Omissione lavori edificio: la Cassazione decide

La Corte di Cassazione conferma la condanna per omissione lavori edificio a carico di una proprietaria. Irrilevanti le difficoltà economiche e la responsabilità di terzi nell’aver causato il danno. Conta solo il pericolo concreto per la pubblica incolumità e l’inerzia del proprietario.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 27 ottobre 2025 in Diritto Penale, Giurisprudenza Penale

Omissione Lavori Edificio: Quando il Proprietario è Sempre Responsabile?

La responsabilità penale per l’omissione lavori edificio che minaccia rovina è un tema di grande attualità, che impone ai proprietari di immobili un preciso dovere di garanzia verso la pubblica incolumità. Una recente sentenza della Corte di Cassazione ha ribadito principi fondamentali in materia, chiarendo che né le difficoltà economiche né la responsabilità di terzi nella causazione del pericolo possono, di per sé, escludere la colpa del proprietario. Analizziamo insieme la vicenda e le conclusioni dei giudici.

I Fatti del Caso: Un Edificio Pericolante e un’Ordinanza Inascoltata

La vicenda riguarda la proprietaria di un immobile in stato di degrado. A seguito di accertamenti che evidenziavano una situazione di pericolo imminente per la pubblica sicurezza, il Comune emetteva un’ordinanza contingibile e urgente. L’atto imponeva alla proprietaria di non utilizzare l’immobile e, soprattutto, di eseguire entro trenta giorni i lavori necessari per la sua messa in sicurezza.

Nonostante l’ordine perentorio, due successivi sopralluoghi, effettuati a distanza di mesi, confermavano la totale inottemperanza della donna. Di conseguenza, veniva avviato un procedimento penale che si concludeva con una condanna in primo grado per la contravvenzione prevista dall’art. 677 del codice penale, ossia l’omissione di lavori su edifici che minacciano rovina. La pena, un’ammenda di seicento euro, veniva condizionalmente sospesa, ma subordinata all’effettiva eliminazione delle conseguenze dannose del reato.

I Motivi del Ricorso: Tra Pericolo non Accertato e Difficoltà Economiche

La proprietaria decideva di ricorrere in Cassazione, affidandosi a tre motivi principali:

1. Mancata prova del pericolo concreto: A suo dire, il Tribunale l’avrebbe condannata senza accertare in modo specifico se la sua omissione avesse effettivamente creato un pericolo reale e attuale per l’incolumità delle persone.
2. Assenza di colpa: La difesa sosteneva che la situazione di pericolo non era a lei imputabile. Il degrado era stato causato da lavori di ristrutturazione eseguiti da un vicino che aveva acquistato una porzione dello stabile. Inoltre, la donna affermava di non disporre delle risorse economiche necessarie per gli interventi e di aver già intrapreso un’azione civile contro il responsabile per ottenere un risarcimento.
3. Mancata applicazione della particolare tenuità del fatto: Secondo la ricorrente, la sua vicenda, caratterizzata da un danno economico subito per colpa altrui, avrebbe dovuto portare al riconoscimento della causa di non punibilità per particolare tenuità del fatto (art. 131-bis c.p.).

Omissione Lavori Edificio e Obblighi del Proprietario: L’Analisi della Corte

La Corte di Cassazione ha rigettato integralmente il ricorso, fornendo chiarimenti cruciali sulla natura e l’applicazione del reato di omissione lavori edificio. I giudici hanno smontato una per una le argomentazioni difensive, ribadendo la centralità della posizione di garanzia del proprietario.

le motivazioni

La Suprema Corte ha ritenuto infondate tutte le censure. In primo luogo, il pericolo per la pubblica incolumità non era un’ipotesi astratta, ma era stato concretamente descritto nell’ordinanza sindacale, la quale menzionava una pensilina in legno sul balcone, non ancorata e a rischio di crollo sulla sottostante strada pubblica. La sentenza impugnata, quindi, si basava su un apprezzamento del pericolo già effettuato e documentato.

In secondo luogo, i giudici hanno ribadito un principio consolidato: ai fini della configurabilità del reato, sono irrilevanti l’origine del pericolo e la sua eventuale attribuibilità a terzi. Il reato è di natura permanente e l’obbligo di intervenire grava sul proprietario in quanto tale. Le difficoltà economiche, per escludere la responsabilità, devono tradursi in una ‘oggettiva impossibilità di adempiere’, che deve essere rigorosamente provata. Nel caso di specie, la proprietaria era rimasta inerte per oltre un anno, un comportamento che smentiva la sua presunta diligenza.

Infine, è stata respinta anche la richiesta di applicare l’art. 131-bis c.p. La Corte ha spiegato che il Tribunale aveva correttamente valutato il ‘significativo disvalore fattuale e giuridico’ della condotta. La prolungata omissione e l’assenza di qualsiasi iniziativa volta a contenere il rischio, anche dopo l’ordinanza, sono stati considerati elementi ostativi al riconoscimento della particolare tenuità del fatto. Le circostanze personali ed economiche addotte dalla ricorrente non rientrano nei parametri (modalità della condotta, entità del danno o del pericolo) che la legge prevede per tale beneficio.

le conclusioni

La sentenza in esame rafforza la posizione di garanzia del proprietario di un immobile, il quale ha il dovere ineludibile di agire per prevenire pericoli per la collettività. La pronuncia chiarisce che la responsabilità penale per l’omissione lavori edificio non viene meno né se il pericolo è stato creato da altri, né sulla base di una generica allegazione di difficoltà economiche. Per andare esente da colpa, il proprietario deve dimostrare un’impossibilità oggettiva e assoluta ad agire, una prova che, nella pratica, risulta estremamente difficile da fornire. Questa decisione serve da monito: l’inerzia di fronte a un pericolo noto e conclamato non è una strada percorribile e comporta conseguenze penali precise.

Il proprietario di un immobile pericolante è responsabile anche se il danno è stato causato da un altro soggetto?
Sì. Secondo la sentenza, l’origine del pericolo è irrilevante ai fini della responsabilità penale. Il proprietario ha un obbligo di intervenire per garantire la sicurezza pubblica, indipendentemente da chi abbia causato la situazione di rovina.

Le difficoltà economiche possono giustificare la mancata messa in sicurezza di un edificio?
No, non automaticamente. La Corte chiarisce che per escludere la colpa non basta allegare problemi economici. È necessario dimostrare una ‘oggettiva impossibilità di adempiere’, una prova che non è stata fornita nel caso specifico, data la prolungata inerzia della proprietaria.

Quando non si applica la non punibilità per ‘particolare tenuità del fatto’ in questo tipo di reato?
La non punibilità viene esclusa quando la condotta omissiva si protrae a lungo nel tempo e il proprietario non adotta alcuna misura per contenere il rischio, dimostrando un disinteresse per la sicurezza pubblica. Il protrarsi del pericolo è considerato un elemento di disvalore che impedisce l’applicazione del beneficio.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Penale Sez. 1 Num. 3312 Anno 2024

Penale Sent. Sez. 1 Num. 3312 Anno 2024

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data Udienza: 25/10/2023

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

NOME COGNOME nato a NOCERA INFERIORE il DATA_NASCITA

avverso la sentenza del 03/03/2023 del TRIBUNALE di SALERNO

visti gli atti, il provvedimento impugnato e il ricorso; udita la relazione svolta dal Consigliere NOME COGNOME; lette le conclusioni del Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore

ASSUNTA COCOMELLO,

che ha chiesto dichiararsi l’inammissibilità del ricorso; lette le conclusioni del difensore della ricorrente, che ha insistito per l’accoglimento del

ricorso;

RITENUTO IN FATTO

Con sentenza del 3 marzo 2023, il Tribunale di Salerno ha dichiarato NOME COGNOME responsabile della contravvenzione di omissione di lavori in edifici e costruzioni che minacciano rovina e la ha condannata alla pena, ridotta di un terzo per la scelta del rito abbreviato e condizionalmente sospesa (all’ulteriore condizione dell’eliminazione, entro uno specifico termine, delle conseguenze dannose del reato), di seicento euro di ammenda, oltre che al pagamento delle spese processuali.

NOME COGNOME, proprietaria di un immobile sito in Montecorvino Rovella, è stata raggiunta, il 28 giugno 2019, da un’ordinanza sindacale contingibile ed urgente con la quale, dato atto dell’incombente situazione di pericolo, le è stato ingiunto di non utilizzare il bene sino a quando esso non fosse stato posto in sicurezza e di provvedere, entro trenta giorni, a quanto necessario per mettere il sito in sicurezza.

Dai sopralluoghi eseguiti il 5 novembre 2019 e, poscia, il 28 luglio 2020 è risultato che la COGNOME non ha ottemperato alle prescrizioni impartitele.

NOME COGNOME propone, con l’assistenza dell’AVV_NOTAIO, ricorso per cassazione affidato a tre motivi, con i quali deduce, costantemente, violazione di legge e vizio di motivazione.

Con il primo motivo, lamenta che il Tribunale ha affermato la sua penale responsabilità senza accertare se, come previsto dalla norma incriminatrice, la condotta omissiva oggetto di addebito, riferita ad un edificio da lunga pezza disabitato, abbia determinato o meno pericolo per l’incolumità delle persone.

Con il secondo motivo, eccepisce la carenza, nel contegno da lei tenuto, dell’elemento soggettivo, segnalando che la riscontrata situazione di pericolo è derivata esclusivamente dall’iniziativa di altro soggetto che, avendo acquistato, nel 2007, una porzione dello stabile, ha eseguito lavori di ristrutturazione che hanno danneggiato le unità immobiliari a lei intestate.

Aggiunge, al riguardo, di non disporre delle risorse finanziarie necessarie per mettere il fabbricato in sicurezza e di avere promosso, nei confronti del responsabile, un’azione civile, all’esito della quale le è stato riconosciuto un ristoro economico, per il cui recupero ella ha dovuto agire coattivamente, onde è palese, a suo modo di vedere, che l’omessa esecuzione dei lavori non è ascrivibile a suo dolo o colpa, avendo ella, anzi, diligentemente profuso ogni sforzo al fine di eliminare il rischio di rovina dell’edificio.
Con il terzo motivo, si duole dell’omessa applicazione della causa di esclusione della punibilità prevista dall’art. 131-bis cod. pen., che sarebbe stata

imposta dalla peculiarità della vicenda, che la ha vista costretta, per ragioni a lei del tutto estranee, ad abbandonare, suo malgrado, l’immobile ed a patire ingente pregiudizio sul piano economico.

Disposta la trattazione scritta ai sensi dell’art. 23, comma 8, d.l. 28 ottobre 2020, n. 137, il Procuratore generale ha chiesto, il 14 settembre 2023, dichiararsi l’inammissibilità del ricorso, mentre la ricorrente, con atto del 9 ottobre 2023, ha insistito per il suo accoglimento.

CONSIDERATO IN DIRITTO

Il ricorso è infondato e, pertanto, passibile di rigetto.

NOME COGNOME risponde della contravvenzione prevista dall’art. 677, terzo comma, cod. pen., fattispecie connotata dal concreto pericolo per l’incolumità delle persone, che, come sottolineato dalla ricorrente, deve essere oggetto, per giurisprudenza consolidata e condivisa (cfr., tra le altre, Sez. 1, n. 6596 del 17/01/2008, COGNOME, Rv. 239127 – 01; Sez. 1, n. 16285 del 03/05/2006, Vestuto, Rv. 234435 – 01) di apposito accertamento.

Sul punto, la COGNOME articola una censura che, però, trova smentita nel tenore dell’ordinanza sindacale contenente le prescrizioni che ella non ha rispettato, che, nel descrivere i presupposti per l’esercizio del potere sindacale, precisa, tra l’altro, che sul balcone del primo piano è stata realizzata una pensilina in legno poggiata su pilastri che non risultano ancorati al pavimento e, a sua volta, non ancorata alla parete, con alto rischio di collasso che andrebbe ad interessare la sottostante strada comunale pubblica, e che l’inosservanza delle norme in materia di sicurezza, salubrità ed igiene determina pericolo sia per gli eventuali utilizzatori dell’immobile che per l’incolumità dei passanti.
Tanto basta a dimostrare che la sentenza impugnata è stata emessa al cospetto di una situazione di pericolo la cui concretezza è stato oggetto, a dispetto di quanto obiettato dall’interessata, di precipuo apprezzamento.

Parimenti privo di pregio è il secondo motivo, con il quale si fanno valere circostanze di fatto non idonee ad escludere la responsabilità, quantomeno a titolo di colpa, dell’imputata la quale, resa edotta dell’obbligo di provvedere, entro il termine indicato, alla messa in sicurezza dell’immobile, è rimasta del tutto inerte.

Ineccepibili si palesano, al riguardo, le considerazioni svolte dal Tribunale, con il conforto di pertinenti riferimenti giurisprudenziali, in relazione:

all’irrilevanza, a questi fini, dell’origine del pericolo e della sua attribuibil all’imputato; al carattere permanente della contravvenzione; all’esclusione dell’addebito nei soli casi in cui il soggetto tenuto ad intervenire dimostri di essere stato nell’oggettiva impossibilità di adempiere.

Prova, quest’ultima, che la COGNOME – costantemente inottemperante, è bene ribadire, per ben tredici mesi – ha vanamente tentato di fornire in dibattimento, ove ha allegato un impedimento, di natura essenzialmente economica, che ella avrebbe dovuto far valere, a riprova della propria diligenza, nel termine assegnatole o, comunque, prima dell’avvio del presente procedimento penale.

Il terzo motivo di ricorso, vertente sul rigetto della richiesta, formulata dall’imputata nelle conclusioni, di declaratoria di non punibilità per particolare tenuità del fatto, è, pure, infondato.

Il Tribunale ha, invero, ritenuto che la vicenda si connoti per un significativo coefficiente di disvalore fattuale e giuridico, desunto dal protrarsi dell’omissione e dell’assenza di successive condotte dell’imputata volte al contenimento del rischio di rovina dell’immobile che ella ha abbandonato in forza di quanto previsto da precedente ordinanza.

La ricorrente, per contro, svolge contestazioni di tangibile fragilità, che attengono all’astratta riconoscibilità del beneficio e formula obiezioni che – nel riproporre il tema dell’assenza di lucro e dell’estraneità agli eventi, per lei altamente pregiudizievoli, che hanno generato il dissesto – non tengono conto delle caratteristiche dell’istituto evocato e, precipuamente, dell’interpretazione che ne ha fornito la giurisprudenza di legittimità, rispetto alla quale la decisione impugnata si pone in linea di coerente continuità.
Pertinente si palesa, in proposito, il richiamo all’indirizzo ermeneutico secondo cui nell’interpretazione dell’istituto della non punibilità per particolare tenuità del fatto il giudice di merito, chiamato a pronunziarsi sulla relativa richiesta, è tenuto a fornire adeguata motivazione del suo convincimento, frutto della valutazione complessa e congiunta di tutte le peculiarità della fattispecie concreta, compiuta utilizzando quali parametri di riferimento i criteri previsti dall’art. 133, comma 1, cod. pen. – modalità della condotta, grado di colpevolezza da esse desumibile ed entità del danno o del pericolo – e, specificamente, indicando quelli ritenuti all’uopo rilevanti (Sez. U, n. 13681 del 25/02/2016, Tushaj, Rv. 266590; Sez. 2, n. 37834 del 02/12/2020, Mifsud, Rv. 280466 – 01; Sez. 6, n. 5107 del 08/11/2018, COGNOME, Rv. 274647).
Dal rigetto del ricorso discende la condanna di NOME COGNOME al pagamento delle spese processuali ai sensi dell’art. 616, comma 1, primo periodo, cod. proc. pen..

P.Q.M.

Rigetta il ricorso e condanna la ricorrente al pagamento delle spes processuali.

Così deciso il 25/10/2023.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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