Ordine di demolizione: vale per tutto l'immobile?

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 5537/2025, ha stabilito che un ordine di demolizione per un immobile abusivo si estende a tutte le opere successive, anche se realizzate in tempi diversi. Il ricorso di un cittadino, che sosteneva l’indipendenza delle nuove opere da quelle originarie, è stato dichiarato inammissibile. La Corte ha chiarito che se le aggiunte sono strutturalmente e funzionalmente connesse al nucleo originario, formano un unico complesso edilizio da demolire integralmente.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

Prenota un appuntamento

Per una consulenza legale o per valutare una possibile strategia difensiva prenota un appuntamento.

La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza.

PRENOTA

02.37901052

8:00 – 20:00
(Lun - Sab)

Pubblicato il 11 settembre 2025 in Diritto Penale, Giurisprudenza Penale

Ordine di Demolizione: si Applica Anche agli Ampliamenti Successivi?

La Corte di Cassazione ha recentemente affrontato un caso cruciale in materia di abusi edilizi, chiarendo la portata di un ordine di demolizione emesso per un’opera abusiva a cui, nel tempo, sono stati aggiunti ulteriori volumi e ampliamenti, anch’essi illegittimi. La sentenza n. 5537/2025 della Terza Sezione Penale stabilisce un principio fondamentale: l’ordine di abbattimento riguarda l’edificio nel suo complesso, incluse tutte le superfetazioni successive, se queste sono funzionalmente e strutturalmente connesse al nucleo originario.

I Fatti del Caso

La vicenda trae origine da una sentenza del 1993, divenuta irrevocabile, che condannava il proprietario di un immobile per un abuso edilizio e ne ordinava la demolizione. Anni dopo, il proprietario ha presentato un’istanza per la revoca di tale ordine, sostenendo che l’immobile attuale fosse profondamente diverso da quello originario. Secondo la sua tesi, le opere aggiuntive realizzate nel tempo erano da considerarsi indipendenti e distinte dalla costruzione iniziale, e quindi non avrebbero dovuto essere incluse nell’ordine di abbattimento. Il Tribunale di Napoli, sezione distaccata di Ischia, ha respinto l’istanza, portando il proprietario a ricorrere in Cassazione.

La Questione Giuridica: l’Estensione dell’Ordine di Demolizione

Il cuore della questione era stabilire se un ordine di demolizione, emesso per un manufatto specifico, potesse legittimamente estendersi a tutte le modifiche, ampliamenti e superfetazioni realizzate abusivamente in epoca successiva. La difesa del ricorrente si basava sull’idea che le nuove opere, essendo autonome, non potessero essere ricomprese nel titolo esecutivo originario.

L’analisi del Tribunale

Il Tribunale di merito aveva già smentito questa tesi con una motivazione solida e basata su dati oggettivi. Attraverso consulenze tecniche, era emerso che l’attuale fabbricato era il risultato di interventi edilizi progressivi e complessivi, iniziati negli anni ’90. Le planimetrie e le fotografie mostravano un “organismo edilizio complesso”, strutturato su più livelli, con terrazze e scale esterne. Il Tribunale ha evidenziato come le aggiunte si fossero sviluppate strutturalmente “intorno al nucleo iniziale”, condividendo muri portanti e creando un’unità funzionale e strutturale.

Le Motivazioni della Cassazione

La Corte di Cassazione ha dichiarato il ricorso manifestamente infondato, confermando in toto la decisione del Tribunale. I giudici supremi hanno ribadito un principio consolidato: l’ordine di demolizione del manufatto abusivo riguarda l’edificio nel suo complesso, comprese eventuali aggiunte o modifiche successive. Questo perché l’obbligo di demolizione si configura come un dovere di restitutio in integrum, ovvero di ripristino totale dello stato dei luoghi com’erano prima dell’abuso.

La Corte ha specificato che il carattere abusivo della costruzione originaria si “trasferisce” a tutte le opere accessorie e alle superfetazioni successive. Non è necessario dimostrare un unico progetto originario; è sufficiente che le nuove opere siano state accorpate al nucleo centrale, formando un unico organismo edilizio complesso. Nel caso di specie, le aggiunte erano state realizzate in aderenza, con collegamenti intenzionali e condivisione di elementi strutturali, rendendo l’intero complesso un unico abuso da rimuovere.

Conclusioni

La sentenza consolida un orientamento giurisprudenziale rigoroso in materia di abusi edilizi. Chi realizza un’opera abusiva non può sperare di “salvare” successivi ampliamenti illegittimi sostenendone l’autonomia. Se le nuove costruzioni sono funzionalmente e strutturalmente collegate all’abuso originario, l’ordine di demolizione si estenderà inevitabilmente a tutto il complesso edilizio. Questa decisione rafforza il principio della restitutio in integrum, sottolineando che l’obiettivo della sanzione non è solo punire l’illecito, ma rimuoverne completamente gli effetti dal territorio, ripristinando la legalità violata.

Un ordine di demolizione per un’opera abusiva si applica anche agli ampliamenti successivi, anch’essi abusivi?
Sì. La Corte di Cassazione ha stabilito che l’ordine di demolizione riguarda l’edificio nel suo complesso, comprensivo di eventuali aggiunte o modifiche successive all’azione penale o alla condanna, poiché l’obbligo di demolizione mira al ripristino totale dello stato dei luoghi (restitutio in integrum).

Cosa si intende per ‘organismo edilizio complesso’ ai fini della demolizione?
Si intende un insieme di costruzioni, realizzate anche in tempi diversi, che sono funzionalmente e strutturalmente connesse tra loro. Nel caso esaminato, le aggiunte, le modifiche e gli ampliamenti si erano sviluppati intorno al nucleo iniziale, condividendo muri e collegamenti, formando così un’unica struttura unitaria soggetta a demolizione.

È possibile evitare la demolizione delle opere aggiunte sostenendo che sono state realizzate senza un progetto unitario iniziale?
No. La Corte ha chiarito che non è necessario un unico progetto originario per considerare le opere un tutt’uno. È sufficiente che, di fatto, i volumi e gli ampliamenti successivi siano stati accorpati al nucleo centrale per formare un unico organismo edilizio complesso. La connessione funzionale e strutturale prevale sulla separatezza temporale degli interventi.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Penale Sez. 3 Num. 5537 Anno 2025

Penale Sent. Sez. 3 Num. 5537 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data Udienza: 16/01/2025

SENTENZA

sul ricorso proposto da

NOME COGNOME NOME COGNOME nato a Bacoli (Na) il 17/11/1957

avverso l’ordinanza del 3/8/2024 del Tribunale di Napoli, sezione distaccata di Ischia;

visti gli atti, il provvedimento impugnato ed il ricorso;

sentita la relazione svolta dal consigliere NOME COGNOME;

lette le conclusioni del Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore generale NOME COGNOME che ha chiesto dichiarare inammissibile il ricorso;

lette le conclusioni del difensore del ricorrente, Avv. NOME COGNOME che ha chiesto l’accoglimento del ricorso, anche con memoria

RITENUTO IN FATTO

Con ordinanza del 3/8/2024, il Tribunale di Napoli, sezione distaccata di Ischia, rigettava l’istanza con la quale NOME COGNOME aveva chiesto la revoca dell’ordine di demolizione disposto dalla Procura della Repubblica presso il Tribunale di Napoli con riguardo alla sentenza emessa il 19/11/1993 dalla Pretura di Napoli, sezione distaccata di Ischia, irrevocabile il 15/12/1993.

Propone ricorso per cassazione l’istante, deducendo – con unico motivo l’inosservanza e/o l’erronea applicazione dell’art. 31, comma 9, d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380. Il Tribunale avrebbe confermato l’ordine di demolizione sebbene riferito non solo alle opere oggetto della sentenza, ma anche ad altre che, seppur abusive, sarebbero state realizzate successivamente, risultando dunque estranee al titolo esecutivo; la motivazione dell’ordinanza, al riguardo, risulterebbe apparente, e non terrebbe conto del fatto che le parti fabbricate “in aggiunta” sarebbero del tutto indipendenti dalle altre, così da dover essere sottratte alla demolizione. Questo dato, evidentemente decisivo, risulterebbe dalla consulenza del tecnico della difesa, ed anche quello nominato dal Pubblico Ministero avrebbe affermato che il fabbricato oggetto di sentenza risulterebbe fisicamente individuato e distinto rispetto ai corpi di fabbrica in ampliamento, alcuni dei quali del tutto autonomi e posizionati a distanza. In forza di questi elementi, e richiamata la giurisprudenza di questa Corte, si chiede l’annullamento dell’ordinanza.

CONSIDERATO IN DIRITTO

3. Il ricorso risulta manifestamente infondato.

La questione posta dall’impugnazione – peraltro di puro merito e, dunque, di per sé inammissibile in questa sede – concerne le caratteristiche delle opere realizzate (ancora abusivamente) in epoca successiva alla sentenza, ed al rapporto di queste con le altre, oggetto del titolo medesimo; ebbene, la tesi sostenuta dalla difesa, secondo cui le “aggiunte” costituirebbero interventi del tutto indipendenti e distinti rispetto alla costruzione sanzionata con la pronuncia n. 360/1993, è stata smentita dal Tribunale con una motivazione del tutto solida, adeguata e fondata su dati oggettivi, dunque tutt’altro che carente come invece contestato.
4.1. In particolare, e richiamati dettagliatamente i dati tecnici dell’intervento originario e di quelli successivi, l’ordinanza ha menzionato gli esiti della consulenza tecnica promossa dal Pubblico Ministero, evidenziando che l’attuale fabbricato “è dunque il risultato di progressivi e complessivi interventi edilizi, accertati ne nucleo iniziale a cominciare dall’aprile 1990”. Quanto poi alla relazione tra gli stessi interventi, il Tribunale ha sottolineato – con argomento in fatto che questa Corte non è ammessa a sindacare – che “è evidente che le aggiunte, le modifiche, le tettoie e gli ampliamenti si sono sviluppati anche strutturalmente intorno al nucleo iniziale.” Più nello specifico, l’esame delle planimetrie e delle fotografie ha condotto il Tribunale ad accertare l’attuale presenza di un “organismo edilizio complesso, di notevoli dimensioni e strutturato a diversi livelli, anche terrazzati e collegati d scale esterne, le cui parti in aggiunta o ampliamento condividono i muri in appoggio. Si tratta di una struttura edilizia complessiva che mostra un evidente
carattere di unitarietà, le cui parti correttamente sono state individuate come funzionalmente e strutturalmente connesse al nucleo originario, rispetto al quale volumi e ampliamenti sono stati realizzati in aderenza e con collegamenti intenzionali”.

4.2. L’ordinanza, di seguito, ha preso in esame anche la tesi difensiva secondo cui le aggiunte, eseguite in epoche diverse, non sarebbero state “concepite” in termini unitari rispetto alla costruzione originaria, ma del tutto autonomi. Sul punto, ed ancora con argomento solido e privo di vizi, il Tribunale ha quindi evidenziato che non occorreva un unico progetto originario per valutare come la realizzazione a fasi progressive fosse stata di fatto eseguita nel tempo, attraverso volumi ed ampliamenti accorpati al nucleo centrale per formare un unico organismo edilizio complesso.
4.3. Con questa motivazione, dunque, l’ordinanza ha fatto corretta applicazione del costante principio, qui da ribadire, in forza del quale l’ordine di demolizione del manufatto abusivo, previsto dall’art. 31, comma nono, del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, riguarda l’edificio nel suo complesso, comprensivo di eventuali aggiunte o modifiche successive all’esercizio dell’azione penale e/o alla condanna, atteso che l’obbligo di demolizione si configura come un dovere di “restitutio in integrum” dello stato dei luoghi e, come tale, non può non avere ad oggetto sia il manufatto abusivo originariamente contestato, sia le opere accessorie e complementari nonché le superfetazioni successive, sulle quali si riversa il carattere abusivo dell’originaria costruzione (Sez. 3, n. 6049 del 27/9/2016, COGNOME, Rv. 268831; successivamente, tra le molte non massimate, Sez. 3, n. 37245 del 17/4/2024, Russo; Sez. 3, n. 35006 del 12/6/2024, COGNOME; Sez. 3, n. 31821 del 12/7/2024, COGNOME).
La motivazione dell’ordinanza, pertanto, risulta solida e completa, e non può essere in questa sede censurata con la reiterazione delle stesse questioni in fatto già sottoposte al Giudice dell’esecuzione e congruamente definite.

Il ricorso, dunque, deve essere dichiarato inammissibile. Alla luce della sentenza 13 giugno 2000, n. 186, della Corte costituzionale e rilevato che, nella fattispecie, non sussistono elementi per ritenere che «la parte abbia proposto il ricorso senza versare in colpa nella determinazione della causa di inammissibilità», alla declaratoria dell’inammissibilità medesima consegue, a norma dell’art. 616 cod. proc. pen., l’onere delle spese del procedimento nonché quello del versamento della somma, in favore della Cassa delle ammende, equitativamente fissata in euro 3.000,00.
Dichiara inammissibile il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento delle spese processuali e della somma di euro tremila in favore della Cassa delle ammende.

Così deciso in Roma, il 16 gennaio 2025

Depo a in

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

Desideri approfondire l'argomento ed avere una consulenza legale?

Prenota un appuntamento. La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza / conference call e si svolge in tre fasi.

Prima dell'appuntamento: analisi del caso prospettato. Si tratta della fase più delicata, perché dalla esatta comprensione del caso sottoposto dipendono il corretto inquadramento giuridico dello stesso, la ricerca del materiale e la soluzione finale.

Durante l’appuntamento: disponibilità all’ascolto e capacità a tenere distinti i dati essenziali del caso dalle componenti psicologiche ed emozionali.

Al termine dell’appuntamento: ti verranno forniti gli elementi di valutazione necessari e i suggerimenti opportuni al fine di porre in essere azioni consapevoli a seguito di un apprezzamento riflessivo di rischi e vantaggi. Il contenuto della prestazione di consulenza stragiudiziale comprende, difatti, il preciso dovere di informare compiutamente il cliente di ogni rischio di causa. A detto obbligo di informazione, si accompagnano specifici doveri di dissuasione e di sollecitazione.

Il costo della consulenza legale è di € 150,00.