecnico abilitato. L’imputato ha presentato ricorso in Cassazione, sostenendo che la Corte d’Appello avesse omesso di considerare una nuova domanda di sanatoria presentata di recente, configurando un vizio di “travisamento della prova”.

La questione del permesso di costruire in sanatoria e la “doppia conformità”

Il cuore della questione legale ruotava attorno alla possibilità che la nuova istanza di sanatoria potesse rendere il ricorso fondato. La difesa sosteneva che la mancata valutazione di questo nuovo elemento avesse viziato la decisione dei giudici di merito.

La Suprema Corte, tuttavia, ha respinto completamente questa linea difensiva, dichiarando il ricorso inammissibile. La decisione si fonda su un principio cardine del diritto edilizio: la necessità della doppia conformità, sancita dall’art. 36 del d.P.R. 380/2001 (Testo Unico dell’Edilizia).

Il concetto esteso di “doppia conformità” secondo la Cassazione

I giudici hanno chiarito che il requisito della “doppia conformità” non si limita alla sola disciplina urbanistica (piani regolatori, vincoli, ecc.), ma si estende all’intera “disciplina edilizia”. Questo significa che l’opera abusiva deve rispettare, sia al momento della sua realizzazione sia al momento della richiesta di sanatoria, tutte le normative tecniche di settore, tra cui:
* Norme antisismiche
* Norme sulla sicurezza e antincendio
* Norme igienico-sanitarie
* Norme sull’efficienza energetica

Nel caso specifico, le opere erano state realizzate in conglomerato cementizio armato, violando le norme che impongono il deposito preventivo dei calcoli strutturali e la supervisione di un tecnico. Secondo la Corte, queste violazioni, così come quelle in materia sismica, non sono in alcun modo sanabili a posteriori. Il deposito “in sanatoria” degli elaborati progettuali non può estinguere la contravvenzione, che punisce proprio l’omesso deposito preventivo.

Le motivazioni

La Corte di Cassazione ha motivato la sua decisione di inammissibilità su più fronti. In primo luogo, ha osservato che il ricorrente non aveva ancora ottenuto alcun permesso di costruire in sanatoria; la sola domanda non produce effetti estintivi del reato. In secondo luogo, e in modo dirimente, le opere contestate non erano oggettivamente sanabili. La stessa domanda di sanatoria, che prevedeva la demolizione di alcune opere e il ripristino di altre, dimostrava l’assenza della conformità originaria. La Corte ha inoltre ribadito che in un’area soggetta a vincolo paesaggistico, il rilascio di un permesso di costruire postumo senza la preventiva autorizzazione paesaggistica non ha alcuna efficacia sanante. Infine, la sentenza ha esteso il principio della non sanabilità, già consolidato per le violazioni sismiche, a tutte le opere in cemento armato e a tutte le violazioni della “disciplina edilizia” complessivamente intesa. Ragionare diversamente, limitando la verifica della doppia conformità alla sola urbanistica, creerebbe un’assurda premialità per l’abuso edilizio, trasformandolo in un fatto compiuto che aggira le norme tecniche essenziali per la sicurezza pubblica.

Le conclusioni

La sentenza n. 24980/2025 è un monito fondamentale per chiunque intenda intraprendere la strada della sanatoria edilizia. La decisione conferma che il permesso di costruire in sanatoria non è una scorciatoia, ma un istituto eccezionale subordinato a requisiti rigorosi. La “doppia conformità” è un concetto ampio che abbraccia non solo le norme urbanistiche, ma l’intera disciplina edilizia, comprese le norme tecniche su sicurezza, sismica e statica. Le violazioni di queste ultime, soprattutto per opere in cemento armato, non sono sanabili, e la semplice presentazione di un’istanza non ferma il procedimento penale né estingue il reato. La regolarizzazione di un abuso edilizio richiede un percorso trasparente e conforme alla legge sin dall’origine, poiché le sanatorie a posteriori incontrano limiti giuridici insormontabili.

La semplice presentazione di una domanda di permesso di costruire in sanatoria è sufficiente a estinguere il reato di abuso edilizio?
No, la sola presentazione della domanda non è sufficiente. Secondo la Corte, il permesso non era stato ancora conseguito e, in ogni caso, le opere non erano suscettibili di sanatoria.

Cosa si intende per “doppia conformità” ai fini della sanatoria edilizia?
Significa che l’opera abusiva deve essere conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della sua realizzazione, sia al momento della presentazione della domanda di regolarizzazione, come previsto dall’art. 36 del d.P.R. 380/2001.

La “doppia conformità” riguarda solo le norme urbanistiche o anche quelle tecniche, come le norme antisismiche?
La Corte ha chiarito che la doppia conformità deve riguardare non solo la disciplina urbanistica, ma anche quella edilizia nel suo complesso, che include le norme tecniche antisismiche, di sicurezza, igienico-sanitarie e relative all’efficienza energetica. Le opere realizzate in violazione di tali norme, come quelle in cemento armato senza deposito preventivo dei calcoli, non sono sanabili.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Penale Sez. 3 Num. 24980 Anno 2025

Penale Sent. Sez. 3 Num. 24980 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME

Data Udienza: 03/04/2025

SENTENZA

sul ricorso proposto da: COGNOME NOME nato a COGNOME il 27/11/1977 avverso la sentenza del 10/04/2024 della CORTE APPELLO SEZ.DIST. di Taranto

Visti gli atti, il provvedimento impugnato e il ricorso; udita la relazione svolta dal Consigliere NOME COGNOME udito il Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore generale NOME COGNOME che ha concluso per l’inammissibilità del ricorso; udito il difensore, Avv. NOME COGNOME che ha concluso insistendo per l’accoglimento del ricorso ed in via subordinata per la prescrizione dei reati.

RITENUTO IN FATTO

1.NOME COGNOME ricorre per l’annullamento della sentenza del 10 aprile 2024 della Corte di appello di Lecce, Sez. dist. di Taranto, che ha confermato la condanna alla pena di quattro mesi di arresto e 18.000 euro di ammenda irrogata con sentenza dell’Il aprile 2023 del Tribunale di Taranto per i reati di cui agli artt.

44, lett. c), 64 e 71 d.P.R. n. 380 del 2001, 181, comma 1, d.lgs. n. 42 del 2004, per aver realizzato, in assenza di permesso di costruire e del nulla osta dell’autorità preposta al vincolo paesaggistico, una cisterna interrata di raccolta delle acque piovane estesa 18,30 mq. con cordolo realizzato con blocchetti di calcestruzzo, un piazzale antistante l’abitazione esteso 85 mq., un locale interrato ad uso deposito di mq. 28,06 realizzato con muri portanti in blocchetti di calcestruzzo e solaio in latero-cemento con cordolo perimetrale in cemento armato e pavimento in cemento, un viale di accesso al locale, un impianto di trattamento delle acque reflue; il tutto senza il progetto esecutivo redatto da un tecnico abilitato e senza la direzione di questi, trattandosi di opere realizzate in conglomerato di cemento armato. I fatti sono contestati come accertati in Martina Franca il 21 maggio 2018.
1.1.Con unico motivo deduce il travisamento (per omissione) della prova, in particolare della richiesta di permesso di costruire in sanatoria del 20 febbraio 2024, presentata al Comune di Martina Franca e della quale non v’è menzione alcuna nel testo della motivazione, avendo la Corte di appello fatto riferimento ad una precedente richiesta depositata il 6 maggio 2019 e rigettata.

CONSIDERATO IN DIRITTO

2.11 ricorso è inammissibile.

3.11 ricorrente deduce il travisamento, per omissione, della domanda di permesso di costruire in sanatoria presentata il 20 febbraio 2024.

3.1.11 travisamento è configurabile quando si introduce nella motivazione una informazione rilevante che non esiste nel processo o quando si omette la valutazione di una prova decisiva ai fini della pronuncia; il relativo vizio ha natura decisiva solo se l’errore accertato sia idoneo a disarticolare l’intero ragionamento probatorio, rendendo illogica la motivazione per la essenziale forza dimostrativa del dato processuale/probatorio (Sez. 6, n. 5146 del 16/01/2014, COGNOME, Rv. 258774; Sez. 2, n. 47035 del 03/10/2013, Giugliano, Rv. 257499). Il vizio è perciò decisivo quando la frattura logica tra la premessa fattuale del ragionamento e la conclusione che ne viene tratta è irreparabile. Come ben spiegato da Sez. U, n. 18620 del 19/01/2017, Patalano, non massimata sul punto, il travisamento della prova sussiste quando emerge che la sua lettura sia affetta da errore “revocatorio”, per omissione, invenzione o falsificazione. In questo caso, difatti, la difformità cade sul significante (sul documento) e non sul significato (sul documentato).
3.2.0rbene, il vizio dedotto non è decisivo.

3.3.Non lo è, in primo luogo, perché – come pure ben osservato dal Procuratore generale – ad oggi il ricorrente non risulta aver conseguito il permesso di costruire in sanatoria.

3.4.Non lo è, in secondo luogo, perché le opere oggetto di contestazione (e di condanna) non sono suscettibili di sanatoria ai sensi dell’art. 36 d.P.R. n. 380 del 2001.

3.5.Secondo il consolidato insegnamento di questa Corte, conforme al tenore letterale e alla “ratio” dell’art. 36, d.P.R. n. 380 del 2001 (e prima ancora dell’art. 13, legge n. 47 del 1985), non sono legittimi, e pertanto sono inidonei ad estinguere il reato di cui all’art. 44 lett. b) del d.P.R. n. 380 del 2001, i provvedimenti amministrativi di sanatoria di immobile abusivo che subordinano gli effetti del beneficio alla esecuzione di specifici interventi finalizzati a ricondurre l’immobile stesso nell’alveo di conformità agli strumenti urbanistici, atteso che detta subordinazione è ontologicamente contrastante con la “ratio” della sanatoria, collegabile alla già avvenuta esecuzione delle opere e alla loro conformità agli strumenti urbanistici (Sez. 3, n. 51013 del 05/11/2015, COGNOME, Rv. 266034; Sez. 3, n. 7405 del 15/01/2015, COGNOME, Rv. 262422; Sez. 3, n. 19587 del 27/04/2011, COGNOME, Rv. 250477; Sez. 3, n. 41567 del 04/10/2007, COGNOME, Rv. 238020).
3.6.È lo stesso ricorrente a sostenere che la domanda di permesso di costruire in sanatoria prevedeva la demolizione di alcune opere e il ripristino di altre, in tal modo introducendo un’informazione decisiva di segno contrario a quella indicata come omessa.

3.7.Inoltre, va ricordato (e deve essere ribadito) che, in tema di sanatoria ex art. 36 d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, di opere realizzate in area vincolata, il rilascio postumo del permesso di costruire, in assenza di autorizzazione paesaggistica, non ha efficacia sanante neanche in relazione al solo profilo urbanistico dell’intervento già realizzato (Sez. 3, n. 5750 del 02/02/2023, Rv. 284314 – 01; Sez. 3, n. 16715 del 12/03/2024, COGNOME, non mass.; Sez. 3, n. 49310 del 23/11/2023, COGNOME, non mass.)
3.8.Va altresì ricordato il principio secondo il quale il rispetto del requisito della conformità delle opere sia alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente al momento della realizzazione che a quella vigente al momento della presentazione della domanda di regolarizzazione (cd. “doppia conformità”), richiesto ai fini del rilascio del permesso di costruire in sanatoria ex artt. 36 e 45 d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, è da ritenersi escluso nel caso di edificazioni eseguite in assenza del preventivo ottenimento dell’autorizzazione sismica (Sez. 3, n. 2357 del 14/12/2022, dep. 2023, COGNOME, Rv. 284058 – 01; Sez. 3, n. 14645 del 13/03/2024, COGNOME, non mass.; Sez. 3, n. 11999 del 06/03/2024, COGNOME, non mass. sul punto; Sez. 3, n. 7720 del 30/03/2023, COGNOME, non mass.).
3.9.Tale principio deve essere esteso non solo alle opere di conglomerato cementizio armato, normale e precompresso e a struttura metallica realizzate in violazione degli artt. 64, commi 2, 3 e 4, e 65 d.P.R. n. 380 del 2001 ma, più in generale, alle opere realizzate in violazione della “disciplina edilizia” vigente sia al momento della realizzazione dell’abuso che a quello della presentazione della domanda di permesso di costruire in sanatoria.

3.10.Ciò per due motivi:

(i) quanto alle opere in conglomerato cementizio e a struttura metallica, perché i reati di cui agli artt. 71 e 72 d.P.R. n. 380 del 2001 non sono, al pari di quelli che sanzionano l’abusiva realizzazione delle opere in zone sismiche, in alcun modo sanabili (Sez. 3, n. 54707 del 13/11/2018, COGNOME, Rv. 274212 – 01, che ha escluso che il deposito “in sanatoria” degli elaborati progettuali estingua la contravvenzione in materia di costruzioni in cemento armato, che punisce l’omesso deposito preventivo degli stessi; Sez. 3, n. 38953 del 04/07/2017, COGNOME, Rv. 270792 – 01; Sez. F, n. 44015 del 04/09/2014, COGNOME, Rv. 261099 – 01; Sez. 3, n. 11271 del 17/02/2010, COGNOME, Rv. 246462 – 01);
(il) perché, più in generale, la doppia conformità imposta dall’art. 36 d.P.R. n. 380 del 2001 deve riguardare non solo la disciplina urbanistica, ma anche quella edilizia, dovendosi intendere per “disciplina edilizia” l’insieme delle norme tecniche comprese nella parte seconda del d.P.R. n. 380 del 2001, quelle contenute nei regolamenti edilizi comunali di cui all’art. 4 d.P.R. n. 380 del 2001 (che disciplinano, a loro volta, le modalità costruttive, con particolare riguardo al rispetto delle normative tecnico-estetiche, igienico-sanitarie, di sicurezza e vivibilità degli immobili e delle pertinenze degli stessi) e, più in generale, le norme di fonte primaria e/o secondaria che regolamentano, con efficacia cogente, l’attività costruttiva condizionando il rilascio del permesso di costruire (art. 12 d.P.R. n. 380 del 2001), imponendo l’acquisizione, in fase istruttoria, non solo dei «documenti previsti dalla parte II» del d.P.R. n. 380 del 2001, ma anche della dichiarazione del progettista abilitato «che asseveri la conformità del progetto agli strumenti urbanistici approvati ed adottati, ai regolamenti edilizi vigenti, e alle altre normativa di settore aventi incidenza sulla disciplina dell’attività edilizia e, in particolare, alle norme antisismiche, di sicurezza, antincendio, igienico-sanitarie, alle norme relative all’efficienza energetica» (art. 20, comma 1, d.P.R. n. 380, cit.).
6.5.Per queste ragioni il permesso di costruire in sanatoria non può essere rilasciato ai sensi dell’art. 36 d.P.R. n. 380 del 2001 se non ricorrono le medesime condizioni che avrebbero consentito il rilascio del permesso di costruire a titolo originario; altrimenti ragionando, limitando cioè la verifica della “doppia conformità” alla sola disciplina urbanistica e negligendo la “conformità edilizia”, l’abuso edilizio si imporrebbe come fatto compiuto assurdamente premiante nella

parte in cui esclude dalla sua legittimazione la compiuta verifica della conformità

dell’opera all’intera disciplina edilizia vigente sia al momento della sua realizzazione che a quello della presentazione della domanda di sanatoria.

7. Alla declaratoria di inammissibilità del ricorso (che osta alla rilevazione della prescrizione maturata successivamente alla sentenza impugnata) consegue, ex

art. 616 cod. proc. pen., essendo essa ascrivibile a colpa del ricorrente (C. Cost.

sent. 7-13 giugno 2000, n. 186), l’onere delle spese del procedimento nonché del versamento di una somma in favore della Cassa delle ammende, che si fissa

equitativamente nella misura di C 3.000,00. Il Collegio intende in tal modo esercitare la facoltà, introdotta dall’art. 1, comma 64, legge n. 103 del 2017, di

aumentare, oltre il massimo edittale, la sanzione prevista dall’art. 616 cod. proc.

pen. in caso di inammissibilità del ricorso considerate le ragioni della inammissibilità stessa come sopra indicate.

P.Q.M.

Dichiara inammissibile il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento delle spese processuali e della somma di C 3.000,00 in favore della Cassa delle Ammende.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

Desideri approfondire l'argomento ed avere una consulenza legale?

Prenota un appuntamento. La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza / conference call e si svolge in tre fasi.

Prima dell'appuntamento: analisi del caso prospettato. Si tratta della fase più delicata, perché dalla esatta comprensione del caso sottoposto dipendono il corretto inquadramento giuridico dello stesso, la ricerca del materiale e la soluzione finale.

Durante l’appuntamento: disponibilità all’ascolto e capacità a tenere distinti i dati essenziali del caso dalle componenti psicologiche ed emozionali.

Al termine dell’appuntamento: ti verranno forniti gli elementi di valutazione necessari e i suggerimenti opportuni al fine di porre in essere azioni consapevoli a seguito di un apprezzamento riflessivo di rischi e vantaggi. Il contenuto della prestazione di consulenza stragiudiziale comprende, difatti, il preciso dovere di informare compiutamente il cliente di ogni rischio di causa. A detto obbligo di informazione, si accompagnano specifici doveri di dissuasione e di sollecitazione.

Il costo della consulenza legale è di € 150,00.