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Condono edilizio: parere paesaggistico obbligatorio

La Corte di Cassazione ha confermato l’ordine di demolizione per un immobile abusivo situato in un’area vincolata, nonostante il ricorrente avesse ottenuto un condono edilizio ai sensi della normativa post-sisma. Il punto centrale della decisione riguarda l’illegittimità del permesso in sanatoria rilasciato dal Comune in assenza del parere favorevole della Soprintendenza. La Corte ha chiarito che, nelle procedure di condono edilizio per immobili in zone protette, il parere paesaggistico è un requisito obbligatorio e non può essere sostituito dal semplice decorso del tempo previsto per le procedure ordinarie.

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Pubblicato il 1 aprile 2026 in Diritto Penale, Giurisprudenza Penale

Condono edilizio e vincoli paesaggistici: la decisione della Cassazione

Il tema del condono edilizio in aree sottoposte a tutela ambientale rappresenta una delle sfide più complesse del diritto urbanistico moderno. Recentemente, la Corte di Cassazione ha affrontato un caso emblematico riguardante la legittimità di un titolo in sanatoria rilasciato in assenza di autorizzazione paesaggistica, confermando la prevalenza della tutela del territorio sulle procedure amministrative semplificate.

I fatti di causa

La vicenda trae origine da un ordine di demolizione impartito a seguito di una condanna definitiva per reati urbanistici. Il proprietario dell’immobile, situato in una zona colpita da eventi sismici, aveva presentato istanza di revoca dell’ordine di demolizione esibendo un permesso di costruire in sanatoria ottenuto grazie alle disposizioni speciali del 2018. Tuttavia, il Giudice dell’esecuzione aveva rigettato l’istanza, ritenendo il titolo amministrativo illegittimo poiché rilasciato senza il previo parere favorevole dell’autorità preposta alla tutela del vincolo paesaggistico.

La decisione della Corte sul condono edilizio

La Suprema Corte, investita del ricorso, ha confermato la linea del tribunale territoriale. Il fulcro della controversia risiede nel rapporto tra le norme speciali per la ricostruzione e la disciplina generale del condono edilizio. Secondo i giudici, il rilascio di un titolo in sanatoria per opere realizzate in zone vincolate richiede necessariamente un parere favorevole esplicito. Non è sufficiente che il Comune abbia interpretato il silenzio della Soprintendenza come un assenso, specialmente quando i termini procedurali applicabili sono quelli più rigorosi previsti dalla legge del 1985 e non quelli acceleratori del Codice dei Beni Culturali.

Il ruolo della Soprintendenza

Un aspetto cruciale analizzato riguarda la natura del parere paesaggistico. Nelle procedure di condono edilizio, l’autorità di tutela deve esprimersi sulla compatibilità dell’opera con i valori estetici e naturali dell’area. La mancanza di tale valutazione rende il permesso di costruire nullo o disapplicabile dal giudice penale, il quale ha il dovere di verificare la conformità del titolo alla legge prima di revocare un ordine di demolizione.

Le motivazioni

Le motivazioni della sentenza si fondano sulla distinzione tra procedimenti ordinari e procedimenti di sanatoria straordinaria. La Corte ha evidenziato che l’art. 25 del D.L. 109/2018 richiama espressamente la disciplina del 1985, la quale impone un termine di 180 giorni per l’espressione del parere paesaggistico. Tale termine ha natura speciale e prevale sui termini più brevi (45 giorni) previsti dal D.Lgs. 42/2004 per le autorizzazioni ordinarie. Inoltre, la Cassazione ha ribadito che il difetto di specificità del ricorso, che non contestava tutte le ragioni della decisione di primo grado, rendeva l’impugnazione parzialmente inammissibile.

Le conclusioni

In conclusione, la sentenza riafferma un principio di rigore estremo: il condono edilizio non può essere una scorciatoia per aggirare i vincoli ambientali. Per i cittadini e i professionisti, ciò significa che l’ottenimento di un permesso dal Comune non garantisce automaticamente la salvezza dell’immobile se l’iter non ha coinvolto correttamente tutti gli enti di tutela. La conformità paesaggistica resta un pilastro invalicabile, la cui assenza legittima il mantenimento e l’esecuzione degli ordini di demolizione giudiziari.

Il condono edilizio è valido se manca il parere della Soprintendenza?
No, se l’immobile si trova in un’area sottoposta a vincolo paesaggistico, il parere favorevole dell’autorità competente è un requisito essenziale per la validità del titolo in sanatoria.

Quali termini si applicano per il parere paesaggistico nel condono?
Si applicano i termini speciali previsti dalla normativa sul condono, solitamente pari a 180 giorni, che sono più lunghi e rigorosi rispetto ai termini ordinari del Codice dei Beni Culturali.

Il giudice può ordinare la demolizione nonostante un permesso in sanatoria?
Sì, il giudice penale ha il potere di disapplicare il permesso in sanatoria se lo ritiene illegittimo, ad esempio per la mancanza di autorizzazioni paesaggistiche obbligatorie.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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