Ordine di demolizione: perché non cade in prescrizione

La Corte di Cassazione ha annullato l’ordinanza del Tribunale di Napoli che aveva revocato un ordine di demolizione risalente al 1993. Il giudice di merito aveva erroneamente ritenuto che il lungo tempo trascorso avesse creato un legittimo affidamento nei proprietari, equiparando la demolizione a una sanzione punitiva soggetta a prescrizione. La Suprema Corte ha invece chiarito che l’ordine di demolizione è una sanzione amministrativa con finalità ripristinatoria e, come tale, è caratterizzata dall’imprescrittibilità. Il decorso del tempo non può sanare l’illecito edilizio, salvo casi eccezionali di provata necessità abitativa che non erano stati documentati nel caso in esame.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 31 marzo 2026 in Diritto Penale, Giurisprudenza Penale

Ordine di demolizione: la Cassazione conferma l’imprescrittibilità

L’ordine di demolizione di un immobile abusivo rappresenta una delle sanzioni più incisive del nostro ordinamento. Una recente sentenza della Corte di Cassazione ha affrontato il tema del decorso del tempo, stabilendo se il passare degli anni possa effettivamente ‘cancellare’ l’obbligo di abbattere un manufatto illegale.

I fatti di causa

La vicenda trae origine dalla decisione di un Tribunale che, in funzione di giudice dell’esecuzione, aveva revocato un ordine di demolizione emesso quasi trent’anni prima. Secondo il giudice di merito, il lungo tempo trascorso dalla sentenza definitiva aveva generato un ‘legittimo affidamento’ negli eredi del proprietario, rendendo la sanzione sproporzionata e simile a una pena ormai prescritta.

La decisione della Suprema Corte

La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso della Procura, annullando la revoca. Gli Ermellini hanno ribadito che la demolizione non è una sanzione penale punitiva, ma una misura amministrativa volta a ripristinare l’ordine urbanistico violato. Per questo motivo, non si applicano i termini di prescrizione previsti per i reati o per le sanzioni pecuniarie.

L’ordine di demolizione non cade mai in prescrizione

La natura giuridica del provvedimento è il fulcro della decisione. Essendo una sanzione ripristinatoria, l’ordine di demolizione non è soggetto alla prescrizione stabilita dall’art. 173 del Codice Penale. La Corte ha specificato che non può esserci alcuna equiparazione tra la demolizione e la confisca: mentre la seconda ha finalità sanzionatorie, la prima serve unicamente a riportare il territorio alla condizione iniziale, eliminando il danno ambientale e urbanistico.

Inoltre, l’obbligo di demolire l’immobile è reale e segue il bene. Ciò significa che anche in caso di vendita o trasferimento agli eredi, il provvedimento rimane efficace. L’acquirente o l’erede subirà le conseguenze della demolizione, potendo eventualmente rivalersi sul venditore nelle sedi civili appropriate.

Le motivazioni

Le motivazioni della Cassazione si fondano sulla distinzione tra sanzioni punitive e ripristinatorie. Il ‘legittimo affidamento’ invocato dal tribunale di merito è stato giudicato del tutto generico. La Corte ha chiarito che il decorso del tempo può assumere rilevanza solo in casi estremi di ‘abuso di necessità’. Tale condizione si verifica esclusivamente quando l’immobile abusivo costituisce l’unica abitazione del destinatario e non vi sono altre soluzioni abitative disponibili, nel rispetto del principio di proporzionalità sancito dall’art. 8 della Convenzione Europea dei Diritti dell’Uomo. Nel caso di specie, tali presupposti non erano stati né allegati né provati dalle parti.

Le conclusioni

In conclusione, l’ordine di demolizione rimane un atto dovuto e imprescrittibile. Il tempo non sana l’abuso edilizio e l’inerzia della pubblica amministrazione nell’eseguire il provvedimento non crea un diritto al mantenimento dell’opera illegale. La sentenza riafferma la preminenza dell’interesse pubblico alla tutela del territorio rispetto all’interesse privato, a meno che non venga dimostrata una violazione sproporzionata del diritto fondamentale all’abitazione in situazioni di estrema necessità.

L’ordine di demolizione può andare in prescrizione dopo molti anni?
No, l’ordine di demolizione ha natura di sanzione amministrativa ripristinatoria e non è soggetto a prescrizione, rimanendo efficace anche a distanza di decenni dalla sentenza.

Cosa succede se acquisto un immobile su cui pende un ordine di demolizione?
L’ordine di demolizione segue il bene e colpisce anche i successivi acquirenti, i quali dovranno procedere all’abbattimento, salvo il diritto di rivalsa legale contro il venditore.

Il diritto all’abitazione può fermare una demolizione?
Il diritto all’abitazione può essere considerato solo in casi di abuso di necessità, ovvero quando l’immobile è l’unica dimora possibile e la demolizione risulterebbe sproporzionata.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Penale Sez. 3 Num. 39893 Anno 2023

Penale Sent. Sez. 3 Num. 39893 Anno 2023

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data Udienza: 01/03/2023

SENTENZA

sul ricorso proposto da: Procura della Repubblica presso il Tribunale di Napoli V/ COGNOME NOME nato a NAPOLI il DATA_NASCITA

NOME nato a NAPOLI il DATA_NASCITA

NOME COGNOME nato a NAPOLI il DATA_NASCITA

avverso l’ordinanza del 12/09/2022 del TRIBUNALE di NAPOLI

udita la relazione svolta dal Consigliere NOME COGNOME; lette le conclusioni del PG, NOME COGNOME, che ha chiesto l’annullamento con rinvio del provvedimento impugnato.

RITENUTO IN FATTO

Il Tribunale di Napoli, in funzione di giudice dell’esecuzione, con ordinanza del 12 settembre 2022 ha revocato l’ordine di demolizione di cui alla sentenza del Pretore di Napoli del 26 ottobre 1993 accogliendo l’istanza di COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME e COGNOME NOME eredi di COGNOME NOME.

La Procura della Repubblica presso il Tribunale di Napoli propone ricorso in cassazione per i motivi di seguito enunciati, nei limiti strettamente necessari per la motivazione, come disposto dall’art 173, comma 1, disp. att., cod. proc. pen.

1. Violazione di legge e vizio della motivazione.

Il Tribunale pur enunciando preliminarmente il principio della imprescrittibilità dell’ordine di demolizione, data alla sua natura di sanzione amministrativa ritiene superata la necessità della demolizione sulla scorta di un generico principio di affidamento che sarebbe intervenuto, per il decorso del tempo. Il tribunale rileva, anche, una finalità punitiva dell’ordine di demolizione; la Corte di Cassazione, invece, esclude qualsiasi finalità punitiva nell’ordine di demolizione (cassazione n. 3979 del 2018).
Ha quindi concluso per l’annullamento dell’ordinanza.

la Procura Generale della Corte di Cassazione ha chiesto di annullare con rinvio l’ordinanza impugnata.

CONSIDERATO IN DIRITTO

Il ricorso è fondato e l’ordinanza deve annullarsi con rinvio al Tribunale di Napoli per nuovo esame.

In materia di reati concernenti le violazioni edilizie, l’ordine di demolizione del manufatto abusivo, avendo natura di sanzione amministrativa di carattere ripristinatorio, non è soggetto alla prescrizione stabilita dall’art. 173 cod. pen. per le sanzioni penali, né alla prescrizione stabilita dall’art. 28 legge n. 689 del 1981 che riguarda unicamente le sanzioni pecuniarie con finalità punitiva. (Sez. 3, n. 36387 del 07/07/2015 – dep. 09/09/2015, Formisano, Rv. 264736; Sez. 3, n. 19742 < del 14/04/2011 – dep. 19/05/2011, Mercurio e altro, Rv. 250336).
La questione della natura sanzionatoria dell'ordine di demolizione relativamente alle sentenze Cedu sulla confisca è mal posta nel provvedimento impugnato.

Nessuna equiparazione può, infatti, logicamente farsi tra la demolizione e la confisca, trattandosi di due istituti diversi che operano su piani completamente diversi: sanzionatoria la confisca e solo di riduzione in pristino (riporta il territorio alla condizione iniziale, prima dell'abuso) d bene leso, la demolizione (vedi Cass. Sez. 3, 22/10/2009, n. 48925, COGNOME; Cass. Sez. 3, 11/02/2016, n. 5708, COGNOME).

Inoltre, la demolizione dell'immobile, attualmente prevista dall'art. 31, comma 9, del T. U. n. 380/2001 e già dall'art. 7 della legge 28 febbraio 1985 n. 47, non è esclusa anche dalla eventuale alienazione a terzi della proprietà dell'immobile abusivamente edificato. L'eventuale acquirente (reale o simulato) dell'immobile abusivo subirà le conseguenze della demolizione e potrà rivalersi, nelle sedi competenti, nei confronti del venditore. (Sez. 3, 28/3/2007, n. 22853, COGNOME).

1. GLYPH La questione dell’affidamento per il decorso del tempo potrebbe essere rilevante (vedi Sez. 3 – , Sentenza n. 48021 del 11/09/2019 Cc. (dep. 26/11/2019 ) Rv. 277994 e Corte europea dei diritti dell’uomo del 21 aprile 2016, COGNOME e COGNOME V/Bulgaria, ricorso 46577/15) solo nelle ipotesi di abuso di necessità. Le questioni personali e familiari dei destinatari della demolizione non sono state rappresentate al giudice di merito, che pertanto non avrebbe potuto verificare (in linea del tutto teorica) l’incidenza sul caso della sentenza della Corte europea dei diritti dell’uomo citata. La violazione o no, nella fattispecie concreta, dell’ar
8 della convenzione europea, sotto il profilo della proporzionalità, tra l’abuso – se di dimensioni tali da farlo ritenere di necessità – e gli interessi general della comunità al rispetto delle norme. I ricorrenti al giudice dell’esecuzione, nel loro ricorso, non avevano prospettato nessun abuso di necessità o di utilizzazione dell’immobile da demolire alla loro abitazione, nell’assenza di altre soluzioni abitative.

Conseguentemente del tutto anomalo e generico risulta il riferimento all’affidamento dei destinatari dell’ordine di demolizione per il decorso del tempo, contenuto nell’ordinanza impugnata.

P.Q.M.

Annulla la ordinanza impugnata con rinvio per nuovo giudizio al Tribunale di Napoli, in diversa composizione fisica.

Così deciso il 1/03/2023

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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