Credito ipotecario su beni confiscati e buona fede

Una società di gestione crediti, acquirente di un credito ipotecario, si è vista negare l’ammissione al passivo su un immobile confiscato. La Corte di Cassazione ha annullato la decisione del giudice di merito, ritenendo la motivazione carente. Il provvedimento non aveva valutato la buona fede del creditore, un requisito fondamentale per la tutela del suo credito ipotecario su beni confiscati. La Corte ha ribadito che la cessione in blocco del credito non implica automaticamente la malafede del cessionario, che ha sempre il diritto di dimostrare la propria estraneità ai fatti illeciti.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 19 ottobre 2025 in Giurisprudenza Penale, Procedura Penale

Credito Ipotecario su Beni Confiscati: La Prova della Buona Fede è Decisiva

Quando un bene immobile viene confiscato a seguito di un procedimento penale, quali sono le sorti dei diritti dei creditori che su quel bene vantavano un’ipoteca? Una recente sentenza della Corte di Cassazione (Sent. n. 1297/2024) fa luce su un aspetto cruciale: la tutela del credito ipotecario su beni confiscati e il ruolo centrale della buona fede del creditore. Il caso analizzato dimostra che l’acquisto di un credito, anche se avvenuto dopo il sequestro del bene, non esclude automaticamente la possibilità per il nuovo creditore di far valere le proprie ragioni, a patto di poter dimostrare la propria totale estraneità ai fatti illeciti.

I Fatti di Causa

La vicenda trae origine da un’operazione di finanziamento a una società, garantita da un’ipoteca su un immobile di proprietà del fideiussore. Successivamente, questo immobile viene coinvolto in un’indagine penale a carico del fratello del fideiussore e sottoposto prima a sequestro e poi a confisca definitiva, in quanto ritenuto profitto di reato.

Nel frattempo, il credito ipotecario originale viene ceduto, nell’ambito di un’operazione di acquisto in blocco di crediti deteriorati, a una società veicolo, la quale incarica una società di gestione del recupero. Quest’ultima, agendo come nuovo creditore, presenta un’istanza al Giudice dell’esecuzione per essere ammessa al passivo della procedura ablativa, chiedendo il riconoscimento del proprio credito ipotecario su beni confiscati.

La Decisione del Giudice dell’Esecuzione

Il Tribunale, in prima istanza, rigetta la richiesta. La motivazione si concentra quasi esclusivamente sulla strumentalità del bene immobile rispetto alle attività criminali per le quali era intervenuta la condanna. Il giudice ha ritenuto che il collegamento tra la società debitrice originaria e le attività illecite dei soggetti coinvolti fosse sufficiente a escludere la tutela del creditore, senza però condurre un’analisi specifica e approfondita sulla posizione del nuovo creditore, ovvero la società che aveva acquistato il credito.

Le motivazioni della Cassazione sulla tutela del credito ipotecario

La società creditrice ricorre in Cassazione, lamentando un vizio di motivazione. La Suprema Corte accoglie il ricorso, annullando il provvedimento e rinviando gli atti al Tribunale per un nuovo esame.

Il ragionamento della Corte si fonda su un principio di diritto già consolidato: la cessione di un credito ipotecario, anche se successiva alla trascrizione di un sequestro, non determina automaticamente la mala fede del nuovo creditore. Quest’ultimo conserva il diritto di dimostrare la propria buona fede, ossia la sua totale inconsapevolezza e incolpevole affidamento circa la provenienza lecita del bene.

La Corte ha definito la motivazione del giudice di merito come “apparente”, in quanto si è limitata a constatare il nesso tra il bene e il reato, omettendo completamente di valutare l’elemento soggettivo del creditore istante. Non è sufficiente affermare che il bene era “strumentale” al crimine; è necessario verificare se il creditore, al momento dell’acquisto del credito, fosse o potesse essere a conoscenza di tale circostanza usando l’ordinaria diligenza. L’acquisto “in blocco” dei crediti, precisa la Corte, è una mera modalità di cessione e non costituisce, di per sé, un indizio di malafede, anche se non esime il cessionario dall’onere di effettuare le opportune verifiche.

Conclusioni

Questa sentenza riafferma un principio fondamentale a tutela della circolazione del credito e della certezza dei diritti. La confisca penale non può travolgere indiscriminatamente i diritti dei terzi in buona fede. Il giudice, nel valutare l’ammissibilità di un credito ipotecario su beni confiscati, non può fermarsi alla natura del bene, ma deve compiere un’indagine approfondita sulla condizione soggettiva del creditore. La decisione sposta l’asse della valutazione dal bene al soggetto, imponendo al giudice di merito di spiegare concretamente perché la posizione del creditore dovrebbe essere considerata inquinata dalle attività illecite che hanno colpito il debitore originario. Sarà quindi necessario, nel nuovo giudizio, un accertamento puntuale sulla buona fede della società che ha acquistato il credito, elemento che era stato ingiustamente trascurato.

La cessione di un credito ipotecario è valida se avviene dopo il sequestro del bene immobile a garanzia?
Sì, la cessione è valida. Secondo la Corte, la cessione di un credito ipotecario successiva al sequestro del bene non preclude di per sé l’ammissibilità della pretesa creditoria né determina automaticamente uno stato di malafede in capo al nuovo creditore.

Cosa deve dimostrare il nuovo creditore per far valere il suo credito ipotecario su beni confiscati?
Il nuovo creditore (cessionario) deve dimostrare la propria buona fede, ovvero di essere stato all’oscuro e di non aver potuto conoscere, con l’ordinaria diligenza, il legame tra il bene posto a garanzia e le attività criminali che hanno portato alla confisca.

Perché la Corte di Cassazione ha annullato la decisione del giudice precedente?
La Corte ha annullato la decisione perché la motivazione era viziata e “apparente”. Il giudice di merito si era limitato a constatare la strumentalità del bene rispetto al reato, senza compiere alcuna valutazione sulla buona fede del creditore ricorrente, che è invece un elemento decisivo per stabilire se il suo diritto di prelazione possa essere tutelato.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Penale Sez. 1 Num. 1297 Anno 2024

Penale Sent. Sez. 1 Num. 1297 Anno 2024

Presidente: COGNOME

Relatore: FILOCAMO COGNOME

Data Udienza: 19/09/2023

SENTENZA

sul ricorso proposto da: RAGIONE_SOCIALE

avverso l’ordinanza del 31/01/2023 del GIP TRIBUNALE di TORINO

lette le conclusioni del PG, in persona di NOME COGNOME che ha concluso per il udita la relazione svolta dal Consigliere NOME COGNOME rigetto del ricorso;

RITENUTO IN FATTO

1. Con il provvedimento sopra indicato, il Gip presso il Tribunale di Torino, quale giudice dell’esecuzione, rigettava la richiesta, proposta da RAGIONE_SOCIALE, di ammissione del suo credito ipotecario per l’importo di 208.252,17 euro, sulla ritenuta sussistenza dei requisiti di buona fede del terzo creditore ipotecario ai fini del diritto di prelazione nell’ambito della procedura ablativa, qua acquirente del credito ipotecario di pari somma da NOME NOME, fratello di NOME e ritenuto l’intestatario formale di rapporti riconducibili al fratello, era il garante della “RAGIONE_SOCIALE, società debitrice principale e prestatric fideiussione che ha poi ceduto il credito ipotecario (il quale era stato trascrit prima dell’originaria misura conservativa e ablativa) dopo la trascrizione del sequestro penale alla Società ricorrente. Inizialmente dalla Società ricorrente era stata richiesta la dichiarazione di non opponibilità della confisca di cui alla sentenza pronunciata dal Gip del Tribunale di Torino in data 30 luglio 2015, divenuta irrevocabile il 10 aprile 2016, in relazione all’immobile sito a Trofarello (TO), INDIRIZZO di cui al foglio 15, pagina 9, nonché l’ammissione del credito vantato al passivo con grado di privilegio. Nella camera di consiglio del 4 novembre 2022, l’istante ha poi insistito per la sola richiesta di ammissione del credito ipotecario con rinuncia alle restanti richieste.
La vicenda può essere così riassunta: in data 6 agosto 2018, la RAGIONE_SOCIALE ha concluso co,n la Credit Agricole Cariparma S.p.A., la Credit Agricole tRAGIONE_SOCIALEk Cr S.p.A. e con la Credit Agricole Carispezia S.p.A. un contratto di cessione di crediti pecuniari, ai sensi e per gli effetti della legge cd. “su cartolarizzazione”, in virtù della quale ha acquistato pro soluto un portafoglio di crediti derivanti da finanziamenti ipotecari e/o chirografari da altri rappor finanziari, vantati verso debitori classificati dalla relativa banca cedente come in sofferenza, sorti tra il 1997 e il 2017. La RAGIONE_SOCIALE ha così conferito al mandataria RAGIONE_SOCIALE apposita procura speciale per la gestione e recupero dei crediti acquisiti con tali contratti di cessione autorizzandola espressamente a intraprendere ogni iniziativa giudiziaria ritenuta necessaria al raggiungimento dello scopo. La cessionaria ha accertato che NOME COGNOME, fideiussore della debitrice principale “RAGIONE_SOCIALE per l’importo 205.686,66, oltre spese legali liquidate giudizialmente nel decreto ingiuntivo n. 5968 del 2012 per la somma di euro 2565,51, era proprietario di un immobile sito nel Comune di Trofarello, sopra indicato, su cui era stata iscritta ipoteca giudiziaria in favore della Credit RAGIONE_SOCIALE Cariparma RAGIONE_SOCIALE.RAGIONE_SOCIALEgià Cassa di risparmio di Parma e Piacenza S.p.A.) a seguito della concessione del suddetto decreto ingiuntivo (ipoteca iscritta in data 7 giugno 2012). Nello specifico la Credit Agricole RAGIONE_SOCIALE con contratto di mutuo sottoscritto in data 5 giugno 2007, aveva conce o
un mutuo di 220.000,00 in favore della società RAGIONE_SOCIALERAGIONE_SOCIALE” debitrice principale, garantito dalla iscrizione ipotecaria di secondo grado su un immobile (un fabbricato di due piani fuori terra con annesso terreno sopra meglio individuato) e un terreno, entrambi siti nel Comune di Montiglio Monferrato (AT), INDIRIZZO. L’ipoteca di primo grado su tali beni era stata iscritta dalla Cassa di risparmio di Parma e Piacenza S.p.A. per un altro rapporto di credito acceso in favore della società mutuataria. Il Contratto di mutuo veniva garantito altresì dai beni di proprietà dell’NOME COGNOME, costituitisi fideiussore garante della società “RAGIONE_SOCIALE” sino alla concorrenza del credito dovuto alla Credit Agricole Cariparma S.p.A. Con decreto del 3 luglio 2014, il Gip del Tribunale di Torino, nell’ambito di un procedimento penale avviato nel 2013, disponeva il sequestro preventivo a scopo di confisca sull’immobile di proprietà dell’NOME COGNOME, quale intestatario fittizio d fratello NOME in relazione al bene confiscato e soggetto % al diritto reale di garanzia. Su tale immobile è quindi stata disposta la confisca divenuta irrevocabile con il passaggio in giudicato della sentenza n. 397 del 2015 della Prima Sezione penale della Corte d’appello di Torino.
Il provvedimento qui impugnato ha rigettato la richiesta perché il bene afferente il credito vantato dalla ricorrente, già oggetto di confisca, è stato ritenut strumentale al compimento delle attività criminali compiute da NOME COGNOME di cui alla sentenza di condanna.

Avverso tale provvedimento ricorre per cassazione la società interessata RAGIONE_SOCIALE con rituale ministero difensivo, affidandosi a un unico motivo.

Con tale motivo, tale Società denuncia, ai sensi dell’art. 606, comma 1, lett. e), cod. proc. pen., il difetto di motivazione in relazione alla sussistenza de requisiti di buona fede del terzo creditore ipotecario, ai fini del suo diritto prelazione nell’ambito della procedura ablativa.

Il Gip presso il Tribunale di Torino avrebbe valutato esclusivamente la ritenuta sussistenza di un collegamento tra la società “RAGIONE_SOCIALE e le altre societ i utilizzate dai correi COGNOME per lo svolgimento delle loro attività criminali e 5 , til ‘ coinvolgimento personale dell’NOME COGNOME negli affari del fratello NOME, senza estendere alcun accertamento sulla sussistenza o meno della buona fede del terzo creditore ipotecario o sull’esistenza o meno di un suo incolpevole affidamento ai fini del riconoscimento del suo diritto di credito nella procedura. In particolare, società ricorrente sarebbe estranea ai fatti di reato che hanno coinvolto la debitrice principale e il fideiussore.
È stata depositata una memoria di replica alla requisitoria del Procuratore generale con cui si sono ribadite le ragioni del ricorso.

Il Procuratore generale ha concluso per il rigetto del ricorso.

CONSIDERATO IN DIRITTO

Il motivo di ricorso risulta essere fondato, quindi, meritevole di accoglimento.

Questa Corte, già chiamata a decidere su analoga questione, ha affermato che «in tema di misure di prevenzione patrimoniali, la cessione di un credito ipotecario, precedentemente insorto, successiva alla trascrizione di un provvedimento di sequestro o di confisca del bene sottoposto a garanzia, non preclude di per sè l’ammissibilità della ragione creditoria, nè determina automaticamente uno stato di mala fede in capo al terzo cessionario del credito, potendo quest’ultimo dimostrare la propria buona fede. (In motivazione, la Corte ha precisato che l’acquisto del credito “in blocco”, ai sensi dell’art. 58, d.lgs. n 385 del 1993, non è circostanza decisiva ai fini della prova della buona fede, costituendo una semplice modalità di cessione del credito che non esime il cessionario dagli oneri di verifica relativi alla originaria sussistenza dei requisiti ammissibilità).» (Sez. U, n. 29847 del 31/05/2018, Rv. 272978).
Dalla lettura del provvedimento impugnato si rileva la sussistenza del vizio motivazionale denunciato dalla società ricorrente.

Sull’affermata strumentalità del bene oggetto di confisca nei confronti dei Parata e del credito ipotecario negato alla Società ricorrente non è possibile comprendere come essa sia effettivamente riferibile in concreto a tali attività criminali di cui non si riportano neanche le imputazioni per esteso ma solo gli articoli di legge (artt. 416 cod. pen. 216 legge fallimentare e 8 d.lgs. n. 74 del 2000) per cui non è possibile comprendere quale sia stato il nesso considerato.

Va, altresì , rilevato come non sia stata affatto oggetto di apprezzamento da parte del giudice di merito la buona fede affermata dalla ricorrente al fine di ottenere la soddisfazione del credito vantato.

La motivazione va quindi considerata come apparente con l’accoglimento del ricorso e il conseguente annullamento con rinvio al Tribunale di Torino.

P.Q.M.

annulla l’ordinanza impugnata con rinvio per nuovo giudizio al Giudice per le indagini preliminari del Tribunale di Torino.

Così deciso il 19/9/2023

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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