Condono edilizio: requisiti e limiti secondo la Cassazione

La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso di una proprietaria contro il rigetto della sua istanza di revoca di un ordine di demolizione. Il caso verteva su un tentativo di regolarizzare un immobile abusivo tramite condono edilizio. La Corte ha confermato la decisione del giudice di merito, evidenziando tre criticità fatali: la domanda di condono era stata presentata da un soggetto non legittimato (il figlio della proprietaria); l’immobile non era stato completato ‘al rustico’ entro il termine di legge del 31 dicembre 1993; e, trovandosi in zona vincolata, mancava l’autorizzazione paesaggistica espressa, non potendosi applicare il principio del silenzio-assenso.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

Prenota un appuntamento

Per una consulenza legale o per valutare una possibile strategia difensiva prenota un appuntamento.

La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza.

PRENOTA

02.37901052

8:00 – 20:00
(Lun - Sab)

Pubblicato il 25 ottobre 2025 in Diritto Penale, Giurisprudenza Penale

Condono Edilizio: Quando è Davvero Possibile Sanare un Abuso?

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 1868 del 2024, torna a fare chiarezza sui paletti invalicabili per accedere al condono edilizio, una materia tanto complessa quanto sentita. La decisione sottolinea tre requisiti fondamentali la cui assenza rende impossibile sanare un’opera abusiva: la legittimazione del richiedente, lo stato di completamento dei lavori entro i termini di legge e la necessità di un’autorizzazione paesaggistica esplicita nelle zone vincolate. Analizziamo insieme questo importante caso.

I Fatti di Causa

Il caso ha origine da un ordine di demolizione emesso a seguito di due sentenze di condanna per abusi edilizi, consistenti nell’ampliamento di un fabbricato a uso abitativo in un noto comune insulare. La proprietaria dell’immobile, destinataria dell’ordine, aveva cercato di bloccarne l’esecuzione basandosi su un titolo abilitativo in sanatoria rilasciato dal Comune. Tuttavia, il Giudice dell’esecuzione aveva dichiarato illegittimo tale titolo e respinto l’istanza. La questione è così giunta fino alla Corte di Cassazione.

La Decisione della Corte e il Condono Edilizio

La Suprema Corte ha dichiarato il ricorso inammissibile, confermando la decisione del giudice di merito. La sentenza si fonda su una motivazione dettagliata che smonta, punto per punto, la validità della procedura di sanatoria intrapresa. I giudici hanno individuato tre vizi insanabili che hanno reso impossibile l’accoglimento della richiesta di condono.

Le Motivazioni della Sentenza

La decisione della Cassazione si articola su tre pilastri giuridici fondamentali che chiariscono i requisiti per un valido condono edilizio.

La Legittimazione a Richiedere il Condono Edilizio

Il primo ostacolo, insormontabile, è stato individuato nella mancanza di legittimazione del soggetto che aveva presentato la domanda di condono. L’istanza era stata avanzata dal figlio della proprietaria, committente e responsabile delle opere abusive. La Corte ha ribadito un principio consolidato: i soggetti legittimati a presentare l’istanza di concessione in sanatoria sono figure ben definite come il proprietario, il titolare della concessione edilizia, il committente, il costruttore o il direttore dei lavori. Il semplice status di figlio del proprietario non conferisce, di per sé, la legittimazione a richiedere il condono. L’istanza, quindi, era viziata fin dall’origine.

Il Requisito del Completamento dell’Opera “al Rustico”

Il secondo punto critico riguarda lo stato dei lavori. Le leggi sul condono edilizio stabiliscono una data precisa (in questo caso, il 31 dicembre 1993) entro cui l’immobile abusivo deve essere stato completato almeno “al rustico” per poter essere sanato. Dagli accertamenti processuali era emerso che non solo l’opera non era ultimata entro tale data, ma che i lavori erano proseguiti anche successivamente, nel 1995 e nel 1999. La prosecuzione delle opere abusive oltre il termine massimo ha reso inapplicabile la sanatoria. Affermare apoditticamente che l’immobile “poteva essere stato completato” non è sufficiente a superare le prove concrete emerse in giudizio.

L’Inapplicabilità del Silenzio-Assenso in Zona Vincolata

Infine, la Corte ha affrontato la questione più delicata: l’autorizzazione paesaggistica. L’immobile si trovava in una zona soggetta a vincolo paesaggistico. In questi contesti, la legge impone un regime di tutela rafforzato. La difesa sosteneva che si fosse formato il cosiddetto silenzio-assenso, ossia che la mancata risposta dell’amministrazione preposta alla tutela del vincolo valesse come approvazione. La Cassazione ha nettamente respinto questa tesi, ribadendo che in tema di tutela del paesaggio, il provvedimento autorizzatorio deve avere sempre forma espressa. Il silenzio dell’amministrazione non può mai avere valore di assenso, data la necessità di un’attenta valutazione degli equilibri ambientali e delle competenze regionali e statali. La mancanza di un parere favorevole esplicito da parte della Soprintendenza ha rappresentato il colpo di grazia per la pratica di condono.

Le Conclusioni

Questa sentenza riafferma con forza i principi cardine che governano il condono edilizio. Per poter sanare un abuso non basta presentare una domanda, ma è necessario che questa provenga da un soggetto legittimato, che l’immobile rispetti i requisiti temporali e strutturali imposti dalla legge e che, soprattutto in aree protette, siano state ottenute tutte le autorizzazioni espresse dagli enti competenti. La decisione funge da monito: la sanatoria è un’eccezione, non una regola, e le sue condizioni di applicabilità devono essere interpretate con rigore per tutelare il territorio e la legalità.

Chi è legittimato a presentare la domanda di condono edilizio?
Secondo la Corte, sono legittimati il proprietario della costruzione, il titolare della concessione edilizia, il committente delle opere, il costruttore e il direttore dei lavori. La sentenza esclude che i figli del proprietario, in quanto tali, abbiano questa legittimazione.

È possibile ottenere il condono per un’opera non completata ‘al rustico’ entro i termini di legge?
No. La sentenza chiarisce che il mancato completamento del manufatto abusivo almeno ‘al rustico’ entro il termine massimo stabilito dalla legge (in questo caso, il 31 dicembre 1993) è un motivo ostativo alla concessione della sanatoria.

Nelle zone con vincolo paesaggistico, vale il principio del silenzio-assenso per l’autorizzazione?
Assolutamente no. La Corte ribadisce che in caso di opere eseguite in zona vincolata, l’autorizzazione da parte delle Amministrazioni preposte alla tutela del vincolo deve essere espressa. La procedura del silenzio-assenso non è applicabile in materia di tutela del paesaggio.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Penale Sez. 4 Num. 1868 Anno 2024

Penale Sent. Sez. 4 Num. 1868 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data Udienza: 28/11/2023

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

COGNOME NOME nato a ISCHIA il DATA_NASCITA

avverso l’ordinanza del 09/03/2023 del TRIB.SEZ.DIST. di ISCHIA

udita la relazione svolta dal Consigliere NOME COGNOME; lette le conclusioni del PG c-el A-42 c-4.L.,1 -0 i t -begro oUl

RITENUTO IN IFATTO

Con COGNOME ordinanza COGNOME del COGNOME 9.03.2023 COGNOME il COGNOME Giudice COGNOME dell’esecuzione COGNOME del Tribunale di Napoli, Sezione distaccata di Ischia, ha respinto l’istanza proposta da COGNOME NOME e previa dichiarazione dell’illegittimità del titolo abilitativo edilizio in sanato rilasciato dal Comuni di Forio ha rigettato l’istanza di revoca dell’ingiunzione a demolizione d manufatto abusivo contenuto nella sentenza n. 804/98 del GM di Ischia il 18.11.98 irrevocabile il 21.12.98 e n. 817/2001 emessa dal GM RAGIONE_SOCIALE Ischia il 15.10.11 irrevocabile il 22.12.2001 peri reati di cui all’art. 20 lett. C L 47/85 accertati rispettivamente in Forio fino al 27.02.1995 e il 10.03.1999. a seguito delle quali pronunce era stato emesso ordine a demolire 1’11.11.2014.
Va premesso che la Corte di Cassazione Sez. 3 con la pronuncia 571/2020 ha annullato con rinvio per nuovo esame l’ordinanza del 14.03.2019 del Tribunale di Napoli, sez. dist. d Ischia, in funzione di Giudice dell’esecuzione, che rigettava l’istanza depositata in data 3.05.2 (R.ES 12/18) volta ad ottenere la revoca o la sospensione dell’esecuzione dell’ordine di demolizione di cui sopra. Si legge nella pronuncia di annullamento che nel caso concreto a fronte della presenza e dell’allegazione della domanda di condono il Giudice non aveva avviato un’istruttoria tesa all’accertamento del fondamento della stessa domanda di condono con riferimento alla individuazione della disciplina applicabile; alla legittimazione del richied destinatario dell’atto; alla tempestività della domanda, al tipo di vincolo esistente al f accertare la condonabilità o meno dell’opera, con espressa acquisizione del parere con riferimento alle opere in zone sottoposte a vincolo; alla volumetria alla destinazione di suso ultimazione a rustico entro la data prevista dalla legge
Alla luce di tali principi il Giudice dell’esecuzione in sede di rinvio nel provvedimento impugn ha rilevato, che la sanatoria era stata rilasciata a COGNOME NOME NOME diverso da richiedente il figlio COGNOME NOME, non legittimato, in quanto figlio della proprie committente le opere abusive. Inoltre risultava dagli atti e in particolare nella nota di ri del V settore del Comune di Forio inviata al GE che la domanda non era esaminabile dalla Commissione perché mancava la documentazione prescritta: grafici e le relazioni che la parte non aveva mai trasmesso. Risultava dalle sentenze irrevocabili che in violazione dei sigilli appos il 29.1.1995 era stato realizzato un porticato di 24 mq e un locale di 16 mq, ciò era accertat 27.02.1995 e il 10.03.1999, si verificava ancora la prosecuzione delle opere abusive senza il rispetto della procedura di cui all’art. 35 I 47/85 richiamata dall’art. 39 1.724/ completamento con chiusura delle finestre e destinazione dei locali a cucina e servizi. Si dovev ritenere pertanto che il rustico non fosse completato nei termini previsti dalla normativa condono; mancava inoltre l’autorizzazione paesaggistica della Soprintendenza richiamata nel titolo abilitativo quale silenzio assenso, senza una pronuncia esplicita necessaria trattandosi zona vincolata.
4. Ha proposto ricorso COGNOME NOME mediante il difensore di fiducia deducendo :-con il primo motivo violazione di legge in quanto il figlio era interessato a richiedere il titolo abi in sanatoria in quanto responsabile dell’abuso come eventuale committente e detentore dell’immobile; -con il secondo motivo ha denunciato violazione di legge oltre che vizio motivazione e travisamento del fatto in quanto le opere abusive consistenti nella realizzazione di un portico di 24 mq e mq 16 sono state accertate il 27.02.1995 ma ben potevano essere state completate al rustico in precedenza; nessun rilievo può avere la suc:cessiva prosecuzione dei lavori abusivi accertata successivamente il 10.0.1999;-con il terzo motivo lamenta violazione d legge con riferimento all’art. 17 bis L 124/2015 che nell’ambito della legge 241/90 ha inserito silenzio assenso con riferimento agli assensi concerti e nulla osta di amministrazioni prepost alla tutela ambientale paesaggistico-territoriale decorsi il termine di trenta giorni dal ricevi dello schema provvedimento.

CONSIDERATO IN DIRITTO

1.11 ricorso è manifestamente infondato e i motivi, generici e aspecific, possono essere tratta congiuntamente. Il difensore basa la sua impugnazione su considerazioni precluse in questa sede, che non si confrontano con la puntuale motivazione dell’ordinanza in merito al potere di revoca o sospensione dell’ordine di demolizione da parte del giudice dell’esecuzione, a cui è noto come sia demandato il compito di verificare che il titolo abilitativo sia effettivam rispondente alle condizioni espressamente indicate dall’art. 36 DPR 330/01.
1.1. La ricorrente adiva il GE onde ottenere una declaratoria di revoca dell’ordine demolizione emesso dalla Procura della Repubblica in esecuzione di due sentenze di condanna per opere abusive realizzate nel Comune di Forio, riguardanti l’ampliamento di un fabbricato per civile abitazione, dando atto di sopravvenienze incompatibili con l’effica dell’ordine stesso, quali il titolo abilitativo edilizio in sanatoria n. 12 emesso su rich condono edilizio presentata il 27.2.1995 ai sensi della L. 724/94 da NOME NOME, figl della ricorrente (proprietaria e committente delle opere abusive e destinataria de provvedimento abilitativo in sanatoria), e dalla COGNOME medesima, con istanza successiva di condono del 14.3.2017 ad integrazione di quella depositata dal figlio.
1.2.Va ribadito quanto al primo motivo di ricorso che legittimati alla presentazione dell’ista di concessione in sanatoria sono il proprietario della costruzione abusiva, il titolare concessione edilizia, il committente delle opere, il costruttore ed il direttore dei lavor esplicita esclusione dei figli, del proprietario in quanto tali (Sez. 3 n. 30059 del 16/05/201 273760), rimanendo su un piano del tutto generico un futuro addebito al figlio della ricorren quale “responsabile dell’abuso”, e in tal senso legittimato, posto che la legittimazion presentare l’istanza di condono va correlata solamente al momento della presentazione stessa ( Sez. 3 n. 30059 del 16/05/2018, rv. 273761;Sez.3 n. 37470 del 22/05/2019, rv.277668). Nel caso di specie la sanatoria dichiarata illegittima dal Giudice dell’esecuzione in sede di rinv
stata rilasciata alla proprietaria committente, cui è sato notificata l’ ingiunzione a dem mentre l’istanza era stata presentata senza titolo dal figlio; sul punto il motivo del ricorso che manifestamente infondato è del tutto generico e si limita a supporre che il figlio pot essere il committente delle opere abusive.

1.3.La COGNOME Corte COGNOME di COGNOME cassazione, COGNOME con COGNOME orientamento COGNOME al COGNOME quale COGNOME occorre COGNOME dare continuità, ha affermato che, in tema di esecuzione penale, non sussiste un onere probatorio a carico del NOME che invochi un provvedimento giurisdizionale favorevole, ma solo un onere di allegazione, cioè un dovere d prospettare e di indicare (specificamente) al giudice i fatti sui quali l richiesta si basa, incombendo poi alla autorità giudiziaria il compito di proced ai relativi accertamenti ( cfr. Sez. 3, n. 31031 del 20/05/2016 Cc. (dep. 20/07/2016); Rv. 267413 – 01 Sez. 5, n. 4692 del 14/11/2000, COGNOME, Rv. 219253). Quanto al secondo motivo, relativo alla mancata realizzazione delle opere nei tempi previsti da condono, risulta logica e ineccepibile l’affermazione contenuta nell’ordinanza impugnata secondo cui emergono accertamenti nel 1995 e nel 1999 della prosecuzione di interventi edilizi che, diversamente, avrebbero dovuto essere terminati entro l’anno 1993.
Ne consegue che correttamente il giudice dell’esecuzione, in sede di giudizio di rinvio, dopo ave esaminato gli atti accertava:- il perdurante mancato perfezionamento della procedura di condono in assenza dei prescritti pareri da parte delle Autorità preposte alla tutela del vinc paesistico;-accertava che alla data del 31.12.1993, termine massimo stabilito dalla legge avente ad oggetto il condono, il manufatto abusivo non era ultimato nemmeno al “rustico” e ciò proprio sulla base degli elementi probatori desunti dalla sentenza di condanna n.804/98 pronunciata dal Giudice monocratico di Ischia il 18.11.1998 a carico della COGNOME NOME NOME aver iniziato continuato ed eseguito in assenza di concessione edilizia in zona sottoposta a vincolo un porticato di mq 24 e locale 16 mq fino al 27.02.1995. Nessun elemento istruttorio contrario è stat fornito dalla parte istante né tanto meno specificato nel ricorso in cui si è limitati ad aff apoditticamente un’ ipotesi e cioè che il rustico ben poteva essere stato completato entro 31.12.1993.
1.4. Circa la necessità che il parere della Soprintendenza sia espresso, di cui terzo motivo ricorso, si tratta di uno specifico principio indicato dal giudice dell’annullamento a fol 3 e sentenza pronunciata dalla Sez. 3 della Corte di Cassazione. In caso di opere eseguite in zona vincolata, ogni titolo abilitativo in sanatoria è subordinato al conseguimento d autorizzazioni delle Amministrazioni preposte alla tutela del vincolo, non essendo applicabil la procedura del silenzio-assenso (“In tema di tutela del paesaggio, il provvedimento autorizzatorio previsto dalla legislazione di settore deve avere forma espressa, atteso che silenzio dell’amministrazione proposta alla tutela del vincolo non può avere valore di assens stante la necessità di valutare da parte della p.a. equilibri diversi e tenere conto del concor competenze statali e regionali”: Sez. 3 n. 38707 del 28/05/2004). Si tratta infatti di un
orientamento consolidato, condiviso dal Collegio, in base al quale la speciale causa di estinzion del reato paesaggistico introdotta dall’art. 39, comma 8, della legge 23 dicembre 1994, n. 724, è subordinata, in caso di opere eseguite in zona vincolata, al conseguimento delle autorizzazioni delle Amministrazioni preposte alla tutela del vincolo, non essendo applicabile la procedura del silenzio-assenso, prevista dal comma 4 della medesima disposizione, che si riferisce alla sola ipotesi di violazioni edilizie eseguite in zona non vincol Sez. 3, n. 30059 del 16/05/2018 Cc. (dep. 04/07/2018) Rv. 273761 – 01
2.Conseguentemente con adeguata motivazione, priva di vizi di manifesta illogicità, e facendo corretta applicazione dei principi giuridici, il Giudice dell’esecuzione in sede di rinvio ha t convincimento che mancano nel caso di specie elementi concreti diretti a fare ragionevolmente presumere che l’opera fosse ultimata come richiesto dalla legge 47/1985.

il ricorso deve pertanto essere dichiarato inammissibile e la ricorrente condannata a pagamento delle spese processuali e della somma di euro tremila in favore della cassa delle ammende.

P.Q.M.

Dichiara inammissibile il ricorso e condanna la ricorrente al pagamento delle spese processuali e della somma di euro tremila in favore della cassa delle ammende. Così deciso il 28.11.2023

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

Desideri approfondire l'argomento ed avere una consulenza legale?

Prenota un appuntamento. La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza / conference call e si svolge in tre fasi.

Prima dell'appuntamento: analisi del caso prospettato. Si tratta della fase più delicata, perché dalla esatta comprensione del caso sottoposto dipendono il corretto inquadramento giuridico dello stesso, la ricerca del materiale e la soluzione finale.

Durante l’appuntamento: disponibilità all’ascolto e capacità a tenere distinti i dati essenziali del caso dalle componenti psicologiche ed emozionali.

Al termine dell’appuntamento: ti verranno forniti gli elementi di valutazione necessari e i suggerimenti opportuni al fine di porre in essere azioni consapevoli a seguito di un apprezzamento riflessivo di rischi e vantaggi. Il contenuto della prestazione di consulenza stragiudiziale comprende, difatti, il preciso dovere di informare compiutamente il cliente di ogni rischio di causa. A detto obbligo di informazione, si accompagnano specifici doveri di dissuasione e di sollecitazione.

Il costo della consulenza legale è di € 150,00.