Ordine di demolizione: validità per gli eredi

La Corte di Cassazione ha stabilito che l’ordine di demolizione per abusi edilizi non richiede una nuova notifica agli eredi se il provvedimento era già stato regolarmente comunicato al responsabile originario. Trattandosi di una sanzione con natura reale, essa segue il bene indipendentemente dai passaggi di proprietà o dalle successioni ereditarie. Il ricorso presentato dai figli del condannato, che lamentavano la mancata notifica personale, è stato rigettato poiché l’esecuzione era legittimamente iniziata nei confronti del dante causa.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 2 aprile 2026 in Diritto Penale, Giurisprudenza Penale

Ordine di demolizione: la validità contro gli eredi

L’ordine di demolizione rappresenta uno degli strumenti più incisivi per il ripristino della legalità violata da abusi edilizi. Una questione spesso dibattuta riguarda la necessità di notificare nuovamente tale provvedimento agli eredi in caso di decesso del responsabile dell’abuso. La recente giurisprudenza chiarisce che la natura di questa sanzione influisce direttamente sulle modalità di esecuzione.

La natura reale dell’ordine di demolizione

L’ordine di demolizione non è una pena in senso stretto, ma una sanzione amministrativa a contenuto ripristinatorio. Questo significa che il provvedimento ha natura reale: esso non colpisce la persona in quanto tale, ma il bene immobile abusivo. Di conseguenza, l’obbligo di demolire segue la cosa e si trasferisce automaticamente a chiunque diventi titolare di un diritto reale sul bene, inclusi gli eredi.

Notifica agli eredi e diritti di difesa

Il principio cardine stabilito dai giudici è che, se l’ordine di demolizione è stato regolarmente notificato al responsabile dell’abuso quando era in vita, non occorre procedere a una nuova notifica per i successori. La conoscenza legale del provvedimento si considera già acquisita. Gli eredi subentrano nella posizione giuridica del defunto e devono farsi carico delle conseguenze dell’illecito edilizio, senza che ciò costituisca una violazione del diritto di difesa.

Quando la notifica è necessaria

Esistono casi specifici in cui la notifica agli eredi diventa invece indispensabile. Questo accade quando nessuna comunicazione formale è mai stata effettuata al responsabile originario prima del suo decesso. In tale scenario, per garantire il contraddittorio e permettere agli interessati di individuare esattamente le opere da abbattere, l’autorità deve notificare l’atto ai nuovi proprietari. Senza questo passaggio, l’esecuzione risulterebbe illegittima per difetto di motivazione e violazione delle garanzie difensive.

Implicazioni per i successori

Chi riceve in eredità un immobile gravato da un ordine di demolizione deve essere consapevole che la sanzione conserva piena efficacia. L’alienazione del bene o il passaggio ereditario non interrompono l’iter esecutivo. L’unica via per evitare la demolizione è l’emanazione di provvedimenti amministrativi incompatibili, come una sanatoria o un condono, purché riferiti esattamente all’immobile oggetto del contendere.

Le motivazioni

La Corte ha rigettato il ricorso osservando che l’esecuzione era iniziata correttamente nei confronti del condannato originario. Poiché la sentenza e l’ordine di demolizione erano stati notificati al responsabile, non sussisteva alcun obbligo di rinnovo verso i figli subentrati nella proprietà. La sanzione amministrativa reale non decade con la morte del reo, ma grava sul bene immobile, rendendo lo sgombero un atto meramente esecutivo e legittimo.

Le conclusioni

In conclusione, la tutela del territorio prevale sulle vicende soggettive della proprietà. Gli eredi non possono invocare la mancata notifica personale come scudo contro la demolizione se il procedimento era già perfezionato verso il loro dante causa. È fondamentale, in sede di successione, verificare sempre la regolarità urbanistica degli immobili per evitare di ereditare oneri ripristinatori gravosi e non contestabili.

L’ordine di demolizione deve essere rinotificato agli eredi?
No, se il provvedimento è stato regolarmente notificato al responsabile originario, esso conserva efficacia anche verso i successori senza necessità di nuovi atti.

Cosa succede se eredito una casa con un ordine di demolizione pendente?
L’erede subisce gli effetti della demolizione poiché la sanzione ha carattere reale e segue il bene, indipendentemente dal decesso del responsabile dell’abuso.

È possibile contestare lo sgombero dell’immobile abusivo?
Lo sgombero può essere impugnato solo se il titolo esecutivo è inesistente o se l’atto non è indispensabile per eseguire la demolizione.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Penale Sez. 3 Num. 1677 Anno 2023

Penale Sent. Sez. 3 Num. 1677 Anno 2023

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data Udienza: 03/11/2022

SENTENZA

sui ricorsi proposti da: COGNOME ITALO NOME a NOCERA INFERIORE il DATA_NASCITA

COGNOME NOME NOME a NOCERA INFERIORE il DATA_NASCITA

avverso l’ordinanza del 10/05/2022 del TRIBUNALE di NOCERA INFERIORE

udita la relazione svolta dal Consigliere NOME COGNOME; lette conclusioni del AVV_NOTAIO: “Annullamento con rinvio”;

lette le conclusioni delll’ AVV_NOTAIO, nella memoria del 28/10/22: “annullamento dell’ordinanza impugnata.”

RITENUTO IN FATTO

Il Tribunale di Nocera Inferiore, in sede di giudice dell’esecuzione, con ordinanza del 10 maggio 2022 ha rigettato l’istanza di revoca o sospensione dell’ordine di sgombero del P.M. presso il Tribunale di Nocera Inferiore (del 22 novembre 2021, N. 14/2003 SIGE).

RAGIONE_SOCIALE e NOME propongono ricorso in cassazione, per i motivi di seguito enunciati, nei limiti strettamente necessari per la motivazione, come disposto dall’ari 173, comma 1, disp. att., cod. proc. pen.

1. Violazione di legge (art. 31, comma 9, d.P.R. 380/2001); omessa motivazione sulla specifica richiesta di dichiarazione di nullità per omessa notifica dell’ordine di demolizione ai ricorrenti.

Ai ricorrenti, eredi di COGNOME NOME (loro madre) che a sua volta avevo ricevuto il bene immobile, per successione, dal marito COGNOME NOME (destinatario dell’ordine di demolizione), non risulta mai notificato l’ordine di demolizione. L’interessato alla demolizione deve essere messo a conoscenza dell’ordine di demolizione per l’instaurazione del contraddittorio con l’autorità procedente. Con la notifica dell’ingiunzione alla demolizione gli interessati avrebbero potuto individuare nel dettaglio (in relazione alla sentenza di condanna) le opere da demolire.
Ha chiesto quindi l’annullamento della sentenza impugnata.

2. La Procura Generale, AVV_NOTAIO, ha chiesto l’annullamento con rinvio della decisione impugnata.

3. Con successiva memoria i ricorrenti hanno rappresentato che con la sentenza Sez. 3, Sentenza n. 18990 del 23/02/2022 Cc. (dep. 13/05/2022 ) Rv. 283135, è stato affermato il principio della necessità della notifica agli eredi dell’ordine di demolizione; notifica mai avvenuta nel caso in giudizio.

CONSIDERATO IN DIRITTO

3. Il ricorso risulta infondato, in quanto l’esecuzione è iniziata nei confronti del condanNOME (COGNOME NOME) e gli eredi (prima la moglie COGNOME NOME e poi i figli NOME NOME e COGNOME NOME) quali soggetti sopravvenuti non avevano diritto alla notifica (nuova notifica) dell’ordine di demolizione.

Il principio di diritto, già espresso da questa Corte di Cassazione (“In tema di reati edilizi, l’ordine di demolizione delle opere abusive, in caso di morte del condanNOME, deve essere notificato all’erede o al suo avente causa, divenuti, nelle more, titolari di un diritto reale sul bene affinché possa essere eseguito nei loro confronti”, Sez. 3, Sentenza n. 18990 del 23/02/2022 Cc. – dep. 13/05/2022 – Rv. 283135 – 01), della necessità della notifica dell’ordinanza di demolizione agli eredi dell’imputato deceduto non può trovare applicazione nell’ipotesi in odierno giudizio.
In quanto, il principio sopra riportato potrebbe essere valido solo quando nessuna notifica dell’ordine di demolizione sia stata effettuata al responsabile dell’illecito. Infatti, nel caso deciso da Sez. 3, Sentenza n. 18990 del 23/02/2022 Cc. (dep. 13/05/2022 ) Rv. 283135 – 01, si rileva l’assenza di motivazione sulla notifica dell’ordine di demolizione e sulla esatta individuazione del responsabile dell’illecito e dell’attuale possessore dell’immobile (“l’ordine di demolizione di cui si discute, come da allegazioni al ricorso, non risulta essere stato notificato alla ricorrente, erede testamentaria di NOME, condannata nella sentenza e sul punto nessuna motivazione è stata spesa dal giudice dell’esecuzione, anzi l’ordinanza impugnata, erroneamente, indica la ricorrente come il soggetto che era stato condanNOME con la sentenza”).
Invece, “In tema di reati edilizi, l’esecuzione dell’ordine di demolizione, impartito dal giudice a seguito dell’accertata edificazione in violazione di norme urbanistiche, non è escluso dall’alienazione del manufatto abusivo a terzi, anche se intervenuta anteriormente all’ordine

medesimo. (In motivazione, la Corte ha evidenziato che l’ordine di demolizione, avendo carattere reale, ricade direttamente sul soggetto che è in rapporto con il bene a prescindere dagli atti traslativi intercorsi, con la sola conseguenza che l’acquirente, se estraneo all’abuso, potrà rivalersi nei confronti del venditore a seguito dell’avvenuta demolizione)” (Sez. 3 – , Sentenza n. 45848 del 01/10/2019 Cc. (dep. 12/11/2019 ) Rv. 277266 – 01).

La necessità della notifica dell’ordine di demolizione, e della sentenza di condanna che lo contiene, deriva dal fatto che sul punto deve crearsi la conoscenza (da parte del responsabile o del successivo acquirente) dell’ordine di demolizione, per i diritti di difesa.

Nel caso in giudizio, la sentenza e l’ordine di demolizione risultano notificati al responsabile e nessun rinnovo deve essere disposto agli attuali proprietari (per successione ereditaria) del bene da demolire.

L’ordine di demolizione (che ha natura di sanzione amministrativa, di carattere reale, a contenuto ripristiNOMErio) potrebbe essere sospeso o annullato solo nelle ipotesi di provvedimenti dell’ente pubblico assolutamente incompatibili con la demolizione: “L’ordine di demolizione dell’opera abusiva, avendo natura di sanzione amministrativa di carattere reale a contenuto ripristiNOMErio, conserva la sua efficacia anche nei confronti dell’erede o dante causa del condanNOME o di chiunque vanti su di esso un diritto reale o personale di godimento, potendo essere revocato solo nel caso in cui siano emanati, dall’ente pubblico cui è affidato il governo del territorio, provvedimenti amministrativi con esso assolutamente incompatibili. (Fattispecie in cui la Corte ha ritenuto legittimamente eseguibile l’ordine di demolizione di immobile conferito, dall’erede dell’autore dell’abuso, in fondo patrimoniale, oggetto di successiva azione revocatoria esperita dai creditori)” (Sez. 3, Sentenza n. 42699 del 07/07/2015 Cc. (dep. 23/10/2015 ) Rv. 265193 – 01).
4. L’ordine di demolizione, infatti, ha come destinatario solo il condanNOME per l’abuso: “In tema di reati edilizi, l’ordine di demolizione ha come suo destinatario unicamente il condanNOME responsabile per

l’abuso, sicché è illegittima l’estensione dell’obbligo di demolizione al proprietario del bene rimasto estraneo al processo penale, sul quale ricadono solo gli effetti della misura” (Sez. 3, Sentenza n. 4011 del 18/12/2020 Cc. (dep. 02/02/2021) Rv. 280916 – 01).

Eventuali terzi (acquirenti, eredi o anche solo titolari di un contratto di locazione) subiscono la demolizione, disposta e iniziata nei confronti del responsabile, con la possibilità di rivalersi civilmente nei confronti del condanNOME: “In tema di esecuzione dell’ordine di demolizione del manufatto abusivo, disposto ex art. 7 della legge 28 febbraio 1985 n. 47, non assume rilievo la circostanza che l’immobile oggetto della demolizione risulti locato a terzi, stante la possibilità da parte del conduttore di ricorrere agli strumenti civilistici per fare ricadere in capo ai soggetti responsabili dell’attività abusiva gli eventuali effetti negativi sopportati in via pubblicistica” (Sez. 3, Sentenza n. 37051 del 08/07/2003 Cc. (dep. 29/09/2003 ) Rv. 226319 – 01).
5. Per completezza deve, infine, rilevarsi che l’ordinanza impugnata concerne l’ordine di sgombero del P.M. quale provvedimento meramente attuativo della demolizione, disposta con la sentenza; provvedimento impugnabile solo ed esclusivamente sotto il profilo dell’inesistenza del titolo e della sua indispensabilità al fine di dare esecuzione al provvedimento di demolizione (“L’ordine di sgombero del pubblico ministero costituisce una modalità di attuazione del decreto di sequestro preventivo emesso dal giudice ed è sindacabile in sede esecutiva esclusivamente sotto il profilo dell’inesistenza del titolo e della sua indispensabilità al fine di dare esecuzione al provvedimento giurisdizionale. (Nella specie, la Corte ha annullato il provvedimento del g.i.p. che, quale giudice dell’esecuzione, aveva sospeso l’ordine di sgombero per ragioni di opportunità ed, in particolare, in base alla ritenuta modestia dell’abuso ed al minimo carico urbanistico)” (Sez. 3, Sentenza n. 45938 del 09/10/2013 Cc. (dep. 15/11/2013 ) Rv. 258312 – 01; vedi anche Sez. 3, Sentenza n. 30405 del 08/04/2016 Cc. (dep. 18/07/2016 ) Rv. 267586 – 0).
Nel ricorso in cassazione i ricorrenti non contestano l’esistenza del titolo o la indispensabilità dello sgombero per dare attuazione al demolizione.

La questione del condono (non riproposta in sede di ricorso in cassazione) è stata adeguatamente valutata dall’ordinanza impugnata che ha rilevato come lo stesso veniva presentato “per un immobile diverso rispetto a quello oggetto dell’ordine di demolizione”.

I ricorsi devono, quindi, essere respinti con condanna dei ricorrenti al pagamento delle spese processuali.

P.Q.M.

Rigetta i ricorsi e condanna i ricorrenti al pagamento delle spese processuali.

Così deciso il 3/11/2022

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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