Ordine di demolizione: valido per modifiche successive

La Corte di Cassazione ha stabilito che un ordine di demolizione per un manufatto abusivo resta valido ed efficace anche se l’immobile viene successivamente modificato o ricostruito. La Corte ha rigettato il ricorso del nuovo proprietario, il quale sosteneva che l’edificio attuale, in cemento armato, fosse diverso da quello originario (un capannone in ferro) oggetto della condanna. Secondo i giudici, le modifiche successive costituiscono una prosecuzione dell’illecito originario, e l’ordine mira al ripristino dello stato dei luoghi, applicandosi all’immobile nella sua interezza.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 6 ottobre 2025 in Diritto Penale, Giurisprudenza Penale

Ordine di Demolizione: Inefficace se l’Abuso viene Trasformato? La Cassazione Risponde

L’ordine di demolizione emesso a seguito di una condanna per abuso edilizio è uno strumento fondamentale per il ripristino della legalità. Ma cosa succede se il manufatto abusivo viene nel frattempo demolito e ricostruito con caratteristiche diverse? Può il nuovo proprietario opporsi all’esecuzione sostenendo che l’immobile attuale non è più quello oggetto della condanna? A questa complessa domanda ha dato una risposta chiara e netta la Corte di Cassazione con la sentenza n. 13579/2025, ribadendo un principio consolidato: l’ordine sanzionatorio colpisce l’abuso nella sua interezza, comprese tutte le modifiche e trasformazioni successive.

I Fatti di Causa

La vicenda giudiziaria trae origine da una condanna per abuso edilizio nei confronti di un soggetto per la realizzazione di un capannone con struttura portante in ferro. A seguito della condanna, era stato emesso il conseguente ordine di demolizione. Anni dopo, il nuovo proprietario dell’immobile, estraneo al procedimento penale originario, proponeva un incidente di esecuzione per chiedere la revoca di tale ordine.

La sua tesi era semplice: il manufatto originario, quello in ferro, era stato spontaneamente demolito dal precedente proprietario. L’edificio attualmente presente sull’area, sebbene di volumetria simile, era un’opera completamente nuova e diversa, realizzata in muratura di cemento armato. Di conseguenza, secondo il ricorrente, l’ordine sanzionatorio non poteva più essere applicato a un bene materialmente diverso da quello per cui era stato emesso.

La Decisione: l’Ordine di Demolizione e la sua Portata Oggettiva

La Corte d’Appello di Napoli aveva già respinto questa tesi, e la Corte di Cassazione ne ha confermato pienamente l’operato, dichiarando il ricorso infondato. I giudici supremi hanno chiarito che l’illecito edilizio non si esaurisce con la prima costruzione, ma prosegue con ogni intervento successivo che ne consolida o ne modifica la struttura. La realizzazione di lavori di completamento, ampliamento o trasformazione, come avvenuto nel caso di specie, rappresenta una prosecuzione della condotta abusiva originaria.

L’ordine di demolizione non è legato alla specifica materialità del manufatto accertata al momento della condanna, ma ha come obiettivo finale la restitutio in integrum, ovvero il ripristino dello stato dei luoghi preesistente all’abuso. Pertanto, esso si estende a tutto ciò che è stato costruito illecitamente su quella determinata area, includendo opere accessorie, superfetazioni e persino la completa ricostruzione dell’immobile.

Le Motivazioni della Suprema Corte

La Corte ha fondato la sua decisione su un consolidato indirizzo giurisprudenziale. L’articolo 31 del Testo Unico dell’Edilizia (D.P.R. 380/2001) prevede che l’ordine di demolizione riguardi ‘l’edificio nel suo complesso’. Questo significa che la sanzione ha carattere ‘reale’, cioè si applica all’immobile abusivo in sé, indipendentemente dalle sue trasformazioni o dai passaggi di proprietà.

I giudici hanno sottolineato che i lavori successivi, realizzati peraltro dopo un sequestro e in violazione dei sigilli, non possono essere considerati come un fatto nuovo e distinto, ma come una ‘progressione criminosa’ dell’illecito iniziale. Consentire al responsabile (o al suo avente causa) di eludere l’ordine demolitorio semplicemente modificando l’opera vanificherebbe la funzione stessa della sanzione, che è quella di rimuovere permanentemente gli effetti dell’abuso edilizio dal territorio.

Le Conclusioni

La sentenza in esame offre un’importante lezione pratica: tentare di ‘sanare’ di fatto un abuso edilizio attraverso successive modifiche o ricostruzioni è una strategia destinata a fallire. La giurisprudenza è costante nel considerare l’abuso come una situazione illecita unitaria, che comprende tutte le fasi della sua realizzazione, dal primo manufatto grezzo fino all’opera finita e trasformata. L’ordine di demolizione conserva la sua piena efficacia e deve essere eseguito sull’immobile considerato ‘nella sua interezza’, così come si presenta al momento dell’esecuzione, per garantire l’effettivo ripristino della legalità violata.

Un ordine di demolizione può essere annullato se l’edificio abusivo viene demolito e ricostruito in modo diverso?
No. Secondo la Corte di Cassazione, l’ordine di demolizione si applica all’immobile abusivo nel suo complesso, comprese tutte le modifiche, aggiunte o ricostruzioni successive. Queste opere sono considerate una prosecuzione dell’illecito originario.

Cosa si intende per ‘restitutio in integrum’ in materia di abusi edilizi?
Significa che lo scopo della demolizione è riportare il terreno alla sua condizione originale, come se l’abuso non fosse mai stato commesso. Per questo motivo, l’ordine colpisce non solo la prima opera illecita, ma anche tutte le successive ‘superfetazioni’ che ne perpetuano l’esistenza.

L’ordine di demolizione è valido anche nei confronti del nuovo proprietario che non ha commesso l’abuso?
Sì. L’ordine di demolizione ha natura ‘reale’, ovvero è legato all’immobile e non alla persona che ha commesso l’illecito. Di conseguenza, si trasferisce con la proprietà e deve essere eseguito anche dal nuovo proprietario, il quale acquista il bene con il carico di tale ordine.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Penale Sez. 3 Num. 13579 Anno 2025

Penale Sent. Sez. 3 Num. 13579 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: NOME COGNOME

Data Udienza: 05/03/2025

SENTENZA

Sul ricorso proposto da: COGNOME NOMECOGNOME nato a Pozzuoli il 12/01/1963

avverso l’ordinanza emessa in data 22/10/2024 dalla Corte d’Appello di Napoli visti gli atti, il provvedimento impugnato ed il ricorso; udita la relazione svolta dal Presidente COGNOME; lette le conclusioni del Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore Generale NOME COGNOME che ha concluso chiedendo il rigetto del ricorso; lette le conclusioni del difensore del ricorrente, avv. NOME COGNOME che ha concluso insistendo per l’accoglimento dei motivi di ricorso

RITENUTO IN FATTO

Con ordinanza del 22/10/2024, la Corte di Napoli ha rigettato l’incidente di esecuzione proposto, quale terzo interessato proprietario dell’immobile, da COGNOME NOMECOGNOME per la sospensione e la revoca dell’ordine di demolizione di un manufatto abusivo emesso nei confronti di COGNOME NOMECOGNOME in esecuzione della sentenza di condanna di quest’ultimo, pronunciata della Corte d’Appello di Napoli in data 12/06/1998 (irrev. il 27/01/1999).

Ricorre per cassazione il COGNOME a mezzo del proprio difensore, deducendo violazione dell’art. 31, comma 9, T.U. Edil. Si deduce che il COGNOME aveva spontaneamente e completamente demolito il manufatto cui si riferiva la sentenza di condanna (capannone con struttura portante composta da pilastri in ferro con lamiere grecate, poggiante su una base anch’essa in ferro): sicché doveva escludersi che l’opera successivamente accertata, avente la medesima volumetria ma realizzata in muratura di cemento armato, potesse essere considerata – come ritenuto nell’ordinanza impugnata – quale “rifinitura, trasformazione, completamento della medesima opera abusiva accertata in sentenza”. Si evidenzia, in altri termini, che l’immobile accertato nel 1996 era diverso da quello ormai demolito, e non poteva quindi essere assoggettato alla sanzione conseguente alla condanna del CAPUANO. Si osserva inoltre che tali conclusioni non risultavano vulnerate dai precedenti giurisprudenziali evocati nel parere del P.G. e condivisi dalla Corte territoriale, dato che riguardavano i diversi casi di opere accessorie e complementari al manufatto originario, ovvero superfetazioni successive su cui si riversa il carattere abusivo della costruzione originaria. Tali riferimenti, in altri termini, non potevano attagliarsi all’ipote ricorrente nella fattispecie in esame, di entità materiale ormai non più esistente perché già demolita.
Con requisitoria ritualmente trasmessa, il Procuratore Generale sollecita il rigetto del ricorso, per l’infondatezza delle censure difensive avverso una motivazione che aveva correttamente richiamato i precedenti giurisprudenziali.

Con memoria del 25/02/2025, il difensore replica alle argomentazioni del P.G., escludendo che tra le opere accertate nel 1994 e nel 1996 potesse individuarsi una relazione sostanziale, e che si potesse quindi configurare una progressione criminosa idonea a rendere applicabile l’ordine di demolizione, a suo tempo emesso nei confronti del CAPUANO, anche al nuovo manufatto.

CONSIDERATO IN DIRITTO

Il ricorso è infondato.

Con ampi riferimenti al parere espresso dal Procuratore Generale, e alla documentazione in quella sede allegata, la Corte d’Appello di Napoli ha ritenuto legittima l’applicazione, alla fattispecie in esame, del consolidato indirizzo interpretativo di questa Suprema Corte secondo cui «l’ordine di demolizione del manufatto abusivo, previsto dall’art. 31, comma nono, del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, riguarda l’edificio nel suo complesso, comprensivo di eventuali aggiunte o modifiche successive all’esercizio dell’azione penale e/o alla condanna, atteso che l’obbligo di demolizione si configura come un dovere di restitutio in integrum dello
stato dei luoghi e, come tale, non può non avere ad oggetto sia il manufatto abusivo originariamente contestato, sia le opere accessorie e complementari nonché le superfetazioni successive, sulle quali si riversa il carattere abusivo dell’originaria costruzione» (Sez. 3, n. 6049 del 27/09/2016, dep. 2017, COGNOME, Rv. 268831 – 01, la quale, in applicazione del principio, ha ritenuto che correttamente la Corte territoriale, in funzione di giudice dell’esecuzione, avesse respinto la richiesta, formulata dal proprietario del piano primo di un edificio, di revoca o modifica dell’ordine di demolizione del piano terreno, disposto con sentenza nei confronti del responsabile dell’abuso).
Si tratta di una valutazione pienamente condivisibile, ove si consideri (pag. 2 del provvedimento) che il sequestro del manufatto originario era stato eseguito in data 23/08/1994, mentre con il secondo sequestro, avvenuto in data 25/03/1996 – ovvero sei mesi prima della sentenza di condanna del Pretore di Napoli-Pozzuoli, emessa nei confronti del proprietario dell’epoca COGNOME NOME, parzialmente riformata in appello con sentenza del 12/06/1998 – era stata accertata “la realizzazione di lavori di completamento di immobile della stessa volumetria realizzato in muratura di cemento armato, con ampliamenti in muratura ed altezza” (cfr. pag. 2 dell’ordinanza, con espressso richiamo alla consulenza tecnica in atti).
2.1. La tesi difensiva, volta a prospettare una totale eterogeneità dei lavori abusivi accertati nel 1996, rispetto a quelli che avevano dato causa al procedimento penale nei confronti del CAPUANO, alla sua condanna irrevocabile ed al conseguente ordine di demolizione, non può essere condivisa.

Questa Suprema Corte ha invero chiarito, anche di recente, che «l’ordine di demolizione conseguente alla sentenza di condanna, previsto dall’art. 31, comma 9, d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, pur se relativo ad interventi edilizi di prosecuzione e/o di completamento di un pregresso abuso dichiarato estinto per prescrizione e in relazione al quale il precedente ordine demolitorio era stato revocato, deve comunque essere eseguito sull’immobile considerato nella sua interezza» (Sez. 3, n. 869 del 14/12/2023, dep. 2024, COGNOME, Rv. 285733 – 01). Nella medesima prospettiva, si è da ultimo ribadito che «l’abuso prescritto non è parificato all’abuso sanato né l’intervenuta sentenza di prescrizione, con la relativa revoca dell’ordine giudiziale di demolizione, determina la formazione di un giudicato favorevole all’imputato e da questi utilmente spendibile. La realizzazione di ulteriori interventi abusivi costituisce la prosecuzione della originaria condotta abusiva commessa attraverso la sistematica violazione di sigilli. La stessa prospettazione difensiva del completamento (abusivo) delle opere è indicativa della prosecuzione dell’abuso» (Sez. 3, n. 37245 del 17/04/2024, Russo).
In buona sostanza, l’elaborazione giurisprudenziale è costante nel valutare unitariamente la condotta abusiva – ai fini specifici della necessaria demolizione in caso di condanna – anche quando una prima fase della stessa sia stata “coperta” dalla declaratoria di intervenuta prescrizione e dalla conseguente revoca, in quella sede, dell’ordine giudiziale. Appare evidente, ad avviso di questo Collegio, che tale prospettiva debba a fortiori essere tenuta ferma qualora, come nel caso di specie, gli ulteriori lavori siano stati eseguiti nel corso del giudizio di primo grado, e in violazione dei sigilli apposti dopo il primo accertamento della condotta abusiva.
Le considerazioni fin qui svolte impongono il rigetto del ricorso, e la condanna del ricorrente al pagamento delle spese processuali.

P.Q.M.

Rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento delle spese processuali.

Così deciso il 5 marzo 2025

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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