Lottizzazione abusiva: i diritti dell'erede

La Corte di Cassazione ha affrontato il caso di un erede che contestava la confisca di terreni disposta per il reato di lottizzazione abusiva, nonostante l’intervenuta prescrizione. La Suprema Corte ha stabilito che l’erede è pienamente legittimato ad agire in sede di esecuzione per tutelare il diritto di proprietà. La decisione chiarisce che la confisca non può essere automatica: il giudice deve accertare rigorosamente sia l’elemento oggettivo che quello soggettivo del reato e valutare la proporzionalità della misura ablativa rispetto all’effettiva entità dell’illecito, evitando oneri eccessivi per il proprietario.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 31 marzo 2026 in Diritto Penale, Giurisprudenza Penale

Lottizzazione abusiva e confisca: i diritti dell’erede

Il tema della lottizzazione abusiva rappresenta uno dei nodi più complessi del diritto penale urbanistico, specialmente quando si intreccia con il diritto di proprietà degli eredi. Una recente sentenza della Corte di Cassazione ha gettato luce sulla possibilità per i successori di contestare misure ablative disposte in processi ormai estinti per prescrizione.

L’accertamento del reato nonostante la prescrizione

Secondo il consolidato orientamento giurisprudenziale, il proscioglimento per intervenuta prescrizione non impedisce di per sé la confisca dei beni. Tuttavia, affinché tale misura sia legittima, è necessario che il giudice compia un accertamento pieno della sussistenza del reato. Questo significa che non basta una ricognizione superficiale dei fatti, ma occorre una motivazione adeguata che dimostri sia l’aspetto materiale della condotta sia la colpevolezza del soggetto.

Il ruolo dell’elemento soggettivo

Un punto cruciale della decisione riguarda l’elemento soggettivo. La Cassazione ha censurato l’operato dei giudici di merito che avevano omesso di valutare la componente psicologica del reato di lottizzazione abusiva. Senza la prova del dolo o della colpa, la confisca perde la sua base legale, trasformandosi in una sanzione arbitraria che viola i principi costituzionali e convenzionali.

Proporzionalità della confisca e tutela della proprietà

In linea con i dettami della Corte Europea dei Diritti dell’Uomo, la confisca deve rispondere al principio di proporzionalità. Il giudice è chiamato a verificare se l’acquisizione del bene da parte dello Stato sia l’unica misura idonea a ripristinare la conformità urbanistica dell’area. Se esistono alternative meno drastiche, come la demolizione di singole opere o il ripristino dello stato dei luoghi, la confisca totale può risultare sproporzionata.

La legittimazione dell’erede in sede di esecuzione

L’erede, pur essendo rimasto estraneo al processo penale originario, ha il diritto di interloquire sulla confisca in sede di esecuzione. Poiché la misura incide direttamente sul suo patrimonio, negargli questa possibilità significherebbe ledere il diritto di difesa e l’effettività della tutela della proprietà. La Cassazione ha dunque riaperto la strada a un nuovo esame che tenga conto della posizione specifica del successore e della reale entità dell’abuso.

Le motivazioni

La Suprema Corte ha rilevato una carenza motivazionale nel provvedimento impugnato, il quale si era limitato a formule di stile senza analizzare la natura negoziale della lottizzazione. È stato ribadito che il giudice dell’esecuzione deve procedere a un accertamento rigoroso dei fatti basato su prove acquisite prima della prescrizione, valutando se la misura ablativa sia realmente necessaria e proporzionata allo scopo perseguito.

Le conclusioni

In conclusione, la sentenza riafferma che la proprietà privata non può essere sacrificata senza un accertamento completo della responsabilità penale, anche in presenza di reati urbanistici. La tutela dell’erede e il rispetto del principio di proporzionalità diventano argini fondamentali contro l’automatismo delle sanzioni ablative, garantendo un equilibrio tra l’interesse pubblico alla corretta gestione del territorio e i diritti individuali.

Può un erede opporsi alla confisca di un terreno ereditato?
Sì, l’erede ha piena legittimazione ad agire in sede di esecuzione per contestare la confisca, specialmente se non ha potuto partecipare al processo penale a carico del defunto.

La confisca è possibile se il reato è caduto in prescrizione?
La confisca può essere disposta solo se il giudice accerta rigorosamente la sussistenza del reato sia negli elementi oggettivi che soggettivi, nonostante l’estinzione per prescrizione.

Cosa si intende per proporzionalità della misura ablativa?
Il giudice deve verificare che la confisca sia l’unico strumento adeguato per ripristinare l’ordine urbanistico, valutando se esistano misure meno gravose per il proprietario.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Penale Sez. 3 Num. 10853 Anno 2026

Penale Sent. Sez. 3 Num. 10853 Anno 2026

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: NOME

Data Udienza: 15/01/2026

SENTENZA

sul ricorso proposto da NOME, nato a Cirnitile il DATA_NASCITA avverso l’ordinanza d& 18/04/2025 della Corte di appello di Napoli; visti gli atti, il provvedimento impugnato e il ricorso; udita la relazione svolta dal consigliere NOME COGNOME; letta la requisitoria dei Pubblico Ministero, in persona del AVV_NOTAIO, che ha concluso chiedendo che il ricorso sia rigettato.

RITENUTO IN FATTO

1. Con ordinanza del 18 aprile 2025, la Corte di appello di Napoli, in funzione di giudice dell’esecuzione, ha rigettato l’istanza proposta da NOME, erede di NOME, diretta a ottenere la revoca della confisca disposta, con sentenza della Corte di appello di Napoli del 3 luglio 1998, nell’ambito del procedimento penale a carico del suo dante causa, imputato per il reato di lottizzazione abusiva ci un fondo, a seguito di appello proposto dal AVV_NOTAIO

Generale avverso la sentenza del 27 dicembre 1991 con la quale il Pretore di Noia – sezione distaccata di Cicciano – aveva dichiarato non doversi procedere per estinzione del reato, con dissequestro e restituzione di quanto in sequestro agli aventi diritto.

Avverso l’ordinanza, il terzo interessato NOME, tramite difensore, ha proposto ricorso per cassazione, chiedendone l’annullamento.

2.1. Con un primo motivo di doglianza, si lamenta la violazione degli artt. 30 e 44 del d.P.R. 380 del 2001 in relazione agli artt. 129 e 192 cod. proc. pen. Il ricorrente osserva che l’incidente di esecuzione proposto mirava a verificare se il provvedimento di confisca, nonostante l’intervenuta declaratoria di estinzione del reato per intervenuta prescrizione, fosse stato legittimamente disposto e se, in caso di risposta affermativa, avesse colpito indistintamente tutti i beni di proprietà del ricorrente ovvero soli terreni abusivamente lottizzati. Precisa, inoltre, che nella sentenza d; primo grado, il Pretore, lungi dal compiere un accertamento sulla sussistenza oggettiva e soggettiva del reato, si sarebbe limitato ad una ricognizione del reato di lottizzazione abusiva in termini di reato permanente e, alla luce degli atti versati al fascicolo del dibattimento, a individuare il dies a quo della prescrizione, che venne dichiarata ai sensi dell’art. 129 cod. proc. pen.
Dunque, in ragione della immediata declaratoria di estinzione del reato, il Pretore non aveva verificato e dimostrato la sussistenza del reato né provveduto ad una corretta descrizione dei beni confiscabili in quanto abusivamente lottizzati, dal momento che l’accertamento sarebbe potuto avvenire attraverso l’istruzione dibattimentale che, nei rispetto del dettato normativo, non si era svolta. Né, per tale motivo, venne disposta la confisca di alcun bene, essendo stata applicata la disciplina di cui all’art., 129, comma 1, cod. proc. pen. e non sussistendo le condizioni di evidenza richieste dal comma 2 dell’art. 129 cod. proc. pen. in ordine alla responsabilità. La difesa precisa che tale accertamento non venne neppure svolto dalla Corte di appello, la quale dispose la confisca non accertando la sussistenza del fatto.
Il ricorrente inoltre osserva che, nel caso di specie, la confisca ha riguardato tutti i beni caduti in sequestro sebbene il sequestro preventivo e la confisca sarebbero due istituti funzionalmente diversi, tra loro non sovrapponibili, in considerazione del fatto che per il sequestro preventivo è sufficiente il fumus boni iuris, cioè !a probabilità, se non la verosimiglianza che esista il diritto da far valere in giudizio, ancorché non accertato definitivamente, mentre per la confisca è necessario l’accertamento completo, attraverso il giudizio. La Corte di appello di Napoli, chiamata a verificare la fondatezza della doglianza del ricorrente in ordine all’ablazione avvenuta alla luce del fatto che il provvedimento fosse stato
palesemente adottato in assenza degli accertamenti richiesti dal nostro ordinamento, si sarebbe illegittimamente sottratta a tale adempimento.

2.2. Con un secondo motivo di doglianza, si denuncia la violazione degli artt. 30, 44 del d.P.R. n. 380 del 2001, 129, 192 e 666 cod. proc. pen., in ordine alla legittimità della confisca disposta. La Corte di appello non avrebbe considerato i principi dl diritto espressi dalle Sezioni Unite Perroni secondo cui l’adozione in via immediata del proscioglimento, compreso quello dovuto ad estinzione del reato, consente ai giudice di primo grado di disporre la confisca solo ove, anteriormente al momento di maturazione della prescrizione, sia stato comunque accertato, nel contraddittorio delle parti, il reato di lottizzazione nelle sue componenti oggettive e soggettive. Ne consegue – per la difesa – che la Corte di appello di Napoli non avrebbe potuto proseguire il giudizio al solo fine di disporre la confisca, tenuto conto che il termine di prescrizione del reato de qua sarebbe maturato prima di ogni accertamento e, dunque, sarebbe stato ostativo all’applicazione della confisca. Da ultimo, il difensore afferma che l’accertamento della sussistenza del reato postulava comunque il rispetto del contraddittorio che, nel caso di specie, non era stato rispettato, posto che l’imputato era già deceduto e non veniva invitato a comparire l’odierno ricorrente subentrato, quale erede, nella titolarità dei diritti del de cuius.
2.3. Con un terzo di censura, si lamenta la mancanza di motivazione, avendo la Corte di appello omesso di pronunciarsi sull’adeguatezza della misura ablativa rispetto alla concreta ed effettiva entità dell’illecito. Né la Corte avrebbe sondato la praticabilità di altre misure ripristinatorie rispettose del correlativo diritto di proprietà dell’istante e dell’interesse dello Stato ad una corretta conformazione urbanistica del territorio.

In data 30 dicembre 2025, la difesa dell’interessato ha depositato una memor ia con la quale, in replica alla requisitoria scritta del AVV_NOTAIO AVV_NOTAIO, ribadisce che né in primo grado né in grado di appello si è mai svolto alcun accertamento in ordine alla sussistenza del fatto, al punto che il Pretore non dispose la confisca. Pertanto, la Corte di appello di Napoli, in funzione di giudice della cognizione al tempo del giudizio di merito, tenuto conto che il termine di prescrizione risultava già maturato prima di ogni accertamento, non avrebbe potuto proseguire I giudizio né disporre la confisca. Ciò posto, la Corte di appello di Napoli, in funzione di giudice dell’esecuzione, avrebbe dovuto prendere atto dell’avvenuto proscioglimento, in assenza di accertamento, e revocare la confisca illegittimamente disposta.

CONSIDERATO IN DIRITTO

1. I ricorso è foncato.

Occorre preliminarmente affermare la piena legittimazione ad agire in capo all’erede ricorrente.

Come affermato dalla giurisprudenza di legittimità, in tema di reati edilizi, il proscioglimento per intervenuta prescrizione maturato nel corso del processo non osta, sulla base di una lettura costituzionalmente (cfr. Cort. Cost., sent. n. 49 del 2015) e convenzionalmente orientata, alla confisca del bene oggetto di lottizzazione abusiva, a condizione che il suddetto reato venga accertato, con adeguata motivazione, nei suoi elementi oggettivo e soggettivo, atteso che l’obbligo di accertamento imposto dal giudice per l’adozione del provvedimento ablativo prevale su quello AVV_NOTAIO della immediata declaratoria della causa di non punibilità ex art. 129 cod. proc. pen. (Sez. 3, n. 53692 del 13/07/2017, Rv. 272791 – 01).
Tuttavia, laddove nelle more sia intervenuto il decesso dell’imputato, si pone il problema di verificare se ed in quale sede il suo erede, ovviamente rimasto estraneo ai giudizio penale, possa far valere le proprie ragioni sul bene di cui è stata disposta la confisca. L’erede, per effetto della confisca, si trova nella posizione di non poter far valere alcuna pretesa sul bene per il semplice fatto che la confisca incide ab origine sulla nascita del suo diritto sul bene, rendendolo inesistente. Il pregiudizio in cui l’erede incorre, pertanto, deriva più propriamente dalla impossibilità per il dante causa deceduto di far valere nel giudizio appieno le proprie difese per opporsi alla confisca. Nel caso in cui la morte si sia verificata prima della celebrazione del giudizio di appello e, come nella specie, anche prima della pronuncia di primo grado, il proscioglimento del reo oggettivamente può impedire ia necessaria interlocuzione della persona deceduta sulla sussistenza del fatto reato e, di conseguenza, anche sulla confisca.
Ne consegue che l’erede possa far valere i propri diritti nel giudizio di esecuzione. Ai contrario, negando aprioristicamente all’erede anche la possibilità di interioquire sulla confisca in sede di esecuzione, si prospetterebbe una situazione che, a prescindere dai profili di ingiustizia sostanziale, può presentare aspetti di incompatibilità con i principi più volte affermati dalla Corte Edu, anche in tema di confisca, in quanto lesiva delle principali garanzie di rispetto dell’effettività di esercizio di difesa e della tutela del diritto di proprietà. Esclusa quindi, per le ragioni espresse in precedenza, la possibilità di impugnazione delle sentenze da parte dell’erede – in quanto estraneo al giudizio in cui è stata disposta la confisca non può che ritenersi ammessa per quest’ultimo la possibilità di agire in sede di esecuzione nei caso in cui sia stata disposta la confisca (Sez. 4, n. 20
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del 28/11/2024, dep. 02/01/2025, Rv. 287481; Sez. 2, n. 11834 del 30/01/2018, Rv. 272675 – 01; Sez. 3, n. 25883 del 14/03/2013, Rv. 257144 – 01).

Sono fondati i nlievi difensivi circa l’omessa valutazione, in diritto e sotto il profilo motivazionale, della sussistenza dell’elemento psicologico del reato lottizzatorio, il cui accertamento era assolutamente necessario al fine di rigettare la richiesta di revoca della confisca da parte del giudice di esecuzione.

Ed invero, nel caso di specie, il Pretore, sollecitato a pronunciarsi sulla declaratoria di estinzione per intervenuta prescrizione del reato, si limitava ad analizzare, come si legge a pag. 3-4 della sentenza, la natura e la struttura del reato sotto il profilo oggettivo, omettendo ogni valutazione in relazione alla sussistenza dell’elemento soggettivo.

La Corte di appello, dal canto suo, pronunciandosi in sede esecutiva dopo aver disposto la confisca con sentenza del 3 luglio 1998, non affronta la sussistenza dell’elemento psicologico del reato ma, nel provvedimento impugnato, si limita a sostenere che «l’erede non ha affrontato alcun esborso per addivenire proprietario dei beni, sicché la sua buona fede è del tutto irrilevante nella misura in cui egli è divenuto proprietario, senza alcun esborso, di un bene confiscato perché proveniente da reato o comunque inerente a reato»; in ogni caso, aggiunge, che «si tratta di beni illeciti perché provenienti dal reato di lottizzazione abusiva negoziale, circostanza che era senz’altro nota all’odierno istante o che, se ignota, lo era per sua colpa, dal momento che la lottizzazione negoziale è accertabile con l’ordinaria diligenza mediante apposita ispezione ipotecaria e catastale» (cfr. pag. 2 e 3 dei provvedimento impugnato).
E parimenti fondata la doglianza relativa alla proporzionalità della misura ablativa nspetto alla concreta ed effettiva entità dell’illecito e, dunque, dell’offesa cagionata al bene giuridico costituito dalla conformità urbanistica dei territorio.

E principio ormai consolidato di questa Corte quello secondo cui, in tema di lottizzazione abusiva di carattere esclusivamente negoziale, ai fini della valutazione della conformità della confisca dei terreni al principio di protezione della proprietà di cui all’art. 1 del Prot. n. 1 CEDU, come interpretato dalla pronuncia della RAGIONE_SOCIALE Camera della Corte EDU del 28 giugno 2018, RAGIONE_SOCIALE, il giudice deve valutare, alla luce degli interventi eventualmente adottati dall’interessato e da questi specificamente provati, la proporzionalità di tale misura ablatoria, accertando se la stessa sia l’unica misura adeguata a ripristinare la conformità urbanstica dell’area interessata (Sez. 3, n. 3727 del 20/11/2020, dep. 2021, Rv, 280871 -01).
Ed invero, la pronuncia G.I.E.M. ha affermato – per quanto qui rileva – che l’art. 1 dei Protocollo n. 1 richiede, «per qualsiasi ingerenza, un ragionevole rapporto di proporzionalità tra i mezzi impiegati e lo scopo perseguito (COGNOME e altri c. Germania [GC3, nn. 46720/99, 72203/01 e 72552/01, §§ 83-95, CEDU 2005VI). Questo giusto equilibrio è rotto se la persona interessata deve sostenere un onere eccessivo ed esagerato (COGNOME e altri c. RAGIONE_SOCIALE, nn. 46286/09, 52851/08, 53727/08, 54486/08 e 56001/08, § 57, 31 maggio 2011). Al fine di valutare la proporzionalità della confisca, dunque, possono essere presi in considerazione i seguenti elementi: la possibilità di adottare misure meno restrittive, quali la demolizione di opere non conformi alle disposizioni pertinenti o l’annullamento del progetto di lottizzazione; la natura illimitata della sanzione derivante dal fatto che può comprendere indifferentemente aree edificate e non edificate e anche aree appartenenti a terzi; il grado di colpa o di imprudenza dei ricorrenti o, quanto meno, i! rapporto tra la :oro condotta e il reato in questione».
In forza di questa premessa, la RAGIONE_SOCIALE Camera ha quindi concluso che «l’applicazione automatica della confisca in caso di lottizzazione abusiva prevista – salvo che per i terzi io buona fede – dalla legge italiana è in contrasto con questi principi in quanto non consente al giudice di valutare quali siano gli strumenti più adatti alle circostanze specifiche del caso di specie e’ più in AVV_NOTAIO, di bilanciare lo scopo legittimo soggiacente e i diritti degli interessati colpiti dalla sanzione».

Così descritta la cornice giurisprudenziale di riferimento, occorre valutarne la corretta applicazione a· caso di specie; nel quale, in particolare, la Corte di appello si è limitata a ritenere che il fondo è stato «oggetto di lottizzazione abusiva per l’intero, sicché il fatto – al quale verosimilmente si riferisce l’imputato – che non tutto i f’ondo sia stato oggetto di compravendita, è del tutto irrilevante nella misura i n cui la lottizzazione abusiva, come descritta in sentenza, riguarda senz’altro i’intera estensione del fondo in disamina».
Si atta di una motivazione carente per la sua genericità, perche non prende in esame li fatto che la lottizzazione ha carattere esclusivamente negoziale, atteso che la trasformazione urbanistica dei terreni era avvenuta attraverso il frazionamento degli stessi, la vendita dei suoli od atti a questa equivalenti, senza l’esecuzione di opere. Occorre domandarsi, dunque, se – a fronte di una lottizzazione solo negoziale – la confisca costituisca l’unica misura atta a ripristinare la conformità urbanistica dell’area interessata, come ritiene la Corte di appello, tanto da rendere inutile ogni verifica di proporzionalità, oppure se anche altre misure ripristinatorie possano essere eventualmente adottate, così da imporre ai giudice – chiamato ad una decisione sostenuta da discrezionalità un’espressa motivazione anche in ordine allo stesso requisito di adeguatezza.
Ritiene la Corte che debba essere accolta questa seconda opzione, come peraltro già affermato in sede di legittimità (Sez. 3, n. 3727 del 20/11/2020, dep. 01/02/2021, Rv. 280871; Sez. 3, n. 12640 del 5/2/2020, Rv. 278765), con indirizzo qui da ribadire. A fronte di ipotesi di lottizzazione negoziale o mista, infatti, deve ribadirsi che l’effettiva ed integrale eliminazione di tutte le opere eseguite in attuazione dell’intento lottizzatorio, nonché dei pregressi frazionarnenti, con conseguente ricomposizione fondiaria e catastale nello stato preesistente ed in assenza di definitive trasformazioni, se dimostrata in giudizio ed accertata lr fatto dal giudice del merito con congrua motivazione, rende superflua la confisca perché misura sproporzionata secondo i parametri di valutazione indicati dalla giurisprudenza della Corte EDU.
Dunque la verifica della proporzionalità ben può investire anche la fattispecie di lottizzaz i one solo negoziale, non apparendo la confisca – in astratto – l’unica misura applicabile per l’ipotesi in cui, comunque, un intervento ripristinatorio sia stato eseguito ; ad esempio nei termini richiamati nei citati arresti giurisprudenziali, pur in difetto di opere da demolire; ne consegue che al giudice del merito è richiesto un rigoroso ed effettivo accertamento in fatto che non può limitarsi ad una mera presa d’atto.
Appiicati questi principi al caso di specie, ritiene dunque la Corte che difetti del tutto una motivazione sul punto, risolvendosi l’unico argomento impiegato in sentenza in una mera formula di stile che non valuta affatto la particolare natura della lottizzazione in esame, né l’effettiva portata del fondo lottizzato, né gli altri profili rilevanti. La valutazione circa la proporzionalità della confisca per lottizzazione abusiva deve essere, infatti, condotta alla luce del caso concreto in forma individualizzante, in modo da dare conto delle peculiarità emergenti, nell’ambito di una valutazione complessiva degli opposti interessi della proprietà e del ripristino del corretto assetto del territorio.
In conclusione, alla fondatezza del ricorso per le ragioni indicate segue l’annullamento con rinvio del provvedimento impugnato, per nuovo giudizio.

Il giudice del rirvio esaminerà le censure formulate con l’incidente di esecuzione, procedendo, a norma dell’art. 578-bis cod. proc. pen., all’accertamento degli elementi costitutivi della lottizzazione abusiva, sotto il piano oggettivo e soggettivo, nonché alla verifica della proporzionalità della misura applicata, fermo restando il rispetto del principio secondo cui l’ordine di ablazione può essere confermato solo se gli elementi oggettivi e soggettivi di cui sopra siano accertati sulla base di prove acquisite prima del maturare della causa estintiva.
Annulla l’ordinanza impugnata, con rinvio alla Corte di appello di Napoli.

Così deciso il 15/01/2026.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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