Ordine di demolizione: chi è responsabile?

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso di una cittadina che chiedeva l’estromissione dal procedimento esecutivo relativo a un ordine di demolizione. La ricorrente sosteneva di non essere più proprietaria né possessore dell’immobile abusivo. La Suprema Corte ha chiarito che l’ordine di demolizione ha natura reale e colpisce il responsabile dell’abuso indipendentemente dalla successiva circolazione del bene. La perdita della titolarità non esonera il condannato dall’esecuzione, a meno che non venga provato un interesse concreto e attuale alla sospensione del provvedimento.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

Prenota un appuntamento

Per una consulenza legale o per valutare una possibile strategia difensiva prenota un appuntamento.

La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza.

PRENOTA

02.37901052

8:00 – 20:00
(Lun - Sab)

Pubblicato il 23 marzo 2026 in Diritto Penale, Giurisprudenza Penale

Ordine di demolizione: la responsabilità del condannato non scade mai

L’ordine di demolizione rappresenta una misura ripristinatoria fondamentale nel sistema del diritto edilizio. Una recente sentenza della Corte di Cassazione ha affrontato il tema della legittimazione passiva nel procedimento esecutivo, stabilendo principi cruciali per chiunque sia coinvolto in abusi edilizi. La questione centrale riguarda la possibilità per il responsabile dell’abuso di sottrarsi all’esecuzione forzata sostenendo di aver perso la proprietà o il possesso dell’immobile.

I fatti oggetto della controversia

Il caso trae origine da un’istanza di estromissione presentata da una cittadina condannata per abusi edilizi risalenti all’anno 2000. La ricorrente eccepiva la propria estraneità attuale al bene, indicando un altro soggetto come effettivo possessore e proprietario. Secondo la tesi difensiva, poiché l’ordine di demolizione ha natura reale, esso dovrebbe gravare esclusivamente su chi ha un rapporto attuale con la res. Il Giudice dell’Esecuzione aveva però rigettato l’istanza, basandosi su informative della Polizia Locale che smentivano la piena titolarità del terzo e confermavano la persistente responsabilità della condannata.

La decisione della Corte di Cassazione

La Suprema Corte ha dichiarato il ricorso inammissibile. I giudici hanno ribadito che la sanzione demolitoria colpisce in solido sia il proprietario attuale che il responsabile dell’abuso. La circostanza che il condannato non sia più proprietario non lo rende automaticamente estraneo all’esecuzione. L’ordine di demolizione incorporato nel titolo esecutivo penale mantiene la sua efficacia verso il responsabile originario, garantendo la finalità di ripristino dell’ordine urbanistico violato.

La natura reale della sanzione

L’ordine di demolizione mira alla restitutio in integrum, ovvero al ripristino dello stato dei luoghi. Essendo una misura oggettiva, essa segue l’immobile, ma non abbandona il responsabile dell’illecito. La giurisprudenza è costante nel ritenere che la circolazione del bene non elida la legittimazione passiva del condannato. Quest’ultimo può opporsi all’esecuzione solo se dimostra un interesse specifico e concreto, come un beneficio effettivo derivante dalla sospensione, che nel caso di specie non è stato provato.

Le motivazioni

Le motivazioni della Corte si fondano sulla corretta interpretazione dell’art. 31 del d.P.R. 380/2001. Il legislatore ha previsto che la sanzione colpisca il responsabile dell’abuso in quanto autore dell’illecito. La successiva alienazione del bene o la perdita del possesso non possono costituire un facile espediente per evitare le conseguenze ripristinatorie della condanna. Inoltre, la Corte ha sottolineato che le difficoltà tecniche o la presenza di terzi non giustificano la sospensione dell’ordine, salvo casi di impossibilità assoluta non imputabile, qui non ricorrenti. La decisione del Giudice dell’Esecuzione è stata ritenuta logica e coerente con le prove documentali fornite dalle autorità comunali.

Le conclusioni

Le conclusioni della sentenza confermano un orientamento rigoroso: chi commette un abuso edilizio resta vincolato all’obbligo di demolizione anche a distanza di decenni e anche se non abita più l’immobile. La responsabilità penale e quella ripristinatoria camminano di pari passo, rendendo il condannato il destinatario principale dell’azione esecutiva dello Stato. Per evitare sanzioni pecuniarie aggiuntive e le spese del procedimento, è essenziale monitorare correttamente la fase esecutiva e non confidare nella semplice cessione del bene a terzi come scudo legale.

Chi deve eseguire l’ordine di demolizione se l’immobile viene venduto?
L’obbligo grava sia sul responsabile dell’abuso originario che sul nuovo proprietario, in quanto la sanzione ha natura reale e segue il bene.

Il condannato può chiedere l’estromissione se non è più proprietario?
No, la perdita della proprietà non cancella la legittimazione passiva del responsabile dell’abuso nel procedimento esecutivo.

Quando si può ottenere la sospensione della demolizione?
La sospensione può essere concessa solo se il richiedente dimostra un interesse concreto e attuale, come un beneficio specifico derivante dalla revoca dell’ordine.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Penale Sez. 3 Num. 7070 Anno 2026

REPUBBLICA ITALIANA Relatore: COGNOME NOME

Penale Sent. Sez. 3 Num. 7070 Anno 2026

Presidente: COGNOME

Data Udienza: 21/01/2026

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

Composta da

– Presidente –

NOME COGNOME NOME COGNOME

RNUMERO_DOCUMENTO. NUMERO_DOCUMENTO

NOME COGNOME

SENTENZA

Sul ricorso proposto da:

COGNOME NOME nata a San Marco in Lamis il DATA_NASCITA avverso l’ordinanza del 06/10/2025 del Gip Tribunale di Foggia udita la relazione svolta dal AVV_NOTAIO NOME COGNOME;

lette le conclusioni del AVV_NOTAIO Procuratore Generale NOME COGNOME che ha chiesto il rigetto del ricorso;

RITENUTO IN FATTO

Con ordinanza del 6 ottobre 2025, il G.I.P. del Tribunale di Foggia, in funzione di giudice dell’esecuzione, ha rigettato l’istanza di estromissione della ricorrente NOME COGNOME dal procedimento esecutivo volto alla demolizione del manufatto abusivo oggetto dell’ordine contenuto nel decreto penale n. 402/2000 (esecutivo dal 28.10.2000).

Avverso il predetto provvedimento ha proposto ricorso per cassazione il difensore di NOME COGNOME , deducendo un unico, articolato, motivo, con cui si duole:

(i) anzitutto, del vizio di motivazione.

Anzitutto, la ricorrente denuncia, in via principale, motivazione illogica, contraddittoria e manchevole dell’ordinanza impugnata. In particolare, si lamenta che il giudice dell’esecuzione: (i) abbia riconosciuto – sulla base dell’informativa della Polizia Locale – che la COGNOME risulta ‘mera esercente la situazione possessoria’, ma non proprietaria, e tuttavia abbia negato l’estromissione della COGNOME benchØ il P.M. avesse valorizzato atti di P.G. dai quali risulterebbe l’attualità del rapporto (proprietà/possesso) in capo alla COGNOME; (b) non abbia tratto le necessarie conseguenze dalla perdita di ogni rapporto attuale della COGNOME sul bene, presupposto – secondo la difesa – indefettibile perchØ l’ordine di demolizione, avendo natura reale, ricade ‘sul soggetto che Ł in rapporto con il bene’;
(ii) in secondo luogo, del vizio di violazione di legge processuale in relazione all’art. 666 cod. proc. pen.

In via mediata, la doglianza fa valere l’erronea applicazione RAGIONE_SOCIALE regole dell’incidente di esecuzione, assumendo che il giudice abbia omesso un effettivo scrutinio sull’interesse concreto e attuale dell’istante all’estromissione e sul presupposto fattuale della sua estraneità attuale al bene;

(iii) infine, del vizio di violazione di legge sostanziale in relazione all’art. 31, d.P.R.

380/2001 ed all’applicazione dei principi giurisprudenziali sull’ordine di demolizione.

Sebbene il ricorso richiami soprattutto il vizio motivazionale, in esso si profila anche un errore di diritto: si sostiene che, per consolidato indirizzo, l’ordine di demolizione – pur avendo carattere reale – dovrebbe colpire chi attualmente ha rapporto col bene (proprietà/possesso), non già chi ne sia privo da tempo; dunque, il giudice avrebbe mal applicato i principi sull’imputazione soggettiva della misura ripristinatoria.

In estrema sintesi, la ricorrente afferma di non avere piø diritti reali o possesso sull’unità immobiliare, sicchØ non sussiste il presupposto per mantenerla nel procedimento esecutivo; l’ingiunzione demolitiva del P.M. del 22.01.2025 indicherebbe COGNOME NOME come attuale proprietaria/possessore. Inoltre, il G.E., pur richiamando informative comunali che qualificherebbero COGNOME come ‘mera possessore’ e non ‘proprietaria’, avrebbe ignorato (o non coordinato) gli esiti investigativi valorizzati dalla Procura, negando l’estromissione in modo ritenuto apodittico e ‘sommario’. Infine, il giudice avrebbe mal interpretato la natura reale dell’ordine, che – secondo la difesa – dovrebbe colpire l’attuale titolare del rapporto col bene, non il condannato che ne sia divenuto estraneo.
Con requisitoria scritta del 14 novembre 2025, il Procuratore generale presso questa Corte ha chiesto il rigetto del ricorso.

Rileva il PG che l’art.31 co.2 e 3 DPR 380/01 individua quali destinatari della sanzione demolitoria in forma congiunta, il proprietario e il responsabile dell’abuso, con la conseguenza che l’ordinanza di demolizione può legittimamente essere emanato nei confronti del proprietario dell’immobile anche laddove egli non sia il responsabile dell’opera abusiva, per averlo acquistato successivamente, integrando, gli abusi edilizi, degli illeciti permanenti sanzionati in via ripristinatoria, a prescindere, sia dalla sussistenza di un danno che dalla natura dell’elemento psicologico del responsabile (vedi Sent. n.16470/24 Cass. 3 sez. pen.). In tema di reati edilizi, infatti l’ordine di demolizione impartito dal giudice ha come destinatario non solo il condannato responsabile dell’abuso, ma anche l’attuale proprietario del bene, rimasto estraneo al processo, che assume una responsabilità di natura “sussidiaria”, ferma restando la sua facoltà di far valere, sul piano civile, la responsabilità, contrattuale o extracontrattuale, del proprio dante causa (In motivazione, la Corte ha precisato che non Ł causa di nullità dell’ingiunzione emessa dal pubblico ministero in esecuzione dell’ordine di demolizione la prospettazione che questa potrà essere eseguita d’ufficio a spese e a carico dell’attuale proprietario del bene: Sez. 3, n. 17809 del 18/01/2024, Rv. 286308 – 01). Dal che si evince che l’ordine di demolizione ha come destinatario ‘principale’ il condannato responsabile dell’abuso, salva la possibilità del proprietario ingiunto di far valere civilmente la responsabilità contrattuale del proprio dante causa. La doglianza Ł dunque infondata, avendo fatto, l’ordinanza impugnata, corretta applicazione dei principi di diritto formulati dalla Corte, essendosi basata, a prescindere dall’attuale effettiva relazione intercorrente tra la ricorrente e la res, relazione che non risulta nemmeno inequivocabilmente documentata nel ricorso, sulla ‘decisiva considerazione per cui la COGNOME NOME Ł la destinataria – in quanto imputata, nella qualità (evidentemente ) di responsabile dell’abuso – della sanzione demolitiva contenuta nel decreto penale di condanna’ (pag.3 ordinanza).

CONSIDERATO IN DIRITTO

Il ricorso, trattato cartolarmente a norma dell’art. 611, comma 1, cod. proc. pen., Ł inammissibile per manifesta infondatezza.

L’ordinanza del G.E. esamina due fascicoli riuniti (nn. 297/2024 e 63/2025 SIGE).

2.1. Con specifico riguardo a COGNOME NOME (proc. n. 63/2025 SIGE), i passaggi decisivi sono: (i) riunione per connessione oggettiva e rigetto RAGIONE_SOCIALE istanze, in quanto il contesto edilizio Ł descritto come intero edificio abusivo, destinatario di plurimi ordini di demolizione (ordinanza n. 227/1984 e ordini n. 17-18-20-21-22/2000); (ii) sul punto dell’estromissione della ricorrente COGNOME, poi, il G.E. rileva che l’assunto difensivo (proprietà/possesso attuale in capo alla COGNOME) Ł contraddetto dalle note della Polizia Locale (17.02.2025) e del Responsabile del III° Settore (17.03.2025), le quali qualificano COGNOME come mero possessore e non titolare del diritto reale pieno ed esclusivo.
2.2. Il G.E. valorizza il dato, reputato decisivo, per cui la COGNOME Ł la destinataria (in quanto responsabile dell’abuso) dell’ordine di demolizione contenuto nel decreto penale n. 402/2000. Richiama a sostegno giurisprudenza di legittimità secondo cui il responsabile dell’abuso Ł legittimo destinatario dell’ordine di demolizione (Sez. 3, n. 17809 del 18/01/2024, Pmt c/ Mazzeo, Rv. 286308 – 01). Inoltre, il G.E. richiama l’orientamento per cui il condannato che non sia piø proprietario o non abbia piø un diritto reale sul bene può opporvisi solo ove alleghi un interesse concreto e attuale (beneficio effettivo derivante dalla revoca/sospensione), interesse che nel caso non risulta prospettato (Sez. 3, n. 11171 del 14/12/2023, dep. 2024, Pollastro, Rv. 286047 – 01).
Tanto premesso, come anticipato, il motivo Ł manifestamente infondato in relazione a tutti i profili di doglianza.

3.1. Ed invero, sull’asserita estraneità attuale della COGNOME, il G.E. risponde espressamente alla censura: prende in considerazione sia l’ingiunzione del P.M. (in cui si menziona COGNOME), sia – soprattutto – le note degli organi comunali (17.02.2025 e 17.03.2025), ritenute piø aderenti alla realtà fattuale, dalle quali risulta che la COGNOME non Ł titolare del diritto reale pieno, ma solo possessore. La motivazione, dunque, c’Ł ed Ł logicamente strutturata: chiarisce perchØ non reputa sufficiente la diversa indicazione contenuta nell’ingiunzione.
3.2. In secondo luogo, sul vizio motivazionale, il ricorso imputa al provvedimento contraddittorietà per non avere tratto conseguenze dall’asserita alienazione a COGNOME. Tuttavia, l’ordinanza nega proprio il presupposto fattuale dell’alienazione a titolo di proprietà, sulla base di fonti amministrative coeve al subprocedimento esecutivo. In piø, la decisione si poggia su un ulteriore, autonomo argomento: la legittimazione passiva del responsabile dell’abuso (la COGNOME), quale destinataria dell’ordine di demolizione incorporato nel titolo esecutivo penale. La compresenza di due rationes (assenza di prova di un diritto reale altrui pieno ed esclusivo; permanenza della legittimazione della responsabile) rende la risposta non contraddittoria.
3.3. Ancora, sulla corretta applicazione dei principi in tema di ordine di demolizione, il G.E. richiama l’orientamento consolidato: l’ordine di demolizione ex art. 31, d.P.R. 380/2001 riguarda l’edificio nel suo complesso ( restitutio in integrum ) e rimane eseguibile anche in presenza di superfetazioni e parti lecite, salvo il caso – non ricorrente – di impossibilità assoluta non imputabile (Sez. 3, n. 7789 del 09/02/2021, Severino, Rv. 281474 – 01; Sez. 3, n. 19387 del 27/04/2016, COGNOME, Rv. 267108 – 01; Sez. 3, n. 35972 del 22/09/2010, Lembo, Rv. 248569 – 01). L’ordinanza, dunque, affronta e risolve il profilo giuridico in modo conforme alla giurisprudenza di legittimità.
3.4. Infine, sull’interesse a ricorrere dell’ex proprietario/condannato, il provvedimento si conforma al principio – anch’esso consolidato – secondo cui il condannato può ottenere la sospensione/revoca dell’ingiunzione solo allegando un interesse concreto e attuale (beneficio effettivo), qui reputato insussistente o comunque non dedotto in modo

apprezzabile. Anche questa Ł una risposta diretta alla doglianza.

In conclusione, la ricostruzione del G.E. appare conforme ai principi di diritto processuale e sostanziale sopra ricordati. L’assunto del ricorso – secondo cui l’ordine ricadrebbe solo su chi abbia oggi rapporto col bene – non tiene conto dell’orientamento di legittimità, per il quale il titolo esecutivo penale permane efficace verso il responsabile dell’abuso; la successiva circolazione del bene (o la mera detenzione/possesso in capo a terzi) non elide di per sØ la legittimazione passiva del condannato, salva la rigorosa prova di un interesse concreto alla rimozione/sospensione in sede esecutiva.
In definitiva, dunque, il responsabile dell’abuso edilizio, destinatario dell’ordine di demolizione contenuto nel titolo penale, resta legittimato passivo in executivis anche ove, medio tempore , si alleghi il venir meno della titolarità dominicale, salvo la rigorosa allegazione di un interesse concreto e attuale alla revoca o sospensione dell’ingiunzione. L’ordine di demolizione ex art. 31 d.P.R. 380/2001 ha carattere reale e oggetto ‘complessivo’, mirando alla r estitutio in integrum e ricomprende superfetazioni e opere accessorie: le difficoltà tecniche non giustificano la sospensione se imputabili al condannato. Infine, la ‘fiscalizzazione’ dell’abuso ex art. 34 d.P.R. 380/2001 resta eccezione confinata alle parziali difformità, ma non Ł applicabile quando l’immobile Ł integralmente abusivo, come nel caso in esame.
Sulla base RAGIONE_SOCIALE considerazioni che precedono, la Corte ritiene pertanto che il ricorso debba dichiararsi inammissibile con conseguente onere per la ricorrente, ai sensi dell’art. 616 cod. proc. pen., di sostenere le spese del procedimento. Tenuto, poi, conto della sentenza della Corte costituzionale in data 13 giugno 2000, n. 186, e considerato che non vi Ł ragione di ritenere che il ricorso sia stato presentato senza “versare in colpa nella determinazione della causa di inammissibilità”, si dispone che la ricorrente versi la somma, determinata in via equitativa, di euro 3.000,00 in favore della RAGIONE_SOCIALE.

P.Q.M.

Dichiara inammissibile il ricorso e condanna la ricorrente al pagamento RAGIONE_SOCIALE spese processuali e della somma di euro tremila in favore della RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE ammende. Così Ł deciso, 21/01/2026

Il AVV_NOTAIO estensore

Il Presidente NOME COGNOME

NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

Desideri approfondire l'argomento ed avere una consulenza legale?

Prenota un appuntamento. La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza / conerence call e si svolge in tre fasi.

Prima dell'appuntamento: analisi del caso prospettato. Si tratta della fase più delicata, perché dalla esatta comprensione del caso sottoposto dipendono il corretto inquadramento giuridico dello stesso, la ricerca del materiale e la soluzione finale.

Durante l’appuntamento: disponibilità all’ascolto e capacità a tenere distinti i dati essenziali del caso dalle componenti psicologiche ed emozionali.

Al termine dell’appuntamento: ti verranno forniti gli elementi di valutazione necessari e i suggerimenti opportuni al fine di porre in essere azioni consapevoli a seguito di un apprezzamento riflessivo di rischi e vantaggi. Il contenuto della prestazione di consulenza stragiudiziale comprende, difatti, il preciso dovere di informare compiutamente il cliente di ogni rischio di causa. A detto obbligo di informazione, si accompagnano specifici doveri di dissuasione e di sollecitazione.

Il costo della consulenza legale è di € 150,00.