Doppia conformità: no sanatoria per abusi edilizi

La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso di una cittadina condannata per un abuso edilizio (innalzamento del tetto). La Corte ha ribadito che il principio di doppia conformità, necessario per la sanatoria, richiede che l’opera sia conforme alle norme urbanistiche sia al momento della sua realizzazione che al momento della richiesta. Pertanto, una legge successiva più favorevole non può sanare un’opera che era illegale quando è stata costruita.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 3 gennaio 2026 in Diritto Penale, Giurisprudenza Penale

Doppia Conformità: Niente Sanatoria per l’Abuso Edilizio Originario

Il settore dell’edilizia è governato da regole precise, la cui violazione può avere conseguenze penali. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione chiarisce un punto fondamentale in materia di abusi edilizi: l’impossibilità di sanare un’opera se questa non rispetta il principio della doppia conformità. Questo principio è cruciale per chiunque intenda regolarizzare un intervento non autorizzato e la sua corretta comprensione, come dimostra questo caso, è essenziale per evitare condanne definitive.

Il Caso: Un Innalzamento del Tetto e il Ricorso in Cassazione

Una cittadina veniva condannata in primo e secondo grado per un reato edilizio previsto dall’art. 44, comma 1, lettera b), del Testo Unico dell’Edilizia (d.P.R. 380/2001). L’abuso contestato consisteva nell’innalzamento del tetto del proprio immobile, un intervento realizzato in totale difformità dalla SCIA presentata e, soprattutto, in assenza del necessario permesso di costruire.

La ricorrente, nel tentativo di annullare la condanna, si è rivolta alla Corte di Cassazione, sostenendo che l’intervento potesse essere sanato. La sua difesa si basava sull’applicabilità del principio di doppia conformità, argomentando che l’opera, sebbene realizzata nel 2020, sarebbe diventata conforme grazie a normative più favorevoli sopravvenute, note come “Piano Casa”.

La Decisione della Corte: La Doppia Conformità come Requisito Insormontabile

La Corte di Cassazione ha respinto categoricamente la tesi difensiva, dichiarando il ricorso inammissibile. I giudici hanno sottolineato che il ricorso non faceva altro che riproporre questioni già esaminate e correttamente respinte nei precedenti gradi di giudizio. La questione centrale, quella sulla presunta applicabilità della doppia conformità, è stata giudicata “manifestamente infondata”. Di conseguenza, la Corte ha condannato la ricorrente al pagamento delle spese processuali e al versamento di una somma di € 3.000,00 alla Cassa delle ammende.

Le Motivazioni

La motivazione della Corte si fonda su un’interpretazione rigorosa dell’art. 36 del Testo Unico dell’Edilizia, che disciplina il permesso in sanatoria. Secondo la norma, la regolarizzazione di un abuso è possibile solo a una duplice condizione:

1. Conformità al momento dell’abuso: L’opera deve essere conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente nel momento in cui è stata realizzata.
2. Conformità al momento della richiesta: L’opera deve essere conforme anche alla disciplina vigente quando viene presentata la domanda di sanatoria.

Nel caso specifico, l’intervento di innalzamento del tetto era palesemente illegittimo fin dall’origine. Era stato eseguito senza il permesso di costruire, titolo abilitativo indispensabile per quella tipologia di lavoro, e in violazione delle prescrizioni urbanistiche vigenti all’epoca dei fatti. Questa “difformità urbanistica originaria”, come la definisce la Corte, esclude in radice la possibilità di applicare la sanatoria.

I giudici hanno chiarito che l’eventuale entrata in vigore di normative successive più permissive, come il “Piano Casa”, è del tutto irrilevante. Se manca il primo requisito – la conformità al momento della realizzazione – la seconda condizione non può sanare l’illecito. Il principio di doppia conformità non permette di ‘salvare’ retroattivamente un’opera nata illegale. Pertanto, l’intervento integra pienamente il reato contestato, senza alcuna possibilità di regolarizzazione postuma.

Le Conclusioni

Questa ordinanza della Cassazione offre un importante monito: in materia edilizia, non si può confidare in future sanatorie o in leggi più favorevoli per regolarizzare un intervento abusivo. La legittimità di un’opera deve essere verificata prima e durante la sua realizzazione, assicurandosi di possedere tutti i titoli abilitativi necessari e di rispettare le normative vigenti in quel momento. Il principio della doppia conformità agisce come un doppio sbarramento, impedendo di sanare abusi che non rispettavano le regole fin dall’inizio. La decisione conferma che l’ordinamento non tollera scorciatoie e che la violazione delle norme urbanistiche comporta conseguenze penali severe, non facilmente superabili con tentativi di regolarizzazione tardiva.

Quando si può ottenere una sanatoria per un abuso edilizio secondo il principio della doppia conformità?
La sanatoria è possibile solo se l’opera edilizia risulta conforme alle norme urbanistiche ed edilizie vigenti sia al momento in cui è stata realizzata abusivamente, sia al momento in cui viene presentata la richiesta di regolarizzazione.

Se una nuova legge più favorevole (come il “Piano Casa”) entra in vigore, può sanare un abuso edilizio commesso in precedenza?
No. Secondo la Corte, se l’opera era illegale al momento della sua costruzione perché violava le norme allora vigenti, l’entrata in vigore di una legge successiva più permissiva è irrilevante. La mancanza del requisito della conformità originaria impedisce la sanatoria.

Cosa comporta la dichiarazione di inammissibilità di un ricorso in Cassazione per un reato edilizio?
Comporta la conferma della condanna decisa nei gradi precedenti. Inoltre, il ricorrente viene condannato al pagamento delle spese del procedimento e di una somma di denaro, in questo caso fissata in € 3.000,00, a favore della Cassa delle ammende.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Penale Sez. 7 Num. 38009 Anno 2025

Penale Ord. Sez. 7 Num. 38009 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: NOME

Data Udienza: 19/09/2025

ORDINANZA

sul ricorso proposto da:

COGNOME NOME NOME a ASTI il DATA_NASCITA

avverso la sentenza del 21/01/2025 della CORTE APPELLO di TORINO

dato avviso alle parti; udita la relazione svolta dal Consigliere NOME COGNOME;

Rilevato che COGNOME NOME – condannata in primo e secondo grado per il reato di cui all’art. 44, comma 1, lettera b), del d.P.R. n. 380 del 2001 – ha proposto ricorso per cassazione, deducendo, con un unico motivo di doglianza, violazione di legge in relazione all’applicabilità alla fattispecie dell’istituto della “doppia conformità”, sul presupposto che l’intervento edilizio contestato, consistente nell’innalzamento del tetto, sarebbe stato realizzato nell’anno 2020, e dunque in epoca successiva all’entrata in vigore del cd. “Piano Casa”.
Considerato che il ricorso è inammissibile, in quanto si risolve nella reiterazione di doglianze già compiutamente esaminate e disattese dai giudici di merito e che la questione relativa alla presunta applicabilità dell’istituto dell “doppia conformità” è manifestamente infondata, risultando insussistenti i presupposti di legge per l’applicabilità al caso concreto;

che, secondo la corretta valutazione dei giudici di merito, la doglianza difensiva relativa alla pretesa applicabilità dell’istituto della cd. “dop conformità” risulta manifestamente infondata, visto che l’intervento edilizio contestato è stato realizzato in totale difformità dalla SCIA presentata, in assenza del necessario permesso di costruire e in violazione delle prescrizioni urbanistiche vigenti all’epoca dei fatti;

che, ai sensi dell’art. 36 del d.P.R. n. 380 del 2001, il rilascio del permesso in saNOMEria presuppone la conformità dell’opera alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dell’abuso, sia al momento della richiesta di saNOMEria;

che, nella specie, la difformità urbanistica originaria e l’assenza del titol abilitativo richiesto per la tipologia di intervento eseguito escludono in radice la possibilità di riconoscere detta doppia conformità, con conseguente irrilevanza dell’eventuale sopravvenienza di normative più favorevoli, quali quelle previste dal cd. “Piano Casa”;

che, pertanto, l’intervento realizzato integra gli estremi del reato di cui all’art 44, comma 1, lettera b), del d.P.R. n. 380 del 2001, senza possibilità di regolarizzazione postuma;

che, tenuto conto della sentenza del 13 giugno 2000, n. 86, della Corte costituzionale e rilevato che, nella fattispecie, non sussistono elementi per ritenere che «la parte abbia proposto il ricorso senza versare in colpa nella determinazione della causa di inammissibilità», alla declaratoria dell’inammissibilità medesima consegue, a norma dell’art. 616 cod. proc. pen., l’onere delle spese del procedimento nonché quello del versamento della somma, in favore della RAGIONE_SOCIALE delle ammende, equitativamente fissata in C 3.000,00.
Dichiara inammissibile il ricorso e condanna la ricorrente al pagamento delle spese processuali e della somma di C 3.000,00 in favore della RAGIONE_SOCIALE delle ammende.

Così deciso in Roma, il 19 settembre 2025.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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