Condono edilizio: no a nuove opere in aree vincolate

La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso di un cittadino contro un ordine di demolizione. La sentenza ribadisce che il condono edilizio non si applica alle “nuove opere” realizzate in aree soggette a vincolo paesaggistico, ambientale e idrogeologico. La sanatoria è possibile solo per interventi minori, indipendentemente dal fatto che il vincolo sia di natura assoluta o relativa.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 25 novembre 2025 in Diritto Penale, Giurisprudenza Penale

Condono Edilizio e Aree Vincolate: La Cassazione Conferma la Linea Dura

Il tema del condono edilizio in Italia è da sempre complesso e dibattuto, specialmente quando gli abusi riguardano aree di particolare pregio ambientale. Una recente sentenza della Corte di Cassazione penale ha ribadito con fermezza i limiti invalicabili per la sanatoria di nuove costruzioni realizzate in zone soggette a vincolo paesaggistico, ambientale e idrogeologico, offrendo un’interpretazione rigorosa della normativa.

I Fatti del Caso

Il caso trae origine dal ricorso di un cittadino contro un’ordinanza del Tribunale che aveva respinto la sua richiesta di sospendere un’ingiunzione di demolizione. L’ordine riguardava un immobile costruito abusivamente in un’area protetta da molteplici vincoli. L’opera consisteva in “nuove opere”, tra cui la realizzazione di un vano aggiuntivo, un piano mansardato e altri corpi di fabbrica che ampliavano significativamente un immobile preesistente. Il ricorrente sosteneva la possibilità di sanare l’abuso, argomentando, tra le altre cose, sulla ridotta entità dell’ampliamento e sulla natura non assoluta dei vincoli presenti.

La Decisione della Corte sul Condono Edilizio

La Corte di Cassazione ha dichiarato il ricorso inammissibile, confermando la decisione del Tribunale e, di fatto, la legittimità dell’ordine di demolizione. La pronuncia si allinea a un orientamento giurisprudenziale ormai consolidato, sia in ambito penale che amministrativo, che pone paletti molto stretti alla possibilità di regolarizzare abusi edilizi in contesti tutelati.

Le Motivazioni: Perché il Condono Edilizio non si Applica

Il cuore della decisione risiede nell’interpretazione dell’art. 32, comma 27, del d.l. n. 269/2003 (convertito nella legge n. 326/2003), che disciplina il cosiddetto “terzo condono”. La Corte ha chiarito in modo inequivocabile i seguenti punti:

1. Distinzione tra “Nuove Opere” e “Interventi Minori”: La normativa sul condono per le aree vincolate è applicabile esclusivamente agli interventi di minore rilevanza, come restauro, risanamento conservativo e manutenzione straordinaria. Le opere realizzate nel caso di specie, che hanno comportato la creazione di nuove superfici e nuovi volumi, rientrano pacificamente nella categoria delle “nuove opere”, le quali sono escluse dalla possibilità di sanatoria in queste aree.

2. Irrilevanza della Natura del Vincolo: La difesa aveva tentato di far leva sulla distinzione tra vincoli di inedificabilità assoluta e relativa. Tuttavia, la Cassazione ha ribadito che, ai fini dell’esclusione dal condono, ciò che conta è la semplice preesistenza del vincolo al momento della realizzazione dell’abuso. Che il vincolo sia assoluto o relativo è irrilevante: la tutela del paesaggio imposta dalla legge prevale e impedisce la regolarizzazione di nuove costruzioni.

3. Conformità con la Giurisprudenza Superiore: La decisione è in piena sintonia con le pronunce della Corte Costituzionale e del Consiglio di Stato. Queste istituzioni hanno costantemente affermato che la normativa statale sul condono impone il rispetto dei vincoli, anche quelli di carattere relativo, e che le leggi regionali non possono derogare a questo principio fondamentale. Pertanto, qualsiasi tentativo di sanare opere abusive di una certa entità in zone protette è destinato a fallire.

Conclusioni: Implicazioni Pratiche della Sentenza

La sentenza rappresenta un’importante conferma del principio di primazia della tutela del paesaggio e dell’ambiente sull’interesse privato alla regolarizzazione di un abuso edilizio. Le conclusioni pratiche sono chiare: il condono edilizio non è una scorciatoia per sanare qualunque tipo di intervento. Chi costruisce nuove opere in aree soggette a vincoli non può sperare in una successiva sanatoria, poiché la giurisprudenza ha tracciato una linea netta, ammettendo la regolarizzazione solo per abusi di minima entità. Questa pronuncia serve da monito, rafforzando l’idea che la protezione dei beni ambientali è un valore non negoziabile nell’ordinamento giuridico italiano.

È possibile ottenere il condono edilizio per una nuova costruzione in un’area con vincolo paesaggistico?
No, la sentenza chiarisce che il condono previsto dal d.l. n. 269/2003 in aree vincolate si applica solo a interventi di minore rilevanza (restauro, risanamento conservativo, manutenzione straordinaria) e non a “nuove opere” che comportano aumento di superfici e volumi.

La distinzione tra vincolo di inedificabilità “assoluta” e “relativa” è importante per il condono?
No, ai fini dell’esclusione dalla sanatoria per le nuove costruzioni, la natura del vincolo è irrilevante. La semplice preesistenza di un vincolo (anche solo relativo) al momento della realizzazione dell’abuso è sufficiente a precludere il condono per interventi edilizi significativi.

Cosa si intende per “nuove opere” che non possono essere condonate in aree protette?
Basandosi sul caso esaminato, la Corte si riferisce a opere che hanno creato nuovi volumi e superfici, come la costruzione di un nuovo vano, un piano mansardato e altri corpi di fabbrica. Questi interventi non possono essere qualificati come semplici opere di manutenzione o restauro e quindi sono insanabili in zone vincolate.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Penale Sez. 3 Num. 37399 Anno 2025

Penale Sent. Sez. 3 Num. 37399 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data Udienza: 15/10/2025

SENTENZA

sul ricorso proposto da

COGNOME NOME, nato a Catania il DATA_NASCITA avverso l’ordinanza del 05/05/2025 del Tribunale di Catania letta la requisitoria del Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore visti gli atti, il provvedimento impugnato e il ricorso; udita la relazione svolta dal consigliere NOME COGNOME; generale NOME COGNOME, che ha concluso per l’inammissibilità del ricorso.

RITENUTO IN FATTO

Con ordinanza pronunciata in data 5 maggio 2025, e depositata il 6 maggio 2025, il Tribunale di Catania, in funzione di giudice dell’esecuzione, ha rigettato l’istanza di NOME COGNOME di sospensione dell’ingiunzione a demolire un immobile emessa dal Procuratore della Repubblica di Catania.

L’ingiunzione di demolizione è stata emessa sulla base di sentenza di condanna pronunciata dal Tribunale di Catania il 28 novembre 2000, e divenuta irrevocabile il 20 febbraio 2001. Il Tribunale ha rigettato l’istanza di sospensione in particolare osservando che la stessa ha ad oggetto «nuove opere» effettuate in area già sottoposta a vincolo paesaggistico, ambientale e idrogeologico, e che l’art. 32, comma 27, d.l. n. 269 del 2003, convertito dalla legge n. 326 del 2003, individua come ostativa al rilascio di provvedimento di condono la realizzazione di opere recanti nuove superfici e nuovi volumi su aree assoggettate, al momento dei relativi lavori, a vincoli posti a tutela di beni ambientali e paesistici.
Ha presentato ricorso per cassazione avverso l’ordinanza indicata in epigrafe NOME AVV_NOTAIO COGNOME, con atto sottoscritto dall’AVV_NOTAIO, articolando un motivo, preceduto da una premessa sullo svolgimento del procedimento amministrativo e giurisdizionale amministrativo riguardante il condono, allo stato definito da una decisione di annullamento del provvedimento di diniego di concessione in sanatoria per omessa valutazione, da parte dello stesso, delle deduzioni difensive.
Con il motivo, si denuncia violazione di legge avuto riguardo all’assenza di motivazione dell’ordinanza impugnata in ordine alla sanabilità delle opere realizzate e alla insussistenza di un pregiudizio irreparabile derivante dall’esecuzione dell’ordine di demolizione.

Si deduce che illegittimamente l’ordinanza impugnata non ha fornito alcuna motivazione sulle deduzioni della difesa in ordine: 1) alla irrilevanza del superamento, da parte della costruzione abusiva, del limite volumetrico del 30 % della costruzione originaria, in quanto l’ampliamento realizzato è comunque inferiore a 750 mc.; b) alla insanabilità degli abusi nei soli casi di vincoli di inedificabilità assoluta, previsti dall’art. 33 della legge n. 47 del 1985, come affermato dalla Corte costituzionale con sentenza n. 49 del 1996, e non anche nei casi di vincoli di inedificabilità relativa, siccome suscettibili di essere rimossi mediante giudizio ex post di compatibilità da parte dell’autorità amministrativa competente.

CONSIDERATO IN DIRITTO

Il ricorso è inammissibile per le ragioni di seguito precisate.

Le censure contestano che l’ordinanza impugnata non avrebbe fornito risposte alle deduzioni della difesa in ordine alla sanabilità delle opere realizzate, le quali avevano evidenziato sia la ridotta dimensione dell’ampliamento, in quanto inferiore al limite massimo previsto, pari a 750 mc., sia l’insussistenza di un vincolo di inedificabilità assoluta a norma dell’art. 33 della legge n. 47 del 1985.

2.1. Occorre immediatamente rilevare che, secondo quanto precisato nell’ordinanza impugnata, l’immobile oggetto dell’ordine di demolizione ricade in area sottoposta a vincolo paesaggistico-ambientale, a vincolo idrogeologico-forestale e a vincolo sismico ed è interessato da istanza di condono presentata il 9 dicembre 2004, a norma dell’art. 32, comma 27, d.l. n. 269 del 2003, convertito dalla legge n. 326 del 2003.

Va inoltre evidenziato che l’ordinanza impugnata ha espressamente ritenuto inammissibile, nella specie, il rilascio del condono, «indipendentemente dall’aumento di volumetria determinato dalle opere abusivamente realizzate», perché «l’immobile de quo ricade in area sottoposta a vincolo paesaggistico, ambientale ed idrogeologico», preesistente ai lavori di edificazione, e il manufatto in questione consiste in «nuove opere», non certo in opere di restauro, risanamento conservativo e manutenzione straordinaria. Precisa, in proposito, che le opere abusivamente realizzate sono costituite da: a) un vano in blocchi di cemento con quattro pilastri in cemento armato, della superficie coperta di 24 mq., accorpato ad un immobile preesistente avente superficie di 45 mq.; b) un piano mansardato della superficie coperta di 70 mq.; c) un corpo di fabbrica della superficie coperta di 2,40 mt.; d) un corpo di fabbrica della superficie coperta di 60 mq.
2.2. La questione da esaminare, in considerazione delle circostanze di fatto rilevate, e non specificamente contestate, è se la realizzazione abusiva di «nuove opere», indipendentemente dalla volumetria realizzata, in aree sottoposte a vincolo paesaggistico, anche ‘relativo’, sia di per sé preclusiva del rilascio di un provvedimento di condono a norma dell’art. 32, comma 27, d.l. n. 269 del 2003, convertito dalla legge n. 326 del 2003.

In proposito, l’orientamento della giurisprudenza è univoco.

Nella giurisprudenza penale di legittimità, si è ripetutamente affermato che, in tema di abusi edilizi commessi in aree sottoposte a vincolo paesaggistico, il condono previsto dall’art. 32 del d.l. n. 269 del 2003 (convertito, con modificazioni, dalla l. n. 326 del 2003) è applicabile esclusivamente agli interventi di minore rilevanza indicati ai numeri 4, 5 e 6 dell’allegato 1 del citato d.l. (restauro, risanamento conservativo e manutenzione straordinaria) e previo parere favorevole dell’Autorità preposta alla
tutela del vincolo, mentre non sono in alcun modo suscettibili di sanatoria le opere abusive di cui ai precedenti numeri 1, 2 e 3 del medesimo allegato, anche se l’area è sottoposta a vincolo di inedificabilità relativa e gli interventi risultano conformi alle norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici (cfr., per tutte, Sez. 3, n. 40676 del 20/05/2016, Armenante, Rv. 268079 – 01, e Sez. 3, n. 6610 del 31/01/2012, COGNOME, non massimata).

A sostegno di questa conclusione, si è anche precisato che la Corte costituzionale (si citano Corte cost., ord. n. 150 del 2009, e Corte cost., sent. n. 54 del 2009), nel dichiarare la manifesta inammissibilità della questione di legittimità costituzionale del limite della condonabilità ai soli ‘abusi minori’ nelle zone sottoposte a vincolo paesaggistico, ha espressamente evidenziato come i vincoli preclusivi della sanatoria «non debbano necessariamente comportare l’inedificabilità assoluta» (per questi richiami, v., specificamente, Sez. 3, n. 6610 del 31/01/2012, cit.).
L’indicato orientamento della giurisprudenza penale di legittimità e della giurisprudenza costituzionale risulta condiviso anche dalla più recente giurisprudenza del Consiglio di Stato. I Giudici amministrativi, infatti, affermano che gli interventi edilizi diversi da quelli di minore rilevanza, ed indicati ai numeri 4), 5) e 6) dell’allegato 1 al d.l. n. 269 del 2003 (ovverosia restauro, risanamento conservativo e manutenzione straordinaria), «non sono sanabili, pur laddove le opere risultino conformi alla normativa e agli strumenti urbanistici (il che invece ha favorevole rilievo per gli abusi minori), se l’area d’insistenza dell’opera sia – come nel caso de quo -sottoposta a vincolo di inedificabilità, anche solo relativa, già prima dell’intervento abusivo» (così Cons. Stato, n. 5795 del 02/07/2025, la quale cita, come precedenti conformi, tra le altre: Cons. Stato, n. 4655 del 24/05/2024; Cons. Stato, n. 7590 del 07/08/2023; Cons. Stato, n. 8781 del 14/10/2022). E aggiungono: «Il consolidato orientamento ermeneutico secondo cui la norma statale sul condono impone l’osservanza di vincoli anche di carattere relativo è stato avallato, con sentenza 27 febbraio 2009, n. 54, anche dalla Corte costituzionale, la quale ha dichiarato l’illegittimità costituzionale di leggi regionali per contrasto con il predetto principio fondamentale della legge statale di cui al citato art. 32, comma 27, per aver limitato il divieto di sanare le opere abusive edificate su aree sottoposte a vincoli di tutela alle sole ipotesi in cui questi ultimi comportassero l’inedificabilità assoluta. Nel medesimo senso si è espressa anche la giurisprudenza penale di legittimità (cfr. Cass. pen., sez. III, 20 maggio 2016, n. 40676)» (così, ancora, Cons. Stato, n. 5795 del 2025, cit.).
Né il ricorrente fornisce argomenti utili a superare il diffuso orientamento giurisprudenziale, secondo cui anche i vincoli di ‘inedificabilità relativa’, se

preesistenti alla realizzazione di opere abusive diverse da quelle di ‘minore rilevanza’, indicate ai numeri 4), 5) e 6) dell’allegato 1 al d.l. n. 269 del 2003 (ovverosia restauro, risanamento conservativo e manutenzione straordinaria), escludono la sanabilità di queste ultime. In particolare, la proposta, formulata nel ricorso, di una diversa lettura delle pronunce della Corte costituzionale si scontra con il dato testuale di queste ultime, e con la convergente interpretazione di dette decisioni da parte sia della giurisprudenza penale, sia della giurisprudenza amministrativa.
2.3. Una volta ribadito che i vincoli di ‘inedificabilità relativa’ preesistenti escludono la sanabilità di opere abusive diverse da quelle di ‘minore rilevanza’, indicate ai numeri 4), 5) e 6) dell’allegato 1 al d.l. n. 269 del 2003 (ovverosia restauro, risanamento conservativo e manutenzione straordinaria), indipendentemente dall’aumento di volumetria illecitamente realizzato, le censure formulate nel ricorso risultano manifestamente infondate.

Invero, nella specie, come osservato nell’ordinanza impugnata, e più analiticamente indicato nel § 2.1, il manufatto abusivo è stato realizzato in area sottoposta a vincolo paesaggistico, ambientale ed idrogeologico, preesistente ai lavori di edificazione, e consiste in «nuove opere», certamente non riconducibili ad interventi di restauro, risanamento conservativo e manutenzione straordinaria.

Da quanto appena indicato deriva la non sanabilità delle opere realizzate, e quindi l’incensurabilità della statuizione, contenuta nel provvedimento impugnato, di rigetto della richiesta di sospensione dell’ingiunzione di demolizione.

Alla dichiarazione di inammissibilità del ricorso segue la condanna del ricorrente al pagamento delle spese processuali, nonché – ravvisandosi profili di colpa nella determinazione della causa di inammissibilità – al versamento a favore della cassa delle ammende, della somma di euro tremila, così equitativamente fissata in ragione dei motivi dedotti.

P.Q.M.

Dichiara inammissibile il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento delle spese processuali e della somma di euro tremila in favore della cassa delle ammende.

Così deciso il 15/10/2025.

Il Consigliere estensore Il Presidente NOME COGNOME NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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