Condono Edilizio Frazionato: Quando è Illegittimo?

La Corte di Cassazione Penale ha stabilito l’illegittimità del condono edilizio frazionato per un unico immobile abusivo, suddiviso fittiziamente per eludere il limite volumetrico di 750 mc. La sentenza chiarisce che la prosecuzione dei lavori dopo i termini di legge e l’ampliamento della struttura originaria rendono invalida qualsiasi richiesta di sanatoria, confermando l’ordine di demolizione per l’intero manufatto.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 19 febbraio 2026 in Diritto Penale, Giurisprudenza Penale

Condono Edilizio Frazionato: la Cassazione dice no alla sanatoria fittizia

La recente sentenza n. 44650/2023 della Corte di Cassazione Penale affronta un tema cruciale in materia di abusi edilizi: il Condono Edilizio Frazionato. Questa pratica consiste nel suddividere artificiosamente un unico immobile abusivo in più unità per presentare distinte domande di sanatoria, eludendo così i limiti volumetrici imposti dalla legge. La Corte ha ribadito la sua linea dura, chiarendo che tale espediente è illegittimo e non consente di ottenere la sanatoria, soprattutto quando i lavori proseguono oltre i termini di legge.

I Fatti di Causa: Un Abuso Edilizio e il Tentativo di Sanatoria

Il caso ha origine dalla costruzione di un immobile totalmente abusivo, per il quale era stata emessa una sentenza definitiva di condanna con ordine di demolizione nel 1998. L’edificio, originariamente concepito come un’unica struttura, era stato successivamente oggetto di tre distinte istanze di condono, presentate dal costruttore e dai suoi due figli. Questa strategia mirava a far apparire le diverse porzioni dell’immobile (piano terra, primo e secondo piano) come unità separate, ciascuna rientrante nel limite di 750 metri cubi previsto dalla legge sul condono del 1994.

Il problema principale, tuttavia, risiedeva in due aspetti cruciali: l’originaria unicità del manufatto e la prosecuzione dei lavori di ampliamento, in particolare al secondo piano, ben oltre la data limite del 31 dicembre 1993, termine ultimo per la realizzazione delle opere condonabili.

Il Percorso Giudiziario e l’illegittimità del Condono Edilizio Frazionato

Dopo un complesso iter giudiziario, la questione è giunta all’esame della Corte di Cassazione. In una precedente pronuncia, la stessa Corte aveva annullato un’ordinanza della Corte d’Appello che aveva parzialmente concesso la revoca della demolizione. Il motivo dell’annullamento era chiaro: il giudice di merito non aveva verificato se l’immobile costituisse un unico edificio e se, di conseguenza, la presentazione di tre istanze separate fosse un atto illecito volto a eludere la legge.

Nel successivo giudizio di rinvio, la Corte d’Appello, attenendosi ai principi della Cassazione, ha rigettato la richiesta di revoca dell’ordine di demolizione. Contro questa decisione è stato proposto il ricorso che ha portato alla sentenza in commento, con la quale la Suprema Corte ha messo un punto fermo sulla questione.

Le Motivazioni della Corte Suprema

La Cassazione ha rigettato il ricorso basandosi su principi consolidati e rigorosi in materia di abusi edilizi.

L’Unicità dell’Immobile come Presupposto Inderogabile

Il punto centrale della decisione è il riconoscimento dell’edificio come un “complesso unitario”. La giurisprudenza è costante nell’affermare che, ai fini del condono, un edificio deve essere considerato nella sua interezza quando fa capo a un unico soggetto legittimato a presentare la domanda. Denunciare fittiziamente la realizzazione di plurime opere scollegate tra loro, quando invece sono funzionali a un unico manufatto, è un espediente illegittimo. Di conseguenza, le istanze separate devono essere considerate come riferite a un’unica concessione, e il loro volume complessivo deve rispettare il limite legale di 750 metri cubi.

L’impatto delle Opere Successive al Termine

Un altro argomento decisivo è stata la prosecuzione dei lavori edilizi dopo la scadenza del termine per il condono (31 dicembre 1993). La Corte ha ribadito un principio fondamentale: continuare a costruire su un immobile abusivo per il quale è stata chiesta la sanatoria integra un nuovo reato e, soprattutto, rende inammissibile il condono stesso. Qualsiasi ampliamento successivo, come quello accertato al secondo piano dell’immobile in questione, preclude la regolarizzazione dell’intera opera, poiché ne modifica la consistenza in un momento in cui i lavori avrebbero dovuto essere già ultimati.

L’Estensione dell’Ordine di Demolizione

Infine, la Corte ha sottolineato che l’ordine di demolizione ha come obiettivo la restitutio in integrum, ovvero il ripristino completo dello stato originario dei luoghi. Per questo motivo, l’ordine non si limita alla porzione di immobile originariamente contestata, ma si estende a tutto l’edificio, comprese le aggiunte, le superfetazioni e le modifiche successive che ne costituiscono parte integrante.

Le Conclusioni

La sentenza conferma un orientamento severo ma necessario per contrastare gli abusi edilizi. La Corte di Cassazione ha chiarito che non sono ammesse scorciatoie o artifici per aggirare le norme urbanistiche. Il Condono Edilizio Frazionato è una pratica illegittima, e la prosecuzione dei lavori oltre i termini di legge ha l’effetto di “contaminare” l’intero manufatto, rendendo impossibile qualsiasi forma di sanatoria. La decisione ribadisce che l’ordine di demolizione è una sanzione amministrativa con finalità ripristinatoria, che deve essere eseguita sull’immobile nella sua interezza per ristabilire la legalità violata.

È possibile presentare più domande di condono per un unico edificio abusivo?
No, se l’edificio costituisce un complesso unitario, le diverse istanze devono essere ricondotte a un’unica richiesta di sanatoria. La suddivisione fittizia in più unità per eludere il limite volumetrico di 750 metri cubi è considerata un espediente illegittimo che rende inammissibile il condono.

Cosa succede se i lavori su un immobile abusivo continuano dopo il termine ultimo previsto per il condono?
La prosecuzione dei lavori su un manufatto abusivo dopo la scadenza del termine per la sanatoria (nel caso di specie, il 31 dicembre 1993) costituisce un nuovo reato edilizio e rende l’intero immobile non condonabile, compresa la parte realizzata prima della scadenza.

L’ordine di demolizione riguarda solo la parte originariamente abusiva o anche gli ampliamenti successivi?
L’ordine di demolizione si estende all’intero edificio nel suo complesso, comprese le opere accessorie, le aggiunte e gli ampliamenti successivi alla sua realizzazione. Lo scopo della demolizione è infatti quello di ripristinare completamente lo stato originario dei luoghi alterato dall’abuso.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Penale Sez. 4 Num. 44650 Anno 2023

Penale Sent. Sez. 4 Num. 44650 Anno 2023

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data Udienza: 17/10/2023

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

COGNOME NOME nato a PALERMO il DATA_NASCITA

avverso l’ordinanza del 08/02/2023 della CORTE APPELLO di PALERMO

udita la relazione svolta dal Consigliere NOME COGNOME;

lette le conclusioni del PG

RITENUTO IN IFATTO

1.Con l’ordinanza dell’8.02.2023 la Corte di appello di Palermo giudicando in sede di rinvio rigettato la domanda di revoca dell’ordine di demolizione di COGNOME NOME, con riferimen alla costruzione abusiva accertata con la sentenza del Pretore di Palermo n. 3428 del 1996.

1.1.La Corte di appello di Palermo con l’ordinanza del 25.1.22 in parziale accoglimen dell’istanza presentata da NOME COGNOME, aveva revocato, limitatamente al piano terra e a primo piano del manufatto abusivo realizzato, l’ordine di demolizione disposto con la sentenza de Corte di appello di Palermo del 15 luglio 1998, irrevocabile il 10 dicembre 1998, con la q NOME COGNOME fu condannato in via definitiva per la realizzazione di un immobile abusivo Palermo.

1.2.La Corte di Cassazione Sezione Terza, cori la sentenza n. 30455-22, ha annullato la suddetta ordinanza, accogliendo il ricorso per cassazione il Procuratcre Generale presso la Cor di appello di Palermo, in quanto emessa in violazione di legge: “la Corte territoriale non ha verificato se l’immobile costituisca un unico edificio e se, pertanto, la presentazione delle tre ist condono sia illecita, secondo la giurisprudenza prima riportata. La verifica del superamento limiti di cubatura, a cui la Corte di appello non fa riferimento, deve essere effettuata in r all’edificio quale complesso unitario, con la conseguenza che la legittimazione alla proposizione d domanda di condono sarebbe spettata ad un solo soggetto; la verifica che si tratti di un edi unitario impone che unica sia la concessione in sanatoria, altrimenti si eluderebbe il limite mc. attraverso la considerazione di ciascuna parte in luogo dell’intero complesso. Sussiste anch vizio della motivazione dedotto dal ricorrente perché la Corte di appello non ha valutato la rile della divergenza, segnalata dal Procuratore generale, tra i metri quadrati dell’edificio – ind dalla sentenza di condanna – e quelli indicati nelle istanze di condono edilizio e nelle alle difensive: tale verifica incide infatti sia sulla legittimità delle istanze di condon determinazione della reale cubatura dell’edificio. Inoltre, la Corte di appello non ha valuta trattandosi di uno degli elementi di fatto indicati dal Procuratore generale ai fini de dell’istanza, l’incidenza della prosecuzione della costruzione dell’immobile, se unitario. I secondo risulta ampliato successivamente all’accertamento dei Vigili urbani del 2 novembre 1993 Se non vi è coincidenza tra lo stato de/luoghi descritto nell’istanza di condono e quello acce successivamente, per la realizzazione di nuove volumetrie, i lavori edili non possono ritenersi es stati completati entro il 31 dicembre 1993. La legge Idei 1994 consentiva, nell’ipotesi in cui 31 dicembre 1993 fosse stato eseguito il rustico e completata la copertura del fabbricato abusi la prosecuzione dei lavori di integrale completamento dello stabile – dopo l’entrata in vigore de 26 luglio 1994 n. 468 – senza l’osservanza dell’articolo 35, comma 14, della legge 28 febbraio 1 n. 47, ma non l’ulteriore ampliamento dell’immobile, con la conseguenza dell’applicabilità d sanzione amministrativa della demolizione (cfr., per il caso opposto, Sez. 3, n. 7896 10/05/1999, Cimini, Rv. 214368 – 01).” Corte di Cassazione – copia non ufficiale
Avverso l’ ordinanza di rigetto dell’istanza di revoca dell’ordine di demolizione ha pro ricorso il difensore di fiducia AVV_NOTAIO per COGNOME NOME articolando il segue motivo:

2.1. violazione di legge per la mancata ammissione e assenza di motivazione in relazione alla CTU richiesta all’udienza del 8.02.23. Invero dopo aver ripercorso l’iter procedimen amministrativo e processuale lamentava che la richiesta di perizia tecnica, disatt immotivatamente dalla Corte di appello, era volta ad accertare che l’abuso complessivamente realizzato non superava i 750,00 metri cubi trattandosi di tre piani con distinti proprietar collegati tra loro e che il Giudice del rinvio aveva inoltre confuso la posizione dell’imputat COGNOME NOME con quella di COGNOME NOME che non aveva costituito oggetto della revoca della pronuncia annullata dalla Corte di Cassazione che invece aveva riguardato gli immobili NOME NOME NOME cioè il piano terra e il primo piano.
2.2. Con il secondo motivo lamenta violazione di legge e vizio di motivazione in quanto palazzina a tre elevazioni aveva la seguente superficie di 246,74 mq risultante dalla perizia gi del 24.08.2020 dell’Ing Marino( 105,92 e 105,82 mq il piano terra ed il primo piano e 35 mq il t piano e che non vi era stato alcun frazionamento artificioso). Pertanto non solo non è supera limite complessivo di 750 mc ma le singole istanze in sanatoria sono legittime trattandos immobili frazionati e non collegati tra loro.

Il Procuratore Generale in sede GLYPH con requisitoria scritta ha chiesto dichiararsi l inammissibilità del ricorso.

CONSIDERATO IN DIRITTO

I motivi possono essere valutate congiuntamente perché strettamente connessi.

2.11 giudice di rinvio è correttamente giunto alla conclusione della illegittimi provvedimento di condono per difetto dei presupposti di legge, muovendo dal principio di fondo secondo cui, se si proseguono i lavori edilizi su un immobile abusivo dopo la scadenza de termine per il condono, senza che il permesso in sanatoria sia stato rilasciato, si producono effetti giuridici: la commissione di un’ulteriore reato trattandosi di lavori edilizi su un abusivo, e la non concedibilità del condono richiesto. Si è ravvisato in tale principio il guida da seguire ogni qualvolta si siano succeduti nel tempo interventi edilizi che abbi modificato in modo consistente l’originaria opera abusiva, realizzata prima del 31.12.1993.
“La prosecuzione di lavori edili su manufatti abusivamente realizzati concretizza, infatti, nuova condotta illecita, a prescindere dall’entità dei lavori eseguiti, e ciò anche quando condotte relative alla iniziale edificazione sia maturato il termine oi prescrizione, in nuovi interventi ripetono le stesse caratteristiche di abusività de/l’opera principale all strutturalmente ineriscono (v., in tal senso Sez. 3, n. 26367 del 25/03/2014, Stewart, Rv. 25966 secondo cui in tema di reati edilizi, in relazione ai favori eseguiti sui manufatti originar abusivi e irregolarmente sanati o condonati sono configurabili le fartispecie di illecito p dall’art. 44 del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 330, anche quando per le condotte relative a inizialeillegittimità dall’opera principale alla quale strutturalmente ineriscono; nel medesimo già Sez. 3, n. 41079 del 20/09/2011, Latone, Rv. 251290, e,, da ultimo, Sez. 3,
30673 del 24/06/2021, COGNOME, Rv. 282162, e Sez. 3, n. 2231 ciel 13/12/2021, dep. 2022, COGNOME, non massimata)».

E’ noto infatti, quale principio operante anche in tema di condono, che l’esecutivit provvedimento giudiziale applicativo della sanzione amministrativa della demolizione, adotta ex art. 7, ultimo comma, legge 28 febbraio 1985 n. 47 (attualmente 31 DPR 380/01), e la vincolatività del relativo comando per il soggetto destin vengono meno, una volta definita la procedura di sanatoria, sempre che giudice riscontri la regolarità dell’atto amministrativo sotto il pro sussistenza dei presupposti per la sua emanazione e dei requisiti di forma e sostanza richiesti dalla legge (cfr. Sez. 3, n. 37470 del 22/05/2019 Cc. (dep. 10/09/2019 ) Rv. 277668 – 01 Sez. 3, n. 11051 del 30/01/2003 Rv. 224346 01; Sez. 3, n. 3196 del 27/11/1998 (dep. 01/03/1999) Rv. 213010).
Va richiamata, nel caso di specie, anche la giurisprudenza di quesl:a Corte, secondo cui l’ord di demolizione del manufatto abusivo, previsto dall’art. 31, comma 9, del d.P.R. 6 giugno 2001, 380, riguarda l’edificio nel suo complesso, comprensivo di eventuali aggiunte modifiche successive all’esercizio dell’azione penale e/o alla condanna, atteso che l’obb di demolizione si configura come un dovere di restitutio in integrum dello stato dei luoghi, e come tale non può non avere ad oggetto sia il manufatto abusivo originariamente contestato, sia le opere accessorie e complementari, nonché le superfetazioni successive sulle quali si riversa il carattere abusivo dell’originaria costruzione (Sez. 3, Sent 21797 del 27/04/2011 Cc., dep. 31/05/2011, Rv. 250389; in senso analogo: Sez. 3, Ordinanza n. 38947 del 09/07/2013 Cc., dep. 20/09/2013, Rv. 256431). In altri termini, seguito dell’irrevocabilità della sentenza di condanna, è consentita l’estensione dell’ di demolizione ad altri manufatti, a condizione che gli stessi non siano stati rea successivamente all’opera abusiva originaria e, per la loro accessorietà a quest’ulti rendano ineseguibile l’ordine medesimo (Sez. 3, n. 6049 del 27/09/2016 Cc. (dep. 09/02/2017 ) Rv. 268831 – 01 Sez. 3, Sentenza n. 2872 del 11/12/2008 Cc., dep. 22/01/2009, Rv. 242163).
Nella stessa sentenza di annullamento al paragrafo 1.7 si fa riferimento al fatto che il seco piano risulta ampliato successivamente all’accertamento dei Vigili urbani del 2.11.1993 e questo punto la Corte di appello nel giudizio di rinvio dà conto che l’originario ed unitario im abusivo come accertato nella sentenza di condanna del Pretore di Palermo n. 3428 del 1996 agli atti, costituito da un’unica struttura in cemento armato composta da 12 pilastri a piano te primo piano, con una superficie di 150 mq ciascuno e 4 pilastri al secondo piano con una superfici di mq 35, anche se priva di muri di tamponamento, è diversa da quella per cui è stato chiesto condono in quanto per il secondo piano la porzione dell’unico originario immobile poi fraziona è stata ampliato tanto che vi è stato diniego di condono da parte del Comune di Palermo de 5.07.21.
E’ corretta l’argomentazione in diritto dell’ordinanza impugnata che in applicazione dei pri dettati dalla sentenza rescindente, ribadisce che l’unità immobiliare de quo, unica in origine, è stata illegittimamente parcellizzata nonché ampliata successivamente; operazioni queste all

quali, legittimamente, è conseguito ordine di demolizione. Le valutazione espresse dalle censu difensive sono volte a rivalutare aspetti già oggetto di accertamento passato in giudic mentre corrette sono le valutazioni della Corte di appello che ha sottolineato come, luce della suddetta impostazione, l’ampliamento successivo dell’immobile (oltre ch l’illegittima parcellizzazione della preesistenza dello stesso), rendono invalido qualsivogli di sanatoria.

In punto di diritto, ai sensi dell’art. 39, comma 1, prima parte, della legge n. 724 del 1 particolare, le disposizioni di cui ai capi IV e V della legge 28 2 febbraio 1985, n. 47, e suc modificazioni e integrazioni, come ulteriormente modificate dal tale articolo, si applicano alle abusive che risultino ultimate entro il 31 dicembre 1993, e che non abbiano comportato u ampliamento del manufatto superiore al 30 per cento della volumetria della costruzione origina ovvero, indipendentemente dalla volumetria iniziale, un ampliamento superiore a 750 metri cub Le suddette disposizioni trovano, altresì, applicazione alle opere abusive realizzate nel termi cui sopra relative a nuove costruzioni non superiori ai 750 metri cubi per singola richie concessione edilizia in sanatoria.
Secondo la consolidata giurisprudenza di legittimità, non è ammissibile il condono edilizi una costruzione quando la richiesta di sanatoria sia presentata frazionando l’unità immobiliar plurimi interventi edilizi, in quanto è illecito l’espediente di denunciare Fittiziamente la rea di plurime opere non collegate tra loro, quando, invece, le stesse risultano finalizzat realizzazione di un unico manufatto e sono a esso funzionali, sì da cosituire una costruzione un (Sez. 3, n. 20420 del 08/04/2015, COGNOMECOGNOME Rv. 263639 – 01). Cfr. anche Sez. 3, n. 44596 d 20/05/2016, COGNOME, Rv. 269280 – 01, per cui in materia di condono edilizio disciplinato dalla 24 novembre 1994, n. 724, ai fini della individuazione dei limiti stabiliti per la concedibi sanatoria, ogni edificio va inteso quale complesso unitario qualora faccia capo ad un unico sogge legittimato alla proposizione della domanda di condono, con la conseguenza che le eventuali singol istanze presentate in relazione alle separate unità che compongono tale edificio devono riferirs un’unica concessione in sanatoria, onde evitare l’elusione del limite legale di consistenza dell’o Qualora, invece, per effetto della suddivisione della costruzione o della limitazione quantitat titolo abilitante la presentazione della domanda di sanatoria, vi siano più soggetti legitt possibile proporre istanze separate relative ad un medesimo immobile (fattispecie nella quale Corte ha ritenuto inapplicabile il condono, essendo emerso che l’immobile era stato interament realizzato ed era di proprietà di un unico soggetto).
Ai fini della individuazione dei limiti stabiliti per la concedibilità della sanatoria, ogn inteso quale complesso unitario che faccia capo ad unico soggetto legittimato alla proposizione de domanda di condono, con la conseguenza che le eventuali singole istanze presentate in relazione alle separate unità che compongono tale edificio devono riferirsi ad una unica concessione sanatoria, onde evitare la elusione del limite di 750 mc. attraverso la considerazione di cias parte in luogo dell’intero complesso. 1.2.3. Come affermato costantemente anche dal Consiglio d Stato (cfr. sentenza n.933/2021) il limite di 750 mc. previsto dalla legge per le nuove 3 costr non può essere eluso attraverso la ripartizione delle stesse in tante autonome unità. Afferm Consiglio di Stato che l’art. 39 della legge n. 724 del 1994, laddove ha previsto che il limite
mc. di volumetria condonabile debba essere computato per le nuove costruzioni «per singola richiesta di concessione edilizia in sanatoria», deve essere interpretato nel senso che nei casi «all’interno di un unico compendio immobiliare sia possibile individuare abusi ontologicamen diversi è possibile per essi presentare distinte richieste di condono (ciascuna delle quali soggi ridetto limite volumetrico), mentre in tutti gli altri casi resta fermo che dovranno essere le istanze, sommate assieme, a non eccedere la volumetria di 750 mc.» (Cons. St. sez. IV n. 2693 del 2016). Afferma il Consiglio di Stato, con la sentenza n. 933/2021, che non può essere mess in discussione la ratio della legge volta a impedire la sanatoria di nuove costruzioni oltre u limite di volumetria; volumetria, quindi, che non può che essere calcolata sull’intero immob meno che le ripartizioni di esso non presentino caratteristiche particolari tali da giustifi valutazione autonoma in sede di condono. La Corte costituzionale ha chiarito che per «le nuov costruzioni è prevista la possibilità (derogatoria e, come tale, di stretta interpretazione) di la volumetria per singola richiesta di concessione edilizia in sanatoria per effetto della suddi della costruzione o limitazione quantitativa del titolo che abilita la presentazione della doma sanatoria» (C. Cost. sentenza n. 302/1996). Il limite massimo di volume «per le nuove costruzio (che, come tali, per la differenza di situazione oggettiva, non possono avere un parametro preesistente riferimento non essendovi costruzione originaria) costituisce un limite unico (r alla nuova costruzione, complessivamente considerata con carattere unitario a prescindere dall unità immobiliari ai fini catastali) ed assoluto, con un derogatorio temperamento (di s interpretazione) riferibile esclusivamente alle ipotesi eccezionali in cui è ammessa la scissione domande di sanatoria per effetto di suddivisione in autonome costruzioni o di limitaz quantitative del titolo in base al quale si chiede il condono-sanatoria» (Cons. St., sez. IV del 2017)
Alle stesse conclusioni deve pervenirsi con riguardo alla mancata effettuazione di nuo perizia in quanto, alla luce dei principi giuridici già enucleati, non possono ritenersi decisive delle quali la difesa lamenta la mancata assunzione in quanto in punto di fatto risulta accer che l’immobile fu costruito dal condannato NOME COGNOMECOGNOME si tratta di un unico immobile div in tre piani (piano terra, primo e secondo pibo). Nel 1995 furono presentate tre distinte ista condono da NOME COGNOME COGNOME COGNOME figli NOME e NOME. Solo nel 2007, per effetto di divisione, i predetti sono divenuti proprietari di ciascun piano.
3.AI rigetto del ricorso segue la condanna del ricorrente al pagamento delle spese processual

P.Q.M.

Rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento delle spese processuali.

Così deciso il 17.10.2023

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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