Condono edilizio e limiti alla sanatoria

La Corte di Cassazione ha confermato il rigetto della richiesta di revoca di un ordine di demolizione nonostante l’ottenimento di un condono edilizio ai sensi della Legge 724/1994. Sebbene il giudice di merito avesse erroneamente richiamato il requisito della doppia conformità, la decisione resta valida poiché l’opera realizzata non era un semplice ampliamento ma una ricostruzione totale con volumi enormemente superiori. Inoltre, è stato accertato un frazionamento elusivo delle domande di sanatoria, volto a superare i limiti volumetrici legali attraverso la presentazione di istanze separate per un unico manufatto unitario.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 24 marzo 2026 in Diritto Penale, Giurisprudenza Penale

Condono edilizio: quando la sanatoria non ferma la demolizione

Il tema del condono edilizio rappresenta uno dei nodi più complessi del diritto urbanistico italiano, specialmente quando si scontra con ordini di demolizione definitivi. Una recente sentenza della Corte di Cassazione chiarisce i confini tra la regolarizzazione amministrativa e la persistenza delle sanzioni penali, focalizzandosi su concetti chiave come il frazionamento elusivo e la natura dell’intervento edilizio.

Il caso del condono edilizio e della ricostruzione totale

La vicenda trae origine dal ricorso di un cittadino che, dopo aver ottenuto un permesso in sanatoria per un immobile, chiedeva la revoca dell’ordine di demolizione precedentemente impartito. Il ricorrente sosteneva che il giudice dell’esecuzione avesse errato nel pretendere il requisito della doppia conformità urbanistica, non previsto per il condono disciplinato dalla Legge 724 del 1994.

L’analisi dei fatti ha però rivelato una realtà diversa: il fabbricato rurale originario era stato interamente demolito e sostituito da una nuova costruzione di dimensioni e volumi significativamente maggiori. Non si trattava, dunque, di un semplice ampliamento, ma di una trasformazione radicale del territorio non compatibile con le finalità della sanatoria richiesta.

Il problema del frazionamento elusivo

Un elemento determinante nella decisione è stato il rilievo di un frazionamento artificioso delle domande di condono. La giurisprudenza è costante nel ritenere che non sia possibile denunciare fittiziamente la realizzazione di più opere separate quando queste sono chiaramente finalizzate alla creazione di un unico manufatto unitario. Tale pratica mira a eludere i limiti volumetrici imposti dalla legge per l’accesso al beneficio del condono.

Ogni edificio deve essere inteso come un complesso unitario facente capo a un unico progetto. Presentare istanze separate per porzioni dello stesso immobile costituisce un tentativo di aggirare i limiti legali di consistenza, rendendo la sanatoria illegittima e inidonea a bloccare la demolizione.

Le motivazioni

La Corte ha stabilito che, sebbene il giudice di merito avesse effettivamente compiuto un errore teorico citando la doppia conformità (non necessaria per il condono del 1994), la decisione finale di rigetto era corretta nei fatti. Il ricorrente non ha contestato la natura abusiva della ricostruzione totale né l’evidente sproporzione volumetrica rispetto al manufatto originario. La motivazione si fonda sulla constatazione che l’opera realizzata era radicalmente diversa da quella oggetto di possibile sanatoria, configurando un abuso non sanabile nei termini presentati. Inoltre, l’unicità dell’edificio imponeva una sola concessione per la totalità delle opere, escludendo la validità di domande frazionate tra più soggetti per lo stesso immobile.

Le conclusioni

In conclusione, l’ottenimento di un titolo in sanatoria non garantisce automaticamente la revoca dell’ordine di demolizione se il provvedimento amministrativo è frutto di rappresentazioni alterate della realtà o di strategie elusive. La Cassazione ribadisce che il giudice penale ha il potere-dovere di verificare la legittimità del condono edilizio e la sua conformità alla legge. Per i proprietari, questo significa che la regolarizzazione di un abuso deve seguire criteri di trasparenza e unitarietà, evitando frazionamenti che potrebbero rendere nullo ogni sforzo di sanatoria davanti all’autorità giudiziaria.

Il condono edilizio annulla sempre l’ordine di demolizione?
No, il condono non ferma la demolizione se l’opera realizzata è radicalmente diversa da quella originaria o se il titolo è stato ottenuto eludendo i limiti volumetrici di legge.

Cosa si intende per frazionamento elusivo nelle sanatorie?
Si tratta della suddivisione artificiosa di un unico edificio in più domande di condono presentate da soggetti diversi per aggirare i limiti di volume previsti dalla normativa.

Serve la doppia conformità per il condono del 1994?
No, la giurisprudenza conferma che per il condono edilizio previsto dalla Legge 724 del 1994 non è richiesto il requisito della doppia conformità urbanistica.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Penale Sez. 3 Num. 10073 Anno 2026

Penale Sent. Sez. 3 Num. 10073 Anno 2026

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME

Data Udienza: 25/02/2026

In nome del Popolo RAGIONE_SOCIALE

TERZA SEZIONE PENALE

Composta da

– Presidente –

NOME COGNOME NOME COGNOME

NOME COGNOME

SENTENZA

sul ricorso di COGNOME NOME, nato a Napoli il DATA_NASCITA, avverso l’ordinanza in data 30/09/2025 del G.i.p. del Tribunale di Napoli, visti gli atti, il provvedimento impugnato e il ricorso; udita la relazione svolta dal consigliere NOME COGNOME; letta la requisitoria del Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore generale,

NOME COGNOME, che ha concluso chiedendo l’annullamento con rinvio della sentenza impugnata;

letta per il ricorrente la memoria dell’AVV_NOTAIO, che ha concluso chiedendo l’accoglimento del ricorso.

RITENUTO IN FATTO

1.Con ordinanza in data 30 settembre 2025 il Giudice dell’esecuzione ha rigettato la richiesta di revoca dell’ordine di demolizione disposto con sentenza del G.i.p. della Pretura di Napoli in data 17/12/1992, confermata dalla sentenza della Corte di appello di Napoli in data 15/03/1994, irrevocabile il 10/12/2001.

Il ricorrente lamenta l’erronea e falsa applicazione di legge in relazione al combinato disposto degli art. 44 d.P.R. n. 380 del 2001 e 39 legge n. 724 del 1994, siccome la revoca Ł stata chiesta in virtø del permesso in sanatoria n. 57 del 2018 rilasciato ai sensi della legge n. 724 del 1994. Lamenta che il Giudice aveva negato ogni rilevanza al permesso in sanatoria perchØ mancava la doppia conformità urbanistica, che Ł requisito previsto dal d.P.R. n. 380 del 2001 e non dalla legge n. 724 del 1994. Richiama in suo favore la giurisprudenza di questa Sezione, e cioŁ la sentenza n. 37659 del 12/09/2019, la sentenza n. 7405 del 15/01/2015, la sentenza n. 42526 del 21/10/2008. Nella memoria ribadisce le sue ragioni.

CONSIDERATO IN DIRITTO

1.Il ricorso Ł infondato.

Il ricorrente ha chiesto la revoca dell’ordine di demolizione, avendo ottenuto il condono ai sensi della legge n. 724 del 1994 dal Comune di Vico Equense.

Il Giudice ha rigettato l’istanza dopo aver accertato che il fabbricato rurale preesistente Ł stato interamente demolito ed Ł stato sostituito con un altro fabbricato, di dimensioni e volume significativamente maggiori, destinato a civile abitazione, composto da due livelli fuori terra, un locale garage seminterrato e una piccola mansarda. Ha, quindi, osservato che il termine ‘ampliamento’ Ł stato utilizzato impropriamente, dal momento che il comodo rurale Ł stato interamente sostituito da altro fabbricato di dimensioni notevolmente maggiori. Tale rappresentazione del fatto, sintetica ma pienamente idonea a giustificare il diniego dell’istanza di revoca, va integrata con i dati emergenti dal provvedimento di condono e dal parere sfavorevole alla revoca formulato dal Pubblico ministero presso il Tribunale di Napoli, non contestati dal ricorrente. Risulta agli atti che la domanda di condono Ł stata presentata dall’odierno ricorrente, in qualità di usufruttuario, e da NOME COGNOME, in qualità di nudo proprietario. Nel provvedimento del Comune di Vico Equense si menziona anche un atto notarile di cessione della metà dei diritti reali a titolo oneroso sugli immobili citati, in favore di NOME COGNOME. Il Pubblico ministero ha osservato che il cespite Ł stato oggetto di due separate domande di condono presentate da due diversi richiedenti, NOME COGNOME per la parte dell’immobile di mc 745,79 e NOME COGNOME per la parte dell’immobile di mc 549,19, con illecito frazionamento. E’ pacifico in giurisprudenza, infatti, che non Ł possibile denunciare fittiziamente la realizzazione di plurime opere non collegate tra loro, quando invece le stesse risultano finalizzate alla realizzazione di un unico manufatto e sono a esso funzionali, sì da costituire una costruzione unica (si vedano tra le piø recenti Sez. 3, n. 2840 del 18/11/2021, dep. 2022, Vicale, Rv. 282887-01, relativa al condono edilizio disciplinato dal d.l. n. 269 del 2003, convertito, con modificazioni, in legge n. 326 del 2003, ove si affermano principi validi anche nel caso in esame; Sez. 4, n. 10017 del 03/03/2021, PG, Rv. 280700-01; Sez. 3, n. 20420 del 08/04/2015, COGNOME, Rv. 263639 01; e si vedano anche tra le piø risalenti, Sez. 3, n. 12353 del 02/10/2014, dep. 2014, Cantiello, Rv. 259292 – 01; Sez. 3, n. 20161 del 19/05/2005, COGNOME, Rv. 231643 – 01; Sez. 3, n. 8584 del 26/04/1999, COGNOME Mantia, Rv. 214280 – 01; Sez. 3, n. 1454 del 25/11/1998, dep. 1999, COGNOME, Rv. 212382 – 01). Sebbene il legislatore non ponga alcun divieto al frazionamento ovvero all’accorpamento di unità immobiliari, tali operazioni possono integrare ipotesi elusive dei limiti legali di consistenza degli immobili, perchØ ogni edificio deve intendersi come un complesso unitario facente capo a un unico soggetto legittimato e le relative istanze di oblazione eventualmente presentate in relazione alle singole unità che compongono tale edificio devono essere riferite a una unica concessione in sanatoria, la quale dovrà riguardare lo stesso nella sua totalità. La regola Ł, pertanto, rappresentata dalla unicità della concessione edilizia per tutte le opere riguardanti un edificio o un complesso unitario, escludendosi la possibilità per lo stesso soggetto legittimato di servirsi di separate domande di sanatoria per aggirare il limite legale volumetrico, con la sola eccezione della consentita presentazione di una serie di istanze da parte di quanti sono i proprietari o i soggetti aventi titolo al momento della domanda, che abbia a oggetto le sole porzioni di appartenenza, anche se comprese in una unica costruzione unitaria (Sez. 3, n. 39602 del 03/10/2024, COGNOME, Rv. 287019 – 01, amplius in motivazione, par. 3.7-5.8; Sez. 3, n. 27977 del 04/04/2019, COGNOME, Rv. 276084 – 01; Sez. 3, n. 44596 del 20/05/2016, COGNOME,
Rv. NUMERO_DOCUMENTO).

Orbene, ritiene il Collegio che sia corretta la decisione di rigetto dell’istanza di revoca, sulla base del fatto accertato dal Giudice, nonostante l’errato riferimento giuridico al criterio della doppia conformità di cui al d.P.R. n. 380 del 2001. I riferimenti giurisprudenziali citati dal ricorrente sono pertinenti e corretti. Nel caso del condono ex lege n. 724 del 1994 non Ł richiesta la doppia conformità (Sez. 3, n. 37659 del 12/09/2019, COGNOME, non mass. e Sez. 3, n. 42526 del 21/10/2008, COGNOME, Rv. 241541-01, in termini, mentre Sez. 3, n. 7405 del 15/01/2015, COGNOME, Rv. 262422-01 riguarda il d.P.R. 380 del 2001). SennonchØ, il ricorrente ha articolato le sue difese solo sull’errore in diritto, ma non ha contestato il fatto come accertato nel provvedimento impugnato, secondo cui l’immobile era diverso e di dimensione e volume significativamente maggiore tant’Ł che lo stesso tecnico comunale aveva accertato la tipologia di abuso di opere realizzate in assenza o difformità della licenza edilizia o concessione e non conformi alle norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici.
Il ricorso va, pertanto, rigettato, con conseguente condanna del ricorrente al pagamento delle spese processuali ai sensi dell’art. 616 cod. proc. pen.

P.Q.M.

Rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento delle spese processuali.

Così deciso, il 25 febbraio 2026

Il Consigliere estensore NOME COGNOME

Il Presidente NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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