Frazionamento artificioso: no al condono edilizio

La Corte di Cassazione dichiara inammissibile il ricorso degli eredi contro un ordine di demolizione. La sentenza conferma che il frazionamento artificioso di un unico immobile in più domande di condono per aggirare i limiti volumetrici è una pratica illegittima che non può sanare l’abuso edilizio.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 2 ottobre 2025 in Diritto Penale, Giurisprudenza Penale

Condono Edilizio e Frazionamento Artificioso: la Cassazione Conferma la Linea Dura

Il condono edilizio rappresenta una possibilità eccezionale per regolarizzare abusi edilizi, ma è soggetto a rigidi limiti, specialmente volumetrici. Una recente sentenza della Corte di Cassazione ha ribadito con fermezza un principio cruciale: non è possibile aggirare tali limiti attraverso il frazionamento artificioso di un unico immobile. L’analisi del caso in questione offre un chiaro monito a chi tenta di eludere la normativa attraverso espedienti procedurali.

I Fatti del Caso: un Immobile, due Domande di Condono

La vicenda trae origine da una condanna, divenuta definitiva nel 1997, per la realizzazione di un manufatto abusivo composto da un piano rialzato e un primo piano. A seguito della condanna, era stato emesso un ordine di demolizione. Anni dopo, gli eredi dei responsabili dell’abuso hanno presentato un’istanza alla Corte di Appello per ottenere la sospensione e la revoca di tale ordine, sostenendo di aver ottenuto un condono edilizio.

La particolarità del caso risiedeva nel modo in cui il condono era stato richiesto: erano state presentate due distinte domande di sanatoria. Una per l’abitazione al piano rialzato e un locale deposito, l’altra per l’abitazione al primo piano. Ciascuna domanda, considerata singolarmente, rispettava il limite di volumetria di 750 metri cubi previsto dalla legge. Tuttavia, l’edificio era un’unica struttura la cui volumetria complessiva superava ampiamente tale soglia. La Corte di Appello ha rigettato la richiesta degli eredi, i quali hanno quindi proposto ricorso in Cassazione.

L’Applicazione del Principio sul Frazionamento Artificioso

Il nucleo del ricorso degli eredi si basava sulla presunta legittimità del condono, rilasciato dal Comune sulla base di due istanze formalmente separate. Essi lamentavano una mancata considerazione di questo aspetto e un’insufficiente attività istruttoria da parte della Corte territoriale.

La Suprema Corte, tuttavia, ha ritenuto il ricorso manifestamente infondato, aderendo pienamente alle conclusioni del Procuratore Generale. La decisione si fonda su un orientamento giurisprudenziale consolidato che definisce la presentazione di plurime istanze di sanatoria per distinte unità immobiliari, facenti parte di un’unica nuova costruzione, come un frazionamento artificioso della domanda. Questa pratica è considerata un espediente per eludere il limite legale di volumetria, rendendo di fatto illegittimo il condono così ottenuto.

Le Motivazioni della Suprema Corte

La Corte di Cassazione ha spiegato che, per valutare la legittimità di un condono, non ci si può fermare all’apparenza formale delle singole domande. È necessario guardare alla sostanza dell’intervento edilizio. Nel caso di specie, era incontrovertibile che si trattasse della realizzazione di un unico manufatto su due livelli. La stessa sentenza di condanna originaria descriveva l’opera come unitaria. Di conseguenza, la presentazione di due domande separate, una per il piano rialzato e una per il primo piano, costituiva un chiaro tentativo di aggirare i limiti volumetrici imposti dalla normativa sul condono edilizio.

I giudici hanno richiamato precedenti sentenze che avevano già stabilito questo principio, sia in relazione alla normativa sul condono del 2003, sia a quella precedente. Il principio è chiaro: quando un’opera è ascrivibile a un unico centro di interesse e costituisce un unico intervento costruttivo, non può essere ‘spezzettata’ in più domande di sanatoria per rientrare nei limiti di legge. La censura relativa alla mancata attività istruttoria è stata parimenti respinta, poiché i fatti essenziali per decidere erano già chiaramente delineati dagli atti processuali, in particolare dalla sentenza di condanna originale.

Le Conclusioni

La sentenza si conclude con una declaratoria di inammissibilità dei ricorsi e la condanna dei ricorrenti al pagamento delle spese processuali e di una somma in favore della Cassa delle Ammende. La decisione riafferma con forza che il sistema giudiziario non tollera l’abuso degli strumenti normativi. Il condono edilizio è un’eccezione, non una regola da piegare ai propri interessi tramite stratagemmi procedurali. L’ordine di demolizione, pertanto, rimane valido ed efficace, poiché il titolo abilitativo ottenuto attraverso il frazionamento artificioso è stato ritenuto illegittimo e inidoneo a sanare l’abuso originario.

È possibile presentare più domande di condono per diverse parti di un unico edificio per non superare i limiti di volume?
No, la Cassazione considera questa pratica un ‘frazionamento artificioso’ della domanda, finalizzato a eludere la legge. L’immobile deve essere valutato nella sua interezza volumetrica.

Cosa succede se un immobile in comproprietà viene condonato con istanze separate?
Anche in caso di comproprietà, se l’immobile è un’unica opera edilizia e non vi è stata una divisione formale, la presentazione di istanze separate da parte dei diversi proprietari è considerata un frazionamento artificioso e illegittimo.

Un condono rilasciato dal Comune sulla base di un frazionamento artificioso è valido?
No, la sentenza chiarisce che il giudice penale, in sede di esecuzione, ha il potere di valutare la legittimità del titolo abilitativo. Se questo è stato ottenuto eludendo la legge, come nel caso di frazionamento artificioso, non è idoneo a paralizzare l’ordine di demolizione.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Penale Sez. 3 Num. 18657 Anno 2025

Penale Sent. Sez. 3 Num. 18657 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: PAZIENZA VITTORIO

Data Udienza: 16/04/2025

SENTENZA

Sui ricorsi proposti da:

COGNOME NOME, nata a Napoli il DATA_NASCITA

avverso l ‘ordina nza emessa in data 17/01/2023 dalla Corte di Appello di Napoli visti gli atti, il provvedimento impugnato ed il ricorso; udita la relazione svolta dal Presidente COGNOME;

lette le conclusioni del Pubblico Ministero, in persona del AVV_NOTAIO NOME AVV_NOTAIO, che ha concluso chiedendo dichiararsi l’inammissibilità del ricorso;

lette le conclusioni del difensore dei ricorrenti, AVV_NOTAIO, che ha concluso concluso insistendo per l’accoglimento de i ricorsi

RITENUTO IN FATTO

Con ordinanza del 17/01/2023 (dep. 07/01/2025), la Corte di Appello di Napoli ha rigettato l’incidente di esecuzione proposto da COGNOME NOME NOME COGNOME NOME (quali eredi di COGNOME NOMENOME avente ad oggetto la richiesta di sospensione e revoca dell’ordine di demo lizione del manufatto, sito in Giugliano in Campania, per la realizzazione del quale la COGNOME, unitamente al

defunto marito COGNOME NOME, era stata condannata alla pena di giustizia, con sentenza ormai irrevocabile emessa in data 13/10/1997 dalla Corte di Appello di Napoli.

Ricorrono per cassazione i COGNOME con unico atto, a mezzo del proprio difensore, deducendo violazione di legge e vizio di motivazione con riferimento alla ritenuta illegittimità della concessione in sanatoria rilasciata dal comune di Giugliano.

Si censura la mancata considerazione del fatto che erano state presentate due istanze di sanatoria, una dalla COGNOME (avente ad oggetto un’abitazione al piano rialzaato e un locale deposito) e una da COGNOME NOME (avnete ad oggetto un’abitazione al primo piano) : ciascuna RAGIONE_SOCIALE due porzioni edificate non superava il limite di legge dei 750 mc, quindi il rilascio (pur di un solo provvedimento, a fronte RAGIONE_SOCIALE due istanze) doveva ritenersi legittimo. Si lamenta comunque il mancato esercizio della necessaria attività istruttoria, da parte della Corte territoriale, in presenza di fascicoli ricostruiti dopo l’incendio divampato in comun e.
Con requisitoria ritualmente trasmessa, il AVV_NOTAIO AVV_NOTAIO sollecita una declaratoria di inammissibilità del ricorso, ritenendo manifestamente infondate le censure difensive.

CONSIDERATO IN DIRITTO

I ricorsi sono inammissibili.

Deve invero convenirsi con il AVV_NOTAIO AVV_NOTAIO in ordine alla manifesta infondatezza della censura prospettata, alla luce del consolidato indirizzo interpretativo di questa Suprema Corte, secondo cui «in tema di condono edilizio previsto dal d.l. 30 novembre 2003, n. 269, convertito, con modificazioni, in legge 24 novembre 2003, n. 326, la presentazione di plurime istanze di sanatoria relative a distinte unità immobiliari, ciascuna di volumetria non eccedente i 750 mc., costituisce artificioso frazionamento della domanda, in caso di nuova costruzione di volumetria inferiore a 3.000 mc., la cui realizzazione sia ascrivibile ad un unico soggetto» (Sez. 3, n. 2840 del 18/11/2021, dep. 2022, Vicale, Rv. 282887 -01, che ha affermato il principio un una fattispecie relativa a nuova costruzione avente volumetria complessiva di circa 2.200 mc., composta da quattro unità immobiliari, rispetto alla quale risultavano presentate, da soggetti diversi dall’autore dell’edificazione, due istanze di condono per unità di volumetria inferiore a 750 mc.).
Si tratta di un insegnamento già costantemente affermato anche in relazione alle disposizioni del precedente condono (cfr. ad es. Sez. 3, n. 27977 del 04/04/2019, Caputo, Rv. 276084 -01, secondo cui «in tema di condono edilizio,

nel caso di bene immobile in comproprietà, per il quale non sia stata operata alcuna divisione né costituito un distinto diritto di proprietà su una porzione dello stesso, la presentazione di distinte istanze di sanatoria da parte di diversi soggetti legittimati in forza degli artt. 6 e 38, comma 5, della legge 28 febbraio 1985, n. 47, richiamati dall’art. 39, comma 6, della legge 23 dicembre 1994, n. 724, costituisce un frazionamento artificioso della domanda, da imputare ad un unico centro sostanziale di interesse onde non consentire l’elusione del limite legale di volumetria dell’opera per la concedibilità della sanatoria»).
Nel caso di specie, l’applicabilità del principio , per il carattere artificioso del frazionamento RAGIONE_SOCIALE domande di sanatoria ( una per l’abitazione e il locale deposito siti a l piano rialzato, l’altra per l’a bitazione realizzata al primo piano), emerge in termini incontrovertibili già dal capo di imputazione per il quale la COGNOME era stata condannata (insieme al marito COGNOME NOMENOME, riportato nell ‘ epigrafe della sentenza di primo grado (emessa in data 19/12/1995, dep. 1996, dal Pretore di Napoli -Sez. dist. Marano). Infatti, nel capo a), viene contestata agli imputati la realizzazione di un unico manufatto, con la precisazione che sia il piano rialzato, sia il primo piano, risultavano ultimati. Risulta del tutto infondata, conseguentemente, anche la censura difensiva imperniata sull’asserita assenza di un’adeguata istruttoria.
Le considerazioni fin qui svolte impongono una declaratoria di inammissibilità dei ricorsi, e la condanna dei ricorrenti al pagamento RAGIONE_SOCIALE spese processuali e della somma di Euro tremila in favore della RAGIONE_SOCIALE Ammende.

P.Q.M.

Dichiara inammissibili i ricorsi e condanna i ricorrenti al pagamento RAGIONE_SOCIALE spese processuali e della somma di Euro tremila in favore della RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE Ammende.

Così deciso il 16 aprile 2025

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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