Condono edilizio e sospensione demolizione

La Corte di Cassazione ha annullato l’ordinanza del Tribunale di Napoli che aveva sospeso un ordine di demolizione basandosi esclusivamente sulla pendenza di una domanda di condono edilizio. La Suprema Corte ha ribadito che il giudice dell’esecuzione non può limitarsi a riscontrare la presentazione dell’istanza, ma deve compiere una valutazione approfondita sulla reale condonabilità dell’immobile e sulla probabilità di un rapido accoglimento della pratica. Nel caso di specie, mancava qualsiasi analisi tecnica sui requisiti necessari per bloccare l’abbattimento del manufatto abusivo.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 27 marzo 2026 in Diritto Penale, Giurisprudenza Penale

Condono edilizio: quando ferma davvero la demolizione?

Il tema del condono edilizio rappresenta uno dei nodi più complessi nel rapporto tra giustizia penale e tutela del territorio. Una recente sentenza della Corte di Cassazione chiarisce che la semplice presentazione di una domanda di sanatoria non è sufficiente a bloccare le ruspe. La decisione sottolinea come il giudice dell’esecuzione debba operare un controllo rigoroso prima di sospendere un ordine di demolizione definitivo.

Il caso: sospensione basata sulla pendenza del condono edilizio

La vicenda trae origine da un’ordinanza del Tribunale di Napoli che, agendo come giudice dell’esecuzione, aveva accolto l’istanza di una cittadina volta a sospendere la demolizione di un immobile abusivo. Il Tribunale aveva motivato la scelta citando il lungo tempo trascorso dalla condanna e la pendenza di una pratica di condono edilizio. Secondo i giudici di merito, il decorso degli anni rendeva necessaria una nuova valutazione dell’interesse pubblico all’abbattimento.

Il Pubblico Ministero ha però impugnato tale decisione, evidenziando come la motivazione fosse carente e illogica. In particolare, veniva contestato il fatto che il Tribunale non avesse verificato se quell’istanza di condono avesse reali possibilità di successo, considerando che gli abusi erano stati realizzati in tempi non compatibili con le finestre temporali previste dalla legge.

La decisione della Cassazione

La Suprema Corte ha accolto il ricorso, annullando l’ordinanza di sospensione. Gli Ermellini hanno ricordato che esiste un principio consolidato (ius receptum) secondo cui il giudice, per fermare la demolizione, deve indicare con precisione i requisiti di condonabilità dell’immobile. Non basta che esista una domanda; occorre che tale domanda sia riferibile esattamente a quell’immobile, che sia stata presentata da un soggetto legittimato e che non vi siano cause ostative assolute.

La Cassazione ha evidenziato che il giudice dell’esecuzione deve effettuare una vera e propria prognosi sull’esito del procedimento amministrativo. Se non emerge con chiarezza che il condono sarà rilasciato in tempi brevi, l’ordine di demolizione deve essere eseguito senza indugi.

Le motivazioni

Le motivazioni della sentenza si fondano sulla necessità di evitare che lo strumento del condono edilizio diventi un espediente dilatorio per paralizzare l’efficacia delle sentenze penali. La Corte ha elencato otto criteri fondamentali che il giudice deve verificare, tra cui la procedibilità della domanda, l’assenza di vincoli di inedificabilità assoluta e l’eventuale avvenuta formazione di un silenzio-assenso (laddove applicabile). Nel caso analizzato, il Tribunale si era limitato a citare la pendenza della pratica senza entrare nel merito della sua fondatezza tecnica, rendendo il provvedimento nullo per difetto di motivazione.

Le conclusioni

Le conclusioni della Corte portano a un principio di diritto netto: la sospensione dell’ordine di demolizione è un evento eccezionale. Essa richiede la prova concreta che l’immobile sia sanabile e che il provvedimento della Pubblica Amministrazione sia imminente. Per i cittadini e i professionisti, questo significa che non è sufficiente allegare una ricevuta di protocollo per proteggere un manufatto abusivo; serve una perizia tecnica che dimostri la sussistenza di tutti i requisiti legali per il condono. La sentenza ribadisce che l’interesse pubblico al ripristino della legalità violata prevale sul mero decorso del tempo.

Basta presentare una domanda di condono per evitare la demolizione?
No, la semplice presentazione dell’istanza non sospende l’esecuzione. Il giudice deve verificare che esistano reali e concrete probabilità di accoglimento della sanatoria in tempi brevi.

Quali elementi deve valutare il giudice dell’esecuzione?
Il giudice deve accertare la riferibilità della domanda all’immobile, la legittimazione del richiedente, l’assenza di vincoli assoluti e la completezza della documentazione presentata.

Il lungo tempo trascorso dalla condanna protegge l’immobile abusivo?
No, il decorso del tempo non sana l’abuso né obbliga la Pubblica Amministrazione a rinunciare alla demolizione, a meno che non intervenga un provvedimento di sanatoria legittimo ed efficace.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Penale Sez. 3 Num. 50488 Anno 2023

Penale Sent. Sez. 3 Num. 50488 Anno 2023

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME COGNOME

Data Udienza: 09/11/2023

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

COGNOME NOME nato a NAPOLI il DATA_NASCITA

avverso l’ordinanza del 23/03/2023 del TRIBUNALE di NAPOLI

udita la relazione svolta dal Consigliere NOME COGNOME; lette le conclusioni del PG, dottoressa NOME COGNOME che ha chiesto l’annullamento con rinvio

RITENUTO IN FATTO

Con ordinanza del 20 aprile 2023, il Tribunale di Napoli, nelle funzioni di giudice dell’esecuzione, ha accolto l’istanza di promozione dell’incidente di esecuzione, con cui COGNOME NOME ha chiesto la sospensione dell’ordine di demolizione, emesso in data 16/05/2012, a seguito della sentenza di condanna pronunciata il 26/06/1986 dalla Pretura Circondariale di Napoli. Nella specie, il Tribunale di Napoli ha sospeso l’ordine di demolizione dell’immobile della condannata, per il quale è intervenuto provvedimento di condono edilizio, ritenendo che il lungo periodo di tempo trascorso a seguito dell’emissione dell’ordine avesse reso necessaria una nuova valutazione del pubblico interesse all’eliminazione dell’immobile abusivo da parte della Pubblica Amministrazione.
Avverso l’ordinanza ha presentato ricorso per cassazione il Pubblico Ministero, e ne ha chiesto l’annullamento formulando un unico motivo di ricorso.

Il ricorrente deduce errata applicazione della legge penale, nonché carenza, contraddittorietà ed illogicità della motivazione in relazione agli artt. 606 lett. ed e) cod. proc. pen., per avere il Tribunale sospeso l’ordine di esecuzione della demolizione del manufatto abusivo omettendo di motivare in ordine alle probabilità di accoglimento dell’istanza di condono edilizio, ponendosi così in contrasto con il consolidato orientamento di legittimità secondo cui l’ordine di demolizione può essere sospeso solo allorquando sia ragionevolmente prevedibile, sulla base di elementi concreti, che, nel giro di brevissimo tempo, sia adottato dall’autorità amministrativa o giurisdizionale un provvedimento che si ponga in insanabile contrasto con l’ordine medesimo. Al riguardo, il Pubblico Ministero deduce l’assenza di elementi idonei a sostenere una prognosi di esito positivo, tenuto conto che la sentenza di condanna del 06/05/1992 concerne fatti successivi alla presentazione dell’istanza di condono, posto che si lavori essendo i lavori proseguiti oltre il termine previsto per il primo condono, fissato entro il 31/10/1983; né l’istanza si potrebbe riferire al secondo condono, il cui termine sarebbe stato il 31/12/1993, atteso che la seconda istanza apparirebbe essere una mera rettifica della prima, relativamente alla determinazione della strada ove è posto l’immobile oggetto dell’ordine di demolizione. Il ricorrente rappresenta che l’istanza di condono, presentata in data 30/09/1986, si riferisce ad immobile in Giuliano, INDIRIZZO, poi corretta e sostituita con istanza recante altro numero di protocollo e senza timbro. La sentenza di condanna concerne invece abusi edilizi realizzati in INDIRIZZO. Pertanto, il ricorrente rappresenta l’incongruità degli atti amministrativi d condono che sono alla base dell’istanza di demolizione che è stata concessa.
In udienza, il Procuratore generale presso questa Corte ha chiesto l’annullamento con rinvio.

CONSIDERATO IN DIRITTO

1. Il ricorso è fondato. Costituisce ius receptum, nella giurisprudenza di legittimità, il principio secondo il quale il giudice, nel disporre la sospensione dell’ordine di demolizione del manufatto abusivo disposto con sentenza di condanna e nel vagliare la domanda di condono edilizio, deve indicare i requisiti di condonabilità dell’immobile ed accertare l’esistenza delle seguenti condizioni: 1. la riferibilit della domanda di condono edilizio all’immobile di cui in sentenza; 2. la proposizione dell’istanza da parte del soggetto legittimato; 3. la procedibilità e proponibilità della domanda, con riferimento alla documentazione richiesta; 4. l’insussistenza di cause di non condonabilità assoluta dell’opera; 5. l’eventuale avvenuta emissione di una concessione in sanatoria tacita (per congruità dell’oblazione ed assenza di cause ostative); 6. la attuale pendenza dell’istanza di condono; 7. la non adozione di un provvedimento da parte della P.A. contrastante con l’ordine di demolizione; 8. l’avvenuto eventuale rilascio di una concessione in sanatoria, legittima ed efficace (Sez. 4, n. 15210 del 05/03/2008, Rv. 239606 Sez. 3, n. 47263 del 25/09/2014, Rv. 261212; Sez. 3, n. 9145 del 01/07/2015, Rv. 26676; Sez. 3, n. 37470 del 22/05/2019, Rv. 277668). Corte di Cassazione – copia non ufficiale
Pertanto, il giudice dell’esecuzione, investito della richiesta di revoca o di sospensione dell’ordine di demolizione delle opere abusive in conseguenza della presentazione di una istanza di condono o sanatoria successiva al passaggio in giudicato della sentenza di condanna, è tenuto a esaminare i possibili esiti ed i tempi di conclusione del procedimento amministrativo e, in particolare, il prevedibile risultato dell’istanza e la sussistenza di eventuali cause ostative al suo accoglimento; la durata necessaria per la definizione della procedura, che può determinare la sospensione dell’esecuzione solo nel caso di un suo rapido esaurimento.
Nel caso in disamina, il giudice ha fondato la decisione di revoca dell’ordine di demolizione sulla base della mera presentazione da parte dell’interessato

della domanda di condono relativa all’immobile in questione, senza alcuna altra specificazione, limitandosi a rilevare che anche il rilascio della sanatoria successivamente al passaggio in giudicato della sentenza di condanna sortisce effetti sull’efficacia dell’ordine di demolizione. Tuttavia, nell’appara giustificativo della ordinanza impugnata non vi è alcun cenno alla tematica relativa alla sussistenza dei requisiti di condonabilità del manufatto, tali da fa ritenere prevedibile l’adozione, da parte della autorità amministrativa competente, di un provvedimento di accoglimento. La tematizzazione di tale profilo è del tutto estranea all’apparato argomentativo della pronuncia impugnata.
Si impone, dunque, un pronunciamento rescindente sul punto.

P.Q.M.

Annulla l’ordinanza impugnata e rinvia per nuovo giudizio al tribunale di Napoli quale giudice dell’esecuzione.

Così deciso in Roma il 9 novembre 2023

IlConsigliere estenso e

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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